Кто должен составлять договор аренды за магазин: Как правильно оформить договор на аренду склада или магазина

в каких случаях его можно заключить и как правильно составить — Бухонлайн

Когда возможна аренда

Прежде чем перейти к нюансам оформления договора аренды, рассмотрим, в каких случаях в принципе можно заключить такой договор. Первое, о чем нужно помнить, говоря об аренде, — это то, что арендные отношения предполагают платное пользование чужим имуществом. Бесплатной аренды быть не может. Таким образом, если не планируется вносить плату за пользование имуществом (например, если имущество передается учредителем, или между взаимозависимыми компаниями), то оформлять договор аренды не нужно.

Также обратите внимание, что в качестве арендной платы нельзя установить только оплату расходов на «коммуналку» (п. 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»). Если отдельной платы за пользование имуществом не предусмотрено, то отношения между сторонами регулируются другим договором — безвозмездного пользования или ссуды (гл. 36 ГК РФ).

Следующий важный момент — это определение предмета, который перейдет в пользование арендатора. По договору аренды можно передавать только непотребляемые вещи, то есть такие, которые не теряют своих свойств в процессе их использования. Соответственно, нельзя арендовать, например, горюче-смазочные материалы, поскольку они будут израсходованы «арендатором» при эксплуатации автомобилей.

Также объект аренды должен быть индивидуально определенным. Другими словами, он должен обладать признаками, позволяющими точно установить, какое именно имущество арендовано. А значит, по договору аренды нельзя передавать обезличенные вещи, например, партию товара. Это связано с тем, что арендатор обязан вернуть арендодателю то же самое имущество, которое он получил в пользование, а не такое же. 

Итак, если предполагается передача потребляемых, а равно обезличенных вещей, то договор аренды не заключается. Такие отношения регулируются договором займа (гл.

42 ГК РФ). Подробнее о договоре займа см. «Учитываем займы на стороне заемщика» и «Учитываем займы на стороне займодавца».   

Форма договора

Определившись с тем, какие отношения могут быть арендными, перейдем к нюансам составления самого договора. И первый момент, на котором нужно заострить внимание, — это форма договора аренды. Здесь законодатель установил два важных правила. Первое правило гласит: любой договор аренды должен быть заключен в письменной форме, если хотя бы одна из его сторон является юридическим лицом (п. 1 ст. 609 ГК РФ). Напомним, что письменная форма договора может иметь самые разные виды. Это не только привычный бумажный документ, в котором изложены все условия и стоят подписи сторон. Договоры могут заключаться также путем обмена письмами и иными документами, в том числе электронными (подробнее см. «Когда договор считается заключенным: переписка и счет по e-mail, аналоги электронной подписи, оформление письма с договором»).

Второе правило такое: если по договору аренды передается объект недвижимости, то договор в письменной форме должен быть составлен в виде одного документа, подписанного обеими сторонами (п. 1 ст. 651 ГК РФ). Это требование обязательно, вне зависимости от того, кто выступает сторонами договора — организации, ИП или «обычные» физлица.

Проверить контрагента в «Контур.Фокусе» ]]>

При нарушении указанных выше правил установлены разные последствия. Так, при аренде большинства видов имущества (за исключением недвижимости) несоблюдение письменной формы договора (т.е. устная договоренность сторон, вообще никаким образом не оформленная в письменном виде) само по себе не означает, что договор не заключен или недействителен. В этом случае при возникновении спора стороны просто не смогут ссылаться в суде на свидетельские показания. Но при этом можно будет использовать любые письменные доказательства, подтверждающие как сам факт заключения договора аренды, так и его условия (п.

 1 ст. 162 ГК РФ). 

А вот при аренде недвижимости последствия заключения договора «не по форме» куда более серьезные. Такой договор в силу прямого указания пункта 1 статьи 651 ГК РФ признается недействительным. Причем, в данном случае недействительным будет как устный договор, так и письменный, но составленный не в виде единого документа, подписанного сторонами. Напомним, что недействительный договор считается таковым с момента заключения и не влечет никаких юридических последствий, кроме тех, которые связаны с его недействительностью (п. 1 ст. 167 и п. 1 ст. 431.1 ГК РФ). В результате, у арендодателя не будет договорного основания для взыскания арендной платы, а у арендатора не будет права оставить в своем пользовании арендованный объект.

Что должно быть в договоре

По правилам пункта 1 статьи 432 ГК РФ любой договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение в требуемой форме по всем существенным условиям договора. При этом под существенными условиями понимаются те, которые прямо поименованы в ГК РФ как обязательные к включению в текст соглашения. Соответственно, если в договоре не прописать хотя бы одно из таких условий, то он просто не будет признаваться заключенным.

Итак, что же обязательно должно быть указано в договоре аренды? Во-первых, это данные, которые позволяют определенно установить передаваемое в аренду имущество (п. 3 ст. 607 ГК РФ). То есть объект аренды (а как мы помним, им может быть только индивидуально определенная вещь) в договоре нужно описать с максимальной степенью конкретности. Так, если речь идет об объекте недвижимости, то указываются кадастровый или условный номер, адрес, площадь и другие признаки, позволяющие без сомнения установить, что именно сдается в аренду. При необходимости к договору прилагаются схемы, экспликации и другая техническая информация на объект недвижимости.

Если в аренду сдается движимое имущество, то следует прописать его уникальные свойства — номер (VIN для автомобилей, UIN, IMEI и другие номера для техники, заводские номера для оборудования, артикулы для иных вещей), наименование, модель, марку и прочие отличительные свойства. Например, для компьютера это могут быть объем памяти, наименование и модель процессора, видео и звуковой карты.

Во-вторых, если в аренду передается объект недвижимости, то обязательным условием договора является пункт о размере арендной платы (п. 1 ст. 654 ГК РФ, п. 4 и п. 12 ст. 22 Земельного кодекса РФ). Что касается аренды движимых вещей, то отсутствие в договоре условия об арендной плате не сделает такой договор незаключенным, а лишь добавит сторонам проблем. Дело в том, что в этой ситуации размер арендной платы будет определяться исходя из стоимости аренды аналогичных вещей (п. 3 ст. 424 ГК РФ).

На этом список обязательных пунктов договора аренды заканчивается. Соответственно, условие о порядке и сроках внесения арендной платы, а также условие о сроке аренды обязательными не являются. Если не прописать в договоре особенности перечисления арендных платежей, то плату нужно будет вносить в порядке и сроки, которые обычно применяются при аренде аналогичных объектов при сравнимых обстоятельствах (п. 1 ст. 614 ГК РФ). Если же не указать срок аренды, то будет считаться, что договор заключен на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Бесплатно составить и распечатать договор аренды по готовому шаблону ]]>

Срок аренды

Теперь остановимся подробнее на условие о сроке аренды. Формулируя этот пункт договора, нужно помнить следующее. Договор аренды земельного участка, здания или сооружения (а равно помещений в них), заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным только с момента такой регистрации (п. 2 ст. 609 и п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ). При этом необходимо иметь в виду положение пункта 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой». В этом пункте сказано, что срок действия договора аренды, определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, признается равным одному году.

Другими словами, если в договоре аренды недвижимости указать, что он действует с 1 февраля 2018 года по 31 января 2019 года, то такой договор нужно будет регистрировать. Следуя этой логике, нужно будет регистрировать и договор, действующий с 1 января 2018 года по 31 декабря 2018 года, так как срок аренды в этом случае составит ровно один год.

А вот договор аренды, заключенный на неопределенный срок, в государственной регистрации не нуждается (п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.01 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Это утверждение справедливо и для договоров, в которых срок действия просто не указан, так как такие договоры, как отмечалось выше, признаются заключенными на неопределенный срок.

Из сказанного следует практический вывод. Если планируются длительные отношения по аренде недвижимости, и при этом стороны не хотят регистрировать договор, то можно обойти требование о госрегистрации. Для этого нужно либо установить, что срок договора аренды меньше одного года (например, 11 месяцев), и одновременно закрепить возможность его автоматической пролонгации на тот же срок и на тех же условиях, либо просто не включать в договор условие о сроке аренды.

Правда, в последнем случае нужно учитывать, что каждая из сторон может в любое время отказаться от договора, заключенного на неопределенный срок. Для этого достаточно предупредить другую сторону за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ). Причем отказ от договора может быть немотивированным. Так, право арендодателя отказаться от договора никак не зависит от того, допустил ли арендатор какие-либо нарушения, и ограничить это право договором нельзя (определение ВС РФ от 25.09.17 по делу № 305-ЭС17-5424).

А что будет, если стороны заключили договор аренды помещения на 11 месяцев, а условие об автоматической пролонгации в него не включили, и при этом забыли своевременно «продлить» договор? По правилам Гражданского кодекса, если по истечении срока, установленного в договоре, арендатор продолжает пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, такой договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п.  2 ст. 621 ГК РФ). То есть арендатор сможет продолжать пользоваться помещением и будет обязан платить предусмотренную договором арендную плату. Но при этом обе стороны, как уже отмечалось, получат право в любой момент отказаться от такого договора.

На что еще обратить внимание

И в заключение отметим еще несколько важных моментов, на которые нужно обратить внимание при составлении договора аренды.

Изменение состава собственников

Если на стороне арендодателя выступает несколько собственников, то арендатор должен перечислять арендную плату каждому из них в соответствующей пропорции. Это правило действует не только в ситуации, когда объект аренды изначально принадлежал нескольким собственникам, но и в ситуации, когда состав владельцев поменялся в период аренды.

Тут надо помнить, что сам по себе факт изменения состава собственников какого-либо влияния на договор аренды не оказывает: он продолжает действовать на ранее согласованных условиях. При этом у нового сособственника появляется право на получение доли дохода от сдачи имущества в аренду, равной его доле в праве собственности на имущество (ст. 248 ГК РФ). И это право никак не связано с тем, вносились ли соответствующие изменения в договор. Поэтому, как только новый совладелец объекта аренды потребует перечислять на его счет арендную плату, арендатору придется делить плату на части и переводить их отдельно каждому из собственников. Нарушение этого правила повлечет штрафные санкции и может стать основанием для расторжения договора аренды (постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 24.04.18 № Ф04-4219/2017).

Односторонний отказ от договора

Следующий момент касается условия о праве на односторонний отказ от договора аренды. По общему правилу, закрепленному в статье 310 ГК РФ, если обе стороны договора осуществляют предпринимательскую деятельность, то они вправе внести в договор пункт об одностороннем отказе от договора при наступлении тех или иных условий. А если такой деятельностью занимается только одна из сторон, то право на односторонний отказ ей не предоставляется, в то время как другая сторона может заявить об одностороннем отказе от договора.

Соответственно, если имущество арендуется у физического лица, не являющегося ИП, то в договоре нельзя прописать право арендатора (организации или предпринимателя) на односторонний отказ от такого договора.

Отметим, что в случае с арендой государственного или муниципального имущества подобное условие не может быть включено в договор, так как право согласовывать условия одностороннего отказа от договора имеют только лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность. А при аренде госимущества арендодателем выступает орган власти, который предпринимательскую деятельность не осуществляет по определению (постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 24.04.18 № Ф03-1250/2018).

Согласие арендодателя на перенаем

И наконец, остановимся на вопросе о «перекупке» действующего договора аренды. Возможность передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды другому лицу (перенаем) предусмотрена пунктом 2 статьи 615 ГК РФ. В случае если планируется перенаем (а не заключение прямого договора аренды), нужно обязательно проверить наличие согласия арендодателя. Оно может быть выражено разными способами. Например, в виде отдельного письма, в котором арендодатель сообщает, что не возражает против перенайма объекта аренды. Также арендодатель может проставить соответствующую надпись на договоре перенайма. Главное, чтобы было понятно, в отношении какого договора аренды дано согласие на перенаем. Если же согласие отсутствует, то договор перенайма будет ничтожным. Такая сделка не повлечет юридических последствий и будет признана недействительной с момента ее совершения (п. 1 ст. 167 ГК РФ). Это значит, что лицом, обязанным по договору аренды, останется прежний арендатор. И никакие обстоятельства (ликвидация первоначального арендатора, фактическое использование имущества новым арендатором, своевременное внесение арендной платы) ситуацию не исправят (постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 07. 06.18 № Ф01-2034/2018).

Как правильно заключить договор аренды (2021) — с чего начать и сколько можно заработать

Полезные советы при заключении договора аренды помещения.

Зачастую, в целях экономии средств бизнесмены предпочитают снять помещение или офис в аренду, чем приобретать и тем более строить новый объект. И вот, подходящее помещение найдено, согласованы все условия с собственником помещения. Теперь остается одно — оформить документы по аренде помещения.

Задача предпринимателя состоит в правильном и грамотном составлении всей документации. Особенно это актуально для небольших фирм в сфере малого бизнеса, где в большинстве случаев основными расходами является аренда помещения. Зачастую, из-за отсутствия у предпринимателя опыта в заключение подобных договоров, договор аренды помещения заключается на несовсем выгодных условиях.

Основные вопросы, которые возникают при заключении данного договора являются: — Как правильно составить договор? — Какие документы следует приложить к договору аренды? — Какие права и обязанности имеет арендодатель и арендатор? — Какую ответственность несет каждая из сторон, и т.д.

В данной статье предлагается рассмотреть самые важные детали, которые следует учитывать при составлении договора аренды.

1) Закон. Перед заключением договора советуем ознакомится с главой 34 Гражданского кодекса РФ, которая содержит основные положения арендных отношений в РФ. Также перед заключением договора следует проверить:

• право собственности на помещение;
• целевое назначение использования помещения;
• не находится ли помещение под арестом, в залоге или в аренде у третьих лиц;
• имеется ли решение о вводе помещения в эксплуатацию после строительства или реконструкции.

2) Срок аренды. Одним из важных составляющих договора является срок аренды. Следует учесть, что при заключении договора на длительное время – более одного года, договор аренды подлежит регистрации в Едином государственном реестре прав. Такая процедура требует дополнительных затрат времени и денег. Существует несколько возможных путей обхода регистрации договора в едином реестре: — Заключение договора аренды на срок до 1 года. По истечению срока договора составляется новый договор и ни одна структура к вам не придерется.  Однако у такого способа есть свой недостаток: арендодатель может не заключить с вами новый договор, например, если найдет другого более выгодного арендатора и у вас не будет ни каких прав препятствовать данному действию (ст. 621 ГК). — Заключение договора на неопределенный срок.  Этот вариант также избавляет вас от необходимости регистрации договора, так как не указан период действия договора. Этот вариант так же имеет свой недостаток — любая из сторон может расторгнуть договор аренды по своему желанию известив об этом другую сторону за три месяца до расторжения договора. — Заключение договора «до события», например до проведения реконструкции помещения. То есть стороны договора сами определяют до наступления какого события будет действовать договор. В таком случае арендодатель должен четко указать с наступлением какого события договор будет расторгнут. Расторжение договора со стороны арендодателя по другим причинам будет не правомерно.

3) Арендная плата. Важным условием договора является арендная плата. В договоре обязательно должен быть указан размер арендной платы, иначе сделку можно считать не действительной. По договору аренды не предусмотрено бесплатное пользование чужим имуществом, для этого случая существует другой тип договоров – договор безвозмездного пользования. Способ арендной платы определяется арендодателем. На свое усмотрение он может выбрать несколько законных способов арендных платежей. Это может быть фиксированная сумма, погашение арендной платы в счет ремонта, за пользование услугами арендатора т.д. Менять условия и механизм оплаты аренды можно не чаще одного раза в год, если иное не предусмотрено договором аренды (ст. 614 ГК). С другой стороны арендатор может потребовать снижения стоимости арендной платы, например из-за ухудшения состояния помещения или имущества. При заключении договора аренды следует указать в договоре условия оплаты коммунальных платежей, уборку помещения, охрану, услуги связи и т.д.  Зачастую арендодатель уже после заключения договора пытается навязать арендатору дополнительные платежи. Чтобы этого не произошло – решайте вопрос заранее, в договорной форме.

Оплата аренды обычно производится ежемесячно как в наличной так и в безналичной форме. При уплате аренды наличным платежом обязательной требуйте от арендодателя письменного подтверждения уплаты аренды. Не своевременная оплата арендных платежей (более 2-х раз подряд) может быть основанием досрочного расторжения договора аренды (ст. 619 ГК).

4) Ремонт и реконструкция. Арендатор по согласованию с арендодателем может производить улучшения арендованного помещения. В договоре следует прописать кто из сторон обязан осуществлять ремонт и за чей счет. Если ремонт будет осуществляться силами арендатора, то стоимость ремонта желательно включить в счет арендной платы. По умолчанию капитальный ремонт помещения осуществляет арендодатель. А вот поддержка объекта аренды в нормальном состоянии — обязанность арендатора.

5) Оформление договора. Все ключевые условия аренды помещения должны быть прописаны на «бумаге», то есть в договоре и ни каких устных договоренностей. Договор обязательно заключается в письменном виде минимум в двух экземплярах, по одному для арендодателя и арендатора.

Не соблюдение законной формы составления договора может означать его не действительность. При передаче объекта аренды оформляется акт приемки-передачи по форме ОС-1. В акте приема-передачи указывается все то, что принимается в аренду вместе с помещением, то есть перечень оборудования, счетчики, мебель, столы, стулья и т.д. Это делается для того, чтобы в будущем избежать конфликтов при сдаче объекта аренды обратно. В момент возврата арендованного имущества составляется акт выбытия по форме ОС-4.

Полезные советы при заключении договора аренды помещения.

Зачастую, в целях экономии средств бизнесмены предпочитают снять помещение или офис в аренду, чем приобретать и тем более строить новый объект. И вот, подходящее помещение найдено, согласованы все условия с собственником помещения. Теперь остается одно — оформить документы по аренде помещения.

Задача предпринимателя состоит в правильном и грамотном составлении всей документации. Особенно это актуально для небольших фирм в сфере малого бизнеса, где в большинстве случаев основными расходами является аренда помещения. Зачастую, из-за отсутствия у предпринимателя опыта в заключение подобных договоров, договор аренды помещения заключается на несовсем выгодных условиях.

Основные вопросы, которые возникают при заключении данного договора являются: — Как правильно составить договор? — Какие документы следует приложить к договору аренды? — Какие права и обязанности имеет арендодатель и арендатор? — Какую ответственность несет каждая из сторон, и т.д.

В данной статье предлагается рассмотреть самые важные детали, которые следует учитывать при составлении договора аренды.

1) Закон. Перед заключением договора советуем ознакомится с главой 34 Гражданского кодекса РФ, которая содержит основные положения арендных отношений в РФ. Также перед заключением договора следует проверить:

• право собственности на помещение;
• целевое назначение использования помещения;
• не находится ли помещение под арестом, в залоге или в аренде у третьих лиц;
• имеется ли решение о вводе помещения в эксплуатацию после строительства или реконструкции.

2) Срок аренды. Одним из важных составляющих договора является срок аренды. Следует учесть, что при заключении договора на длительное время – более одного года, договор аренды подлежит регистрации в Едином государственном реестре прав. Такая процедура требует дополнительных затрат времени и денег. Существует несколько возможных путей обхода регистрации договора в едином реестре: — Заключение договора аренды на срок до 1 года. По истечению срока договора составляется новый договор и ни одна структура к вам не придерется.  Однако у такого способа есть свой недостаток: арендодатель может не заключить с вами новый договор, например, если найдет другого более выгодного арендатора и у вас не будет ни каких прав препятствовать данному действию (ст. 621 ГК). — Заключение договора на неопределенный срок.  Этот вариант также избавляет вас от необходимости регистрации договора, так как не указан период действия договора. Этот вариант так же имеет свой недостаток — любая из сторон может расторгнуть договор аренды по своему желанию известив об этом другую сторону за три месяца до расторжения договора. — Заключение договора «до события», например до проведения реконструкции помещения. То есть стороны договора сами определяют до наступления какого события будет действовать договор. В таком случае арендодатель должен четко указать с наступлением какого события договор будет расторгнут. Расторжение договора со стороны арендодателя по другим причинам будет не правомерно.

3) Арендная плата. Важным условием договора является арендная плата. В договоре обязательно должен быть указан размер арендной платы, иначе сделку можно считать не действительной. По договору аренды не предусмотрено бесплатное пользование чужим имуществом, для этого случая существует другой тип договоров – договор безвозмездного пользования. Способ арендной платы определяется арендодателем. На свое усмотрение он может выбрать несколько законных способов арендных платежей. Это может быть фиксированная сумма, погашение арендной платы в счет ремонта, за пользование услугами арендатора т.д. Менять условия и механизм оплаты аренды можно не чаще одного раза в год, если иное не предусмотрено договором аренды (ст. 614 ГК). С другой стороны арендатор может потребовать снижения стоимости арендной платы, например из-за ухудшения состояния помещения или имущества. При заключении договора аренды следует указать в договоре условия оплаты коммунальных платежей, уборку помещения, охрану, услуги связи и т. д.  Зачастую арендодатель уже после заключения договора пытается навязать арендатору дополнительные платежи. Чтобы этого не произошло – решайте вопрос заранее, в договорной форме.

Оплата аренды обычно производится ежемесячно как в наличной так и в безналичной форме. При уплате аренды наличным платежом обязательной требуйте от арендодателя письменного подтверждения уплаты аренды. Не своевременная оплата арендных платежей (более 2-х раз подряд) может быть основанием досрочного расторжения договора аренды (ст. 619 ГК).

4) Ремонт и реконструкция. Арендатор по согласованию с арендодателем может производить улучшения арендованного помещения. В договоре следует прописать кто из сторон обязан осуществлять ремонт и за чей счет. Если ремонт будет осуществляться силами арендатора, то стоимость ремонта желательно включить в счет арендной платы. По умолчанию капитальный ремонт помещения осуществляет арендодатель. А вот поддержка объекта аренды в нормальном состоянии — обязанность арендатора.

5) Оформление договора. Все ключевые условия аренды помещения должны быть прописаны на «бумаге», то есть в договоре и ни каких устных договоренностей. Договор обязательно заключается в письменном виде минимум в двух экземплярах, по одному для арендодателя и арендатора.

Не соблюдение законной формы составления договора может означать его не действительность. При передаче объекта аренды оформляется акт приемки-передачи по форме ОС-1. В акте приема-передачи указывается все то, что принимается в аренду вместе с помещением, то есть перечень оборудования, счетчики, мебель, столы, стулья и т.д. Это делается для того, чтобы в будущем избежать конфликтов при сдаче объекта аренды обратно. В момент возврата арендованного имущества составляется акт выбытия по форме ОС-4.

Загрузка…

Как правильно составить договор аренды коммерческой недвижимости — Секрет фирмы

Всё складывалось как нельзя лучше, но вдруг собственник помещения, которое вы арендуете, увеличивает арендную плату, отказывается вернуть обеспечительный платёж, меняет замки или просто у вас появляются плохие соседи — это лишь часть проблем, которые могут обрушиться на арендатора. Чтобы их избежать, нужно подходить к подписанию договора об аренде предельно тщательно. На что следует обратить внимание в первую очередь?

Проверка помещения

Присмотрев подходящий объект, первым делом запросите в Росреестре выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

В этом реестре содержатся сведения о действующих и прекращённых правах на объект, правообладателях, обременениях, арестах. Из выписки можно узнать, кто имеет право распоряжаться помещением, не заложено ли оно, ведутся ли в его отношении судебные споры.

Если у объекта недвижимости несколько собственников, договор должен быть заключён с каждым. Сделка по аренде помещения, которая совершена не со всеми собственниками, затем может быть признана недействительной в судебном порядке.

Если вместе с помещением вы планируете арендовать земельный участок, запросите выписку из ЕГРП и на него. Это поможет вам удостовериться, что собственник у них один и тот же и он имеет право сдавать землю в аренду.

Проверка арендодателя

Выписка из ЕГРП позволит выяснить также, ведёте ли вы переговоры об аренде именно с собственником. Сдавать помещение имеет право его владелец или другой арендатор — по договору субаренды. Если в договоре аренды это право не прописано, потребуется письменное согласие владельца здания на то, чтобы один арендатор сдавал освободившиеся у него площади третьему лицу.

Перед заключением договора выясните, как складывались отношения у собственника с предыдущими арендаторами. В картотеке арбитражных дел посмотрите, участвовал ли он в судах из-за аренды. Если таких судов много, подумайте, не придётся ли и вам потом стать участником подобного разбирательства.

Информацию о надёжности контрагента можно почерпнуть в системе СПАРК или Едином федеральном реестре сведений о фактах деятельности юридических лиц (содержит данные о размере уставного капитала, активах, владельцах компании и т.д.), на сайте Федеральной налоговой службыhttps://www. nalog.ru (платит ли компания налоги), банке данных исполнительных производств (есть ли у компании долги, которые она не гасит).

Заключение договора

Условия договора нужно читать внимательно — даже если вы имеете дело с многостраничным документом. Это особенно важно, когда речь идет об аренде площадей в торговом центре. Часто в договоре говорится, что арендатор обязуется выполнять правила центра и арендодатель имеет право менять их в одностороннем порядке. В договоре с арендодателем нужно чётко и прозрачно изложить все варианты взаимодействия. Обратите внимание на следующие моменты.

Кто подписывает договор

Если перед вами генеральный директор компании, попросите протокол (решение) совета директоров о его назначении. Если это другой сотрудник, убедитесь, что у него есть доверенность, которая подписана уполномоченным лицом.

Как рассчитывается арендная плата

В договоре должна быть указана фиксированная сумма (с НДС или без него) или формула для расчёта, в которой постоянны все её составляющие. Убедитесь, что в формуле нет переменного коэффициента, который арендодатель вправе менять. Иначе платёж может постоянно увеличиваться. Рекомендую настаивать на ставке в рублях: если она будет в долларах или евро, колебания курсов валют спровоцируют увеличение платежа.

Не забудьте обозначить, как часто и насколько арендодатель может поднимать плату. Письменно договоритесь и о способах внесения арендной платы. Имеет смысл посвятить отдельный пункт договора тому, что плата каждый раз повышается только по соглашению сторон.

Если собственник всё-таки повысит ставку в нарушение условий договора, арендатору не стоит вносить такой платёж, иначе он автоматически примет новые условия. И оспорить затем повышенную плату через суд не получится (в соответствии с п. 3 ст. 438 и п. 1 ст. 310 Гражданского кодекса).

Как долго действует договор

Если помещение важно для ведения бизнеса арендатора и если в него вложено много средств (разработка индивидуального дизайна, заказ необходимого оборудования, ремонт и так далее), следует заключать долгосрочный договор аренды на срок от пяти лет. Любой договор, заключённый более чем на 11 месяцев, следует зарегистрировать в Росреестре.

Кто оплачивает коммунальные платежи

В документе должно быть указано, на ком лежит ответственность за внесение платежей, в какие сроки и какие штрафы предусмотрены за просрочки.

Кто и когда делает ремонт

В договоре должны быть инструкции на случай, если во время аренды выйдут из строя коммуникации или самому зданию будет причинен какой-нибудь вред. Необходимо обозначить, кто, в какие сроки и за чей счёт будет устранять неполадки.

Если здание или помещение нуждается в ремонте на момент заключения договора, арендатор должен указать в документе необходимость его проведения. Можно приложить заключение оценщика, в котором он опишет общее состояние помещения и его недостатки.

Если решено ремонтировать за счёт арендатора, стоит обозначить объём предполагаемых затрат и то, каким образом они будут компенсироваться (в счёт арендной платы или выплатами со стороны собственника в оговорённые сроки). Даже если ремонта не будет, о замеченных недостатках нужно упомянуть. Это может снизить стоимость аренды. Кроме того, после окончания срока аренды собственник помещения будет принимать его по акту, заключённому при подписании договора. Если никаких недостатков в нём указано не было, ловкий собственник сможет взыскать стоимость их устранения с арендатора.

Есть ли особые условия использования помещения

В интересах арендатора сразу оговорить их. Например, что собственник обязуется не размещать в здании предприятия, деятельность которых связана с шумом. Это актуально для владельцев хостелов и гостиниц, которые арендуют для своего бизнеса здания.

В каком случае договор может быть расторгнут

Для расторжения договора в одностороннем порядке может быть только один повод: одна из сторон существенно нарушила условия договора (п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса). Перечень таких ситуаций должен содержать договор аренды. Арендодатель не имеет право расторгнуть договор по своему желанию. Это будет нарушением закона, в такой ситуации можно смело обращаться в суд.

Что если арендатор захочет преждевременно расторгнуть договор без существенных нарушений со сторон собственника? Например, если поймёт, что бизнес не пошёл. На этот случай рекомендую предусмотреть в договоре аренды возможность его расторжения без существенных нарушений со стороны арендатора. Чтобы собственнику было выгодно соглашаться на это условие, можно обозначить следующее правило: за расторжение договора в одностороннем порядке арендатор выплачивает фиксированную денежную сумму — например арендную плату за два-три месяца. Такая возможность предусмотрена п. 3 ст. 310 Гражданского кодекса.

Согласно ст. 620 Гражданского кодекса арендатор может расторгнуть договор в одностороннем порядке без компенсационных выплат через суд в следующих случаях:

— арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создаёт препятствования для пользования имуществом;

— переданное имущество имеет недостатки, которые не позволяют им пользоваться и не были известны на момент заключения договора аренды;

— арендодатель не производит капитальный ремонт имущества в сроки, обозначенные в договоре;

— имущество оказывается в состоянии, непригодном для использования, по обстоятельствам, не зависящим от арендатора.

Как освобождать помещение

Следует прописать, в какие сроки по истечении срока действия договора арендатор освобождает площадь. Важно настоять на беспрепятственном доступе в помещение в этот период — чтобы иметь возможность вывезти мебель, технику, оборудование и другое имущество.

Как будет возвращён обеспечительный платёж

Следует прописать сроки возврата и те ситуации, в которых эта сумма останется у собственника помещения или будет отдана только частично.

Как будут разрешаться спорные ситуации

Иногда арендодатели настаивают на том, что в случае конфликта следует сразу идти в третейский суд. Неудивительно, ведь практика показывает, что третейские суды довольно часто принимают сторону арендодателя. Поэтому в интересах арендатора зафиксировать в договоре, что спорные моменты будут решаться в арбитражном суде.

Фотография на обложке: Flickr / Malmsjo / CC BY-SA 3.0

Как правильно составить договор аренды (условия об арендной плате)

Как правило, собственник объекта недвижимости, будь то офисное здание, торговый центр или магазин еще, на этапе строительства задумывается о необходимости составить договор аренды, который  может быть использован в качестве стандартной формы для потенциальных арендаторов.

Грамотно составленный договор аренды всегда разрабатывается под конкретный объект, конкретного клиента, существующую экономическую ситуацию на рынке.

Если до кризиса 2008 года арендодатель диктовал условия аренды арендаторам и часто вообще отказывался обсуждать условия договора, руководствуясь принципом «берите так или уходите» (в указанный период собственник фактически обходился разработанной формой договора, без внесения в нее значительных корректировок), то начиная с 2009 года ситуация начала меняться в пользу арендатора. Теперь арендатор, получая проект договора аренды, проведя юридическую экспертизу договора,  требует изменения многих условий если не в свою пользу, то, как минимум, достижения по ним взаимовыгодных договоренностей. И чем больше собственник заинтересован в таком арендаторе, тем больше работы для юристов, осуществляющих юридическое сопровождение сделки.

Рассмотрим основные условия договора аренды, которые обычно беспокоят арендодателя, когда необходимо разработать форму договора аренды.

В этой статье мы коснемся условий  установления арендной платы.

Смысл договора аренды для арендодателя сводится к тому, чтобы он, передав некоторое имущество в аренду арендатору, мог получать за это арендную плату.

С арендной платой связаны следующие существенные условия договора аренды.

1. При составлении договора аренды необходимо предусмотреть, что входит в арендную плату, а что арендатор оплачивает дополнительно.

Так дополнительно могут оплачиваться услуги парковки, услуги связанные с эксплуатацией всего здания, потребленное в помещении электричество. В договорах аренды торговых помещений могут быть предусмотрены отчисления на праздничные и развлекательные мероприятия с целью привлечения покупателей и т.д.

Кроме того, арендная плата может устанавливаться, как в фиксированном размере, так и, к примеру, в качестве процента от торгового оборота, что распространено при аренде торговых помещений.

Для каждого такого платежа должен быть предусмотрен порядок его начисления и срок оплаты.

Указанные условия должны быть сформулированы таким образом, чтобы не допустить их возможного двоякого толкования. Стоит помнить, что согласно разъяснений ВАС РФ и ВС РФ договор должен толковаться в пользу контрагента стороны, подготовившей его проект (в тех случаях, когда установить действительную общую волю сторон с учетом цели договора невозможно).

2. Если вы хотите разработать договор аренды, который будет учитывать возможные валютные риски, то в нем целесообразно предусмотреть установление арендной платы и иных платежей в валюте. Это позволит избежать рисков, связанных с падением рубля.

Если арендатор будет считать такие условия договора неприемлемыми, то сторонам следует обсудить установление валютного коридора, в рамках которого будет проводиться конвертация. В любом случае, сильные колебания российского рубля являются рисками обеих сторон договора аренды, в тех случаях, когда договор аренды является долгосрочным, то есть заключается на несколько лет, предсказать возможные колебания становится практически невозможно.

Обратите внимание, что судебная практика не признает сильные колебания рубля, существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, и требовать впоследствии на этом основании изменения или расторжения  договора ни Арендатор, ни Арендодатель не смогут.

С учетом данной судебной практики, мы рекомендуем предусматривать в договорах аренды возможность отказаться от договора в одностороннем порядке в тех случаях, когда курс рубля по отношению к доллару в течение срока действия договора аренды изменяется на несколько десятков процентов.

3. Если говорить о долгосрочном договоре аренды, то арендодателю следует предусмотреть ежегодную индексацию арендной платы и иных платежей по договору аренды. Арендодателям мы рекомендуем условия об индексации формулировать таким образом, чтобы ставка арендной платы увеличивалась без волеизъявления сторон договора, это позволит избежать необходимости согласовывать с арендатором размер ставки.

Если же в договоре будет предусмотрено условие об увеличении арендной платы по соглашению сторон договора, то арендатор может просто не дать своего согласия на такое увеличение и ставка арендной платы останется прежней.

С учетом ежегодного уровня инфляции такое условие вряд ли может быть выгодно для арендодателя помещения.

4. Арендодатель, как правило, предоставляет арендаторам арендные каникулы на период выполнения отделочных работ в помещении. Указанные условия должны быть отражены в договоре аренды таким образом, чтобы ни одной из сторон не пришлось производить оплату дополнительных налогов, в связи с предоставлением помещения в безвозмездное пользование на указанный период.

В заключении хотелось бы обратить внимание на то, с какого момент производится начисление арендной платы.

Статья 655 ГК РФ  предусматривает, что передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Подписание передаточного акта подтверждает начало пользования помещением арендатором, а значит срок, с которого арендодатель вправе получать арендную плату, иные платежи за пользование помещением.

Арендодателю стоит составить договор аренды таким образом, чтобы в нем были четко сформулированы условия о порядке подписания передаточного акта. В договоре стоит указать, что последствием немотивированного отказа арендатора от подписания передаточного акта должна являться возможность арендодателя подписать передаточный акт в одностороннем порядке. В противном случае арендатор может уклоняться от подписания передаточного акта, помещение будет простаивать, арендодатель не будет получать арендную плату.

Чтобы у арендатора не было оснований мотивированно отказаться от подписания передаточного акта, ссылаясь при этом на недостатки помещения, в договоре аренды должны быть приведены характеристики сдаваемого в аренду помещения, которые должны соответствовать его фактическому состоянию.

Арендатор, в свою очередь, проводя правой аудит договора аренды, должен обращать внимание на условия о возврате помещения. Судебная практика исходит из того, что даже по истечении срока действия договора аренды, если арендатор не произвел возврат помещения арендодателю, он обязан оплачивать арендную плату за фактическое пользование таким помещением.

Для условий о подписании акта возврата помещения уже арендатору, а не арендодателю, имеет смысл предусматривать возможность подписать такой акт в одностороннем порядке, когда арендодатель уклоняется от его подписания.

Кроме того, арендатор, проводя юридическую экспертизу договора аренды, должен четко понимать, и это должно быть зафиксировано договором, в каком состоянии арендодатель рассчитывает получить помещение обратно, достаточен ли срок для приведения помещения в указанное состояние.

Несоответствие помещения на момент возврата тем требованиям к нему, которые предусмотрены договором аренды, является основанием для арендодателя не подписывать акт возврата, и, как следствие, арендатор будет вынужден оплачивать арендную плату.

Другие статьи по теме:

ООО «Дикес Консалтинг», имея значительный опыт, оказывает услуги по юридическому сопровождению сделок с недвижимостью, юридической экспертизе договоров, в том числе договоров аренды недвижимости, а также осуществляет юридическое сопровождение компаний в Москве.

Коронавирус и договоры аренды: последствия для арендаторов и арендодателей

Пандемия коронавирусной инфекции (COVID-19) набирает обороты. Одной из ключевых рекомендаций (а в отдельных случаях – обязательной инструкцией) по борьбе с распространением вируса является максимальная домашняя изоляция граждан.

В результате организации массово переводят своих сотрудников на удаленный режим работы и рассматривают возможность временного закрытия офисов. Торговые и развлекательные центры опустели, и арендаторы помещений жалуются на беспрецедентное снижение трафика покупателей.

Одновременно государственные органы устанавливают ограничения в отношении проведения массовых мероприятий и принимают решения о закрытии отдельных видов объектов. Например, в Москве запрещены любые культурные и развлекательные мероприятия численностью свыше 50 человек в помещениях, а с 21 марта 2020 года также закрыты фитнес-центры, бассейны и иные спортивные объекты. Аналогичные ограничения принимаются властями и в других регионах.

В Москве и Московской области (а в дальнейшем, возможно, и в иных городах или субъектах федерации) распространение COVID-19 объявлено обстоятельством непреодолимой силы, то есть на их территории коронавирусная пандемия признается форс-мажором.

Арташес Оганов, партнер, глава практики недвижимости и строительства CMS Russia и Наталья Гегечкори, младший юрист, практика недвижимости и строительства CMS Russia, ответили на некоторые вопросы о том, как текущая ситуация может влиять на отношения арендодателей и арендаторов коммерческой недвижимости.

Если только стороны прямо не предусмотрели в договоре, что исполнение обязательств может быть приостановлено вследствие форс-мажора, сам факт признания COVID-19 обстоятельством непреодолимой силы не освобождает арендатора от внесения уплаты арендной платы.

В отсутствие официального запрета на функционирование помещений и ограничения доступа к ним арендатора наличие форс-мажорных обстоятельств может повлечь за собой лишь освобождение от ответственности за невыполнение обязательств и послужить основанием для переноса срока исполнения договора. Например, если в связи с форс-мажорными обстоятельствами арендатор не вносил арендную плату в течение какого-то времени, он может быть освобожден от уплаты неустойки за просрочку. Однако задолженность по арендной плате будет подлежать полному погашению после устранения обстоятельств непреодолимой силы.

Но даже для освобождения от ответственности арендатор должен будет доказать, что неисполнение стало прямым следствием форс-мажора. Отсутствие денежных средств из-за падения выручки арендатора в период распространения COVID-19 не может быть основанием для освобождения от платежей.

Ограничения и меры по борьбе с COVID-19, принятые властями на момент публикации, в целом не препятствуют исполнению арендаторами и арендодателями офисных и торговых помещений своих обязательств по договорам. За редкими исключениями (например, решение Роспотребнадзора закрыть фитнес-центры в Москве, официальная рекомендация Правительства Московской области закрыть кинотеатры), доступ к торговым центрам и офисным зданиям остается свободным, и в режим их работы не вносится существенных изменений. А значит, арендаторам будет сложно обосновать задержку арендных платежей наступлением форс-мажора.

Тем не менее для некоторых арендаторов есть и хорошие новости. Правительство РФ объявило о временной отсрочке арендных платежей по договорам аренды государственного или муниципального имущества на срок до 1 мая 2020 года. Но в этой ситуации речь также идет не об освобождении от арендной платы, а об отсрочке арендных платежей без уплаты неустоек и иных санкций.

Как повлияет на платежи закрытие офисных или торговых центров арендодателем по решению властей или по своей инициативе?
В отсутствие соответствующих решений органов власти закрытие объектов коммерческой недвижимости по инициативе арендодателя, скорее всего, будет признано ограничением доступа к арендованным помещениям. В этом случае арендатор не только может претендовать на освобождение от внесения арендной платы, но и окажется вправе требовать от арендодателя компенсации своих убытков.

Как отмечалось выше, освободить себя от ответственности арендодатель сможет, только если докажет, что основанием для закрытия помещений и неисполнения договора аренды стали обстоятельства непреодолимой силы в виде распространения COVID-19.

Другие последствия будут при закрытии арендуемых помещений по решению органов государственной власти в связи с форс-мажором. В данном случае арендодатель не будет нести ответственности в виде возмещения убытков арендаторам или иных санкций, предусмотренных договором.

Российское законодательство также предусматривает возможность прекращения обязательства по договору, если в результате издания акта органа власти исполнение обязательства становится невозможным. Однако, исходя из сложившейся судебной практики, для прекращения обязательств по данному основанию необходимо доказать, что исполнение обязательства становится невозможным на постоянной основе. При этом, если временное ограничение деятельности актом органов власти (например, закрытие торгового или делового центра) превышает срок аренды, стороны могут отказаться от договора аренды.

А что произойдет, если арендатор самостоятельно приостановит деятельность?
Как было сказано выше, само по себе приостановление деятельности арендатором в помещениях ввиду признания эпидемии/пандемии форс-мажором не может являться безусловным основанием для невнесения арендной платы по договору.

Если в договоре аренды прямо не указано, что арендатор освобождается от исполнения обязательств при наступлении форс-мажора, он будет обязан продолжать платить арендную плату даже за период неиспользования помещений.

Кроме того, некоторые договоры аренды содержат положения, согласно которым за неиспользование помещений или неведение деятельности арендатором в помещениях предусмотрена договорная ответственность в виде уплаты неустойки.

Может ли арендатор потребовать уменьшения арендной платы в связи с COVID-19?

В теории арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы, если докажет, что условия пользования помещением, предусмотренные договором аренды, существенно ухудшились в связи с распространением коронавируса. Однако перспективы удовлетворения таких требований без детального анализа конкретной ситуации и условий договора аренды оценить в данный момент невозможно.

Есть ли возможность расторгнуть договор аренды в связи с признанием COVID-19 форс-мажором?
Законодательством прямо не предусмотрена возможность расторжения договора в связи с наступлением обстоятельств непреодолимой силы. При этом стороны могут при подготовке договора аренды самостоятельно закрепить в нем механизм одностороннего отказа от договора при наступлении форс-мажора.

На практике в договорах аренды очень часто встречается условие о праве сторон на односторонний отказ при наступлении форс-мажорных обстоятельств, если такие обстоятельства препятствуют исполнению договора и длятся, например, более одного или трех месяцев.
 

Основные выводы

 

Резюмируя, эксперты компании CMS отмечают, что арендаторы помещений в торговых и деловых центрах могут претендовать на освобождение от арендной платы или уменьшение арендной платы по договору в связи с распространением COVID-19 в одном из следующих случаев:
 

• нормативно-правовым актом будут закрыты для посещения такие центры;

• арендодатель самостоятельно приостановит доступ к ним;

• договором аренды будет прямо предусмотрено освобождение арендатора от внесения арендной платы при наступлении форс-мажора, и исполнение договора будет невозможным именно по причине коронавирусной пандемии.

В иных случаях обязательства по внесению арендной платы сохраняются, даже несмотря на объявление форс-мажора.

Безусловно, распространение COVID-19 может существенно повлиять на рынок аренды. Однако точная оценка возможных последствий будет зависеть в первую очередь от фактических условий самих договоров аренды, заключенных сторонами. Чтобы подготовиться к различным сценариям развития текущей ситуации, эксперты рекомендуют и арендаторам, и арендодателям детально проанализировать положения договоров об обстоятельствах непреодолимой силы и возможном освобождении сторон от обязательств или ответственности в связи с форс-мажором или по другим основаниям.

Ответы юриста

Александр: Я снимаю квартиру. Имеется договор об аренде в письменном виде, где оговаривается сумма и сроки выплаты ежемесячной ренты. Что делать, если хозяйка квартиры отказывается принимать наличные под расписку об уплате ренты и при этом грозит выселением, ссылаясь на пункт договора о неуплате ренты?

Ответ: К отношениям между сторонами договора найма жилого помещения применимы также общие положения российского законодательства об исполнении обязательств.

Таким образом, в отношениях, связанных с расчетами по договору найма жилого помещения, наниматель (автор вопроса) выступает должником, а наймодатель (хозяйка квартиры) — его кредитором.

Согласно п. 2 ст. 408 Гражданского кодекса РФ, кредитор, принимая исполнение, обязан по требованию должника выдать ему расписку в получении исполнения полностью или в соответствующей части.

Другими словами, при внесении каждого платежа наниматель имеет право требовать от наймодателя предоставления расписки на сумму внесенной платы за наем, а наймодатель, соответственно, такую расписку обязан предоставить нанимателю.

Если нанимателю не удается настоять на выдаче наймодателем такой расписки, а наймодатель не выполняет такого своего обязательства выдать расписку по требованию нанимателя, но при этом принимает от нанимателя оплату найма квартиры, то риск, связанный с невыполнением обязанности оплачивать наем жилого помещения, остается на нанимателе.

Доказывать надлежащее выполнение обязательств должна каждая сторона самостоятельно.
К сожалению, в случае внесения платы за наем без получения взамен расписки в принятии денежных средств наймодателем, наниматель не имеет доказательств надлежащего выполнения своих обязательств по оплате найма. То есть в этом случае доказать, что наниматель не производит оплат по договору найма жилого помещения легче, чем доказать внесение таких оплат.

Соответственно, при отсутствии доказательств оплаты найма, наймодатель (хозяйка) вполне может сослаться на положения договора, предусматривающие санкции за невнесение нанимателем ежемесячных платежей.

В случае недостижения между сторонами договора найма соглашения о выдаче расписок, подтверждающих внесение необходимых платежей, в качестве некой «подстраховки» можно настоять на присутствии в момент передачи денежных средств третьих лиц, которые впоследствии при возникновении вопросов о внесении/не внесении платы за наем, смогут выступить в качестве свидетелей и подтвердить факт передачи платы за наем. Безоговорочным доказательством передачи денежных средств показания свидетелей являться не будут, но, вполне возможно, что к их показаниям прислушаются.

Если же ни один из приведенных вариантов не подходит, нанимателю следует задуматься над поиском другого жилого помещения, и в договоре найма в отношении подобранного жилого помещения предусмотреть обязанность наймодателя выдавать расписки или иные документы, подтверждающие внесение необходимых денежных средств.

Как правильно заключить договор аренды коммерческого помещения

   Любая недвижимость, может быть предметом договора аренды. Но есть выбор: подписывать договор аренды только нежилого помещения, или подписывать договор на аренду имущественного комплекса, который Вы хотите использовать для получения прибыли в будущем. Имущественным комплексом может быть: офис, торговое помещение, развлекательный комплекс, складское помещении и много другого. Выбирая вид договора, важно руководствоваться целями вашего бизнеса. Например, если помещение, что Вы планируете снять в аренду будет использоваться только в как офис, Вам будет проще не брать себе лишних обязательств, а подписать договор на аренду офисного помещения, при этом включив в состав арендных платежей,  необходимые Вам издержки. Но, если Вы планируете снимать помещение для офиса, магазина или складского помещения, тогда Вам необходимо будет заключить договор аренды коммерческой недвижимости, особенности которого мы представим ниже.

   Сначала Вам нужно будет проверить документы:

1.  Нужно проверить то, что арендодатель является владельцем этого объекта аренды и убедиться, что предъявленные документы относятся именно к тому помещению, которое Вы планируете снять в аренду. Для этого попросите показать у арендодателя документы (оригиналы), что подтверждают право на распоряжение этой недвижимостью. Если человек отказывается представить такие документы, то это может значить, что это помещение под арестом, или он находится в залоге или в ином обременении и, возможно, это лицо не имеет никаких прав, что бы ею распоряжаться. Есть смысл также самостоятельно или у владельца запросить выписку из госсреестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, чтобы узнать актуальность на данный период предоставленной собственником информации об объекте недвижимости.

2. Нужно проверить полномочия человека на подписание арендного договора. Нужно быть уверенным, что человек, представляющий арендодателя (директор, главный бухгалтер, подписант по доверенности или иной единоличный исполнительный орган) имеет право на подписание договора. Для этого вы должны попросить посмотреть Устав предприятия (или выписку из него), где должно быть указано полномочия подписанта при подписании арендного договора, или доверенность на подпись. В случае подписи по доверенности, необходимо обратить внимание на тот факт, что единоличный исполнительный орган (гендиректор или главный бухгалтер) не может передавать по доверенности полномочия в объеме, который больше, чем сам обладает.

  Если документы не вызывают сомнений, тогда переходим к подписанию договора аренды.

  Как составить договор аренды коммерческого помещения.

  Необходимо наиболее точно в договоре аренды прописать данные про помещение: полный и точный адрес, общую площадь, этаж, его регистрационные данные, которые указанны в свидетельстве о праве на собственность плюс реквизиты самого свидетельства о собственности. Целесообразно будет также что бы собственник предоставил БТИ и экспликацию (план помещения) на офис, т.к. если предоставленные данные не соответствуют действительности, то Вас могут обязать оплатить штраф в случае непредвиденной проверки. В целях конкретного понимания предмета аренды рекомендуется оформить план помещения, выделив площадь, которую вы арендуете, к договору.

  Договор аренды коммерческого помещения  можно заключить только в письменной форме. В независимости от того, в каких отношениях Вы не состоите с владельцем недвижимости (арендодателем), если Вы заключили только устное соглашение о праве пользования данным помещением, тогда этот договор будет юридически недействительным.

  Также, когда заключается арендный договор на срок от трех лет,  от вас требуется его регистрация у нотариуса, после которой договор считается действительным. Регистрации также подлежат и все допсоглашения к данному договору аренды. Период аренды будет начинаться с того момента, когда вы подпишите с двух сторон акт приема-передачи арендуемого помещения, то есть фактической передачи права на пользование объектом недвижимости.

  В том случае, когда в договоре не прописан срок аренды помещения, это будет приниматься как то, что договор аренды заключен на неопределенный период. Также, договор аренды считается как заключенный на неопределенный период, если период аренды, что прописан в договоре, закончился, но ни та, ни та сторона не заявила о желании прервать его действие. В таком случае, условия, на которых будет продление договора, будут теми же, как и при заключении изначального договора.

  После того, как срок договора аренды закончился, Вы подписываете с арендодателем новое дополнительное соглашение, то условия первоначального договора для вас перестают обязательными. Это значит, что и как Вы (арендатор), так и как арендодатель, можете пересмотреть новые условия договора помещения. Нужно помнить о том, что в случае, если Вы не примите новые условия аренды, выставленные арендодателем, Вы потеряете преимущественные права на пролонгацию этого договора аренды.

  Если по причине, независящей от Вас (арендатора),  Вы не смогли пользоваться арендуемым помещением на протяжении какого-то периода времени — Вы не обязаны платить за такой период или получаете право требовать от арендодателя уменьшения арендной ставки в объеме, что соответствует этому периоду.

  Обязательным условием при составлении договора аренды коммерческого помещения является указанный размер платы за аренду. В том случае, когда в договоре аренды о таком нет условий, этот договор считается незаключенным. Тогда расчет с собственником съемщик может осуществлять как с помощью денежных средств, так и с помощью иного имущества. Допускается также осуществлять расчет в виде товарной продукции или услуг , а также доходов от использования арендованной недвижимости (возможно субаренда). Ставка арендной платы может изменяться в прописанных в договоре сроках, но не больше чем один раз в году. Вы имеете возможность предусмотреть максимальный размер повышения в пропорции к размеру арендной ставки, что, конечно, будет необходимо для планирования издержек Вашего бизнеса.

  Нужно помнить, что закон съемщику, в ряде случаев настаивать на пересмотр условий стоимости арендной платы. Также можно требовать снизить арендную плату, если есть ухудшения характеристик арендуемой недвижимости, за которые несет ответственность владелец.

  Важным пунктом в любом договоре аренды есть условия о распределении издержек на содержание объекта недвижимости. Обычно, съемщик оплачивает расходы за текущий ремонт, а также на содержание арендованного помещения. Сюда вносят платежи за коммунальные услуги, вывоз мусора и уборка территории, обеспечение здания сигнализацией (охранной и пожарной), затраты на телефон, интернет и т.д. Собственник оплачивает только капитальный ремонт помещения. Иногда есть случаи, когда трудно определить, к какому «типу» относить те или иные работы по ремонту, и кто должен за них платить. Поэтому, рекомендуется Вам как можно детальнее прописать в договоре аренды — кто, как и какие расходы должен оплатить.

  После того, когда все «бумажные» вопросы Вы учли и прописали в договоре, можно принимать сам объект недвижимости, потому что с этого дня и  будет вступать в силу договор аренды, и у арендатора и владельца начинаются права и обязанности.

  Прием объекта недвижимости арендатором от арендодателя.

  Передача помещения или здания владельцем и принятие его съемщиком осуществляются согласно акту приема-передачи, который они подписывают с двух сторон. Именно в момент подписания передаточного акта возникают договорные обязанности. Имейте в виду, что даже когда Вы не проявили «нужную внимательность» выбирая арендодателя и пропустили какие-то ограничения его полномочий, то после передачи помещения собственник не сможет оспорить договор на этом основании, потому что платежи от Вас он получает, и фактически, помещение находится в вашем пользовании.

  Перед тем, как подписывать акт, обязательно проверьте фактическое состояние арендуемого помещения: все от наличия ручек на дверях до сантехники. Не ленитесь описать в передаточном акте каждый недостаток. Это не только сохранит ваши деньги, но в дальнейшем сможет предовратить Вашим разногласиям с собственником. Не забудьте, в конце срока договора Вы должны будете вернуть помещение владельцу на основании акту возврата, а значит, что Вы сами несете риск оплаты не замеченных Вами недостатков.

  Но если Вы обнаружили эти недостатки, то Вы имеете полное право:

— требовать безвозмездно исправить недостатки, или соразмерно уменьшить ставку аренды, или возместить затраты на исправление недостатков;

— удержать расходов, которые Вы понесли, на исправление данных недостатков с платы аренды, заранее поставив в известность в этом собственника;

— требовать от владельца досрочного расторжения арендного договора.

  Также, передаточный акт играет очень важную роль при передаче арендуемого помещения собственнику обратно, поскольку в нем будет указано состояние объекта недвижимости, в котором Вы его получили. В случае, если будут выявлены «негативные» изменения, тогда Вы будете должны исправить их понести затраты на их ремонт. Но в случае «позитивных» изменений («неотделимые улучшения»), Вы имеете право требовать возместить их стоимость собственником. Что же касается неотделимых улучшений, нужно иметь в виду, что право на их возмещение, возникнет у арендатора, если иные условия не предусмотрены в договоре аренды, поэтому лучше, планируя таке улучшения, Вы заранее получите от владельца письменное согласие на их осуществление, потому что право на их собственность будет принадлежать только ему.

  Съемщик вправе по согласию владельца сдавать часть помещения в субаренду, при этом период договора субаренды не может превысить срок действия арендного договора, и условия договора субаренды не должны противоречить тем условиям, что указанны в изначальном договоре аренды.

  Так как сдача в аренду объекта недвижимости является некоторым ограничением прав владельца, изменение владельца само по себе не значит изменение или расторжение арендного договора, а только указание наименования нового владельца и его реквизитов.

  При расторжении договора аренды…

  Расторгнуть договор аренды коммерческой недвижимости возможно либо по соглашению двух сторон, на основаниях, что прямо предусмотрены в договоре либо по решению суда. В первом варианте такое расторжение требует регистрации в нотариуса, в случае, когда если Вы заключили договор аренды на срок более 3 лет.

Если возникают такие обязательства, то владелец может потребовать от Вас их исполнения, о чем он обязан будет Вас уведомить в письменной форме. В случае, если Вы не исправите нарушения арендного договора в приемлемый срок или отказываетесь внести изменения либо расторгнуть договор аренды, у собственника появляется право обратится в суд для расторжения этого договора.

С вашей стороны, Вы тоже можете предусмотреть условия договора, при нарушении которых договор аренды коммерческого помещения будет считаться расторгнутым. Например, в случае, если Вы направили, как арендатор, уведомление собственнику о намерении расторгнуть договор и вернуть арендуемое помещение, но с его стороны есть уклонение от подписи акта возврата на протяжении указанного срока. Исполнение договора аренды неотъемлемо связано с объектом арендуемой недвижимости, а значит, что Вам нужно освободить арендуемое помещение в момент расторжения договора аренды.

Если заключение договора было на неопределенный период, для того что бы прекратить его действие нужно отправить письмо с уведомлением арендодателю, но никак не позже, чем за три календарных месяца до запланированной даты расторжения договора аренды (если такой срок не прописан в договоре или не установлен законодательством). Также, Вы можете заранее предусмотреть иной срок, который может быть как меньше, так и больше чем три месяца, и прописать его в договоре.

Основываясь на акте возврата коммерческого помещения,  производится возврат арендуемой недвижимости. Не освободив вовремя помещение, Вы будете вынуждены оплатить арендную плату за период просрочки возврата помещения.

Много собственников вписывают в договоре аренды помещения дополнительные условия, что не предусмотрены законодательством, возлагая на себя дополнительные контролирующие функции. Суд, как правило, рассматривает такие условия как то, что установлены препятствия в использовании арендуемого помещения арендатором. Поэтому Ваша внимательность к деталям, бдительность и знание своих прав дадут возможность Вам избежать очень многих негативных исходов и не попадаться на удочку недобропорядочных арендодателей.

15 советов по заключению выгодной розничной аренды

Это сообщение Кары Вуд.

«Местоположение, местоположение, местоположение».

Это, наверное, самая часто используемая фраза в сфере недвижимости, но не зря. Местоположение является решающим фактором, особенно в розничной торговле. Расположение вашего магазина может значительно повлиять на вашу видимость и посещаемость, поэтому вам нужно потратить время на поиски лучшего из них.

Теперь, если вы уже ищете отличное место, следующий шаг — договориться об аренде.

Независимо от того, являетесь ли вы новым продавцом, арендующим свой самый первый физический магазин, или ритейлером с несколькими магазинами, который хочет расширить свое присутствие в других местах, аренда торговых площадей будет одной из самых важных вещей, которую вы настраиваете. Плохое соглашение об аренде может истощить вас в финансовом отношении, даже если вы добиваетесь всех своих целей по продажам.

В этой статье мы поговорим о том, как договориться о выгодной розничной аренде. Ознакомьтесь с приведенными ниже советами и помните о них, когда имеете дело с потенциальными арендодателями.

Что такое коммерческая розничная аренда?

Коммерческая розничная аренда отличается от аренды дома, поэтому, даже если вы успешно договорились об аренде сотен квартир, вы захотите провести свое исследование, прежде чем заключать сделку с коммерческим арендодателем. Во-первых, сроки коммерческой аренды обычно длиннее, чем сроки аренды дома, в среднем около 3 лет. Структуры ответственности в коммерческой аренде также более гибкие.

Какие виды коммерческой розничной аренды?

В зависимости от типа аренды, на которую вы соглашаетесь, ваша договоренность об аренде может варьироваться от уплаты меньшей базовой арендной платы, но нести ответственность за такие расходы, как коммунальные услуги, техническое обслуживание и налоги, до уплаты премии, чтобы арендодатель взял на себя все финансовые обязательства.

Если вы — новый розничный продавец, платить эту премию может быть разумнее, поскольку это позволяет вам эффективно планировать бюджет.) Для большей ясности Клинт Гариб предложил понимание четырех основных способов структурирования договоров коммерческой аренды в Forbes:

• «Единая чистая аренда, чистая аренда: арендатор платит только коммунальные услуги и налог на имущество; Арендодатель оплачивает содержание, ремонт и страховку.

• Net-Net или Double Net Leases: арендатор несет ответственность только за коммунальные услуги, налоги на имущество и страховые взносы за здание; Арендодатель оплачивает обслуживание и ремонт.

• Тройная аренда: арендатор несет ответственность за все расходы на здание, за исключением того, что арендодатель, как правило, несет ответственность за структурный ремонт.
• Полная валовая аренда с полным комплексом услуг или Модифицированная валовая аренда (также называемая модифицированной чистой арендой): разделенных расходов на структурный ремонт и операционные расходы (налоги на имущество, страхование имущества, обслуживание общих территорий (CAM) и коммунальные услуги) между арендатором и арендодателем, называемые базовыми аренда. »

Также важно отметить, что у вас, вероятно, будет наибольшая гибкость при переговорах по структуре аренды с независимым арендодателем, в отличие от корпоративной.( В торговых центрах , например, обычно трудно договориться даже о базовой арендной плате, не говоря уже о структуре. В торговом центре все сводится к переговорам о льготах.)

Все это говорит о том, что когда речь идет о розничной аренде, есть много мелочей, которые можно обсудить и попросить, чтобы аренда обернулась в вашу пользу. И помните, что некоторые мелкие детали могут либо компенсировать более высокую базовую арендную плату, чем вы хотели, либо вы можете использовать их в качестве инструментов для снижения этой базовой арендной платы.

Как договориться о коммерческой аренде вашего розничного магазина: 15 советов

1. Заранее определите свой бюджет, то, что вам нужно, и то, что нужно иметь.

Самое первое, что вам нужно сделать (прежде чем даже смотреть на локации), — это определиться с вашим точным бюджетом, с тем, что вам обязательно нужно иметь, и что было бы неплохо иметь. Например, вы, вероятно, захотите иметь возможность сдавать в субаренду на случай, если что-то пойдет не так (особенно если вы новенький), но вы можете отказаться от бесплатной парковки.Эти приятные вещи в конечном итоге станут вашими фишками на переговорах.

2. Найдите агента или юриста, который проведет за вас переговоры.

Прежде чем броситься в глаза, вы можете попросить агента договориться об аренде за вас, если это находится в пределах вашего бюджета. В конце концов, агенты — эксперты. Они смогут получить ваши сделки и оговорки, которые вы, возможно, никогда не заметили. Найдите здесь.

3. Ведите переговоры в нескольких местах одновременно.

Чтобы вести переговоры с сильной позиции, вы должны делать это в нескольких местах одновременно.Это даст вам возможность уйти по крайней мере от одного из переговоров, что поставит вас в более выгодное положение.

4. Не платить запрашиваемую базовую арендную плату.

Арендодатели запрашивают арендную плату заранее, то есть максимальную сумму арендной платы, которую, по их мнению, арендатор может согласиться платить. Но на самом деле домовладельцы не ждут, что кто-то согласится на эту сумму. Сделайте встречное предложение на 10–15% ниже того, о чем они просят. После этого вы обычно сможете вычислить промежуточное число, которое будет работать для вас обоих.

5. Самостоятельно проверьте площадь в квадратных футах.

Размеры помещений могут быстро устареть, так как каждый коммерческий арендатор стремится изменить пространство в соответствии со своими потребностями. Вы арендуете полезной площади , и эта площадь могла значительно уменьшиться. Также нет ничего необычного в том, что домовладельцы включают в квадратные метры части общей площади здания или просто завышают квадратные метры.

Точная площадь в квадратных футах важна, потому что коммерческая аренда оплачивается за квадратные метры.Вы не хотите платить за квадратные футы, которые нельзя использовать. Самостоятельно измерьте площадь, и если она окажется меньше, чем заявляет домовладелец, вы получите скидку на аренду.

6. Получите лучшую базовую арендную плату, договорившись о более длительном сроке аренды.

Ваша цель переговоров по базовой аренде — достичь минимальной продолжительности аренды с максимальными выгодами. Поработайте со своим арендодателем, чтобы выяснить, что он готов дать в обмен на твердую аренду.

Метод, который может помочь вам здесь, — это обсудить варианты продления в будущем.Если вы не можете получить именно то, что хотите, заключив трехлетний договор аренды, вы можете, например, пойти на компромисс с двухлетним договором аренды с возможностью продления с очень низким повышением арендной платы. (В качестве примечания: вам все равно следует обсудить варианты продления. Всегда полезно установить предел повышения арендной платы в будущем.)

Опять же, новые предприятия розничной торговли, возможно, обнаружат, что им лучше принять более высокую цену краткосрочной аренды с первого раза, сосредоточив внимание на получении благоприятных условий расторжения договора и субаренды для спокойствия.

7. Ищите бесплатную аренду.

Бесплатная аренда — это популярная акция для арендодателей, которая также может стать отличным компромиссом при получении скидки. Арендодатель может не захотеть снижать базовую арендную плату, потому что это может снизить стоимость, которую будущие арендаторы готовы платить, но они все же могут быть готовы предоставить вам скидку в виде бесплатных периодов аренды. Например, при трехлетней аренде однократный бесплатный период аренды в год дает в общей сложности 8,3% скидку на аренду.

Совет: При обсуждении периодов бесплатной аренды убедитесь, что все остальные расходы (техническое обслуживание, коммунальные услуги и т. Д.) также не принимаются в этом месяце.

8. Попросите справедливого периода «лечения».

Период «лечения» — это период времени, который вам предоставляется для устранения нарушения договора аренды. Самый распространенный пример — задержка арендной платы. Без периода лечения вы можете быть подвергнуты уплате штрафов или судебному преследованию за что-то столь простое, как забывание оплаты аренды за один день. Вы же не хотите, чтобы такая небольшая ошибка в конечном итоге вышла из-под контроля. Так что не подписывайте договор аренды, пока у вас не будет записан период лечения.Период выздоровления должен быть одним из ваших вопросов, не подлежащих обсуждению, особенно потому, что большинство домовладельцев с радостью соглашаются на него.

9. Договоритесь о более низких штрафах за досрочное расторжение.

Все обсуждается, даже плата за досрочное расторжение. Новые розничные продавцы могут обнаружить, что для вашего спокойствия стоит бороться за снижение этих сборов.

10. Добавить пункт субаренды.

Положения о субаренде можно добавить в дополнение или вместо более низких сборов за расторжение договора.Если вам нужно переехать в другое помещение, субаренда позволит вам возместить упущенную арендную плату.

11. Сделайте оговорку о совместной аренде.

Пункт о совместной аренде — это пункт, который позволяет вам расторгнуть договор аренды, если крупный арендатор, ведущий бизнес, переезжает в одно и то же здание с несколькими арендаторами. Это особенно актуально для небольших розничных продавцов, работающих в торговых центрах с такими популярными розничными гигантами, как Target или Walmart. Эти большие коробочные магазины могут привлечь внимание к вашему местоположению и, в конечном итоге, привлечь к вам много посетителей.Если вы арендуете в такой ситуации, вы должны быть уверены, что можете расторгнуть договор аренды, если что-то случится с этим большим магазином.

12. Включите пункт, запрещающий арендодателю сдавать помещение в вашем здании конкуренту.

Просьба о внесении оговорки, запрещающей вашему арендодателю сдавать в аренду на конкурс, может быть разумной идеей. Это также может быть хорошим подарком, если вы не против вести переговоры о чем-то лучшем.

13.Обратите внимание на ответственность HVAC.

Ответственность за систему HVAC в помещении — небольшая деталь, которая может обойтись вам в тысячи. Посмотрите, сможете ли вы передать эту ответственность домовладельцу. А в противном случае вы можете установить ограничения на годовую выплату наличных средств в системе.

14. Торгуйтесь в период фиксации.

Скорее всего, вам придется немного переделать пространство, чтобы обустроить его для своего магазина. Это может быть простое развешивание нескольких вещей или более интенсивное.В любом случае, вы не должны брать на себя ответственность за оплату работы и аренду помещения в то время. Некоторые домовладельцы могут решить переделать помещение за вас при условии, что вы платите арендную плату. Другие, однако, могут предпочесть, чтобы вы переделали пространство самостоятельно, но они будут готовы предоставить бесплатную аренду на период ремонта. (Для интенсивных изменений вам следует запросить до 120 дней бесплатной аренды, чтобы позволить получить разрешения, а затем начать строительство.)

15. Обсудите все доступные льготы.

Как упоминалось ранее, может быть сложно торговаться с корпоративным арендодателем по некоторым вопросам, например, по базовой арендной плате и структуре аренды. Но корпоративные арендодатели предложат и другие вещи, которые вы можете получить бесплатно, например бесплатную парковку для сотрудников или Wi-Fi. И эти льготы могут сэкономить вам немало денег в долгосрочной перспективе, так что не соглашайтесь только потому, что домовладелец создает впечатление, что ни о чем нельзя договориться. Это всего лишь их дебютная тактика.

Заключение

Заключение договора об аренде может быть сложной задачей, но если вы дадите себе достаточно времени, чтобы договориться об аренде, прежде чем вам понадобится место и договориться о нескольких местах одновременно, вы будете действовать с сильной стороны.Скорее всего, вы не получите всего, что хотите, но вы определенно сможете получить все, что вам нужно.

О Франческе Никасио

Франческа Никасио (Francesca Nicasio) — эксперт по розничным продажам и стратег по содержанию Vend. Она пишет о тенденциях, советах и ​​других интересных вещах, которые позволяют розничным продавцам увеличивать продажи, лучше обслуживать клиентов и в целом быть более привлекательными. Она также является автором Retail Survival of the Fittest, бесплатной электронной книги, которая поможет розничным торговцам подготовить свои магазины к будущему. Свяжитесь с ней в LinkedIn, Twitter или Google+.

Должен ли я нанять юриста для помощи в заключении договора коммерческой аренды?

Договоры коммерческой аренды — одни из самых распространенных договоров, заключаемых малым бизнесом.

Если вы не ведете свой бизнес вне дома или не владеете зданием, в котором работает ваш бизнес, скорее всего, вы подпишетесь на пунктирной линии в качестве арендатора в договоре коммерческой аренды.

Эти документы могут быть длинными и сложными, с необычными терминами, такими как тройная сеть, требования к страхованию, формулировка опасных отходов и многое другое.Это может быть много для занятого владельца малого бизнеса. А если вы только начинаете свой бизнес, средства на адвокатов могут быть ограничены.

Вам нужен юрист для составления, проверки и редактирования вашего договора коммерческой аренды?

Как мы, юристы, любим говорить, это зависит от обстоятельств. Есть ряд переменных, которые могут повлиять на ваше решение. Задайте себе эти вопросы, чтобы понять, что имеет смысл в вашей конкретной ситуации:

• У вас работает маклер по коммерческой недвижимости? Если да, то у брокера, скорее всего, есть формы коммерческой аренды, которые он или она может адаптировать к вашей ситуации.Хотя брокерам по недвижимости не разрешается давать юридические консультации, большинство из них видели много договоров аренды, и их формы, как правило, довольно хороши. Кроме того, если ваш брокер будет делать как можно больше черновиков, вы сэкономите деньги: брокерам обычно платят комиссию, а не почасово.

• Вы арендатор или домовладелец? Как правило, арендодатель, брокер арендодателя или поверенный арендодателя готовят первый проект коммерческого договора аренды, а арендатор, его брокер или поверенный арендатора рассматривают и предлагают изменения.

• Насколько сложна и дорога аренда? Если это 20-летняя аренда промышленного здания с относительно сложными опасными отходами и другими проблемами, вероятно, стоит привлечь юриста. С другой стороны, если это краткосрочная аренда помещения для фруктовой лавки, возможно, лучше сэкономить ваши деньги.

• Есть ли у другой стороны поверенный? Если да, то это может указывать на то, что сделка достаточно сложна, чтобы гарантировать, что, по крайней мере, адвокат будет рассматривать договор аренды.

• Имеете ли вы или ваш брокер отношения с юристом, который разбирается в вопросах коммерческой аренды? Если это так, привлечение адвоката, вероятно, будет быстрее и эффективнее, чем выход на рынок юридических услуг и поиск адвоката.

Вы решили нанять юриста для заключения договора аренды?

Если вы все же решите нанять юриста для составления или обзора договора коммерческой аренды для вас, вы можете предпринять несколько шагов, чтобы сэкономить время, деньги и нервы.Это предполагает, что вы нашли адвоката либо потому, что уже знали его или ее, либо потому, что нашли адвоката по направлению.

1. Скажите адвокату конкретно, что вы хотите, чтобы он сделал. Составляет ли он коммерческий договор аренды или рассматривает его и дает вам комментарии и рекомендации? Рецензирование обычно обходится дешевле.

2. Попросите юриста назвать вам фиксированную плату за работу. Сообщите юристу, как долго длится договор аренды, или, если адвокат будет составлять договор аренды с нуля, предоставьте ему или ей некоторые подробности о сделке, чтобы помочь юристу определить вам цену.Спрашивайте фиксированную цену, а не приблизительную. При составлении проекта с нуля некоторые юристы неохотно называют фиксированную цену, потому что они не уверены во всех вопросах до того, как начнут. Наша фирма, EagerLaw PC, предлагает обзор с фиксированной ценой и письменные комментарии для коммерческой аренды за 899,00 долларов США для аренды объемом до 25 страниц.

3. Сообщите юристу, когда вам нужно завершить работу. Попросите юриста дать согласие на его заполнение к этой дате. Одна из частых жалоб владельцев малого бизнеса и брокеров заключается в том, что юристам требуется слишком много времени для выполнения работы по коммерческой аренде.Получите обязательство от юриста заранее.

4. После того, как вы согласовали цену и сроки, убедитесь, что у юриста есть письмо о намерениях или аналогичный документ, в котором излагается важная информация об аренде. Обычно сюда входит цена, срок аренды, порядок обслуживания и т. Д. Предоставление этого юристу авансом позволяет избежать длительных (и потенциально дорогостоящих) постоянных обменов мнениями по мере того, как юрист пытается выучить достаточно знаний. о ваших желаниях, чтобы гарантировать их выполнение.

Нет никаких сомнений в том, что многие малые предприятия извлекают выгоду из привлечения адвоката к своим сделкам по коммерческой аренде. Владельцы малого бизнеса, которые подходят к отношениям с юристами и готовы извлечь из них максимальную пользу, с большей вероятностью уйдут с положительным опытом.

Каковы права бизнес-арендатора? | Малый бизнес

Автор Chron Contributor Обновлено 11 декабря 2020 г.

Многие малые предприятия арендуют свои помещения.Аренда относительно недорогая и удобная, но наряду с арендой возникает дополнительное бремя работы с договором аренды, арендодателем или фирмой по недвижимости. Как владелец малого бизнеса, арендующий здание или витрину, вы должны знать о правах коммерческого арендодателя. Эти права варьируются от штата к штату, но федеральные законы и законы штата предоставляют основные права во всех юрисдикциях.

Ознакомьтесь со сроком аренды

Почти во всех договорах аренды указывается количество времени, в течение которого вам разрешается оставаться в собственности.Согласно закону о коммерческих арендодателях и арендаторах, вы имеете право вести свой бизнес в течение этого периода времени, если вы не нарушите договор. Арендодатель не может выселить вас из собственности без уважительной причины. Если в соглашении не указана дата истечения срока действия, законы большинства штатов требуют, чтобы арендодатель направил вам письменное уведомление за 30 дней.

Конфиденциальность важна

Каждый, кто арендует здание для коммерческого или личного использования, имеет право на неприкосновенность частной жизни. Вы имеете право делать с собственностью все, что хотите, при условии, что все, что вы делаете, является законным.Арендодатель не может помешать вам вести свой бизнес, а также не допускать гостей или постоянных посетителей в собственность. Аналогичным образом, если домовладелец или арендодатель желает войти в собственность, он или она должны направить вам так называемое «разумное уведомление» и сначала получить ваше разрешение. Однако в большинстве договоров аренды предусматривается, что арендаторы не могут необоснованно отказывать в разрешении на въезд в собственность. В чрезвычайных ситуациях закон обычно позволяет домовладельцам входить без разрешения. Штат Техас определяет другие права арендаторов, такие как тишина и покой, здоровье и безопасность и даже надлежащая безопасность собственности.

Важное значение имеет общее содержание

Одно из преимуществ аренды недвижимости вместо ее покупки заключается в том, что закон дает право на то, чтобы домовладелец содержал недвижимость. Объем ремонта зависит от вашего договора аренды и от закона штата, но, как правило, домовладельцы должны устранять любые возникающие проблемы с водопроводом, электричеством и конструкцией. «Важно изучить договор аренды, чтобы понять, кто несет ответственность за ремонт и техническое обслуживание», — подчеркивает Гарвардский университет. Точно так же, как арендатор, вы должны поддерживать собственность в том же состоянии, в каком она была вам передана.Если вы хотите внести структурные или декоративные изменения, сначала согласовайте их с домовладельцем, чтобы избежать каких-либо споров.

Отказ от прав

Хотя это не очень распространено, некоторые соглашения об аренде содержат пункты, которые подразумевают предоставление домовладельцам большего количества прав, чем дает им закон. Знайте, что договор или соглашение об аренде не могут лишить вас большинства прав аренды, предусмотренных законодательством штата или федеральным законодательством, даже если в нем говорится, что вы это делаете. Другими словами, арендодатель не может заставить вас отказаться от ваших законных прав, и любые условия или положения контракта, которые лишают вас этих прав, являются недействительными.Внимательно прочтите договор и убедитесь, что он не ставит под угрозу ваши права арендодателя.

Соглашения об обратной аренде с вашим собственным бизнесом

Общая цель любого делового человека — повысить ценность не только деловой репутации и денежного потока как такового, но и активов бизнеса, чтобы создать собственный капитал в активы », принадлежащие бизнесу. Хотя цель похвальная, печальный факт заключается в том, что большинство активов в большинстве непромышленных предприятий быстро обесцениваются.Запасы быстро меняются, а офисное оборудование, от столов и мебели до аппаратного и программного обеспечения, не имеет особой ценности через несколько лет и обычно продается за гроши на доллар. Многие предприятия стремятся создать «материальные активы» из интеллектуальной собственности, такие как коммерческие тайны, информация, защищенная авторским правом, возможно, уникальное программное обеспечение или списки клиентов, и это может иметь ценность для других участников бизнеса, но рынок таких «активов» ограничен обычно небольшими рынок ваших конкурентов.

Однако большинство непромышленных предприятий имеют и используют ценные активы, которые обычно востребованы не только небольшим рынком конкурентов…. но по глупости выбросить этот актив, сдав его в аренду, вместо того, чтобы владеть им и наращивать капитал. Этим активом, конечно же, является офис, фабрика, завод или склад, на котором работает бизнес. Вместо того, чтобы платить арендную плату (которая, в конце концов, обычно оплачивает ипотеку и налоги, а также содержание и техническое обслуживание), если компания может купить собственное помещение, сама покупка со временем создает ценный актив, часто полностью независимый от самого бизнеса. . Если ваш бизнес может позволить себе покупать, а не сдавать в аренду собственное помещение, то эти вложения имеют решающее значение для бизнеса и со временем создадут актив, зачастую более ценный, чем бизнес, который финансирует покупку.Вы находитесь в завидном положении, используя арендную плату, которую вы заплатили бы в любом случае, для создания актива, имеющего независимую ценность, вы заставляете денежный поток (мягкий актив) создавать собственный капитал недвижимого имущества (твердый актив).

Понимая это, любой мудрый деловой человек будет стремиться купить собственное помещение и владеть им как можно скорее, но способ покупки так же важен, как и решение о покупке: если все сделано правильно, то наличие частные собственники покупают помещения и сдают их в аренду бизнесу (« договор обратной аренды. «). Как обсуждается ниже, налоговые преимущества могут быть достаточно значительными, так что стоимость покупки будет меньше, чем стоимость аренды. Однако следует отметить, что такая обратная аренда может вызвать трудности в компании, которые необходимо тщательно контролировать. рассматриваются и обрабатываются, если необходимо избежать серьезных недостатков.

Базовая обратная договоренность по аренде:

Структура обманчиво проста. Владельцы бизнеса покупают недвижимость и сдают ее в аренду обратно бизнесу, которым они управляют, получая арендную плату, как и любой другой арендодатель.Обычно бизнес-арендатор — это организация с ограниченной ответственностью (Limited Liability Entity), которая подписывает договор аренды с владельцем, который может или не может создать компанию с ограниченной ответственностью или стать ею. Как обсуждается ниже, наш офис обычно рекомендует, чтобы и владелец, и арендатор стали юридическими лицами с ограниченной ответственностью по ряду причин, как по налогам, так и по соображениям безопасности. В зависимости от того, все ли владельцы также являются собственниками собственности, аренда может быть более или менее формальной, обычно «тройной нетто», что означает, что все расходы на собственность являются частью арендных платежей (например,грамм. ипотека, содержание, налоги, коммунальные платежи оплачиваются в арендных платежах.) Нередко стандартная коммерческая аренда оформляется на относительно длительный срок с правом продления со стороны арендатора. Если все владельцы владеют зданием, обычно легко договориться об аренде, поскольку вполне вероятно, что все они имеют одинаковые интересы. Однако, если только часть владельцев являются арендодателями, то условия могут в конечном итоге стать предметом ожесточенного оспаривания, и это одна из опасностей, обсуждаемых ниже.

Преимущества такой схемы как для арендодателя, так и для арендатора значительны.

1. У компании есть «дружелюбный» арендодатель, который будет работать с бизнесом, чтобы поддерживать помещения в хорошем состоянии и предоставлять долгосрочные права на помещения, обычно предоставляя аренду на гораздо более длительный срок, чем у обычного арендодателя.
2. У предприятия есть арендодатель, который однозначно понимает потребности бизнеса и часто вносит улучшения, которые большинство арендодателей не удержалось бы.
3. Арендодатель не только имеет бизнес, производящий платежи, которые увеличивают долю в его или ее собственном активе, но и хорошо знает (и часто контролирует) арендатора и ему не нужно бояться, что арендатор не платит арендную плату или не причиняет вред помещению.
4. Арендодатель может амортизировать стоимость конструкции, получая значительные налоговые преимущества, и, в качестве альтернативы, может внести улучшения в здание, которые увеличивают стоимость здания И в то же время помогают бизнесу, которым он или он владеет, получить двойную прибыль.
5. Даже если у предприятия может не быть достаточного дохода для получения налоговой выгоды от вычета необходимых улучшений, за которые он платит, владелец может оплатить эти улучшения, обесценив улучшение, и выплатить себе долг со временем по соглашению арендатора об увеличении аренда…и использование этих двух организаций таким образом для налогового планирования является огромным преимуществом для обоих.
6. Прежде всего, богатство, создаваемое бизнесом, по-прежнему переходит к владельцу (-ам), а не к арендодателю, и медленно, но верно создает капитал в активе, который будет иметь ценность, не зависящую от состояния самого бизнеса: этот автор знал о несколько компаний, которые были проданы без особой прибыли … но при условии, что новый владелец продолжит арендовать помещение у старого собственника-арендодателя, благодаря которому продавший собственник-арендодатель получал доход не от проданного им бизнеса, а от арендной платы, которую он смогла гарантия от проданного бизнеса.

Есть недостатки:

1. Предприятие может быть не в состоянии позволить себе арендную плату по справедливой рыночной цене, поэтому доход от обратной аренды может быть ниже, чем если бы здание было сдано в аренду третьей стороне.
2. Существует необходимость внести первоначальный взнос и различные другие улучшения и содержание, которые должен поддерживать любой домовладелец.
3. Если дела идут плохо для бизнеса, владелец сталкивается с двойной проблемой: уменьшение его или ее денежного потока от бизнеса в то же время, когда арендные платежи могут не производиться.Связывая богатство здания с бизнесом, яйца оказываются в одной корзине.
4. Часто человек не может позволить себе идеальное место для бизнеса, и он покупает место по доступной цене … но это недостаток для бизнеса.
5. И потребности собственника недвижимости могут не полностью соответствовать потребностям бизнеса. Нередко владелец здания хочет продать его во время рыночного пика, когда владелец бизнеса …Часто одно и то же лицо … не хочет менять арендодателя или месторасположение. Владелец недвижимости может не желать, чтобы арендатор находился в помещении при попытке его продать; и наоборот, предприятие может пожелать переехать в новое место из-за изменений в бизнесе, и владелец может столкнуться с потерей арендатора в течение периода, когда доступно несколько арендаторов. Легко представить себе и другие примеры, когда потребности владельца собственности и потребности бизнеса расходятся.

Самый большой недостаток, подробно описанный ниже, возникает , когда право собственности на здание не идентично владению бизнесом, и могут возникнуть конфликты интересов , когда возникает пятый пункт выше.Они должны быть сведены к минимуму и могут быть сведены к минимуму соответствующими договорными документами и документами по аренде, обсуждаемыми ниже.

Налоговые вопросы

Важно, чтобы хороший бухгалтер помогал в структурном планировании предприятий, которые будут использоваться для обратной аренды. По крайней мере, один должен быть отделен от владельца здания, например корпорация, компания с ограниченной ответственностью или товарищество владеют зданием, в то время как другое юридическое лицо владеет бизнесом. Это обеспечивает большую гибкость при различном налоговом планировании, поскольку два или более отдельных налоговых объекта могут использоваться для амортизации, планирования налога на прибыль и т. Д.

Кроме того, такие статьи, как улучшения и оплата за них, то, что передать бизнесу или оставить в качестве расходов в организации, владеющей недвижимостью, все должны быть рассмотрены и запланированы на до , когда будут созданы структуры и контракты и договоры аренды. выполнен. У каждого владельца будут индивидуальные налоговые проблемы и преимущества, которые необходимо учитывать и учитывать в структуре. Обычно требуется консультация специалиста по налогообложению. В случае необходимости наш офис может порекомендовать квалифицированных бухгалтеров, а стоимость такого планирования редко превышает две тысячи долларов…который, конечно, подлежит вычету.

IRS рассмотрит любую сделку, связанную с ведением бизнеса, которая по своей сути необоснованна, и вместо этого предложит для целей налогообложения конструктивную новую интерпретацию отношений. Таким образом, если кто-то ссужает деньги без процентов или ниже коммерчески разумной ставки, налоговые органы могут обложить подоходным налогом лицо, получающее ссуду, или наложить конструктивный процент на кредитора, облагая его или ее налогом на проценты, которые фактически никогда не были получены! Налоговое планирование необходимо учитывать с момента первого рассмотрения идеи обратной аренды.

Основные документы, которые необходимо создать

Существует минимум четыре, а часто и больше юридических документов, которые необходимо создать, чтобы избежать проблем в будущем. При правильном составлении документы остановят споры до того, как они возникнут, позволят заранее спланировать все стороны и предотвратят недоброжелательность, которую может вызвать недопонимание обязанностей или обязательств.

• Во-первых, должен быть составлен хороший договор о совместной собственности, предполагая, что существует совместная собственность на собственность, предусматривающую не только разделение дохода и власти, но и то, что происходит, если один из владельцев желает быть выкупленным, умирает или становится в разводе.(Рассмотрим катастрофу, которую горький развод может вызвать для всего плана; разъяренный супруг, стремящийся максимизировать свою переговорную силу путем принуждения к продаже бизнеса или расторжения договора аренды.) Действующее соглашение купли-продажи между владельцами недвижимости Собственность является жизненно важным условием для эффективной договоренности об обратной аренде, и читателю предлагается прочитать статью об этих договоренностях на веб-странице. (В этом отношении действующий бизнес также должен иметь хорошее соглашение о купле-продаже, независимо от того, арендуется он или нет, и эта необходимость становится еще более важной в обстоятельствах соглашения о обратной аренде.)
• Во-вторых, правоустанавливающие документы должны быть тщательно составлены и зарегистрированы в отношении собственности, чтобы соответствовать ограничениям владения, описанным выше. Соглашения без надлежащей записи о праве собственности являются поводом для спора.
• Наконец, между бизнесом и владельцами недвижимости должен быть тщательно разработан отличный и долгосрочный договор коммерческой аренды, поскольку процветание обоих и будущее бизнеса будут зависеть от условий аренды.
• Могут потребоваться дополнительные документы в связи с уникальными проблемами, с которыми сталкивается индивидуальное налоговое планирование владельцев или тип бизнеса, являющегося арендатором.(Различные соглашения о безвредности и возмещении убытков; различные соглашения, касающиеся иностранного налогового режима или трастов и т. Д., И т. Д.)
• И, конечно же, сама покупка недвижимости будет иметь свой собственный пакет документов, который обсуждается далее в разделе «Сделки с недвижимостью».

Уникальные проблемы, связанные с соглашением об обратной аренде

Очевидно, что интересы арендодателя и арендатора часто расходятся. Арендодатель хочет максимальной арендной платы и минимального риска, часто настаивая на гарантиях со стороны владельцев юридического лица с ограниченной ответственностью, арендующего помещение.В условиях слабого рынка домовладелец хочет получить краткосрочную аренду, чтобы в ближайшее время можно было повысить арендную плату. На сильном рынке все наоборот. Типичная коммерческая аренда — это очень односторонний документ, дающий арендодателю огромные права и аннулирующий многие из норм общего права или установленных законом мер защиты, доступных арендатору.

Все это обычно можно легко решить, если права собственности на здание и собственность на бизнес идентичны. Однако любое различие между правами собственности может создать конфликт интересов, который, если он будет чрезмерным, может привести к последующим искам о нарушении фидуциарных обязательств.Напомним, что должностное лицо, директора, мажоритарные акционеры и сотрудники компании, а также партнеры в партнерстве несут друг перед другом фидуциарные обязанности, высшую обязанность проявлять осторожность, известную в законе. Соглашение о обратной аренде, которое наносит ущерб компании, может привести к последующим претензиям других владельцев компании о том, что владельцы здания нарушили свои фидуциарные обязательства перед компанией — или наоборот, если владельцы юридического лица, владеющего недвижимостью заключить невыгодный договор аренды.

Наиболее очевидное решение состоит в том, чтобы иметь одинаковое право собственности и на собственность, и на бизнес, поскольку в этом случае у каждого человека обычно одинаковые интересы (но не всегда, если их налоговая ситуация различается). Однако если предположить, что право собственности или проценты нельзя сделать идентичными, решение то же самое для любой «сделки с самим собой» с привлечением фидуциара. Необходимо предпринять следующие шаги:

1. Полное письменное раскрытие существующего или потенциального конфликта интересов предоставляется всем лицам, участвующим в сделке, при этом каждое такое лицо подписывает раскрытие.Юрисконсульт должен разработать такое раскрытие.
2. Доверительный управляющий в конфликте не должен голосовать по вопросу о принятии сделки. Как директор или акционер, доверительному управляющему лучше всего воздержаться от голосования после полного раскрытия информации о потенциальном конфликте интересов.
3. Наконец, если предположить, что возникнет еще один конфликт по поводу какого-либо аспекта обратной аренды, доверительный управляющий должен воздержаться от голосования по этому вопросу. (например, в плохие времена, нарушать ли договор аренды; подавать ли в суд на арендодателя за нарушение договора аренды и т. д. и т. д.)
4. Двойные инструменты полного раскрытия информации и воздержания при голосовании должны соблюдаться неукоснительно, иначе может возникнуть конфликт.
5. Как правило, перед оформлением каких-либо документов следует проконсультироваться с хорошим юристом, чтобы рассмотреть и обсудить как можно больше потенциальных конфликтов интересов, которые могут возникнуть, чтобы их можно было подробно обсудить и разрешить до того, как возникнут эмоции, или до того, как любая из сторон совершил покупку или оформлен возврат в лизинг .Если проблемы не могут быть решены до исполнения, то с этим следует столкнуться до того, как они приведут к обязательствам, которых нельзя избежать, и, таким образом, возникновению вражды. После разрешения решение сводится к письменной форме либо в контракте, связывающем стороны, либо в протоколах различных организаций, либо в договоре аренды, заключенном этими организациями.

Так сложно … Стоит делать?

Если кто-то может себе это позволить, редко можно найти более выгодное вложение. Он позволяет вносить платежи в аренду для создания собственного капитала, позволяет избежать многих проблем с арендой, которые могут нанести ущерб бизнесу, и превращает одно бизнес-предприятие в два бизнес-предприятия: компанию по недвижимости, а также все, чем занимается бизнес.

Это, вероятно, будет стоить от пяти до десяти тысяч долларов различных профессиональных гонораров, возможно, от двадцати до тридцати часов вашего времени, а также обычные расходы на операции с недвижимостью — брокерские сборы, расходы на право собственности и т. Д. за счет повышения стоимости капитала за год или два владения и помните, что в более позднее время собственный капитал в недвижимости может стать удобным источником чрезвычайного капитала для владельцев как бизнеса, так и недвижимости. В сочетании с налоговыми льготами трудно представить себе лучшее вложение для владельца бизнеса, которому требуется место для работы.

7 основных положений договора аренды

Договор аренды — важный документ между арендодателем и арендатором. Не все договоры аренды равны. Хороший договор аренды должен включать определенные основы. Вот семь основных пунктов, которые следует включить в договор аренды.

Определите арендодателя и арендаторов

В каждом договоре аренды должно быть указано, между кем заключен договор. В случае аренды для сдачи в аренду недвижимости это соглашение заключается между арендодателем и / или его агентом и арендаторами, которые будут занимать недвижимость.Все арендаторы старше 18 лет должны быть указаны в договоре аренды. Также следует указать адрес каждой стороны.

Пример пункта, определяющего стороны договора аренды:

«Настоящий договор аренды заключается между Арендатором (-ами) Укажите имя арендатора (ов)
, адрес Укажите полный адрес объекта аренды
именуется «Арендатор» И Арендодатель Укажите имя арендодателя , адрес которого Укажите полный почтовый адрес арендодателя именуется « Арендодатель.«Слово« Арендатор »означает каждого Арендатора, указанного выше».

Определить свойство

Вы можете указать название своей собственности, если у вас есть для нее название, например «Сансет Эстейтс» или «Виллы Half-Moon». Вы также должны указать полный почтовый адрес отеля:

• Номер дома,
• Название улицы,
• Номер квартиры, которую арендует арендатор.
• Городок,
• Государственная,
• Почтовый индекс.

Вот пример условия аренды, определяющего собственность:

«Хозяин соглашается сдавать в аренду арендатору, а арендатор соглашается сдать в аренду у арендодателя квартиру № 1 с 2 спальнями и 1 ванной комнатой, расположенную по адресу: 123 Sunny Lane, Sunnyside, MI 12345.Эта арендуемая единица будет именоваться в данном договоре аренды «Квартира».

Срок аренды

Это даты, на которые действует договор аренды. Вы должны указать точные даты и избегать общих условий, таких как аренда действительна в течение шести месяцев или аренда действительна в течение одного года.

Вам нужно будет указать точную дату: день, месяц и год начала аренды и точную дату: день, месяц и год окончания аренды. Многие годовые аренды автоматически преобразуются в помесячную аренду по истечении первоначального срока аренды.

Вот пример пункта аренды, определяющего срок аренды:

«Аренда начинается 3 января 2020 года и заканчивается 31 декабря 2020 года. »

Сумма арендной платы и срок уплаты

В договоре аренды должна быть указана сумма и время выплаты арендной платы. Важно включить полную сумму арендной платы за период всего срока аренды, а затем разбить ее на сумму, подлежащую уплате за месяц.

Вот пример пункта о размере арендной платы в договоре аренды:

«Арендатор соглашается платить 12 000 долларов в качестве арендной платы, которая будет выплачиваться следующим образом: 1 000 долларов в месяц, при оплате 1-го числа каждого месяца.Оплата аренды за первый месяц и любых гарантийный депозит при подписании Арендатором настоящего Договора аренды. Арендатор должен уплатить штраф в размере 50 долларов США в качестве дополнительной арендной платы за каждую арендную плату, которая просрочена более чем на пять (5) дней ».

Условия залога

В договоре аренды должна быть оговорка о залоге. Это должно включать:

• Сумма полученного гарантийного депозита
• Дата получения залога
• Название и адрес банка или учреждения, в котором хранится гарантийный депозит
• Процентная ставка
• Причины, по которым возможны отчисления из депозита
• Порядок возврата залога

Обязанности арендатора

В этом пункте излагаются обязанности арендатора.Согласно закону об арендодателях, арендаторы несут особые обязанности по содержанию арендуемой собственности. Арендаторы должны защищать свою собственность от опасностей, связанных с безопасностью или гигиеной. Они не должны наносить ущерб аренде и должны соответствовать всем строительным и жилищным нормам. Конкретные обязанности арендатора, перечисленные в законах вашего штата об арендодателях, должны быть включены в этот пункт аренды.

Подпись арендодателя и арендатора

Если договор аренды не подписан и не датирован, он ничего не стоит.Подписи подтверждают, что арендодатель и арендатор соглашаются соблюдать условия аренды.

Арендодатель или его агент, например управляющий недвижимостью, должен подписать договор аренды и поставить дату. Арендаторы также должны подписать договор аренды и поставить дату. Убедитесь, что все арендаторы старше 18 лет подписали и поставили дату аренды. Все эти арендаторы должны быть указаны в пункте договора аренды о «сторонах».

Вот пример условия подтверждения аренды:

Подписывая это Договор аренды, Арендатор подтверждает, что он прочитал, понял и согласен соблюдать все правила, положения и условия настоящего Договора аренды.
Имя и фамилия арендодателя ………. Подпись арендодателя ……….. Дата ……….
Напечатайте имя арендатора …………. Подпись арендатора ………….. Дата ……….
Напечатайте имя арендатора …………. Подпись арендатора ………….. Дата ……….

Вы должны хранить подписанную копию договора аренды для своих записей и также должны предоставить Арендатору подписанную копию договора аренды.

Шаблон договора бесплатной коммерческой аренды — PDF

Договор коммерческой аренды — это договор, который позволяет арендодателю сдавать в аренду арендатору недвижимость, используемую для торговых, офисных или производственных помещений.Арендатор платит арендодателю ежемесячную сумму, обычно рассчитываемую как стоимость квадратного фута ($ / SF), в обмен на право использовать помещение для своих деловых целей. Коммерческая аренда, как правило, более длительная, чем жилая, обычно составляет 3-5 лет, и обычно у арендатора есть возможность продления по заранее установленным ставкам. Арендодателю рекомендуется оценить арендатора с помощью заявки на аренду, прежде чем подписывать какой-либо договор.

---

Договор аренды будки (салона) — Арендатор платит владельцу бизнеса, обычно салона, за использование будки или участка для стрижки / окрашивания волос, массажа, косметики или ногтей.

Загрузить: Adobe PDF, MS Word, OpenDocument

---

Договор аренды кабинки (массажной) — Для терапевта, который хочет снять комнату или разделить пространство в спа-салоне.

Загрузить: Adobe PDF, MS Word, OpenDocument

---

Соглашение о коворкинге — Для офисных помещений, которые делятся между многими арендаторами. Обычно нет выделенного места.

Загрузить: Adobe PDF, MS Word, OpenDocument

---

Договор аренды гаража (парковки) — Помещение, которое будет использоваться для парковки транспортного средства.

Загрузить: Adobe PDF, MS Word, OpenDocument

---

Соглашение об аренде помещения для проведения мероприятий — Соглашение об аренде помещения для проведения мероприятия.

Загрузить: Adobe PDF, MS Word, OpenDocument

---

Помесячная аренда — Для коммерческих арендаторов, арендующих на 30-дневный период.

Загрузить: Adobe PDF, MS Word, OpenDocument

---

Договор аренды офиса — Для профессиональных помещений, не относящихся к розничной торговле.

Загрузить: Adobe PDF, MS Word, OpenDocument

---

Договор субаренды — Соглашение, которое позволяет текущему арендатору, арендующему коммерческую недвижимость, передать помещение другому арендатору.

Скачать: Adobe PDF

---

Соглашение об аренде Triple-Net (NNN) — Арендатор оплачивает согласованную сумму арендодателю в дополнение ко всем расходам, кроме расходов на собственность, включая, помимо прочего, налоги, обслуживание общих территорий (CAM) и налоги на недвижимость взимается округом и / или городом / поселком.

Загрузить: Adobe PDF, MS Word, OpenDocument

---

Большинство людей думают об аренде как об аренде квартир и частных домов. Однако предприятия также используют договоры аренды для сдачи в аренду зданий для себя. Эта форма договора называется договором коммерческой аренды . Большинство предприятий, таких как торговые центры, рестораны, офисы в центре города и небольшие семейные магазины, на самом деле не владеют недвижимостью, на которой ведут бизнес. Сдают!

Компании делают это, потому что им зачастую дешевле арендовать недвижимость, чем покупать недвижимость.Соглашения о коммерческой аренде позволяют компаниям согласовывать условия и обязанности с арендодателем и предлагают им выход, если им нужно переехать или закрыть магазин. Бизнесу имеет смысл сдавать в аренду, особенно для сетевых торговых точек и торговых центров.

Существует множество различных объектов коммерческой недвижимости, и предприятиям и арендодателям важно знать разницу. Например, арендодателю не имеет смысла рекламировать недвижимость в торговых точках, если коммерческое помещение предназначено для склада.

Итак, чтобы не усложнять, вот наиболее распространенные типы коммерческой недвижимости, которые используются сегодня:

• Промышленные — Промышленные объекты — это склады и фабрики, часто расположенные за пределами городов. Основные промышленные объекты будут расположены рядом с основными транспортными маршрутами и будут соответствовать требованиям для производственных целей. Наиболее распространенные типы промышленных объектов включают тяжелое производство, легкую сборку, гибкие складские помещения, оптовые склады и помещения для исследований и разработок.
• Офис — Офисная коммерческая недвижимость включает в себя большое количество зданий, используемых для деловых операций. Они могут быть в центре города или на окраинах городов и пригородов. Эти свойства делятся на три категории в зависимости от качества строительства и расположения (класс A, класс B и класс C).
• Розничная торговля — Торговая недвижимость идеально подходит для большинства торговых центров, ресторанов и небольших магазинов. Эти свойства могут немного усложнить аренду в зависимости от размера здания.Чем больше здание (например, торговые центры), тем больше вероятность того, что несколько арендаторов будут сдавать помещения в аренду для себя. Это часто будет включать дополнительные условия для переговоров о том, как пространство будет заблокировано для разных арендаторов или будет ли одно предприятие иметь исключительные права на собственность.

Как видите, соглашения о коммерческой аренде очень распространены и играют большую роль в том, сколько предприятий работает. Любой бизнес может — и часто делает — арендовать свою собственность, а не владеть ею.Надеюсь, теперь вы лучше понимаете, что такое коммерческая аренда, почему она важна и какие типы коммерческой недвижимости доступны.

Процесс аренды коммерческих площадей зависит от типа недвижимости, например, офисной, торговой или производственной. Все типы недвижимости обычно продаются по цене за квадратный фут ($ / SF). Каждая недвижимость уникальна, поэтому подобрать подходящую цену может быть сложно. Поэтому полезно узнать, для чего арендовали другие объекты в вашем районе.После того, как цена установлена, вы можете выставить свою недвижимость для сдачи в аренду, подписать договор аренды и начать сбор арендной платы.

Шаг 1. Сколько места доступно?

Чтобы выяснить, сколько доступно для использования, вам нужно будет измерить и рассчитать квадратные метры. Это может быть выполнено путем умножения длины и ширины внутреннего полезного пространства.

Шаг 2 — Установите цену за квадратный фут ($ / SF)

Выберите ежемесячную арендную плату, которую вы хотите взимать с нового арендатора.В отличие от жилой недвижимости, коммерческая аренда описывается как цена за квадратный фут ($ / SF). Пытаясь рассчитать сумму аренды, рекомендуется установить цену, близкую к той, которую просят другие в вашем районе.

Шаг 3 — Тип аренды: валовая или тройная (NNN)

При выборе того, что взимать с арендатора, главный вопрос, который они задают, заключается в том, включает ли сумма арендной платы страховку , налог на недвижимость и / или обслуживание собственности.Это очень важно и должно быть показано при продвижении недвижимости.

Аренда брутто — Арендатор платит только ежемесячную сумму, указанную в его договоре аренды. Арендодатель оплачивает налоги на недвижимость, страховку и техническое обслуживание собственности.

Трехместная аренда (NNN) — Арендатор платит ежемесячную сумму, указанную в договоре аренды, вместе с налогами на недвижимость, страховкой и обслуживанием собственности.

Шаг 4 — Наймите агента или продайте недвижимость самостоятельно

Теперь вам нужно будет разместить недвижимость в списке.Это позволяет другим компаниям и частным лицам, которые ищут недвижимость, знать о ее наличии. Поэтому вам нужно будет решить, хотите ли вы продавать недвижимость самостоятельно или заплатить агенту по недвижимости за продажу недвижимости от вашего имени.

Каждый агент по недвижимости взимает свои ставки, хотя в отрасли принято взимать 4-6% от общей суммы аренды. 50% комиссии выплачивается при заключении договора аренды, а остальные 50% выплачиваются, когда арендатор занимает помещение. Таким образом, если аренда составляет 5 лет по цене 1000 долларов в месяц, комиссия агенту составит 2500 долларов (50 000 долларов, умноженные на 5% = 2500 долларов).

Популярные компании коммерческой недвижимости

Шаг 5. Перечислите свойство

Если собственность обрабатывается агентом, то вам, вероятно, не нужно беспокоиться о том, что собственность будет внесена в список. Если вы решите продавать недвижимость самостоятельно, вам придется использовать возможности Интернета в качестве единственного источника, чтобы занять место.

При добавлении вашей собственности лучше всего иметь красивые изображения интерьера и экстерьера, а также общих частей.Также важно указать все удобства, парковку, воду / канализацию и любую другую информацию, которая необходима потенциальному арендатору.

Популярные сайты с коммерческими объявлениями

Шаг 6 — Заключение договора аренды

Общаясь с потенциальным арендатором, лучше всего понять их потребности и прийти к соглашению. Поэтому для вас и вашего агента (если таковой имеется) может быть хорошей идеей проявить творческий подход к арендатору при заключении сделки, которая будет работать для обеих сторон.

Пример — Взимать с арендатора процент (%) арендной платы от его продаж, а не более высокую ежемесячную сумму. Следовательно, если арендатор зарабатывает деньги, вы тоже выигрываете.

Шаг 7 — Проведите проверку кредитоспособности (для юридических и физических лиц)

Если вы не имеете дело с устоявшейся компанией, велика вероятность того, что вы будете иметь дело с предпринимателем или малым бизнесом. Поэтому вам нужно будет провести проверку биографических данных и кредитоспособность, чтобы увидеть их финансовое положение.

Независимо от того, проверяете ли вы бизнес или частное лицо, лучше всего использовать Experian.

Выполните проверку кредитоспособности Business (Experian) — покажет кредитную историю компании с такими подробностями, как, например, как быстро они возвращают деньги своим поставщикам и годовые продажи. Стоимость составляет от $ 39,95 до $ 49,95 в зависимости от выбранного плана. Посмотреть образец бизнес-отчета. Оценка будет от 0 до 100, при этом любая оценка выше 80 считается приемлемой.

Выполните индивидуальную проверку кредитоспособности (Experian) — Лучше всего также провести проверку кредитоспособности владельца бизнеса, чтобы увидеть доход и наличие у него каких-либо финансовых обязательств, которые могут быть отделены от бизнеса.Стоимость $ 14,95 потенциальному арендатору. Просмотреть образец индивидуального отчета.

Шаг 8 — Одобрение или отклонение арендатора

Теперь пора домовладельцу принять решение о том, одобрить или отклонить арендатора. В случае отказа арендатор должен быть проинформирован посредством письма об отказе арендатора.

Личная гарантия — Если бизнес арендатора не вызывает доверия, арендодатель должен рассмотреть возможность подписания арендатором Личной гарантии, которая связывает владельца компании с договором аренды.Таким образом, если арендатор не выполняет свои обязательства, ответственность будет нести не только бизнес, но и активы отдельного лица.

Шаг 9 — Определение залога

После того, как арендатор был одобрен домовладельцем, арендатору следует сообщить о гарантийном залоге. В сфере жилой недвижимости существуют законы штата, которые ограничивают сумму, которую домовладелец может требовать от арендатора. В сфере коммерческой недвижимости существует без ограничений того, сколько арендодатель хотел бы взимать с арендатора.

Арендодатель обычно запрашивает арендную плату в течение 2-3 месяцев в случае, если арендатор перестанет платить ежемесячную арендную плату, или для защиты от любого ущерба, который арендатор может нанести во время пребывания в собственности.

Шаг 10 — Составьте договор коммерческой аренды

Обратитесь к поверенному или составьте договор аренды самостоятельно. Обязательно соберите всю информацию об объекте недвижимости и арендаторе и заключите договор. После заполнения документ должен быть подписан с арендатором и арендодателем в присутствии нотариуса.Таким образом, подписи проверяются, и гораздо больше шансов задержать соглашение в суде, если его законность когда-либо будет поставлена ​​под сомнение.

Шаг 11 — Занятие

После внесения залога и подписания договора аренды арендатор должен занять место. Это означает, что арендатор может начать использовать пространство в соответствии с указаниями по аренде. Обе стороны будут нести ответственность за свои указанные обязанности до конца срока аренды.

Сертификат

Estoppel — может быть запрошен домовладельцем после подписания договора аренды для подтверждения наличия договора аренды между арендатором и арендодателем.

Закон об американцах с ограниченными возможностями (42 Кодекса США § 12183) — также известный как «ADA», требует, чтобы все коммерческие арендаторы, предлагающие «общественное жилье» (например, ресторан, розничный магазин и т. Д.) Или имели как минимум пятнадцать (15) сотрудников соблюдают все правила доступа для инвалидов. Это правило распространяется только на объекты, которые не строились или не ремонтировались с 1992 года.

Согласно 42 Кодекса США § 12183, если Арендатор использует Помещение в качестве общественного помещения (например, рестораны, торговые центры, офисные здания) или в нем работает более 15 сотрудников, Помещения должны обеспечивать помещения и доступ для лиц с ограниченными возможностями, равных или аналогичные общедоступным. Владельцы, операторы, арендодатели и арендаторы коммерческой недвижимости несут ответственность за соблюдение требований ADA. Если Помещение не соответствует Закону об американцах с ограниченными возможностями, ответственность за любые модификации или строительство несет Арендодатель.

Hazard Waste (42 U.S. Code § 6901) — принуждает арендатора подписать в письменной форме, что он будет соблюдать любые федеральные, государственные или местные законы в отношении удаления опасных отходов.

«Означает все без исключения федеральные, государственные или местные законы, постановления, постановления, постановления, приказы, постановления или решения суда, касающиеся опасных веществ, опасных материалов, опасных отходов, токсичных веществ, условий окружающей среды на, под или о Помещениях, Здании или Собственности, или состоянии почвы и грунтовых вод, включая, помимо прочего, Закон о комплексном реагировании на окружающую среду, компенсацию и ответственность 1980 года (CERCLA), Закон о сохранении и восстановлении ресурсов (RCRA), Закон о транспортировке опасных материалов, любой другой закон или законодательное требование, касающееся опасных или токсичных веществ, и любые поправки к вышеизложенному.”

Кроме того, помимо ежемесячной арендной платы могут быть и другие области аренды, по которым стороны могут захотеть договориться, например:

Возможность продления — Используйте, если арендатор хочет иметь возможность остаться в собственности на более длительное время, тогда он может запросить «Возможность продления» аренды. Это дает им право продлить аренду по определенной цене, если они захотят.

Вариант покупки — Используйте, если арендатор хотел бы иметь возможность приобрести недвижимость по указанной цене в течение срока аренды.

Первое (первое) право отказа — Если недвижимость выставлена ​​на продажу и идет по контракту с покупателем, это дает арендатору возможность приобрести недвижимость по той же цене. Арендатору обычно дается 30 или 60 дней для обеспечения финансирования, если он решит приобрести недвижимость.

Договоры коммерческой аренды отличаются от договоров аренды жилья. В контракте содержится гораздо больше положений, чтобы защитить как арендодателя, так и бизнес. По сути, цель коммерческой аренды состоит в том, чтобы удостовериться, что нет незавершенных дел, которые могут поставить под угрозу любую из сторон.

Условия договоров коммерческой аренды будут отличаться в зависимости от конкретной собственности и бизнеса, которому принадлежит аренда. Условия часто оговариваются между двумя сторонами, чтобы определить:

• Срок аренды
• Как оплачиваются коммунальные услуги
• Кто отвечает за техническое обслуживание (или как будет разделена ответственность)
• Допускаются ли улучшения и изменения собственности (и в какой степени)
• Как будет использоваться недвижимость
• Что разрешено на территории (опасные материалы, химические вещества, машины и горючие материалы)
• Ежегодное повышение арендной платы (для долгосрочной аренды, чтобы идти в ногу с рынком)
• Описание имущества (включая жилые площади, технику, количество комнат и типы комнат)
• Будет ли бизнес иметь исключительные права на собственность
• Может ли компания сдавать в субаренду или назначать участки в пределах собственности
• Какая есть парковка и как она будет оплачиваться
• Соответствие ADA (Закон об американцах с ограниченными возможностями)
• И как налог на недвижимость будет разделен между бизнесом и арендодателем (если собственник не согласен полностью оплатить его самостоятельно)

Этот список не включает все, что может быть указано в соглашении о коммерческой аренде.В зависимости от типа собственности или бизнеса могут потребоваться дополнительные специальные меры.

Загрузить в формате Adobe PDF, Microsoft Word (.docx) или в формате Open Document Text (.odt).

Декларация о соглашении

(1) Дата соглашения. Укажите дату ссылки официального документа для этого соглашения.

(2) Арендодатель. Важно, чтобы полное наименование организации, сдающей в аренду коммерческое помещение, было указано как «Арендодатель».

(3) Арендатор. Полное наименование компании, которая согласится платить арендную плату за собственность Арендодателя в обмен на право владения, является обязательным.

Описание сдаваемого в аренду помещения

(4) Арендованная площадь. Общее количество квадратных футов, которое Арендатор будет иметь право занимать в обмен на представленные арендные платежи, должно быть рассчитано, а затем указано в отчете. Этот отчет должен быть предоставлен независимо от того, будет ли Арендатор занимать только часть имущества Арендодателя или все помещение.

(5) Тип помещения. Классифицируйте площадь, сдаваемую Арендатору (например, киоск, магазин и т. Д.)

(6) Расположение. Уличный адрес, по которому арендуемая площадь является физически доступным, должен быть подтвержден вместе с штатом, в котором этот адрес может быть найден.

(7) Дополнительное описание. Также должна быть предоставлена ​​любая дополнительная информация, относящаяся к описанию этого помещения. Например, собственность может иметь характерный ориентир или удобства.

2. Использование арендуемого помещения

(8) Назначение. Укажите вид деятельности, которую Арендатор намеревается осуществлять с недвижимостью.

3. Срок аренды

(9) Срок аренды. Количество лет и месяцев, составляющих период времени, в течение которого Арендодатель должен сдавать в аренду вышеуказанное пространство Арендатору, должно быть задокументировано.

(10) Дата начала. Укажите первую календарную дату, когда Арендатор занимает помещение в соответствии с настоящим договором аренды.

(11) Дата расторжения. Укажите календарную дату естественного прекращения действия настоящего соглашения.

4. Базовая арендная плата

(12) Ежемесячный платеж нетто. Запишите сумму в долларах, которую Арендодатель требует в качестве базовой арендной платы (без каких-либо дополнительных расходов или вознаграждения).

(13) Ежемесячный срок платежа. Введите двузначное число месяца, в котором Арендодатель требует уплаты арендной платы.

5.Возможность продления

(14) Не подлежит возобновлению. Только один из флажков, предложенных в пятой статье, может быть установлен в качестве статуса продления этого соглашения между Арендодателем и Арендатором. Первый из них должен быть отмечен, если Арендодатель не желает продлевать условия настоящего соглашения после его расторжения.

(15) Возможность продления. Если Арендодатель желает продлить этот договор аренды с Арендатором, установите второй флажок.Для этого также требуется, сколько раз Арендодатель будет желать продления, и период времени, составляющий каждое из этих условий продления.

(16) Продление статуса аренды. Если этот договор аренды будет возобновляемым, тогда необходимо будет определить арендную плату, если Арендатор и Арендодатель решат продлить его после расторжения. Укажите, не увеличится ли арендная плата, увеличится на сумму, полученную при умножении базовой арендной платы на годовое изменение, указанное в Индексе потребительских цен (ИПЦ), увеличенное на процент, указанный вами, или увеличенное на фиксированную сумму в долларах, которая равна определяется путем его ввода.

6. Расходы

(17) Расходы брутто Аренда. Если арендная плата, определенная выше как чистая сумма арендной платы, будет представлять собой полную сумму, которую арендатор должен ежемесячно, то и арендатор, и арендодатель должны подтвердить это требование, установив соответствующий флажок.

(18) Модифицированная валовая аренда. Арендодатель и Арендатор должны парафировать второй вариант аренды, если Арендатор будет обязан уплатить чистую арендную плату, а также некоторые дополнительные расходы.

(19) Модифицированные совокупные арендные расходы . Следует определить расходы, которые Арендатор должен оплатить в дополнение к арендной плате. Если какие-либо расходы будут покрыты Арендодателем, то для размещения этих объектов выделена площадь.

(20) Аренда Triple Net (NNN). Если обе стороны согласились заключить договор аренды Title Net (NNN), то каждая из них должна подписать свое подтверждение и одобрение.

(21) Требуемое покрытие Triple Net (NNN) .Если обе стороны согласились на тройную (NNN) аренду, то минимальная сумма покрытия по страховым полисам, которую Арендатор должен получить и поддерживать, защищая обе стороны от финансовых последствий, которые часто возникают в результате травм имущества, смерти имущества или В этих документах должен быть зафиксирован материальный ущерб.

7. Залог

(22) Сумма залога. Задокументируйте сумму денег, которую Арендатор должен предоставить Арендодателю (и временно удерживается Арендодателем в качестве гарантии от любого имущественного ущерба и дорогостоящих нарушений аренды, вызванных Арендатором).Арендатор получит возврат именно этой суммы, если договор аренды будет успешно расторгнут без инцидентов, требующих компенсации от Арендатора Арендодателю. Имейте в виду, что сроки этого возврата, а также сумма, которая может быть представлена ​​в качестве залога, регулируются законодательством штата и страны, в которой физически находится недвижимость.

8. Улучшение арендованного имущества

(23) Обязательства арендодателя по улучшению. Любые улучшения собственности, затронутые Арендатором, но оплачиваемые Арендодателем, должны быть указаны в списке.

14. Неисполнение обязательств и владение

(24) Период по умолчанию. В случае, если Арендатор не предоставил арендную плату в течение нескольких дней, Арендодатель будет иметь право установить размер штрафа. Запишите количество дней после пропущенной даты платежа, которую Арендодатель должен подождать, прежде чем прибавить причитающуюся сумму штрафа к первоначальной сумме арендной платы, которой владеет Арендатор.

(25) Штраф за невыплату. Штраф, который Арендодатель добавит к невыплаченной сумме арендной платы по умолчанию, должен быть указан в этом договоре аренды.Это может быть установлено, чтобы рассчитываться как годовой процент, который добавляется за каждый день просрочки арендной платы, или как фиксированная плата, взимаемая за каждый день просрочки арендной платы, установив соответствующий флажок, а затем задокументировав процентную ставку, которую арендодатель будет использовать или фиксированную сумму в долларах. Только одно из этих утверждений может применяться и считаться действительным, если представлена ​​запрашиваемая информация.

18. Прочие термины

(26) Управляющий муниципалитет. Район, город или округ, чьи уставы определяют, уместна ли реклама на этой собственности, должны быть указаны в этой документации.

22. Применимое право

(27) Гос. Сообщите название штата, в котором физически находится сдаваемое в аренду имущество.

23. Уведомления

(28) Адреса получателей. Должен быть указан официальный почтовый адрес, по которому Арендодатель и Арендатор требуют отправки всей почты, касающейся этого договора аренды и собственности.После подписания этого документа каждая Сторона соглашается использовать адреса, указанные в этой области, при отправке таких материалов другой стороне. Для отображения этой информации предусмотрено отдельное место, куда такая почта (уведомления, платежи, запросы, юридические раскрытия и т. Д.) Должна быть отправлена ​​Арендодателю или Арендатору.

25. Связующий эффект

(29) Подпись Дата. Календарная дата подписания настоящего документа обеими Сторонами должна быть подтверждена и сообщена в этот день.Каждая Сторона должна подписать этот документ перед нотариусом, который сможет подтвердить подлинность подписи Арендодателя или Арендатора, предоставленной посредством процесса нотариального заверения.

(30) Подпись арендатора. Арендатор должен подписать этот документ после его заполнения под эгидой нотариуса. Если Арендатор является Субъектом Бизнеса, то Представитель с подписью, имеющий законное право связывать Бизнес Арендатора с этим договором аренды, должен предоставить необходимую подпись.

(31) Подпись арендодателя. Арендодатель должен заключить настоящий договор, подписав его у нотариуса.

Подтверждение нотариуса

(32) Нотариальное удостоверение арендодателя. Только нотариус, наблюдающий за подписанием этих документов Арендодателем, может заполнить раздел нотариального заверения.

(33) Нотариальное признание арендатором. Арендатор должен отказаться от этого документа после его подписания в присутствии нотариуса.Затем нотариус проверит, что арендатор подписал этот документ, предоставив официальное подтверждение посредством нотариального заверения.

---

Письмо о расторжении договора аренды

Загрузить: Adobe PDF, MS Word, OpenDocument

---

Заявка на аренду коммерческой недвижимости

Загрузить: Adobe PDF, MS Word, OpenDocument

---

5 вещей, которые арендатор должен знать о коммерческой аренде

Большинству предприятий требуются помещения для работы, будь то офисы, мастерские, фабрики или складские помещения.

---

ПОЖАЛУЙСТА, ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ: ДЛЯ КОНКРЕТНЫХ РУКОВОДСТВ ПО КОРОНАВИРУСУ МЫ СОСТАВИЛИ СЛЕДУЮЩИЕ БЛОГИ ПО КОММЕРЧЕСКОЙ АРЕНДЕ / ВОПРОСАМ АРЕНДАТОРА И АРЕНДАТОРА:

Закон о коронавирусе — что он значит для домовладельцев и арендаторов

Коронавирус — Остались ли мои обязательства по коммерческой аренде?

---

Хотя некоторые предприятия владеют помещениями, в которых они работают, большинство из них арендуются по рыночной арендной плате. Но коммерческая аренда — это не только ее уплата, и ответы на следующие часто задаваемые вопросы послужат потенциальным бизнес-арендаторам полезными советами: —

1.Могу ли я выйти из него после того, как подпишу договор аренды, если в моем бизнесе случится спад?

Аренда обычно предоставляется на определенный срок, известный как срок. Срок аренды может быть прекращен арендатором досрочно только в том случае, если до заключения договора аренды арендодатель согласился с тем, что арендатор имеет право сделать это, или арендодатель позже соглашается освободить арендатора от договора аренды до истечения срока. . Если ни одна из этих ситуаций не возникает, и вы не можете найти приемлемого арендатора для замены помещения, вы вполне можете остаться обязанными платить арендную плату и выполнять все другие обязательства до конца срока аренды, даже если вы освободили помещение.

2. Я знаю, что придется платить за аренду, но есть ли другие расходы, которые я могу нести по договору аренды?

Если вы арендуете часть здания арендодателя, например, офисный блок, вы также можете нести ответственность за содержание и обслуживание общих частей всего здания, таких как крыша и несущие стены, или других вещей, которые используются. вместе с другими арендаторами собственности арендодателя, например, лифтами или приемной. Это часто называют платой за обслуживание.Арендатор также будет нести ответственность за уплату страхового взноса за помещение для покрытия ущерба, нанесенного помещению, а также за потерю арендной платы, которую может понести арендодатель, если помещение станет непригодным для использования из-за такого повреждения.

Если вы хотите передать аренду или субаренду части собственности кому-то другому, могут потребоваться расходы, поскольку обычно вам потребуется письменное разрешение арендодателя, и арендодатель обычно может требовать возмещения затрат на рассмотрение вопроса о том, согласиться ли сделки, а также составление и согласование формы письменного разрешения.Наконец, вы обычно будете нести ответственность за коммерческие тарифы, коммунальные услуги и любые другие расходы, связанные с помещением.

3. Если я обнаружу, что в жилых помещениях требуется ремонт, могу ли я думать, что домовладелец их разберет?

Большинство коммерческих арендодателей не только стремятся избежать какой-либо ответственности за ремонт помещения, но и фактически стараются переложить ответственность за ремонт недвижимости на плечи арендатора. Арендатор, который соглашается на полное обязательство по ремонту, может оказаться, что счет за ремонт составит десятки тысяч фунтов стерлингов по окончании срока аренды, несмотря на то, что неисправность возникла раньше самой аренды.Хорошо информированный арендатор постарается ограничить свои обязанности по ремонту тем, чтобы поддерживать его в не худшем состоянии, чем на момент аренды. По этой причине настоятельно рекомендуется, чтобы новый арендатор прошел обследование для проверки и записи состояния помещений перед заключением договора аренды.

4. Что произойдет, если после заключения договора аренды я обнаружу, что с помещениями возникли проблемы, которые влияют на мой бизнес?

Принцип «покупатель, будьте осторожны» относится к арендатору, заключающему договор аренды таким же образом, как и к покупателю, покупающему недвижимость, а это означает, что арендатор берет недвижимость «без оглядки», и они должны убедиться, что она подходит как физически, так и юридически для использования по назначению.Исследование собственности, проведенное хорошим юристом, раскроет много вещей об имуществе, включая то, действительно ли домовладелец имеет право предоставлять аренду, любые неблагоприятные права, которые могут повлиять на него, а также любые права, которые приносят пользу собственности, такие как преимущественное право проезда. Юристы могут провести ряд запросов и поисков, чтобы выяснить такие вещи, как разрешения на планирование, влияющие на землю, подключена ли собственность к автомагистрали общего пользования, существует ли какой-либо риск того, что помещения могут находиться на загрязненной земле, есть ли риск осадки из-за исторической добычи полезных ископаемых в этом районе, подключен ли объект к сетевым коммуникациям и множество другой информации.

Арендаторы, которые не были представлены адвокатами, часто заключают договор аренды, не узнав никакой этой информации. Если в таком случае возникает проблема, скажем, например, у собственности нет разрешения на планирование для использования ее для бизнеса арендатора, он не будет иметь ничего против арендодателя, и арендатор должен будет продолжать платить арендную плату, несмотря на тот факт, что у него может быть бесполезный актив.

5. Я слышал, что арендодатель может поменять замки в моем офисе, если я опаздываю с арендной платой, правда ли это?

Короче да.Полномочия коммерческого арендодателя иметь дело с невыплатой арендной платы весьма обширны. Конфискация — это процедура, с помощью которой арендодатель может расторгнуть договор аренды, и практически во всех договорах коммерческой аренды будет пункт, позволяющий арендодателю расторгнуть договор аренды, если арендная плата не выплачивается в течение определенного количества дней, обычно где-то между 14 и 28 днями. В отличие от своих собратьев по жилью, коммерческие арендодатели не нуждаются в постановлении суда для повторного вступления во владение арендованным имуществом, если их право на отказ от аренды возникло из-за несвоевременной выплаты арендной платы.Арендодатели также имеют право направить судебных приставов для изъятия имущества арендатора и его продажи, если арендная плата не выплачена, но вскоре вступит в силу закон, ограничивающий это право.

Приведенные выше ответы охватывают некоторые основные вопросы, связанные с коммерческой арендой, но на самом деле лишь поверхностно относятся к сложной теме.