Как сделать гостиницу из квартиры, 10 шагов. Управляющая компания «Элит».
Итак, как сделать гостиницу из квартиры? Сейчас сотрудники юридического отдела elitearenda.ru расскажут про 10 главных шагов для того, чтобы превратить жилье в мини-гостиницу, осветят все плюсы и минусы этой затеи.
Сразу скажем, что главный «бич» такого коммунального гостиничного бизнеса – его легализация. Если Вы захотите официально открыть гостиницу у себя в квартире, то потребуется пройти через очень много бюрократических процедур. Их пошаговый список есть ниже, в середине этой статьи.
Здесь важно сказать, что многие физические лица «маскируют» свой гостиничный бизнес под посуточную сдачу квартир в аренду. Так поступают почти все начинающие предприниматели в этой сфере.
- При этом они:
- Платят 13% НДФЛ или 6% как ИП. Подробнее — здесь.
- При посуточной аренде создают «бренд» — их квартира имеет визитки, буклеты и они занимаются популяризацией своего бренда.
- Многие из них организовали выдачу гостиничных чеков. Например, с помощью вот такого сервиса: https://gostinichniychek.ru. Посмотрите вариант, указанный по ссылке. Выдача чеков очень сильно помогает привлечь «командировочных арендаторов», для которых гостиничный чек является «краеугольным камнем», без которого они не будут заселяться в квартиру и выберут гостиницу. Часто «командировочные» составляют львиную долю клиентов такой «посуточной» квартиры.
Есть даже официальная статистика, которая гласит, что «серые» гостиницы составляют не менее ½ всего гостиничного рынка.
Как официально сделать гостиницу из квартиры?
Госдума в РФ в 2016 году законодательно ограничила возможность превращения квартиры в гостиницу или мини-гостиницу. Выпущен специальный закон. При этом в законодательстве РФ с 2019 года появился прямой запрет на организацию гостиниц в жилых помещениях. Это является важным аргументом в будущих спорах с налоговыми органами.
Регистрируем гостиницу официально.
1. Квартира должна располагаться на первом этаже. Кстати, для мини-гостиницы можно купить небольшой частный дом.
2. Она может располагаться на любом этаже, хоть на 11-м, если прямо под ней расположены помещения, имеющие статус нежилых.
3. Необходимо перевести квартиру в статус нежилого помещения.
4. Для п.3 необходимо организовать отдельный вход в помещение.
5. Гостиница должна соответствовать всем нормам СНиП и ГОСТ для гостиниц и мини-гостиниц.
Важно прочитать и привести в соответствие свою квартиру к нормам ГОСТ 51185-98.
6. То же самое, что и в п.5 нужно сделать, изучив приказ от 25.01.2011 от Министерства Спорта и Туризма РФ.
Если Вы покупаете готовое нежилое помещение под гостиницу, до здесь есть «подводный камень»: она должна соответствовать п. 5 и п. 6 нашего списка.
7. Скорее всего, для того, чтобы Вашу квартиру перевести в нежилой фонд, потребуется следующее:
- Обеспечить отдельные входы;
- Сделать так, чтобы все устройство гостиницы гармонично сочеталось с фасадом здания;
- Получить разрешение на перепланировку, если она требуется
- Провести перепланировку;
- Заполучить разрешение на реконструкцию, если он требуется для перевода в «нежилое» или для п.5 и п.6 нашего списка
- Провести и утвердить реконструкцию;
В продолжении статьи читайте об остальных шагах, которые помогут Вам сделать полноценную гостиницу в своей квартире.
Как из квартиры сделать мини-гостиницу
В последние годы крупные города России захлестнула волна гостиничного бизнеса. Например, Москву ежедневно посещают до 3 млн. туристов. При этом столица ощущает нехватку именно небольших, дешевых и доступных гостиниц. Перспективы открытия собственной мини-гостиницы самые радужные. Каждый, у кого есть «лишняя» квартира, сразу старается организовать место для кратковременного размещения граждан. По статистике все мини-гостиницы размером до 4-х номеров выбирают «серую» схему работы. В данной статье мы рассмотрим вопрос организации «легальной» мини-гостиницы из своей собственной квартиры.
1. Минусы и плюсы «серых» мини-гостиниц.
По статистике неофициальные гостиницы занимают более 50% всего гостиничного бизнеса. Это связано с бюрократическими проблемами их легального оформления. «Серая» схема представляет собой либо официальную сдачу квартиры в аренду, либо неофициальное использование квартиры в качестве номера мини-гостиницы.
Плюсы: отсутствие необходимости легального оформления и снижение затрат благодаря уходу от налогообложения.
Причиной большого количества «серых» мини-гостиниц является отсутствие в законодательстве прямого запрета на использование жилых помещений для оказания гостиничных услуг. Что обусловливает и достаточно пассивное отношение правоохранительных органов к подобной деятельности.
Так в июле 2009 г. гражданин обратился в суд с иском о возмещении ущерба, причиненного затоплением его квартиры. Виновником залива стала расположенная этажом выше «квартира-гостиница». Одновременно была подана жалоба в прокуратуру, с целью пресечения незаконной деятельности по эксплуатации квартиры в качестве гостиничного номера. Собственница последнего возместила причиненный ущерб в добровольном порядке, и производство по делу было прекращено. Жалоба, направленная в прокуратуру, осталась без удовлетворения, с мотивировкой, что заключен договор коммерческого найма, нарушений закона не установлено.
2. Под мини-гостиницу подойдет не любая квартира.
Понятие «мини-гостиница» в законодательстве отсутствует. Но в 2011 г. появилось понятие-синоним — «мини-отель». Из анализа Жилищного кодекса РФ можно сделать вывод, согласно которому для того, чтобы квартира соответствовала условиям для создания в ней мини-гостиницы, она должна удовлетворять требованиям, предъявляемым к нежилым помещениям, а именно, находиться на первом этаже, либо этажами выше, если под ней расположены нежилые помещения, иметь отдельный вход, либо возможность его обеспечить. Если квартира не соответствует указанным требованиям, то перевести её в нежилое помещение, и, следовательно, превратить в «легальную» мини-гостиницу будет невозможно.
3. Действия, необходимые для организации мини-гостиницы.
3.1. Перепланировка
Проведение и официальное оформление перепланировки необходимо для перевода квартиры в нежилой фонд, согласования устройства отдельных входов, изменения фасадов зданий, получения разрешения на проведение реконструкции помещений и т.д.
Для получения разрешения на перепланировку потребуются следующие документы: копии поэтажных планов, выданные БТИ; копии документов о правах собственника на помещение; заявление о перепланировке с перечнем предполагаемых работ; копии документов, разрешающих изменение функционального назначения помещений.
3.2. Перевод в нежилое помещение
Специальных правил для перевода квартиры в нежилой фонд под гостиницу не существует. Жилищный кодекс РФ закрепляет перечень документов, которые необходимо представить в жилищный отдел местной администрации, к ним относятся: заявление; правоустанавливающие документы; технический паспорт; поэтажный план дома; проект перепланировки.
1. Межведомственная комиссия по использованию жилищного фонда — решает вопрос возможности эксплуатации данного жилого помещения в качестве гостиницы.
2. Комиссия по приватизации и управлению жилищным фондом — определяет стоимость перевода квартиры в нежилой фонд.
3. Регистрация права собственности нового нежилого помещения и прекращение права на жилье — осуществляется в Регистрационной палате.
Вопрос о том, к какой категории относить помещения, используемые в качестве гостиниц, довольно спорный. Из положений Жилищного кодекса следует, что это обязательно должен быть нежилой фонд. Судебная практика является тому подтверждением (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 16 марта 2004 г. № А05-9138/03-28).
4. Необходимость регистрации ИП.
Гостиничные услуги направлены на извлечение прибыли, следовательно, относятся к предпринимательской деятельности. Осуществлять эту деятельность без регистрации запрещено.
Уголовная или административная ответственность за осуществление деятельности без регистрации, в зависимости от размера причиненного ущерба или суммы извлеченного дохода может наступить по ст. 171 УК РФ или ст. 14.1 КоАП РФ.
Интересным является разъяснение Пленума Верховного Суда РФ практики применения ст. 171 УК РФ. Пленум отметил, что данная статья не распространяется на случаи, когда незарегистрированный в качестве ИП (индивидуального предпринимателя) гражданин приобрел жилое помещение для личных нужд, или получил его по наследству, но из-за отсутствия необходимости использования, временно сдал его в аренду или внаем и получил доход в крупном или особо крупном размере.
В то же время, если собственник систематически использует квартиру (или несколько принадлежащих ему квартир) в качестве средства для временного размещения граждан, открыто рекламирует свои «гостиничные услуги» с целью привлечения потенциальных потребителей, квалификация его действий как незаконного предпринимательства вполне допустима.
Процедура создания «легальной» мини-гостиницы является довольно сложной. Прямого запрета на использование жилых помещений для оказания гостиничных услуг законодательством не предусмотрено. Для того чтобы бороться с увеличивающимся количеством нелегальных гостиниц, государству необходимо в первую очередь законодательно закрепить различные процедуры их организации и требования, предъявляемые к подобному бизнесу, в зависимости от размера гостиницы. Например, зачем человеку проходить долгую процедуру оформления бумаг на осуществление деятельности в части гостиничных услуг, если у него всего лишь однокомнатная квартира, которую он хочет сдавать посуточно? В связи с указанным, очевидно нежелание собственников организовывать официальные мини-гостиницы.
Правильным будет не обязывать собственников организовывать «легальные» мини-гостиницы, при наличии номеров в количестве менее 5. Достаточно зарегистрировать ИП и оформлять договоры коммерческого найма, платить налоги с получаемого дохода.
Создание официальной мини-гостиницы актуально, если используется более 5 номеров и есть желание развиваться дальше.
Автор статьи:
Адвокат Адвокатской палаты города Москвы Сухов Олег,
Источник: Юридический центр Адвоката Олега Сухова.
Как из квартиры сделать мини-гостиницу
Многие, у кого есть «лишняя» квартира, стараются организовать место для кратковременного размещения граждан. По статистике все мини-гостиницы размером до 4-х номеров выбирают «серую» схему работы. Как организовать «легальную» мини-гостиницу из своей собственной квартиры, рассказывает адвокат Олег Сухов («Юридический центр адвоката Олега Сухова»).
Минусы и плюсы «серых» мини-гостиниц
По статистике, неофициальные гостиницы занимают более 50% всего гостиничного бизнеса. Это связано с бюрократическими проблемами их легального оформления. «Серая» схема представляет собой либо официальную сдачу квартиры в аренду, либо неофициальное использование квартиры в качестве мини-гостиницы. Среди плюсов — отсутствие необходимости легального оформления и снижение затрат. Есть и значимые минусы: ответственность перед налоговыми органами в случае выявления фактов неуплаты налогов, проблемы с размещением рекламы, ограничение клиентской базы, невозможность присвоения классности и т.д.
Причиной большого количества «серых» мини-гостиниц является отсутствие в законодательстве прямого запрета на использование жилых помещений для оказания гостиничных услуг. Что обуславливает и достаточно пассивное отношение правоохранительных органов к подобной деятельности. Так в июле 2009 г. гражданин обратился в суд с иском о возмещении ущерба, причиненного затоплением его квартиры. Виновником залива стала расположенная этажом выше «квартира-гостиница». Одновременно была подана жалоба в прокуратуру, с целью пресечения незаконной деятельности по эксплуатации квартиры в качестве гостиничного номера. Собственница последнего возместила причиненный ущерб в добровольном порядке, и производство по делу было прекращено. Жалоба, направленная в прокуратуру, осталась без удовлетворения, с мотивировкой, что заключен договор коммерческого найма, нарушений закона не установлено.
Под мини-гостиницу подойдет не каждая квартира
«Понятие «мини-гостиница» в законодательстве отсутствует. Но в 2011 г. появилось понятие-синоним — «мини-отель». Из анализа Жилищного кодекса РФ можно сделать вывод, согласно которому для того, чтобы квартира соответствовала условиям для создания в ней мини-гостиницы, она должна удовлетворять требованиям, предъявляемым к нежилым помещениям, а именно: находиться на первом этаже, либо этажами выше; если под ней расположены нежилые помещения, иметь отдельный вход, либо возможность его обеспечить. Если квартира не соответствует указанным требованиям, то перевести ее в нежилое помещение, и, следовательно, превратить в «легальную» мини-гостиницу будет невозможно», — утверждает адвокат Олег Сухов.
Необходимо помнить, что мини-гостиница должна соответствовать требованиям, установленным различными ГОСТами и СНиПами. Основной из них — ГОСТ 51185-98 «Туристические услуги. Средства размещения. Общие требования». Также требования к мини-отелям определены в приказе Минспорттуризма России от 25 января 2011 г. № 35 «Об утверждении порядка классификации объектов туристской индустрии, включающих гостиницы и иные средства размещения, горнолыжные трассы и пляжи».
Что необходимо для организации мини-гостиницы
Важно то, что проведение и официальное оформление перепланировки необходимо для перевода квартиры в нежилой фонд, согласования устройства отдельных входов, изменения фасадов зданий, получения разрешения на проведение реконструкции помещений и т.д. Для получения разрешения на перепланировку потребуются следующие документы: копии поэтажных планов, выданные БТИ; копии документов о правах собственника на помещение; заявление о перепланировке с перечнем предполагаемых работ; копии документов, разрешающих изменение функционального назначения помещений.
«Не стоит забывать и о том, что деятельность по перепланировке должна осуществляться только теми компаниями, которые гарантируют согласование всех работ, в том числе подпишут акт о выполненной перепланировке помещений, а также смогут оказать дополнительные услуги, такие как внесение изменений в технический паспорт помещений, согласование отдельного входа в здание и другие», — говорит адвокат Олег Сухов.
Специальных правил для перевода квартиры в нежилой фонд под гостиницу не существует, однако Жилищный кодекс РФ закрепляет перечень документов, которые необходимо представить в жилищный отдел местной администрации. К ним относятся: заявление; правоустанавливающие документы; технический паспорт; поэтажный план дома; проект перепланировки. Процедуру перевода можно условно разделить на три этапа. На первом из них межведомственная комиссия по использованию жилищного фонда решает вопрос о возможности эксплуатации данного жилого помещения в качестве гостиницы. Далее комиссия по приватизации и управлению жилищным фондом определяет стоимость перевода квартиры в нежилой фонд. Затем в Регистрационной палате происходит регистрация права собственности нового нежилого помещения и прекращение права на жилье.
Вопрос о том, к какой категории относить помещения, используемые в качестве гостиниц, довольно спорный. Из положений Жилищного кодекса следует, что это обязательно должен быть нежилой фонд. Судебная практика является тому подтверждением (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 16 марта 2004 г. № А05-9138/03-28).Однако в некоторых нормативно-правовых актах напрямую прописано, что гостиницы являются именно жилыми помещениями. Например, в Приказе Минспорттуризма РФ от 25.01.2011 № 35 (Приложение № 6), указано, что номера гостиниц представляют собой жилые комнаты. А в ст. 23 ФЗ от 30 марта 1999 г. № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», прямо говорится, что предоставление гражданам для постоянного или временного проживания нежилых помещений не допускается.
Необходима регистрация ИП
Гостиничные услуги направлены на извлечение прибыли, следовательно, относятся к предпринимательской деятельности. Осуществлять эту деятельность без регистрации запрещено. Уголовная или административная ответственность за осуществление деятельности без регистрации (в зависимости от размера причиненного ущерба или суммы извлеченного дохода) может наступить по ст. 171 УК РФ или ст. 14.1 КоАП РФ. Интересным является разъяснение Пленума Верховного Суда РФ практики применения ст. 171 УК РФ. Пленум отметил, что данная статья не распространяется на случаи, когда незарегистрированный в качестве ИП (индивидуального предпринимателя) гражданин приобрел жилое помещение для личных нужд, или получил его по наследству, но из-за отсутствия необходимости использования, временно сдал его в аренду или внаем и получил доход в крупном или особо крупном размере. В то же время, если собственник систематически использует квартиру (или несколько принадлежащих ему квартир) в качестве средства для временного размещения граждан, открыто рекламирует свои «гостиничные услуги» с целью привлечения потенциальных потребителей, квалификация его действий как незаконного предпринимательства вполне допустима.
Мнение адвоката
«Процедура создания «легальной» мини-гостиницы является довольно сложной. Прямого запрета на использование жилых помещений для оказания гостиничных услуг законодательством не предусмотрено, — отмечает адвокат Олег Сухов. — Для того чтобы бороться с увеличивающимся количеством нелегальных гостиниц, государству необходимо в первую очередь законодательно закрепить различные процедуры их организации и требования, предъявляемые к подобному бизнесу, в зависимости от размера гостиницы. Например, зачем человеку проходить долгую процедуру оформления бумаг на осуществление деятельности в части гостиничных услуг, если у него всего лишь однокомнатная квартира, которую он хочет сдавать посуточно? В связи с указанным, очевидно нежелание собственников организовывать официальные мини-гостиницы».
Правильным будет не обязывать собственников организовывать «легальные» мини-гостиницы при наличии номеров в количестве менее пяти. Достаточно зарегистрировать ИП и оформлять договоры коммерческого найма, платить налоги с получаемого дохода. Создание официальной мини-гостиницы актуально, если используется более пяти номеров и есть желание развиваться дальше.
«Квадрат.ру»,
18.09.2012 г.
Как из квартиры сделать мини-гостиницу
- Главная
- Новости
- Как из квартиры сделать мини-гостиницу
Как из квартиры сделать мини-гостиницу
В последние годы крупные города России захлестнула волна гостиничного бизнеса. Например, Москву ежедневно посещают до 3 млн. туристов. При этом столица ощущает нехватку именно небольших, дешевых и доступных гостиниц. Перспективы открытия собственной мини-гостиницы — самые радужные. Многие, у кого есть «лишняя» квартира, стараются организовать место для кратковременного размещения граждан. По статистике все мини-гостиницы размером до 4-х номеров выбирают «серую» схему работы. Как организовать «легальную» мини-гостиницу из своей собственной квартиры, рассказывает адвокат Олег Сухов («Юридический центр адвоката Олега Сухова»).
Минусы и плюсы «серых» мини-гостиниц
По статистике, неофициальные гостиницы занимают более 50% всего гостиничного бизнеса. Это связано с бюрократическими проблемами их легального оформления. «Серая» схема представляет собой либо официальную сдачу квартиры в аренду, либо неофициальное использование квартиры в качестве мини-гостиницы. Среди плюсов — отсутствие необходимости легального оформления и снижение затрат благодаря уходу от налогообложения. Есть и значимые минусы: ответственность перед налоговыми органами в случае выявления фактов неуплаты налогов, проблемы с размещением рекламы, ограничение клиентской базы, невозможность присвоения классности и т.д.
Причиной большого количества «серых» мини-гостиниц является отсутствие в законодательстве прямого запрета на использование жилых помещений для оказания гостиничных услуг. Что обуславливает и достаточно пассивное отношение правоохранительных органов к подобной деятельности. Так в июле 2009 г. гражданин обратился в суд с иском о возмещении ущерба, причиненного затоплением его квартиры. Виновником залива стала расположенная этажом выше «квартира-гостиница». Одновременно была подана жалоба в прокуратуру, с целью пресечения незаконной деятельности по эксплуатации квартиры в качестве гостиничного номера. Собственница последнего возместила причиненный ущерб в добровольном порядке, и производство по делу было прекращено. Жалоба, направленная в прокуратуру, осталась без удовлетворения, с мотивировкой, что заключен договор коммерческого найма, нарушений закона не установлено.
Под мини-гостиницу подойдет не каждая квартира
«Понятие «мини-гостиница» в законодательстве отсутствует. Но в 2011 г. появилось понятие-синоним — «мини-отель». Из анализа Жилищного кодекса РФ можно сделать вывод, согласно которому для того, чтобы квартира соответствовала условиям для создания в ней мини-гостиницы, она должна удовлетворять требованиям, предъявляемым к нежилым помещениям, а именно: находиться на первом этаже, либо этажами выше; если под ней расположены нежилые помещения, иметь отдельный вход, либо возможность его обеспечить.
Если квартира не соответствует указанным требованиям, то перевести ее в нежилое помещение, и, следовательно, превратить в «легальную» мини-гостиницу будет невозможно», — утверждает адвокат Олег Сухов.
Необходимо помнить, что мини-гостиница должна соответствовать требованиям, установленным различными ГОСТами и СНиПами. Основной из них — ГОСТ 51185-98 «Туристические услуги. Средства размещения. Общие требования». Также требования к мини-отелям определены в приказе Минспорттуризма России от 25 января 2011 г. № 35 «Об утверждении порядка классификации объектов туристской индустрии, включающих гостиницы и иные средства размещения, горнолыжные трассы и пляжи».
Что необходимо для организации мини-гостиницы
Важно то, что проведение и официальное оформление перепланировки необходимо для перевода квартиры в нежилой фонд, согласования устройства отдельных входов, изменения фасадов зданий, получения разрешения на проведение реконструкции помещений и т.д. Для получения разрешения на перепланировку потребуются следующие документы: копии поэтажных планов, выданные БТИ; копии документов о правах собственника на помещение; заявление о перепланировке с перечнем предполагаемых работ; копии документов, разрешающих изменение функционального назначения помещений.
«Не стоит забывать и о том, что деятельность по перепланировке должна осуществляться только теми компаниями, которые гарантируют согласование всех работ, в том числе подпишут акт о выполненной перепланировке помещений, а также смогут оказать дополнительные услуги, такие как внесение изменений в технический паспорт помещений, согласование отдельного входа в здание и другие», — говорит адвокат Олег Сухов.
Специальных правил для перевода квартиры в нежилой фонд под гостиницу не существует, однако Жилищный кодекс РФ закрепляет перечень документов, которые необходимо представить в жилищный отдел местной администрации. К ним относятся: заявление; правоустанавливающие документы; технический паспорт; поэтажный план дома; проект перепланировки. Процедуру перевода можно условно разделить на три этапа. На первом из них межведомственная комиссия по использованию жилищного фонда решает вопрос о возможности эксплуатации данного жилого помещения в качестве гостиницы. Далее комиссия по приватизации и управлению жилищным фондом определяет стоимость перевода квартиры в нежилой фонд. Затем в Регистрационной палате происходит регистрация права собственности нового нежилого помещения и прекращение права на жилье.
Вопрос о том, к какой категории относить помещения, используемые в качестве гостиниц, довольно спорный. Из положений Жилищного кодекса следует, что это обязательно должен быть нежилой фонд. Судебная практика является тому подтверждением (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 16 марта 2004 г. № А05-9138/03-28).Однако в некоторых нормативно-правовых актах напрямую прописано, что гостиницы являются именно жилыми помещениями. Например, в Приказе Минспорттуризма РФ от 25.01.2011 № 35 (Приложение № 6), указано, что номера гостиниц представляют собой жилые комнаты. А в ст. 23 ФЗ от 30 марта 1999 г. № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», прямо говорится, что предоставление гражданам для постоянного или временного проживания нежилых помещений не допускается.
Необходима регистрация ИП
Гостиничные услуги направлены на извлечение прибыли, следовательно, относятся к предпринимательской деятельности. Осуществлять эту деятельность без регистрации запрещено. Уголовная или административная ответственность за осуществление деятельности без регистрации (в зависимости от размера причиненного ущерба или суммы извлеченного дохода) может наступить по ст. 171 УК РФ или ст. 14.1 КоАП РФ. Интересным является разъяснение Пленума Верховного Суда РФ практики применения ст. 171 УК РФ. Пленум отметил, что данная статья не распространяется на случаи, когда незарегистрированный в качестве ИП (индивидуального предпринимателя) гражданин приобрел жилое помещение для личных нужд, или получил его по наследству, но из-за отсутствия необходимости использования, временно сдал его в аренду или внаем и получил доход в крупном или особо крупном размере. В то же время, если собственник систематически использует квартиру (или несколько принадлежащих ему квартир) в качестве средства для временного размещения граждан, открыто рекламирует свои «гостиничные услуги» с целью привлечения потенциальных потребителей, квалификация его действий как незаконного предпринимательства вполне допустима.
Мнение адвоката Сухова
«Процедура создания «легальной» мини-гостиницы является довольно сложной. Прямого запрета на использование жилых помещений для оказания гостиничных услуг законодательством не предусмотрено, — отмечает адвокат Олег Сухов. — Для того чтобы бороться с увеличивающимся количеством нелегальных гостиниц, государству необходимо в первую очередь законодательно закрепить различные процедуры их организации и требования, предъявляемые к подобному бизнесу, в зависимости от размера гостиницы. Например, зачем человеку проходить долгую процедуру оформления бумаг на осуществление деятельности в части гостиничных услуг, если у него всего лишь однокомнатная квартира, которую он хочет сдавать посуточно? В связи с указанным, очевидно нежелание собственников организовывать официальные мини-гостиницы».
Правильным будет не обязывать собственников организовывать «легальные» мини-гостиницы при наличии номеров в количестве менее пяти. Достаточно зарегистрировать ИП и оформлять договоры коммерческого найма, платить налоги с получаемого дохода. Создание официальной мини-гостиницы актуально, если используется более пяти номеров и есть желание развиваться дальше.
17.09.2012
По теме:
27.02.2020
Концерн Barilla инвестирует в ОЭЗ «Ступино Квадрат» MR Group более 130 млн евро
Подробнее
21.02.2020
Дом защитников Отечества: какие жилые комплексы выбирают мужчины
Подробнее
20.02.2020
ГК «Инград» совместно с Министерством экологии и природопользования Подмосковья займется продвижением экологических инициатив
Подробнее
20.02.2020
ГК ФСК – «Платиновый партнер» Сбербанка
Подробнее
20.02.2020
TEKTA GROUP: Обновление скидок в городских резиденциях Spires
Подробнее
19.02.2020
Особый гость дома ELEVEN — дизайнер Роберто Санторо
Подробнее
19.02.2020
Компания MR Group признана ключевым партнёром ПСБ
Подробнее
18.02.2020
Группа «Эталон» завершает строительство клубного дома «Счастье в Кузьминках»
Подробнее
16.02.2020
«Группа ЛСР» дарит машино-места в московских объектах
Подробнее
14.02.2020
ЖК для двоих: на что ориентируются влюблённые при выборе квартиры
Подробнее
Скидки
Как из квартиры сделать мини-гостиницу
В последние годы крупные города России захлестнула волна гостиничного бизнеса. Например, Москву ежедневно посещают до 3 млн. туристов. При этом столица ощущает нехватку именно небольших, дешевых и доступных гостиниц. Перспективы открытия собственной мини-гостиницы — самые радужные. Многие, у кого есть «лишняя» квартира, стараются организовать место для кратковременного размещения граждан.
По статистике все мини-гостиницы размером до 4-х номеров выбирают «серую» схему работы. Как организовать «легальную» мини-гостиницу из своей собственной квартиры, рассказывает адвокат Олег Сухов («Юридический центр адвоката Олега Сухова»).
Минусы и плюсы «серых» мини-гостиниц
По статистике, неофициальные гостиницы занимают более 50% всего гостиничного бизнеса. Это связано с бюрократическими проблемами их легального оформления. «Серая» схема представляет собой либо официальную сдачу квартиры в аренду, либо неофициальное использование квартиры в качестве мини-гостиницы. Среди плюсов — отсутствие необходимости легального оформления и снижение затрат благодаря уходу от налогообложения. Есть и значимые минусы: ответственность перед налоговыми органами в случае выявления фактов неуплаты налогов, проблемы с размещением рекламы, ограничение клиентской базы, невозможность присвоения классности и т.д.
Причиной большого количества «серых» мини-гостиниц является отсутствие в законодательстве прямого запрета на использование жилых помещений для оказания гостиничных услуг. Что обуславливает и достаточно пассивное отношение правоохранительных органов к подобной деятельности. Так в июле 2009 г. гражданин обратился в суд с иском о возмещении ущерба, причиненного затоплением его квартиры. Виновником залива стала расположенная этажом выше «квартира-гостиница». Одновременно была подана жалоба в прокуратуру, с целью пресечения незаконной деятельности по эксплуатации квартиры в качестве гостиничного номера. Собственница последнего возместила причиненный ущерб в добровольном порядке, и производство по делу было прекращено. Жалоба, направленная в прокуратуру, осталась без удовлетворения, с мотивировкой, что заключен договор коммерческого найма, нарушений закона не установлено.
Под мини-гостиницу подойдет не каждая квартира
«Понятие «мини-гостиница» в законодательстве отсутствует. Но в 2011 г. появилось понятие-синоним — «мини-отель». Из анализа Жилищного кодекса РФ можно сделать вывод, согласно которому для того, чтобы квартира соответствовала условиям для создания в ней мини-гостиницы, она должна удовлетворять требованиям, предъявляемым к нежилым помещениям, а именно: находиться на первом этаже, либо этажами выше; если под ней расположены нежилые помещения, иметь отдельный вход, либо возможность его обеспечить.
Если квартира не соответствует указанным требованиям, то перевести ее в нежилое помещение, и, следовательно, превратить в «легальную» мини-гостиницу будет невозможно», — утверждает адвокат Олег Сухов.
Необходимо помнить, что мини-гостиница должна соответствовать требованиям, установленным различными ГОСТами и СНиПами. Основной из них — ГОСТ 51185-98 «Туристические услуги. Средства размещения. Общие требования». Также требования к мини-отелям определены в приказе Минспорттуризма России от 25 января 2011 г. № 35 «Об утверждении порядка классификации объектов туристской индустрии, включающих гостиницы и иные средства размещения, горнолыжные трассы и пляжи».
Что необходимо для организации мини-гостиницы
Важно то, что проведение и официальное оформление перепланировки необходимо для перевода квартиры в нежилой фонд, согласования устройства отдельных входов, изменения фасадов зданий, получения разрешения на проведение реконструкции помещений и т.д. Для получения разрешения на перепланировку потребуются следующие документы: копии поэтажных планов, выданные БТИ; копии документов о правах собственника на помещение; заявление о перепланировке с перечнем предполагаемых работ; копии документов, разрешающих изменение функционального назначения помещений.
«Не стоит забывать и о том, что деятельность по перепланировке должна осуществляться только теми компаниями, которые гарантируют согласование всех работ, в том числе подпишут акт о выполненной перепланировке помещений, а также смогут оказать дополнительные услуги, такие как внесение изменений в технический паспорт помещений, согласование отдельного входа в здание и другие», — говорит адвокат Олег Сухов.
Специальных правил для перевода квартиры в нежилой фонд под гостиницу не существует, однако Жилищный кодекс РФ закрепляет перечень документов, которые необходимо представить в жилищный отдел местной администрации. К ним относятся: заявление; правоустанавливающие документы; технический паспорт; поэтажный план дома; проект перепланировки. Процедуру перевода можно условно разделить на три этапа. На первом из них межведомственная комиссия по использованию жилищного фонда решает вопрос о возможности эксплуатации данного жилого помещения в качестве гостиницы. Далее комиссия по приватизации и управлению жилищным фондом определяет стоимость перевода квартиры в нежилой фонд. Затем в Регистрационной палате происходит регистрация права собственности нового нежилого помещения и прекращение права на жилье.
Вопрос о том, к какой категории относить помещения, используемые в качестве гостиниц, довольно спорный. Из положений Жилищного кодекса следует, что это обязательно должен быть нежилой фонд. Судебная практика является тому подтверждением (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 16 марта 2004 г. № А05-9138/03-28).Однако в некоторых нормативно-правовых актах напрямую прописано, что гостиницы являются именно жилыми помещениями. Например, в Приказе Минспорттуризма РФ от 25.01.2011 № 35 (Приложение № 6), указано, что номера гостиниц представляют собой жилые комнаты. А в ст. 23 ФЗ от 30 марта 1999 г. № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», прямо говорится, что предоставление гражданам для постоянного или временного проживания нежилых помещений не допускается.
Необходима регистрация ИП
Гостиничные услуги направлены на извлечение прибыли, следовательно, относятся к предпринимательской деятельности. Осуществлять эту деятельность без регистрации запрещено. Уголовная или административная ответственность за осуществление деятельности без регистрации (в зависимости от размера причиненного ущерба или суммы извлеченного дохода) может наступить по ст. 171 УК РФ или ст. 14.1 КоАП РФ. Интересным является разъяснение Пленума Верховного Суда РФ практики применения ст. 171 УК РФ. Пленум отметил, что данная статья не распространяется на случаи, когда незарегистрированный в качестве ИП (индивидуального предпринимателя) гражданин приобрел жилое помещение для личных нужд, или получил его по наследству, но из-за отсутствия необходимости использования, временно сдал его в аренду или внаем и получил доход в крупном или особо крупном размере. В то же время, если собственник систематически использует квартиру (или несколько принадлежащих ему квартир) в качестве средства для временного размещения граждан, открыто рекламирует свои «гостиничные услуги» с целью привлечения потенциальных потребителей, квалификация его действий как незаконного предпринимательства вполне допустима.
Мнение адвоката Олега Сухова
«Процедура создания «легальной» мини-гостиницы является довольно сложной. Прямого запрета на использование жилых помещений для оказания гостиничных услуг законодательством не предусмотрено, — отмечает адвокат Олег Сухов. — Для того чтобы бороться с увеличивающимся количеством нелегальных гостиниц, государству необходимо в первую очередь законодательно закрепить различные процедуры их организации и требования, предъявляемые к подобному бизнесу, в зависимости от размера гостиницы. Например, зачем человеку проходить долгую процедуру оформления бумаг на осуществление деятельности в части гостиничных услуг, если у него всего лишь однокомнатная квартира, которую он хочет сдавать посуточно? В связи с указанным, очевидно нежелание собственников организовывать официальные мини-гостиницы».
Правильным будет не обязывать собственников организовывать «легальные» мини-гостиницы при наличии номеров в количестве менее пяти. Достаточно зарегистрировать ИП и оформлять договоры коммерческого найма, платить налоги с получаемого дохода. Создание официальной мини-гостиницы актуально, если используется более пяти номеров и есть желание развиваться дальше.
Материал предоставлен «Юридическим центром адвоката Олега Сухова»
Хостел, отель и мини-гостиница 💼| Правильно подбираем помещение
Наша статья специально для тех, кто хочет заниматься гостиничным бизнесом и планирует приобрести под свой проект недвижимость или долю в коммунальной квартире.
Эксперты Альтера Инвест описали 3 возможных варианта развития событий и дали советы, чтобы покупка помещения или уже готового бизнеса прошли без ошибок. Это важно, поскольку Закон Хованской внес изменения в привычный уклад гостиничного бизнеса — рассказываем, какие действия теперь нужно совершить, чтобы работать по новым правилам.
📝 Мини-гостиница из коммунальной квартиры — как сделать перепланировку
Очень часто предприниматели покупают коммунальные квартиры, выполняют в ней перепланировку и продают комнаты инвестиционным проектам или в качестве самостоятельных жилых помещений, и за подобным решением могут скрываться большие риски. Рассказываем о том, как правильно делать перепланировку коммунальной квартиры.
🔵 С чего начать?
После вступления в собственность рекомендуем выполнять действия в таком алгоритме:
- получить технический паспорт собственности
- сделать проект перепланировки, учитывая санитарные и пожарные нормы
- пригласить экспертов, таких как роспотребнадзор и пожарная служба
- получить от города согласованный проект
- оформлять акты скрытых работ и производить всю работу под техническим надзором специалистов
- сдать проект и получить разрешение на ввод в эксплуатацию
🔨 К сожалению, часто собственники проводят ремонт без какого либо согласования, находят покупателя и продают ему не конкретную площадь с очерченными границами, а ту же самую долю в коммунальной квартире. Продавец может даже заключить договор для будущих кадастровых работ, но будьте осторожны — вероятнее всего он не будет выполнен.
🔵 О санузлах и антресолях
Часто после перепланировки комнаты коммунальные квартиры превращаются в двухуровневые студии с отдельными санузлами. Важно понимать, что большинство таких объектов являются несогласованными. К вентиляции и “мокрым точкам” дома существует много санитарных требований.
✅ Например, санузлы не могут размещаться над кухней и жилыми зонами, если только площадь не находится на первом этаже, а коммерческие помещения обязаны делать собственную канализацию и вентиляцию. Единственное, что можно использовать, это подвал.
Согласовать второй этаж практически невозможно — помешают пожарные нормы. Часто владельцы идут в обход и согласовывают такие надстройки как антресоли для хранения, а фактически размещают на их месте спальное место с высотой меньше человеческого роста. Кроме того, что подниматься по крутой лестнице, ложиться и вставать с такого места крайне неудобно, во время пожарной тревоги эти факторы могут привести к летальному исходу. А вину за это понесёт собственник.
🔵 А может, и так сойдёт?
На практике, большая часть перепланировок остаётся несогласованной, но не советуем рисковать — последствия могут быть печальными. Даже если кто-то заверил вас, что вы имеете право не пускать жилищную инспекцию или роспотребнадзор в свою собственность, не забывайте о последствиях. После отказа вам оставят письмо с требованием подтвердить время, когда вы сможете показать объект. Если в течение месяца вы не отвечаете, то ждите повестку в суд. А если вы не появитесь и там, комиссия сможет осмотреть собственность уже по решению суда и без вас.
Вы всё ещё сможете сопротивляться и никого не пускать, однако после этого суд примет однозначное решение об отсутствии согласованной планировки. После нескольких штрафов и 90 дней, выделенных на приведение помещения в первоначальный вид вашу недвижимость выставят на торги. После продажи суд вычтет сумму на приведение в порядок квартиры и выдаст вам оставшуюся сумму. И не забывайте, что стоимость недвижимости на торгах гораздо ниже рыночной. Так что, у вас всё в порядке с перепланировкой?
Таким образом, на сегодняшний момент существует положительная судебная практика, которая в любом случае обяжет собственника помещения запустить проверку к себе, даже в жилую квартиру. Также в судебном порядке собственника заставят вернуть недвижимость к первоначальному виду, а в противном случае просто продадут её.
💭 Покупка доли в коммунальной квартире под бизнес
Чаще всего коммунальные квартиры продаются в домах, в которых уже очень давно не проводился капитальный ремонт. Когда вы приобретаете собственность в таком доме с целью коммерческого использования, вы должны подумать не только о своей выгоде и пожеланиях, но и о том, какие последствия может повлечь незаконное распределение ресурсов дома. Рассказываем, как быть честными и не ругаться с соседями.
⚫ Перепланировка перепланировке рознь
Любая перепланировка начинается с обследования и расчётов — эти обследования включают в себя нагрузку на несущие конструкции и перекрытия, а также расчёты по водопотреблению, водоотведению, электрической мощности и тепловому потреблению, на основании которых создаётся проект. Всё это нужно для того, чтобы сосуществовать комфортно с остальными и не забирать у соседей ресурсы. Кроме того, в нём должны быть проекты канализации, электрики и пожарной безопасности, а также заключение роспотребнадзора о том, что помещение пригодно к использованию под вашу цель. И в случае, если ваша цель была ложной, и в квартире, где по плану должно проживать пять человек, проживает 30, проблемы от соседей и жилищной инспекции не заставят долго ждать.
⚫ О воде
Предположим, что вы приобрели коммунальную квартиру на 2 этаже, сделали из неё апартаменты и ежедневно в ней принимают душ 50 человек. Даже при наличии 4 или 5 санузлов давления в трубах не хватит, чтобы вода добралась до 4-5 этажа, особенно в старом фонде. А с дополнительным насосом, который обычно ставят владельцы хостелов, воды не будет у всего дома. Поэтому просто запомните: чтобы увеличить количество воды для себя, вы должны увеличить давление на весь дом. И да, это трудно, долго и дорого, но с помощью специалистов вы сможете добиться успеха.
⚫ И электричестве
Часто собственники коммерческих помещений не согласовывают увеличение мощности электроэнергии с соответствующими организациями, а просто договариваются с местными электриками на установку более мощного кабеля. Но по закону необходимо согласовать отдельный проект, на который выделяется отдельная мощность и отдельный кабель, если нагрузка дома вообще позволяет увеличить эту мощность. Увеличив мощность самостоятельно, вы не только создадите перерасход электроэнергии и дополнительную нагрузку на цепь дома, но и нарушите элементарные правила пожарной безопасности, подвергая риску каждого жителя дома.
Приобретение гостиничного бизнеса в жилом фонде — не самая удачная идея, ведь уже с октября оказание гостиничных услуг в таких домах станет незаконным. Кроме того, перед тем, как начать подготовку квартиры для оказания гостиничных услуг, вам предстоит трудный путь, включающий в себя замену всех приборов учёта и сдача этих учётов в ТСЖ или управляющую компанию, перезаключение договоров со всеми коммунальными службами. И не забывайте, что каждое действие по перепланировке, даже увеличение трубы или мощности сети, должно быть согласовано и с вашими соседями. И, вероятнее всего, они будут не рады такому соседству.
💼 Выбор бизнеса в гостиничной сфере
Сегодня на рынке гостиничного бизнеса представлены тысячи предложений. Среди изобилия вариантов встречается большое количество недобросовестных агентов, готовых обмануть клиента и продать гостиничный бизнес в любом виде.
Продажа недвижимости с незаконной перепланировкой, поддельные документы, не предназначенные для эксплуатации помещения — на пути к собственному отелю или хостелу можно столкнуться с серьёзными проблемами. Рассказываем, на что стоит обращать внимание перед такой важной покупкой.
🔴 О мансардах и цоколях
Представьте, что вам предлагают купить очаровательную гостиницу на мансарде жилого дома в самом центре Петербурга, а ещё лучше — уютный хостел в цоколе этого дома. Звучит очень заманчиво, только вот размещать людей в цоколях и подвалах по санитарным нормам категорически запрещено, и запрет этот никак не обойти. Те же санитарные нормы запрещают размещать в составе жилого дома гостиничный объект с этажами выше третьего, если в парадной, где размещается объект, есть квартиры. Это значит, что размещение людей в мансарде жилого дома незаконно. Более того, на мансарде дома, находящегося в составе жилого фонда невозможно согласовать перепланировку с целью оказания гостиничных услуг.
🔴 Решение есть
Этаж объекта перестанет быть вашей проблемой, если дом, в котором он находится, уже переведён в нежилой фонд. К счастью, таких домов Петербурге становится всё больше. Единственное, о чём необходимо позаботиться в этом случае — ширина лестничной клетки. Эта величина должна быть рассчитана в зависимости от потока людей и назначения объекта. Например, в офисных помещениях к этой величине предъявляются минимальные требования, ведь люди не остаются в них на ночь.
К гостиницам пожарные требования ужесточены, но при наличии лифта вы можете расположиться даже на верхних этажах — в этом случае главный вход в нежилое помещение и будет вашим изолированным входом. Но не забывайте: если площадь вашей гостиницы превышает 300 квадратных метров, нужно обязательно подумать и об эвакуационном выходе. И да, он также должен быть изолированным.
🔴 Дружите с соседями
На первых этажах жилых домов Петербурга сохранилось большое количество коммерческих помещений без изолированного входа. В таких помещениях практически всегда можно спроектировать изолированных вход.
Для этого необходимо:
- выяснить, не находится ли здание под охраной комитета охраны памятников
- получить разрешение на обустройство входа
- провести обследование конструкции дома
- выполнить проект
- получить все соответствующие разрешения комитетов
- провести общедомовое собрание и получить согласие всех собственников квартир на обустройство отдельного входа
И помните, что без согласия всех собственников спроектировать отдельный вход невозможно. К счастью, существует положительная практика, когда суд занимает сторону владельца коммерческого помещения. Для этого необходимо узнать, кому принадлежит территория, на которой будет располагаться крыльцо. Если двор приватизирован, нужно получить согласие жильцов на аренду земли перед будущим входом, а если нет — обратиться в комитет имущественных отношений за согласием на размещение крыльца. И не забудьте о комитете по градостроению, где вам дадут рекомендации по соблюдению общего облика.
🔴 Проверяйте и снова проверяйте
Даже если продавец предоставляет вам готовый проект помещения со всеми печатями и заверяет, что вы сможете сделать отдельный вход, ведь он уже согласован с жильцами и комитетами, не спешите с покупкой. Лучше подать в администрацию запрос о наличии согласованного проекта на обустройство отдельного входа.
Однако, даже наличие готового изолированного входа в коммерческом помещении не гарантирует того, что с ним не возникнет проблем. При покупке помещения важно помнить, что имеющийся вход может не быть узаконенным. Помочь сможет план ПИБ — подробная схема помещения, на которой указаны стены, проёмы, лоджии, ниши, коммуникации и каждое изменение в общедомовой конструкции. В идеале план ПИБ нужно заказывать при покупке любой недвижимости, а пренебрежение этим документом может привести вас к требованию суда о возвращении первоначального облика здания. И, конечно же, за ваш счёт.
Для того, чтобы принять безошибочное решение при покупке гостиничного бизнеса и не потерять средств, мы рекомендуем воспользоваться помощью специалистов по подобным сделкам.
Эксперты компании Альтера Инвест подробно изучат приобретаемый объект, зададут продавцу помещения необходимые вопросы и соберут нужную вам документацию. А после полного анализа предоставят вам заключение и расскажут обо всех существующих рисках. Благодаря помощи специалистов Альтера Инвест вы сумеете принять лучшее решение.
Можно ли открыть гостиницу в жилом доме?
Для Европы данное явление нельзя назвать новым. А вот в России такой формат гостиниц только начинает появляться. Особенно актуален он для привлекательных в туристическом плане городов, таких как Санкт-Петербург и Москва.Что говорит закон?
Поправки к Гражданскому кодексу, разработанные федеральными властями, гласят, что жилое помещение, которое используется для оказания гостиничных услуг, рассчитанное менее чем на 50 номеров, не требует его перевода в нежилое. Такое нововведение должно простимулировать появление и развитие хостелов в России.
Действующее законодательство, в котором понятие «хостел» отсутствует, не препятствует их открытию в обычных жилых домах. Однако некоторые противоречия существуют. Например, согласно Постановлению правительства РФ №490 (от 25.04.1997 года) «Об учреждении правил предоставления гостиничных услуг» гостиницей следует называть имущественный комплекс, служащий для предоставления услуг, который относится к предприятию. Статья 288 Гражданского кодекса запрещает размещать имущественные комплексы в жилых помещениях.
Исходя из этого, можно сделать вывод, что открыть гостиницу в жилом доме без его перевода в нежилой невозможно. Тем не менее, не все так однозначно. Та же 288 статья гласит о том, что собственник имеет право распоряжаться принадлежащим ему помещением в жилом доме в соответствии с его предназначением. То есть, он может предоставлять жилье для проживания другим лицам на основе договора. В этом же и заключается деятельность хостела. К тому же, статья 19 Жилищного кодекса разрешает использовать жилые помещения в коммерческих целях. Следовательно, открыть хостел в жилом доме – законно.
Важные шаги при создании гостиницы в жилом доме
Чтобы открыть хостел в квартире, лицензия не понадобится. Его владельцу нужно будет только создать юридическое лицо или зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя. Также важно уведомить Роспотребнадзор об обеспечении временного проживания и оказании слуг временного размещения. Уведомление можно отправить либо в виде электронного документа с электронной подписью, либо заказным почтовым отправлением с уведомлением о вручении и описью вложения.
Как только вся документальная база будет собрана, можно смело приступать к ремонтным работам и организационным вопросам. Часто, чтобы превратить квартиру в хостел, требуется ее перепланировка. Это весьма щепетильный вопрос, так как перепланировка помещений требует согласования, иначе она будет считаться незаконной. Согласовать перепланировку можно самостоятельно или с помощью специализирующейся на этом компании, предлагающей свои услуги. Это поможет сэкономить время и силы, ведь самостоятельное согласование перепланировки порой затягивается на долгие месяцы.
Открыть хостел в жилом доме – не только легко, но еще и выгодно. Туристы успели полюбить такой формат гостиниц и все чаще отдают предпочтение не привычным отелям, а более доступным по цене и не менее уютным хостелам. Радует и то, что представителям госструктур (полиции, пожарной и жилинспекции) не просто найти формальный повод для закрытия хостела или вымогательства взяток, поскольку квартира по определению соответствует требованиям СанПиН.
