Создание концепций гостиниц: Концепция отеля (гостиницы): разработка мастер-плана (генерального плана) отелей и гостиничных комплексов – Разработка концепции гостиницы. Основные этапы работы.

Концепция отеля (гостиницы): разработка мастер-плана (генерального плана) отелей и гостиничных комплексов

Концепция — это идея проекта, основанная на фукционале; система взглядов, придерживаясь которой проект будет успешным и рентабельным.

Мы спроектировали и затем построили наш первый отель и волею судеб стали его совладельцами и управленцами в одном лице. Это стало судьбоносным и профильным для нас. 15 лет полного погружения и отслеживание созданных проектов. В разных регионах с разным подходом. Как создание, так и управление привели к ряду выводов, опираясь на которые мы можем предложить нашим заказчикам выверенные действия, которые приведут к возврату инвестиций и минимизации ошибок.

Создание концепции отеля как инструмент успеха

Любой успешный проект в сфере отдыха и туризма базируется на продуманной идее. Отели, которые оставляют приятное впечатление и ощущение счастья, всегда имеют свою неповторимую атмосферу. Гостям хочется рассказать о ней другим, поделиться фотографиями и приехать отдыхать туда снова. Для реализации такой точки притяжения нужна эффективная идея. Концепция отеля является тем живым фундаментом, на котором строится все остальное.

Что такое концепция отеля? 

Концепция как правило, она состоит из нескольких ключевых моментов:

1. Анализ локации и местного рынка отдыха. На первом этапе работы нужно сформировать понимание того, кто будет основным посетителем, и насколько сильна конкурентная среда в этом месте. Поэтому в разработке концепции отеля нужна аналитика конкурентов и потребителей услуг, оценка потенциала территории, региона, анализ транспортной доступности. Если подвести этот пункт под вопросы, то они звучат так: «Где?», «Кто?».

2. Позиционирование отеля. После общего первого анализа можно переходить к деталям, а именно изучить еще глубже целевую аудиторию и сформировать набор привлекательных для нее главных и дополнительных услуг. Оценить уровень их качества, определить звездность отеля. Это начинка маркетинговой концепции. Кроме того, важно учесть риски, сделать финансово-инвестиционный расчет. Глобальные вопросы второго этапа:

   «Что?», «Сколько?».

3. Характеристики отеля. Здесь проект, имея содержание, обретает более точную форму. Предлагаются решения по дизайну и стилю, происходит функциональное зонирование площадей, идет работа с номерным фондом. Далее просчитываются дополнительные возможности дохода, например, организация ресторана. На третьем завершающем этапе разработки концепции отеля уделяется также большое внимание ценообразованию, политике продаж и маркетинговой стратегии. На этом этапе можно продумать официальное открытие объекта, понять, как запускать и продолжать рекламу. Здесь уместен общий вопрос

   «Как?».

Создание концепции отеля помогает не только полноценно представить объект, но и оптимизировать его бюджет, спрогнозировать окупаемость. В результате исследования у инвестора будет понимание доходности и степени эффективности проекта. Но это не все, ведь для гостиницы важно то, как она будет развиваться и поддерживаться дальше. Большую роль играет персонал, который профессионально и с любовью выполняет свою работу.

Атмосфера гостиницы формируется во многом благодаря доброжелательному отношению персонала к отдыхающим. Ее основа – это стандарты и технологии сервиса, корпоративная этика, соблюдаемые правила. Чтобы создать и сохранить благоприятную репутацию и престиж гостиницы, нужно организовать качественную работу на всех уровнях, и включить это в разработку концепции гостиницы. В этом случае гости будут получать удовольствие во время отдыха и уезжать с радостью и благодарностью.

Неотъемлемой частью проекта гостиницы является наличие безопасности. Ее цели – повышение пожарной и аварийной безопасности, защита гостей, персонала, имущества от криминальных действий, совершенствование технологий гостиничного сервиса.

Загородные отели

Чем особенен отдых в загородном отеле? Близостью к природе, как правило, более высокой степенью тишины, интересными активностями: рыбалка, катание на лодках, велосипедах, яхтах, поездка в горы, прогулки по лесу, йога, созерцание водного горизонта, готовка мяса и рыбы на мангале, баня, кайтсерфинг и многое другое.

Концепция развития отеля, расположенного за пределами города, будет отличаться. В нее будет обязательно заложен характерный для местности досуг на открытом воздухе, в большей степени учтены пространственные факторы, удаленность от ближайших городов, аэропортов, ж/д вокзалов. Возможно наличие исторического ореола места или арт-объектов, что может тоже стать основой проекта.

Успешные концепции помогают развивать гостиничный бизнес и завоевывать доверие людей. Это не просто бизнес-план, но целая философия сервиса, комплексный подход к функционированию объекта, который сохраняет качество его жизни на высоком уровне.

Разработка концепции отеля

Разработка концепции отеля или гостиничного комплекса – одно из важнейших составляющих успешного гостиничного бизнеса. Имея богатых опыт не только строительства, но и эксплуатации отелей, наши специалисты дают возможность учесть все ошибки, которые чаще всего допускаются владельцами, строителями и девелоперами как при создании концепции гостиницы, так и при строительстве будущего объекта размещения. Таким образом, качественно разработанная концепция гостиницы, способна не только минимизировать издержки при строительстве и оборудовании отеля, но и сократить их при эксплуатации уже готового объекта, делая гостиничный бизнес максимально эффективным по основным показателям деятельности (RevPAR, ADR, Occ).

Концепция отеля учитывает не только рынок гостиничных услуг в регионе, будущее позиционирование гостиницы, и все прочие нюансы, но и дает возможность выбрать общую идею для гостиницы.

Компания Umbrella Hospitality предоставляет уникальную возможность воспользоваться опытом специалистов в гостиничном деле, которые реконструировали, проводили реновацию и строили новые отели и гостиничные комплексы по всему миру.

В состав концепции чаще всего входят следующие разделы:

• Общие положения
• Предварительное маркетинговое исследование
• Анализ рынка
• Поэтажные планировки и состав служб отеля (входная группа – ресепшн, входы – главный, служебный, камера хранения багажа, гардероб, номерной фонд, конференц-зона, тех.помещения, адм.помещения, складские помещения, зоны погрузки/разгрузки, столовая для персонала, раздевалки, душевые для персонала, прачечная, кафе, ресторан, вертикальный транспорт, и т.д.)
• Технология гостиницы, технология прачечной, технология F&B и.т.д.
• Благоустройство территории и маршрутизация внутри комплекса
• Маркетинг и позиционирование
• Дизайн и концепция оформления гостиничного комплекса, строительство, отделка
• Оснащение и оборудование гостиничного комплекса FF&E
• Детализированная концепция оснащения номерного фонда гостиничного комплекса
• Общая система взаимодействия всех службы отеля и работы каждой в отдельности в соответствии с международными стандартами
• Софт и программное обеспечение отеля
• Техническое задание для создание веб-сайта отеля
• Построение системы продаж гостиничного комплекса
• Брендирование и узнаваемость
• Дополнительные услуги отеля, как дополнительный источник прибыли
• Рабочая документация. Регламенты, акты, отчеты, рабочие листы и.т.д. Учет работы и контроль качества
• Штатное расписание и персонал
• Рекомендации по основным эксплуатационным подрядчикам гостиничного комплекса
• Сводная таблица по расходам гостиничного комплекса
• Предварительная оценка эффективности

Разработка концепции будущего отеля или гостиничного комплекса – одно из важнейших составляющих успешного гостиничного бизнеса. Качественно разработанная концепция будущего отеля, способна сделать гостиничный бизнес максимально эффективным.

Разработка концепции отеля или гостиницы

Современный отель – это бизнес-система, состоящая из полного цикла процессов от создания инфраструктуры отеля, команды, мотивированной на оказание сервиса, до внутренних процессов, которые невидимы гостю, но участвуют в процессах оказания услуги. Создание конкурентоспособного отеля требует от команды больших компетенций по разным направлениям. Любой проект начинается с идеи, а идея получает воплощение, когда появляется план ее реализации.

Мы проведем все необходимые исследования и ответим на вопросы: каким будет ваш отель, какую нишу займет на рынке, какую будет приносить прибыль и другие.

Маркетинговый анализ проекта

• Кто ваши конкуренты?
• Какие маркетинговые возможности есть в регионе?
• В чем конкурентные преимущества отеля?
• Какие факторы будут влиять на работу?

Маркетинговая концепция

• Кто ваш целевой гость?
• Какой категории будет отель?
• Какие типы номеров, инфраструктуру и дополнительные сервисы предложить гостю?
• Какую политику ценообразования выбрать?
• Через какие каналы будут осуществляться продажи?
• Каким будет доход отеля?
• Какой будет стратегия коммуникаций: рекламная политика и программа PR-мероприятий, методы стимулирования продаж?

​Проектирование операционной деятельности

• Сколько будет стоить подбор и обучение персонала?
• Каким будет штатное расписания?
• Какими будут затраты на операционную деятельность?
• Какую прибыль принесет отель?

Финансовый план

• Каковы инвестиции в отель?
• Какого финансового эффекта ожидать, какими будут показатели окупаемости NPV, IRR, PI?
• Какие риски есть у проекта?

​

«Эффективная концепция состоит из двух базовых элементов. Первый —  это концепция функционирования. Она описывает уникальность объекта, прорисовывает его оптимальную инфраструктуру с учетом особенностей геолокации и потребностей целевых аудиторий, создаёт правила функционирования всех центров дохода и дополнительных услуг отеля.  Второй элемент- это бизнес-план, который дает экономическую оценку проекту: доходы, операционные затраты и эффективность вложений. Только в такой связке концепция является полезным инструментом для развития идеи: стартом для принятия инвестором экономически обоснованных решений, базой для создания проекта и инструментом для контроля его реализации».

Юлия Якунина, директор по развитию USTA Hotels

Разработка концепции гостиницы | Компания dewis

1 блок

Покупка участка земли, здания, недостроя или действующего бизнеса

У вас уже есть на примете объект, который вы хотели бы приобрести? Если да, расскажите в двух словах о нем.

Есть ли идея бизнеса, который вы хотели бы там организовать?

У вас действующий бизнес в другой сфере и вы хотите диверсифицировать его в сферу доходной сервисной недвижимости? Коротко опишите интересующие вас направления.

Нужна ли вам консультация для определения перспективных направлений и подходящих для выбранной стратегии объектов недвижимости или земельных участков?

Вы планируете приобрести готовый действующий бизнес?

Вы планируете сами управлять приобретенным активом или работать с управляющей компанией?

2 блок

Оперативное управление

Расскажите в двух словах о вашем бизнесе? Тип бизнеса: отель, апарт-комплекс, жилой комплекс, кластер предприятий и т. д.; номерной (апарт) фонд; локация; спектр услуг; основные зоны доходности; объем материально-технической базы: здания, земли и т. д.

Вы работаете самостоятельно или бизнесом управляет УК?

Каковы GOP (Gross Operating Profit) и косты на производство продукта или услуги (Labour Cost, Food Cost)?

Какие показатели бизнеса вас не устраивают? Есть ли какие-то конкретные недочеты, которые вы видите и желаете исправить?

Сколько человек работает в отделе продаж? Опишите в двух словах, как организована работа департамента, кто за что отвечает?

Как часто проводятся аттестация и обучение персонала?

Есть ли на предприятии система контроля качества клиентского обслуживания?

Как организованы совещания? Какие типы совещаний вы проводите? Какие департаменты задействованы?

Каким образом планируется деятельности объекта на будущие периоды: стратегический план, план продаж и т. д.? На основании чего ставятся финансовые цели?

Каким вы видите будущее своего бизнеса?

3 блок

Управление инвест-проектом

Концепция проекта

Есть ли прописанная в формате документа концепция проекта? В нее входят общее видение, состав предприятий, спектр услуг, уникальное торговое предложение (УТП) будущего бизнеса.

Есть ли  продукты или услуги проекта, которые можно продавать уже сейчас? Есть ли очередь ввода их на разных стадиях готовности проекта?

Разработан ли брендинг проекта: платформа бренда, визуализации, месседжи? Выбраны ли целевые аудитории, на которые будет работать будущий бизнес?

Зарегистрированы ли товарные знаки?

Инвестиции

Нужны ли вам дополнительные инвестиции? Какие зоны доходности объекта потребуют соинвестирования, а какие — собственного?

Если проекту требуются инвестиции, готов ли портфель документации для предоставления инвесторам? Обычно в него входят концепты предприятий, финмодели, бизнес-план с описанием процессов и схемой реализации проекта, АГОО-рендеры, регламенты по деятельности инвесторов внутри бизнеса, а также форматы договоров на вступление в проект.

Известны ли точные суммы, которые потребуются от соинвесторов?

Архитектура и строительство

Есть ли прописанные регламенты по строительству и благоустройству на территории, где планируется размещение проекта?

Есть ли утвержденный концепт архитектуры и благоустройства и под него финально сделанный генплан? В него обязательно должны входить схема функционального зонирования, транспортная и инженерная схемы.

Есть ли проект планировки территории (ППТ) и проект межевания (ПМ)?

Что конкретно сделано по проекту на данный момент?

Как с точки зрения организационно-правовых форм вы действуете сейчас? И как планируете сохранять контроль во время оперативного управления?

Составлена ли диаграмма Гантта по проекту? В нее входят сроки, ресурсы, подрядчики, выход «продуктов» к продаже.

Рассчитана ли финмодель? Отдельная на каждую зону доходности проекта или общая на весь проект?

Кто занимается менеджментом проекта? Составлен ли стратегический план действий? Кто контролирует сроки и выполнение этих действий?

4 блок

Продажи и PR

На какую сумму уже продано и какие конкретно продукты или услуги? Какие обязательства после продажи клиентам вы взяли на себя? Как они выполняются?

Как происходит процесс продажи клиенту? Изготовлены ли презентационные материалы, макет, рекламный ролик? Каков набор материалов sales kit проекта?

Если клиенты уже есть, как они реагируют на ценовую политику и проект в целом?

Есть ли физический офис продаж?

Как организован поток «деньги от клиентов — работы по проекту», или это делается стихийно? Если это работающий бизнес — организована ли система работы с целевыми аудиториями и мониторинг финансовых потоков от них?

Как организовано послепродажное обслуживание клиентов? Как вы сообщаете им новости проекта, собираете обратную связь?

Как организована работа с возражениями клиентов? Были ли случаи возврата денег клиентам?

Прописаны ли рекламная и PR-кампании бренда? В PR-кампанию входят коммуникации, медиа-план, план презентаций, месседжи на сезонные кампании и отдельные мероприятия.

Что уже сделано по рекламе и PR? Cколько проведено мероприятий? Каковы конверсия и вовлеченность аудитории? Подсчитан ли финансовый результат от проведенных активностей (ROMI, return on marketing investment)?

Можете ли предоставить список партнеров и их функции? Что они уже сделали для проекта? Например, инфопартнеры или финансовые партнеры.

⭐️ Концепция отеля (гостиницы) ⭐️ заказать разработку концепции отеля ⭐️ РосинвестОтель

Концепция отеля описывает всю инфраструктуру будущего отеля, а также описывает наиболее эффективное использование всех проектируемых площадей отеля.

Мы разработали 115 гостиничных концепций. Каждый проект индивидуален. Реализации предшествует тщательная проработка и исследование территории. 

Далее команда проекта из 5 человек создает будущий отель. Срок реализации проекта по созданию концепции от 30 до 45 рабочих дней.

Приведем пример некоторых компаний, сотрудничество с которыми велось в рамках разработки гостиничной концепции: Гоночная трасса “Moscow Raceway, ГК «Базовый Элемент», ГК «Олимпстрой», ОАО «Морской порт», “Республиканская строительная компания”, Строительная компания “ТрастИН”, “Московский индустриальный банк», Кондитерская фабрика «Богатырь» и т.д.

Разработка концепции отеля

Концепция отеля формируется из четырех этапов:

• Анализ территории и прилегающей инфраструктуры
• Зонирование территории и размещение основных строений
• Определение состава услуг, площадей строений, планировок гостиничных номеров
  
• Расчет необходимых инвестиций в реализацию проекта и дохода/расхода в период эксплуатации

Состав услуг по созданию концепции отеля:

• Разработка концепции проведения реконструкции/реновации/редевелопмента гостиницы
  
• Оценка земельного участка/объекта незавершенного строительства/консервационного объекта на возможность создания на его основе гостиничного комплекса
  
• Оценка потенциала развития и разработка плана развития действующих гостиничных объектов
  
• Разработка концепции гостиницы, мини-отеля, загородного отеля, санатория, оздоровительного пансионата различной категории и звездности
  
• Проект реновации «советского» гостиничного комплекса в соответствии с современными требованиями оказания сервиса и услуг
  
• Рекомендации по наилучшему коммерческому использованию имеющегося здания или строения
  
• Зонирование территории гостиничного комплекса
  
• Проектирование гостиничного комплекса
• Разработка планировочных решений и примеры планов гостиничных номеров
  
• Подготовка комплексного бизнес-плана развития гостиницы
• Разработка технико-экономического обоснования проекта
• Формирование единых стандартов функционирования гостиницы
• Сопровождение работ, на каждом этапе реализации гостиничного проекта

Реализация гостиничного проекта от А до Я

Шаг 1. Анализируем участок

Если говорить о базовых характеристиках проекта, важно оценить расположение будущего или уже существующего объекта, видовые характеристики, возможности и ограничения участка. Поскольку сама по себе гостиница не является поводом для визита, загрузка отеля в большой степени зависит от его расположения: близко к центру для городских отелей и на первой линии для курортных, в удалении от промзон. В некоторых случаях причина неуспеха проекта кроется в неправильной оценке его местоположения. Например, собственник строит конгресс-отель в 167 км от Москвы и сталкивается с тем, что корпоративные байеры не рассматривают для проведения мероприятий отели, расположенные более чем в часе езды от города. В результате среднегодовая загрузка отеля составляет только 20%, и объект сегодня нуждается в реконцепции.

Для новой гостиницы стоит оценить, куда будут выходить окна номеров и какой вид открывается из окна. Отель получает преимущество, если рядом нет других зданий, окна выходят на зеленую зону, гость может любоваться восходом и закатом. Например, панорамный вид на закат максимизирует доход ресторанной службы отеля. Сейчас это проверить просто: поднимите коптер на высоту окон и сделайте фото/видео сьемку.

Посмотрите возможности участка (назначение, перепады высот, особенности застройки, расстояние до шоссе для загородных объектов), перспективы развития района, соседство. Обратите внимание, как может поменяться окружение через некоторое время. Ограничения участка могут включать назначение земли которое не предусматривает отель, небольшой размер участка, ограничения по его развитию, высокий уровень шума, неприятные запахи. Так, у нас был опыт, когда строительство отеля ставила под вопрос роза ветров: ветер приносил неприятные запахи с ближайших очистных сооружений. Обратите внимание на транспортную доступность участка, возможности парковки автомобилей гостей и туристических автобусов, пешеходную доступность. В одном из крупных городов был запроектирован пятизвездочный отель на участке, со всех сторон окруженном автодорогами без единого пешеходного перехода. Таким образом, отель оказывался труднодоступен для гостей и вечерний променад по набережной становился не возможным.

С точки зрения технических условий важно оценить объем электрических мощностей, место подключения водопровода и канализации, наличие и место подключения газопровода, зоны ограниченной застройки, архитектурные ограничения.

Своеобразным итогом должен стать SWOT-анализ участка под строительство нового объекта или здания существующего отеля. Мы отмечаем сильные и слабые стороны, угрозы развития проекта, возможности участка или здания, которые мы можем использовать. К примеру, есть ли потенциал расширения инфраструктуры отеля, развития дополнительных услуг.

Шаг 2. Делаем маркетинговый анализ рынка

Прежде всего, мы должны оценить экономическую ситуацию в регионе в целом: динамику развития, ключевые отрасли и направления бизнеса, их потребность в услугах отелей. В случае с моногородами важна стратегия развития градообразующих предприятий. Оцените, какие факторы потребуют включения в инвестиционную модель дополнительных инвестиций: стоимость подключения к техническим ресурсам, трудности строительства и согласования, ограничение высотности зданий, необходимость сохранения исторических фасадов. Безусловно стоит изучить сезонные и территориальные ограничения и возможности, существующие в этом городе, районе, и как они влияют на сроки реализации проекта.

Для понимания перспектив проекта строящегося или существующего отеля, нуждающегося в реконцепции, важно оценить существующие на рынке предложение. Если это городской отель, составьте список гостиниц, расположенных с 10–15‑минутной пешеходной доступности. Для загородного отеля стоит учитывать конкурентов в 10–15 минутах транспортной доступности. Выделите одноклассные гостиницы и те объекты, которые предлагают номера за ту же цену, что и ваш отель. Для понимания особенностей рынка в вашей ценовой нише важны такие показатели, как номерная емкость, средняя цена номера, средний уровень загрузки. В качестве источников гостиничной статистики можно использовать статистику компаний STR, Wubook, Travelclick, данные, которыми обмениваются отельеры региона, прогнозы аналитических компаний. Учитывайте отели, которые предполагаются к выводу на рынок и планы по обновлению существующих гостиниц.

Маркетинг — это не только предпосылки, но и спрос в первую очередь — внутренний и внешний. Что представляет собой внутренний спрос в регионе, мы можем судить по числу жителей, средней зарплате, потребности в ресторанах, банкетных площадках, конференц-услугах, развлекательных и спа-услугах.

Следующий момент, который для нас важен, — это внешний спрос. Какой турист приезжает в регион (пол, возраст, уровень дохода, география), какими видами транспорта он добирается, сколько в среднем проживает в отелях региона, какими услугами пользуется. Ключевой момент — мотив потребления: с какими целями гость приезжает в ваш город (регион). Только понимание мотивации туриста к потреблению услуг отеля позволяет нам сформировать продукт, максимально отвечающий потребностям целевой аудитории. Оцените, как может меняться существующий спрос в перспективе. Например, спрос, связанный с чемпионатом мира FIFA 2018 года, интересен отельерам, но является очень краткосрочным.

Шаг 3. Формируем концепцию

Составьте список основных целевых аудиторий будущего или существующего отеля. Скорее всего, якорных аудиторий, дающих ощутимую долю спроса, не будет более пяти. Учитывайте как существующие аудитории, так и потенциальные, которые вам было бы интересно привлечь.

Как следствие, понимая особенности рынка и сегодняшней конкуренции, мы должны определить позиционирование своего отеля. Определите ценовую нишу, особенности номерного фонда (количество, размер, формат, дизайн, необходимость адаптации под разные целевые аудитории), концепцию питания (необходимость ресторанов и кафе в структуре отеля, их количество, формат, часы работы). Если в шаговой доступности большой выбор ресторанов, возможно, есть смысл предлагать питание в минимальном объеме.

Определите количество и набор сервисов в отеле. В городских отелях зачастую набор сервисов укрепляет лояльность гостя. В случае загородного отеля именно набор услуг влияет на желание гостя вернуться и частоту визитов. Причем это эффективно работает как с бизнес-гостями, так и с семейной аудиторией. Услуги не обязательно должны быть дорогими в реализации, но интересными гостю, мотивирующими его большую часть времени проводить на территории отеля.

Часть услуг вы можете предлагать в режиме привлечения аутсорсинга. К примеру, если рядом есть конная ферма, предложите гостям верховую езду. Продумайте уникальные сервисы, которых еще нет у ваших конкурентов. Проверьте каждую идею допуслуг на финансовую устойчивость: сколько стоит внедрение, и какой она может в перспективе принести доход или позволит привлечь новых клиентов.

Чтобы понять уникальность конкурентного предложения, используйте диаграмму с описаниями, которые присутствуют в описаниях ваших конкурентов на рынке. Возьмите противоположные характеристики: дешевый-дорогой, массовый-эксклюзивный, классический-современный, мужской-женский, элегантный-экстравагантный. Разместите на диаграмме ваших ключевых конкурентов и определите свое место относительно этих объектов. А затем внедрите это в отеле.

Проблема в том, что зачастую отельеры не могут объяснить, в чем уникальность их торгового предложения, полагая что «просторные номера и красивый дизайн» — это определения, позволяющие отстроиться от конкурентов. Еще на этапе создания концепции найдите те моменты, в которых вы можете реально отличаться от конкурентов. Например, если стандартный номер у ваших конкурентов в среднем имеет площадь 18 кв. м, проектируйте в своем отеле номера от 20 кв. м. Дополнительные два метра позволят разместить детскую кроватку или диван, что будет вашим безусловным конкурентным преимуществом.

Конечно именно на этапе формирования продукта необходимо принять решение, будете ли вы управлять отелем самостоятельно или привлечете гостиничного оператора, какой объем ответственности готовы делегировать. Решите, нужен ли отелю бренд. Если вы планируете работать под международным брендом, ознакомьтесь с требованиями управляющей компании к гостиничному продукту и внесите коррективы в концепцию с учетом стандартов бренда. Помните, что при работе с международными операторами есть аспекты, которые не являются предметом дискуссии. Это, например, система пожарной безопасности, стандарт кровати и некоторые другие.

Альтернативный вариант — создание собственной торговой марки и/или включение в известный маркетинговый альянс. Учитывая, что пользование международным брендом обойдется владельцу примерно в 15% от оборота отеля, вы можете эту сумму потратить на продвижение собственного бренда и иногда это выгоднее. Какое решение принять, зависит от особенностей конкретного рынка.

Шаг 4. Строим и открываем отель

На этапе проектирования мы готовим архитектурные и планировочные решения, дизайн-проект номера, план благоустройства территории. Учитывайте, что далеко не всегда гостиничный номер, предложенный дизайнером, обладает максимальной эргономичностью. Все нюансы, связанные с дизайном и оснащением, рекомендую отрабатывать на тестовом номере. Проще внести изменения в оснащение одного номера, чем потом исправлять ошибки, например, в шестидесяти номерах. Тестовый номер позволит проанализировать удобство мебели, отступы, размещение розеток, выбор цвета ковролина, штор и другие нюансы. Иногда тестовый номер делается непосредственно в гостинице, а иногда на другом месте, — вы реализуете временное сооружение по форме и размеру соответствующее номеру в натуральную величину и оснащаете его там полностью.

Очень важный этап — пред-открытие. Продолжительность такого периода 12–18 месяцев до открытия отеля. В течении пред-открытия команда проекта составляет прогноз бюджета первого года, реализует регистрацию юридического лица, проводятся процедуры всех согласований и получение гостиничной сертификации, разработка меню ресторанов, проводится найм персонала, программы обучения, вывод и старт продаж. Еще до открытия должны быть решены вопросы страхования объекта и гостей.

Генеральный директор обычно приступает к работе за 12 месяцев до открытия отеля. Совместно с HR-специалистом он формирует штатное расписание. Команда пред-открытия обязательно включает финансиста, руководителя отдела продаж, шеф-повара, инженера, принимающего системы отеля в эксплуатацию.

Следующий момент — софт-открытие, тестовое открытие отеля для гостей. Рекомендую делать его даже для небольших гостиниц. В тестовый период гости обязательно заполняют опросники, которые позволяют отельеру собрать претензии и замечания и доработать недочеты в оснащении и сервисе, в этот же период проводится работа с дефектной ведомостью.

Обратите внимание, что часто в инвестиционных финансовых моделях отсутствуют расходы на пред-открытие, на первую закупку продуктов питания, напитков, расходных материалов и химии для уборки. Еще один пункт, о котором забывают, — первый взнос на расчетный счет в размере зарплаты сотрудников за два месяца работы. Это остаток, который собственник не забирает с операционного счета.

Шаг 5. Готовим финансовую модель

Финансовая модель создается еще в начале работы над проектом и на каждом этапе уточняется. Она включает формирование прогноза по доходов операционной деятельности, отчет о прибыли и убытках (P&L), расчет объёма инвестиций и капитальных вложений (CapEx), формирование инвестиционной модели и анализ прогнозной инвестиционной эффективности проекта.

Прогнозный операционный доход формируется в формате USALI, международной системы управленческой отчетности гостиничной индустрии, принятой во всем мире. Мы анализируем ключевые показатели, которые влияют на уровень дохода, и убираем те услуги, которые, являясь инвестиционноёмкими, и при этом не приносят достаточной прибыли.

В любом бизнесе есть два вида отчетности: финансовая и управленческая. Финансовая формируется в 1 С и предназначена в первую очередь для налоговых органов, банковских и кредитных учреждений. Доступ к данным внутри отеля имеет только директор и ключевой управленческий персонал. Управленческая отчетность отражает текущую ситуацию на предприятии: расходы учитываются в тот момент, когда они имели место. Доступ к управленческой отчетности имеет более широкий круг лиц и организаций: это не только управляющий отелем, но и руководители всех департаментов и отделов, владельцы бизнеса, часто рядовые сотрудники. Часто управленческая отчетность предоставляется банковским и кредитным учреждениям, инвесторам в периоде привлечения инвестиций.

В основе отчетности USALI лежит выделение крупных центров доходов отеля. Отчет отражает прямые расходы и прибыль номерного фонда, службы питания, спа-центра и других центров доходности и позволяет делать вывод об эффективности работы тех или иных подразделений отеля. Нераспределяемые расходы включают расходы на администрацию и управление, отдел продаж и маркетинга, инженерную эксплуатацию и коммунальные платежи.

Если гостиница управляется международным оператором, в дополнении к стандартным расходным статьям учитываем еще обязательные платежи: базовый и поощрительный, маркетинг и программа лояльности оператора, централизованные услуги. Базовый считается в процентах от оборота, поощрительный — в процентах от валовой прибыли.

Доход отеля прогнозируется на 3–10 лет вперед. Чем дальше, тем менее точным является прогноз. Учитываем, что отель выходит на плановые показатели только через три года после открытия.

Что касается расходных операционных показателей, мы используем отраслевые данные, по сравнимым объектам. Показатель операционных расходов первого года в процентах к центрам доходов всегда выше, поскольку сумма включает увеличение количества персонала в первые месяцы работы, еще не сформированные показатели дохода.

Окончательное решение об инвестировании принимается на основе прогноза инвестиций. Есть три подхода к оценке объема инвестиций. Вы можете привлечь эксперта для предварительной примерной оценки стоимости строительства и оснащения отеля схожего уровня, нанять профильную компанию для более детальной проработки инвестиционной и сметной стоимости (так называемый кост-консалтинг). Когда выбран генподрядчик, делается более точный бюджет, который является ориентиром при последующем строительстве и реализации проекта.

Крайне важный показатель — инвестиционный период. Стоимость денег такова, что чем раньше мы открываем отель, тем быстрее он начинает окупаться. Если говорить о периоде окупаемости, в среднем отель в России сегодня окупается за 8–9 лет. Если это условия аренды, окупаемость успешных проектов может составлять до 4 лет. Но есть и рекордсмены показатели возврата инвестиций которых превышает 25 лет.

Похожие статьи

2019-08-13

«ПИР-ОТЕЛЬ» открывает границы возможностей с лучшими

7-10 октября 2019 года в Москве состоится главное мероприятие года в индустрии гостеприимства — VIII международная выставка для профессионалов отельного бизнеса «ПИР-ОТЕЛЬ 2019». Ведущая выставка товаров и услуг для отелей из года в год выступает трендсеттером отрасли.

Концепция отеля

Главным отличием концепции отеля от других объектов коммерческой недвижимости является то, что она ориентируется только на посетителей (гостей), а не на арендаторов. С одной стороны это несколько упрощает разработку концепции, поскольку не требуется проводить анализ спроса на аренду площадей и учитывать потребности арендаторов. С другой стороны, выявление целевой аудитории для гостиничного бизнеса часто бывает более сложной задачей.

Важнейшую роль при разработке концепции отеля (гостиничного комплекса) играет анализ четырех  ключевых параметров:

1. Ситуация на рынке гостиничных услуг
2. Местоположение
3. Конкурентная среда
4. Целевая аудитория

В рамках анализа общей ситуации на рынке гостиничных услуг того или иного города в первую очередь необходимо оценить размер турпотока, цели визита, продолжительность пребывания, сезонность и ряд других моментов, на основании которых можно сделать выводы о соотношении спроса и предложения, а  также выявить тенденции и оценить перспективы рынка.

Анализ местоположения позволяет определить возможный ценовой сегмент позиционирования гостиничного комплекса, а также выявить целевую аудиторию, которой будет наиболее интересно воспользоваться услугами  отеля в данном месте.

Анализ конкурентной среды позволяет определить концентрацию конкурентов, их положение на рынке гостиничных услуг, ценовые и качественные параметры предложений для целевой аудитории. 

И последний важный параметр, требующий анализа  — это целевая аудитория. Часто бывает ситуация, когда такая аудитория хорошо известна и концепция объекта должна выстраиваться строго под неё. Но бывают ситуации, когда есть выбор целевой аудитории  и тут необходимо принять правильное решение по позиционированию объект, определив ту аудиторию, на которую стоит нацеливаться при разработке концепции.

По итогам проведенного анализа вышеуказанных, а также ряда других параметров, выстраивается концепция объекта, которая дает полное описание о том, каким должен быть будущий отель (гостиничный комплекс) – классификация по звездам, сколько номеров должно быть в отеле, какой площади, в какой ценовой категории, дополнительный сервис и многое другое.

Наша компания оказывает услуги по разработке концепции отелей и гостиничных комплексов любого уровня от небольших мини-гостиниц до первоклассных курортных отелей.