Доходный дом строительство: Доходный дом: как был устроен рынок аренды жилья в России до 1917 года :: Жилье :: РБК Недвижимость

Все о строительстве доходных домов СПб – от материалов до планировок

После основания новой столицы Петр Первый издал ряд указов, в которых запрещал строить каменные здания везде, кроме Петербурга — там должны были возводиться только кирпичные дома. Это оказалось неосуществимым. К первой половине XIX века здания из кирпича составляли только треть городской застройки — остальные дома были из дерева. Большинство кирпичных доходных домов располагалось в центре, где Комитет городских строений запретил деревянную застройку.

В 80-е годы XIX века в градостроительной истории Петербурга кирпичных домов впервые стало больше, чем деревянных. К началу 90-х годов в Северной столице ежегодно возводили в среднем 480 домов — по 220 деревянных и 260 каменных. К концу XIX века в центре города, на участке от Крюкового канала до Фонтанки, количество кирпичных доходных домов составляло около 96%. А поскольку каменные дома зачастую были многоквартирными, уже в конце XIX века четверо из пяти петербуржцев проживали в таких зданиях.

Интересно, что визуально Петербург все же казался каменным градом, поскольку от 30 до 70% деревянных домов оштукатуривались. Это продлевало срок службы древесины в условиях повышенной влажности и поднимало престиж зданий, а значит — стоимость аренды квартир.

Как строили доходные дома

Здания с квартирами для сдачи внаем возводили максимально быстро. Российский историк и краевед Иван Пушкарев так описывал строительство зданий: «положат фундамент, а через 5 месяцев уже стоит большой дом из кирпича в три и более этажа. А на следующий год в нем проживают постояльцы». В 1845 году для надворного советника В. Г. Жукова всего за 50 дней был возведен четырехэтажный доходный дом, побивший рекорды скорости строительства. Новые дома заселялись очень быстро, практически сразу по готовности, с нарушением годичного правила просушки.

Материалы для строительства

Дерево

Наиболее часто для строительства использовали сосновые бревна из кондового леса. Такие бревна долго не гнили, и дома могли простоять до 200 лет. Крыши были тесовыми, двускатными. Во второй половине XIX века стали делать железные крыши. Оконные рамы и двери также были из древесины и обрамлялись наличниками. Дерево использовалось и при возведении кирпичных домов — до второй половины ХХ века из него делали межэтажные перекрытия.

Кирпич

Это второй по популярности материал для строительства доходных домов. В XVIII веке кирпичи в Санкт-Петербурге производились вручную на заводах, принадлежащих государству. В XIX веке появляется много частных заводов. В качестве сырья используются разные виды глины. Особенно ценной считается ижорская. С конца XIX века на заводах появляются кирпичеделательные машины, которые производили до 3 тысяч кирпичей в час. Но механизмы нередко выходили из строя, поэтому ручное формирование оставалось главным.

Природный камень

В XIX веке природный камень используется не для строительства, а для облицовки зданий. В Петербурге были популярны:

• мрамор,
• гранит,
• песчаник,
• известняковые плиты,
• горшечный камень,
• туф.

Впервые вместо привычной штукатурки использовали мраморную и гранитную облицовку при строительстве дворца графа Г. Г. Орлова по проекту А. Ринальди, из-за чего дом был назван Мраморным.

Мраморный дворец — шедевр архитектуры раннего екатерининского классицизма. Построен в 1768—1785 годах по проекту итальянского архитектора Антонио Ринальди.

 

Стекло

С 30-х годов XIX века на петербургских доходных домах появляются эркеры — остекленные выступы, прозванные жителями города «фонарями». Знаменитыми витражами дома Северной столицы стали украшать в конце XIX века, а их повсеместное распространение пришлось на начало ХХ века с расцветом архитектурного стиля модерн. В жилых домах витражи устанавливали в вестибюлях и на парадных лестницах.

Основные архитектурные стили

Классицизм

Когда бум строительства доходных домов еще не начался, в архитектуре Петербурга преобладал классицизм. Поэтому некоторые здания с квартирами для сдачи внаем оснащались роскошными колоннами, портиками, пилястрами, фронтонами. Но основной принцип классицизма — симметричная система здания с подчеркнутым центром — плохо сочетался с назначением доходных домов, где не было единой внутренней структуры. Почему? Читайте здесь. Постепенно архитекторы стали отходить от привычного стиля.

Стилизаторство

В 30-х годах XIX века при возведении доходных домов пытаются совместить практичность и экономичность, поэтому фасады практически не декорируют. Желание архитекторов бороться с однообразными обликами зданий приводит к рождению историзма или «ретроспективного стилизаторства». Начинается период использования мотивов барокко, ренессанса, готики. Современники говорили, что это дома в мавританском, русском, греческом вкусе.

Дом Мурузи — самый известный доходный дом в мавританском стиле. Здание было оснащено пятью парадными лестницами, а на пяти этажах располагались редкие для того времени квартиры с водопроводами. Жилье в этом доме снимали основатели русского символизма — Зинаида Гиппиус и Дмитрий Мережковский. А с 1955 по 1972 год в доме Мурузи проживал Иосиф Бродский.

Дом был построен в 1877 гг. по проекту архитектора Серебрякова для «миллионера и византийского князя» А. Д. Мурузи.

 

«Кирпичный стиль»

В последней четверти XIX века набирает популярность «кирпичный стиль» с неоштукатуренными поверхностями кирпичной кладки. Этот способ строительства позволял удешевить возведение и обслуживание доходных домов, поскольку в условиях повышенной влажности штукатурка быстро портилась и нуждалась в регулярном восстановлении. Позже фасады кирпичных зданий начали украшать полихромным кирпичом и керамической плиткой.

Северный модерн

В начале XX века формируется новый архитектурный стиль — модерн. В Петербурге получил распространение северный модерн, зародившийся в Финляндии и Швеции. Особенности стиля — лаконичные архитектурные облики зданий с фасадами, облицованными гранитом. Особую красоту домам придают нестандартные формы оконных проемов и растительные орнаменты в оформлении.

Один из наиболее известных представителей северного модерна — архитектор Ф. И. Лидваль. Он спроектировал и построил для графа М. П. Толстого один из лучших образцов нового стиля — жилой комплекс с тремя арками. Именно здесь были запроектированы первые петербургские квартиры-студии со скромной передней и альковом, разделенными перегородками. Кухни и уборные оставались общими — по одной на блок из 12 квартир.

Доходный дом графа М. П. Толстого. Строительство завершено в 1912 году. Для постройки выделен узкий участок между Троицкой улицей и Фонтанкой.

 

Виды планировок

Галереи

Галерейными были первые доходные дома Петербурга, созданные по образцу европейских зданий. Входы в квартиры или каждую комнату располагались на открытых галереях. Но даже с остекленными галереями из-за особенностей петербургского климата в таких домах было холодно и неуютно. Преимущества галереи, которую можно было использовать как общий коридор, жители Северной столицы не оценили, поскольку привыкли к анфиладам.

Двусторонние анфилады

Уличные корпуса доходных домов с анфиладами всегда были двусторонними — с окнами на улицу и во двор. В каждой квартире располагались две параллельные анфилады: вдоль дворового фасада шли жилые помещения, а вдоль уличного — парадные. Двустороннее жилье пользовалось повышенным спросом из-за наличия престижного уличного фасада.

Односторонние анфилады

Вдоль границ участков доходных домов строили флигеля с одним дворовым фасадом. Стены, выходившие на соседние участки, делали глухими, поскольку к ним примыкали флигеля других домовладельцев. Квартиры были односторонними, с окнами во двор. Но комнаты также располагались анфиладно: от парадной лестницы шли квадратные парадные комнаты с 2-3 окнами, за ними располагались вытянутые жилые комнаты с одним окном, а возле черной лестницы была кухня, которая замыкала анфиладу.

Квартиры с коридорами

В доходных домах такое жилье появляется в 60-х годах XIX века. Анфиладная планировка остается, а коридоры используются как помещения для прислуги. В уличных корпусах коридоры находятся между анфиладами, а в дворовых — вдоль глухой стены. В середине 80-х годов в доходных домах появляются первые квартиры с изолированными комнатами.

Секционная планировка

Изначально кухни могли быть где угодно, на усмотрение квартиросъемщиков. Разделение комнат с учетом их функций появляется только к середине XIX века, когда рукомойники и уборные соединяют системой труб с выгребными ямами.

Тогда начали располагать хозяйственные помещения строго друг над другом. Так сформировался новый и все еще актуальный вид планировки — секционный, при котором кухни поэтажно находятся одна над другой.

Прародители хрущевок

В начале ХХ века с появлением общедомовых систем канализации и отопления отпала необходимость в черных лестницах. А сами квартиры стали теснее: потолки уменьшились с 4,2 до 2,8 метров, средняя площадь комнат стала около 11 м². Появляются совмещенные санузлы, а вместо полноценных кухонь в однушках делают кухонные ниши. Но такое жилье было исключением. Массовыми подобные квартиры станут спустя 60 лет, когда начнут возводить хрущевки, подробно описанные в этой статье.

Краткий вывод

Хотя основатель Санкт-Петербурга Петр I и мечтал о каменном граде, до конца XIX века большую часть городской застройки составляли деревянные дома. Каменные здания, большинство из которых были доходными домами, располагались только в центре. Но постепенно все больше зданий возводится из кирпича. В связи с этим происходит и поэтапная смена архитектурных стилей: на смену классицизму приходит историзм, затем «кирпичный стиль», за ним — северный модерн. Планировки доходных домов также претерпевают изменения. От галерей, распространенных в Европе, быстро отказываются в пользу привычных анфилад, которые по мере развития бытовых удобств сменяются секционной планировкой, используемой в строительстве современных домов.

Подпишитесь на новые статьи о продаже квартир

Проблемы и тенденции развития строительства доходных домов в России Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

Проблемы экономики и менеджмента

УДК 365. 286

В.В. Веселков

студент,

кафедра организации и управления в строительстве, ФГБОУВО «Санкт-Петербургский государственный

экономический университет », г. Санкт-Петербург

ПРОБЛЕМЫ И ТЕНДЕНЦИИ РАЗВИТИЯ СТРОИТЕЛЬСТВА ДОХОДНЫХ ДОМОВ В РОССИИ

Аннотация. В статье рассматривается актуальная проблема развития доходного домостроения в России. Анализируются проблемы развития рынка арендного жилья. Оцениваются перспективы строительства доходных домов в России.

Ключевые слова: жилая недвижимость, аренда, инвестиции, доходные дома.

V.V. Veselkov, Saint-Petersburg State University of Economics, Saint Petersburg

PROBLEMS AND DEVELOPMENT TRENDS OF THE CONSTRUCTION OF DWELLING HOUSES IN RUSSIA

Abstract. The article deals with the actual problem of development of apartment housing construction in Russia. Analyzes the problems the development of the rental housing market. Evaluates prospects of construction of apartment houses in Russia.

Keywords: residential property, rent, investment, apartment houses.

Одна из основных проблем, с которой сталкивается современный студент, состоит в поиске жилья на время обучения в высшем учебном заведении. Однако не все институты и университеты располагают необходимым количеством мест в общежитиях, а на балансе некоторых учебных заведений таковые объекты вообще отсутствуют. И единственным выходом является аренда квартиры или, в крайнем случае, комнаты в ней. Этот вариант, в принципе, представляет собой по всем параметрам оптимальное решение, если бы не высокая арендная плата. Владелец арендуемой квартиры заинтересован в получении максимальной прибыли, и ни один из них не войдёт, что называется, в положение, не сделает скидку на студенческий статус квартиросъёмщика и отсутствие у него доходов, достаточных для оплаты жилья.

В этом контексте актуальным является вопрос строительства так называемых доходных домов. Эта тема довольно активно обсуждается в обществе, и не только, кстати, студенчеством, но и обычными гражданами, которые в силу тех или иных причин не могут позволить себе приобретение жилья в собственность.

Многоквартирный дом называется доходным в том случае, если все помещения в нём предназначаются для сдачи в аренду. В западных странах такое жильё занимает до 65% суммарного жилого фонда [1]. Как правило, этим объектом владеет один собственник — физическое лицо или бизнес-структура. Поскольку квартиры в таких домах сдаются как бы оптом, владелец получает возможность предлагать немного более низкие цены на аренду по сравнению с, так называемыми, розничными арендодателями. Доходный дом принципиально не отличается от любого другого

16

№ 7 (47) — 2015

Проблемы экономики и менеджмента

многоквартирного жилого здания. Единственное, чем арендная недвижимость может отличаться, это более дешевыми стройматериалами, которые используют застройщики для снижения себестоимости и, следовательно, арендной платы [2]. Хотя истории известны и обратные случаи. В 2007 году в Москве был построен элитный доходный дом «Барклай Плаза», месячная аренда квартиры в котором стартует с 10 тысяч долларов.

В России эти жилые объекты были широко распространены примерно 100-150 лет назад. Особенно много доходных домов было построено в крупных городах [3]. Данная тематика даже нашла отражение в русской литературе «золотого периода». Например, доходные дома Санкт-Петербурга часто описывал в своих произведениях Ф.М. Достоевский. Недвижимые жилые объекты данного типа в нашей стране исчезли как явление после революции 1917 года. И даже переход в начале 90-х годов XX века к рыночной экономике не вызвал доходные дома обратно к жизни. Первые робкие попытки возрождения этой специфической недвижимости были предприняты в нулевых — после начала реализации Приоритетного национального проекта «Жильё» [4].

Тогда во исполнение воли политического руководства страны в строительную отрасль хлынули государственные инвестиции, и должностные лица разных уровней заговорили, в том числе, и об институте доходных домов. В то время идея строительства и эксплуатации этих объектов вполне могла бы стать конкурентом ипотеке. Однако этого не произошло по ряду причин. Одни из них связаны со спецификой строительной отрасли в нашей стране, другие напрямую отражают ментальность нашего населения [5].

Застройщики не проявляют интереса к возможности возведения таких объектов по причине длительного срока их окупаемости. Когда дом строится под продажу квартир, строительная компания получает денежные средства практически мгновенно -сразу же после заключения договора купли-продажи жилья. Совсем иначе дело обстоит с доходным домом. Данные объекты являются инвестицией долгосрочной и возводятся, как правило, под заказ. Риэлторские же фирмы, а также физические лица, которые могли бы быть заказчиками такого строительства, рыночного потенциала в доходных домах не видят [6].

И самое досадное, что с ними согласны и банки, которые способны финансировать данные проекты. Поэтому заказы на возведение этой недвижимости отсутствуют в портфелях застройщиков.

Интересно отметить, что в течение истекших лет случались «проблески» вроде инициативы московского правительства, которое в 2011 году приняло программу возведения так называемых социальных доходных домов [7]. Однако эти случаи похожи, скорее, на пиар, чем на реальный разворот в сторону масштабного использования данной недвижимости в качестве постоянного жилья. По мнению экспертов, слабый интерес к получению прибыли с доходных домов обусловлен отсутствием культуры проживания в жилых объектах этого типа. Так устроено мировоззрение россиян, что они лучше будут десять-пятнадцать лет тянуть лямку ипотеки и ощущать себя собственником, чем жить в квартире, которая номинально ему

№ 7 (47) — 2015

17

Проблемы экономики и менеджмента

не принадлежит. И всё же, несмотря на трудности, которые порой кажутся непреодолимыми, идея доходных домов остаётся жизнеспособной и при определённых обстоятельствах может потеснить на рынке недвижимости частное жилье. И будущий успех этих недвижимых объектов закладывается уже сейчас. Понемногу меняется менталитет россиян. Всё больше и больше людей положительно воспринимает возможность постоянного проживания в съёмной квартире [8]. Среди них как раз студенты и молодые специалисты из числа выпускников вузов. И, во-вторых, «зелёный свет» доходным домам открывают, как ни странно, негативные явления в экономике, которые произошли в течение последнего года. Экономический кризис, в основе которого лежат геополитические причины, ударил по банковскому сектору, из-за чего резко поднялась стоимость ипотечных кредитов [9]. В долгосрочной перспективе это чревато тем, что достаточно большое количество людей, нуждающихся в жилье, не смогут его купить. Единственным выходом для таких граждан станет аренда квартиры, и рост спроса на съёмную жилую недвижимость может спровоцировать строительство доходных домов.

Другой фактор, очерчивающий позитивные перспективы

недвижимости данного типа, заключается в наведении порядка на рынке арендного жилья. Государство в лице чиновников разных ведомств, включая полицию и налоговые службы, давно ведёт работу по упорядочиванию сектора аренды жилых помещений [10]. В этом контексте оказание господдержки проектам доходной недвижимости уже не кажется невозможным. И если риэлторские компании получат содействие со стороны государственных структур, то доходные дома получат свое должное развитие в России.

В заключение отметим, что доходные дома представляют собой рациональное решение для проживания студентов во время обучения в высших учебных заведениях. Отсутствие недвижимости этого вида объясняется нулевым интересом инвесторов к таким проектам. Поэтому их реализация возможна лишь при государственной поддержке. И поскольку студенчество является самой заинтересованной стороной, молодёжные объединения должны оказывать определённое давление на чиновников, заставляя государство переходить от слов к делу. Для этого должны использоваться все форматы, включая различные молодёжные форумы, на которых, кроме других вопросов, должна подниматься и проблема строительства доходных домов. Её эффективное решение усилит приток в высшие учебные заведения талантливой молодёжи из регионов.

Список литературы:

1. Корчагин А.П., Казейкин В.С. Новое направление жилищной политики в России — социальное арендное жилье // Политика, государство и право. 2014. № 9.

С. 69-74.

2. Селютина Л.Г. Комплексные реконструктивно-строительные программы в жилищной сфере мегаполиса // Вестник ИНЖЭКОНа. Серия «Экономика». 2014. № 1 (68). С. 24-28.

3. Селютина Л.Г. Моделирование процесса аккумуляции инвестиционных ресурсов в жилищную сферу // Экономика строительства. 2002. № 12. С. 25-33.

18

№ 7 (47) — 2015

Проблемы экономики и менеджмента

4. Селютина Л.Г., Песоцкая Е.В. Управление жилищным строительством и реконструкцией жилой застройки: монография. СПб.: ВВМ, 2006. 272 с.

5. Широков А.С. Повышение доступности жилья и качества жилищного обеспечения населения России // Молодой ученый. 2015. № 12.

6. Петренко Т.Н., Горобец И.К. Перспективы в строительстве доходных домов в России // Гуманитарные научные исследования. 2014. № 9. С. 121-125.

7. Селютина Л.Г., Булгакова К.О. Развитие некоммерческого жилищного фонда как способ формирования доступного и комфортного жилья в Санкт-Петербурге // Теория и практика общественного развития. 2014. № 1. С. 374-376.

8. Рохманова Д.А. Селютина Л.Г. Современные аспекты процесса управления инвестиционной деятельностью в сфере воспроизводства жилищного фонда // Paradigmata poznani. 2014. № 2. С. 28-30.

9. Особенности инвестирования строительства в современных условиях // Международный научно-исследовательский журнал. 2015. № 3-3 (34). С. 86-87.

10. Барышева Ж. А. Новые тенденции развития строительства доходных домов в России // Приволжский научный вестник. 2015. № 6-2 (46). С. 5-7.

№ 7 (47) — 2015

19

В Москву вернутся доходные дома — Москвич Mag

Только сейчас их решили зачем-то называть наемными, хотя дореволюционное «доходные» звучит куда интереснее.

Возвращением официальных арендных квартир власти хотят обелить рынок.

«Мы рассчитываем, что рынок начнет “обеляться” после выхода на него крупных игроков. Мы освободили от платы за изменение вида разрешенного использования наемные дома. Уверены, что инвесторы в ближайшее время начнут строительство таких домов. Никто не захочет арендовать квартиру на непонятных принципах с непонятным договором, когда на рынке достаточно предложения в понятном формате и с нормальными правилами игры», — рассказал сегодня «РИА Новости» заммэра по вопросам экономической политики и имущественно-земельных отношений Владимир Ефимов.

Желание организовать отдельные дома для арендного жилья у городских властей было давно. Еще в 2002 году вышло постановление правительства Москвы №239-ПП «О проведении эксперимента по строительству и эксплуатации в городе Москве доходного дома», но широкого распространения этот эксперимент не получил, не пошел в массы.

Например, сейчас в Москве есть несколько десятков квартир, которые сдаются в аренду ГЛАВ УпДК (дипкорпус). Изначально это жилье сдавалось только дипломатам, а теперь доступно для всех. Стоят, правда, такие квартиры дороже рыночной цены. Если в центре Москвы можно снять однокомнатную квартиру за 50 тыс., то у ГЛАВ УпДК в ЦАО — больше чем за 60 тыс.

Видимо, теперь встал вопрос о послаблении условий для инвесторов, решивших заняться доходными домами, раз за 15 лет идея не сильно распространилась. Ведь гораздо выгоднее сразу продать только что построенное жилье, чем сдавать его.

До 1917 года в Москве до 40% жилья составляли доходные дома. Сейчас такого процента добиться уже невозможно из-за разросшихся размеров города. Но в целом это очень подходящая идея для Москвы: многие приезжают сюда работать, и было бы удобно снимать квартиру официально в нужном районе — с зафиксированной в договоре ценой, которая не изменится до истечения оговоренного срока, с управдомом, с ремонтом, чистую и без насекомых, с адекватными соседями, которые точно так же снимают квартиру.

Фото: Доходный дом Московского Купеческого Общества на Солянке, 1915/pastvu. com

Доходные дома — прибыльная ниша

Доходные дома имеют высокую популярность в Европе, однако почти не представлены в Украине. Впрочем, активное развитие рынка жилой недвижимости в нашей стране, в частности в Киеве, с одной стороны, увеличивает конкуренцию среди девелоперов, с другой — запросы покупателей, а следовательно требует внедрения новых решений. Одним из них может стать формат доходных домов.

ОСОБЕННОСТИ ФОРМАТА

Обычно доходный дом — это объект недвижимости, которым руководит специализированная компания, обеспечивающая сдачу в аренду квартир, владельцами которых могут быть как частные инвесторы, так и девелопер проекта. Доходы от сдачи жилья распределяются между всеми собственниками пропорционально, что гарантирует им определенный уровень доходности. Преимуществом формата доходного дома, по мнению Романа Герасимчука, директора консалтинговой компании City Development Solutions, является централизованное управление всеми бизнес-процессами, строгая форма отчетности и возможные гарантии от руководящей организации.

Несовершенство законодательной базы, теневой рынок аренды, недостаточное количество качественных управляющих компаний с опытом, недостаток знаний о формате доходных домов — факторы, сдерживающие развитие этой ниши в Украине.

От обычной аренды квартир доходные дома с точки зрения владельца отличаются распределением функций. Фактически, все обязанности по управлению объектом выполняет управляющая компания, хотя условия сотрудничества с ней могут отличаться. С точки зрения арендатора, доходный дом ближе к апарт-отелю благодаря наличию кухни и дополнительных сервисов. Это позволяет рассматривать такую ​​недвижимость как вариант и для краткосрочного, так и для долгосрочного проживания. Преимуществом этого формата является наличие официального договора аренды.

Также отличается инвестиционная стратегия прибыли доходных домов от других типов арендной недвижимости. Так, если в апарт-отелях сочетается краткосрочное и долгосрочное проживание, то в прибыльных домах, как правило, является или только долгосрочное, или только краткосрочное, ориентированное преимущественно на иностранных туристов. Именно поэтому, как считают специалисты, для такого жилья важна связь с локальной культурой и погружением в жизни города. В целом же для проекта арендного бизнеса на первом месте стоят такие характеристики, как локация, транспортная развязка, архитектурные и дизайнерские решения.

УКРАИНСКИЕ КЕЙСЫ

Такие объекты, как доходные дома, реализуются как путем нового строительства, так и на базе исторического жилого фонда, с реконструкцией и созданием обслуживающей организации. В девелоперской компании «НЕСТ» убеждены, что такие проекты помогают сохранить культурную идентичность и уникальность города. «Благодаря профессиональному девелопменту и управлению исторический объект содержится в хорошем состоянии. При этом для жителей доходные дома предоставляют качественные условия жизни», — говорит Илья Величко, коммерческий директор компании «НЕСТ». Однако это все же характерно для зарубежных рынков. В Украине, например, такое предложение почти полностью отсутствует. В частности из-за этого, как отмечает Илья Величко, крупные международные институциональные фонды, которые профессионально управляют десятками тысяч прибыльных апартаментов в мире, не могут зайти на наш рынок.

Сама же компания «НЕСТ» уже много лет имеет в своем портфеле проект доходного дома по ул. Пушкинской в ​​Киеве с рабочим названием «Усадьба Михельсона», который предусматривает реконструкцию исторической усадьбы Фридриха Михельсона. Кроме того, девелопер разработал новый проект доходного дома на пересечении улицы Стрелецкой и Георгиевского переулка, а именно регенерацию исторической среды квартала с реконструкцией существующей застройки и восстановлением здания Георгия Нарбута под объект жилищно-гражданского назначения. Впрочем, компания отмечает, что реализация таких проектов имеет ряд трудностей: затягивание сроков через бюрократические вопросы, отсутствие банковского финансирования прибыльных домов (так девелопер, в частности, готов рассматривать привлечение стратегических инвесторов), а также отсутствие культуры потребления такого продукта в Украине. «Культура потребления арендного жилья финансово обеспеченными украинцами отсутствует. Поэтому этот продукт ориентирован преимущественно на экспатов. Однако я считаю, что со временем, когда люди поймут, что такое хорошее арендное жилье для состоятельного человека с наличием сервиса, как в пятизвездочном отеле, то они будут выбирать именно этот вариант», — отметил Илья Величко.

Заявления девелоперов по реализации проектов доходных домов на столичном рынке звучали не раз, но большая часть из них в конце концов была реализована, как обычные многоквартирные комплексы, констатируют в компании City Development Solutions. Один из примеров — ЖК «Elysium». Концепция проекта, которую разрабатывала компания Kiev Standard real estate boutique, предусматривала продажу квартир инвесторам с последующей централизованной сдачей в аренду через доверительное управление. «Его целевой аудиторией на тот момент были пакетные инвесторы, которых интересовала покупка от двух-трех лотов. Для них первоочередным требованием была юридическая чистота проекта. Окончание срока договора аренды участка при строительстве стало основной причиной отказа инвесторов от сделок, что и привело к остановке проекта доходного дома», — пояснил Олег Перегинець, управляющий партнер Kiev Standard real estate boutique. Как следствие, квартиры были проданы физическим лицам, как в обычном жилом комплексе.

По словам Олега Перегинца, единственным реальным примером доходного дома с выдержанной концепцией формата, а именно сдача в аренду всех квартир от единственного владельца, является клубный дом RESIDENCE BOTANIQUE по ул. Льва Толстого в Киеве. Это историческое здание 1855; после реконструкции, которая закончилась в 2019 году, она вмещает 14 квартир площадью 169-253 м2. Сдачей в аренду в объекте занимается Kiev Standard real estate boutique. Кроме того, компания выступила консультантом жилого комплекса бизнес-класса на пересечении улиц Казимира Малевича и Антоновича в Киеве, строительство которого находится на финальном этапе. Объект содержит 600 квартир, все они будут сдаваться в аренду непосредственно от девелопера.

Важным фактором для становления сектора доходных домов стало бы внедрение необходимых архитектурно-строительных норм, которые формализировали такой тип недвижимости, определили требования и ограничения к его строительству.

Примером доходного дома в классе комфорт является киевский ЖК Standard One (SI) по ул. Васильковской от девелоперской компании KDD Ukraine. В этом проекте квартиры-студии с базовой комплектацией (отделка, мебель, основная техника) предлагаются на продажу как готовый бизнес для инвесторов, то есть для последующей сдачи в аренду, или для собственного проживания. По данным девелопера доля инвестиционных покупок в ЖК Standard One составляет 62%, остальные 38% покупали для собственного проживания. Жилой комплекс имеет общую площадь 25 000 м2; два первых этажа отведены под инфраструктуру для жителей, где расположены кафе, рестораны, общественное пространство, стоматология, а также в ближайшее время откроются супермаркет, прачечная и спортзал. «Проект S1 — это украинский ответ на мировой тренд. В Европе, например, доля арендных апартаментов среди новостроек достигает 60-70%», — говорят в Standard One.

В рамках проекта Standard One создана собственная руководящая организация в партнерстве с израильской компанией, которая будет обслуживать все последующие объекты девелопера. Она берет на себя полное управление недвижимостью, ищет арендаторов, составляет договоры, оформляет ключи доступа, сдает и обслуживает квартиры.

Следует отметить, что компания решила не останавливаться на одном объекте и уже запланировала создать сеть доходных домов не только в Киеве. Сейчас известно, что девелопер ведет строительство апарт-отеля Standard One Terminal по ул. Ползунова в столице.

Кроме того, в городе реализуется еще один проект в формате доходного дома — Be The One по ул. Василия Стуса.

НЕПРОСТАЯ ЗАДАЧА

Подсчитать и спрогнозировать окупаемость такого бизнеса, как доходный дом, сложно. На фоне неработающего фондового рынка, нестабильной национальной валюты и недоверия к банковскому сектору в Украине, недвижимость, по-прежнему остается самым популярным и понятным инструментом среди частных инвесторов для сохранения и приумножения капитала. Однако они предпочитают привычной уже покупке квартир для последующей сдачи в аренду. А вот покупка квартир или апартаментов в доходных домах пока мало распространена. Поскольку в нашей стране найти примеры именно такого работающего бизнеса сложно, то и прогноз успешности проектов достаточно условный. И, как следствие, такая ниша в Украине пока непонятна для банковского сектора, а значит, эти учреждения пока не готовы к ее финансированию.

В общем, уровень доходности инвестиций в недвижимость с целью сдачи в аренду зависит от нескольких факторов. Например, от размера стартовой инвестиции, от концепции самого проекта: расположения, класса, масштаба и тому подобное. Средний срок окупаемости инвестиций в доходный дом оценивается в 10-12 лет, однако удачно расположенный объект бизнес-класса может окупиться и за 8 лет — считают в City Development Solutions. А вот по оценкам Kiev Standard real estate boutique, окупаемость таких проектов может составлять от 7 до 12 лет в зависимости от локации, масштабов, инфраструктуры и базовых инвестиций.

Важным будет и то, на каком этапе строительства осуществлена ​​инвестиция. Второй момент — с какой целью был вложен капитал: для дальнейшей перепродажи или сдачи в аренду. Например, покупая на раннем этапе квартиру-студию в Standard One инвестор мог получить дополнительный доход от перепродажи в размере около 15% годовых — утверждают представители ЖК. А вот стоимость 1-комнатной квартиры на старте проекта составляла от $32 000, а после введения в эксплуатацию ее цена выросла до $65-70 тысяч.

Цена аренды квартиры в доходном доме зависит от многих факторов: локации, класса жилья, комплектации помещения, даже вида из окна. Например, в RESIDENCE BOTANIQUE стоимость проживания в апартаментах варьируется от $3700 до $5000 в месяц, при этом они предоставляются только в долгосрочную аренду непосредственно от владельца. В ЖК Standard One проживания в 1-комнатной квартире в среднем составляет $450-550 в месяц, в 2-комнатной — $680-700, в 3-комнатной — $850-890. Минимальный срок аренды в этом проекте — шесть месяцев. «Это сделано для того, чтобы не было посуточной аренды. Нам важно, прежде всего, чтобы в комплексе была безопасность», — говорят в Standard One.

Учитывая имеющееся на рынке предложение, ставки в доходных домах немного выше, чем аренда у частного лица в пересчете на 1 м2, говорят в City Development Solutions. Так, по данным компании если долгосрочная аренда 1-комнатной квартиры в киевской новостройке класса комфорт обойдется в $12-14 / м2 / месяц, то в доходном доме придется заплатить от $16 / м2 / месяц и выше. «Однако благодаря оптимизированной площади квартир, общая арендная сумма за месяц не сильно отличаться от среднерыночных показателей», — добавляет Роман Герасимчук.

ПОДВОДНЫЕ КАМНИ

Игроки рынка перечисляют ряд факторов, которые ограничивают развитие этой ниши в Украине:

• несовершенство законодательной базы, регулирующая деятельность этой нише и обеспечивающая юридическую безопасность и арендаторам, и арендодателям;
• теневой рынок аренды;
• недостаточное количество качественных управляющих компаний с опытом;
• недостаток знаний о формате доходных домов, страх инвесторов, отсутствие критического количества успешных примеров.

В этот перечень Олег Перегинец также относит отсутствие сформированного рынка услуг facility management с функцией доверительного управления.

Поэтому, решение этих проблемных вопросов могло бы способствовать более активному развитию сектора доходных домов в Украине.

Важным фактором для дальнейшего становлениия этой сферы, по мнению Романа стало, стало бы внедрение необходимых архитектурно-строительных норм, которые бы формализировали доходные дома как тип недвижимости, определили требования и ограничения к их строительству и, в итоге, дали бы девелоперам возможность с большими гарантиями просчитывать доходность таких проектов. Кроме того, на нашем рынке практически не заключаются долгосрочные договоры аренды жилья (на пять и более лет), а именно они, как утверждает Роман Герасимчук, могли бы обеспечить стабильную доходность и уверенность в окупаемости проекта.

Также повысить привлекательность этого сегмента, по мнению Ильи Величко, смогут запуск банковского кредитования с приемлемым уровнем ставок (3-4%) и упрощение согласований при получении земельных наделов.

ПЕРСПЕКТИВЫ

Из-за большого объема предложений на рынке аренды жилья, начинать девелопмент прибыльных проектов в Украине может быть рискованно — считает Роман Герасимчук.

К тому же, в основном проживание в арендованном жилье является вынужденным временным шагом для украинцев, и при первой возможности они пытаются приобрести собственный дом. «При этом по мере развития нашого общества в целом и рынка аренды жилья в чатснсоти уровень спроса на безопасное жилье с прозрачными условиями аренды будет расти, — прогнозирует Роман Герасимчук. — Кроме того, в секторе аренды жилья достаточно высокий спрос со стороны иностранцев. Поэтому предпосылки для развития прибыльных проектов, безусловно, есть». По данимы City Development Solutions, доходные дома в сегменте комфорт и выше являются наиболее перспективными для киевского рынка.

«Доходные дома — это будущее. Мы считаем, что через 3-5 лет их доля на рынке недвижимости Украины значительно увеличится», — прогнозируют в Standard One.

В Красноярске собираются строить арендные дома. СИБДОМ

В Красноярске могут появиться доходные дома, похожие на те, что «ДОМ.РФ» построил в Москве. Квартиры в них будут не продаваться, а сдаваться в аренду. В настоящий момент госкомпания ведет переговоры с двумя красноярскими застройщиками об участии в проекте.

«Основная задача арендного жилья «ДОМ.РФ» сейчас – выйти в регионы и начать проекты в крупных городах с населением свыше 500 тысяч человек. В СФО в первую очередь мы рассматриваем Красноярск, Новосибирск, Омск и Томск», — рассказала на пресс-конференции директор арендного жилья «ДОМ.РФ» Вероника Янушкевич.

Начиная с 2017 года госкомпания построила более 13 арендных домов в Москве. Это предложение должно стать альтернативой существующему рынку аренды. Арендная ставка в доходных домах «ДОМ.РФ» выше, чем аренда в том же районе, на 7–15%. Но при этом жильцы заключают официальные договоры аренды, получают квартиры полностью меблированными, предусмотрены различные сервисы, можно, например, заказать уборку.

Доходный дом в ЖК «Лайнер» на Ходынском бульваре в Москве

Кроме развития рынка коммерческой аренды «ДОМ.РФ» собирается строить корпоративные арендные дома. «Мы готовы профинансировать строительство корпоративного арендного дома и передать его в долгосрочную аренду предприятию на 10-15 лет с условием последующего выкупа или продления договора аренды», — отметила Вероника Янушкевич.

Третье направление строительства арендного жилья – социальный наем. В этом случае арендное жилье сразу строится в расчете на определенную категорию населения, которой ее нынешний уровень дохода не позволяет взять ипотечный кредит на покупку квартиры. Это социальный проект, ставки аренды будут отличаться от действующих в коммерческом найме. Какая именно категория населения будет пользоваться таким арендным жильем – молодые семьи или дети-сироты, — должны решить власти региона.

«Мы надеемся реализовать пилотный проект строительства такого жилья в течение следующего года и далее утвердить программу реализации социального арендного жилья на всей территории страны, — рассказала Вероника Янушкевич. — Детали сейчас находятся в проработке, но мы надеемся, что в следующем году сможем объявить, как будет работать эта схема, которая позволит решить жилищную проблему определенной категории населения».

Несколько лет назад в строительстве арендных домов в Красноярске планировала участвовать компания «Сибиряк».

Что нужно знать о материнском капитале

Как оформить и получить маткапитал в 2020 году? На что можно использовать?..

Доходные дома

Перспективы в строительстве арендного жилья

До революции 94% жилых домов Петербурга составляли так называемые доходные дома. Многие европейцы сегодня снимают жилье, отнюдь не стремятся быть его собственниками. В России, однако, девелоперы не реализуют подобные проекты.

Хорошо забытое старое

До национализации жилищного фонда большевиками большинство петербургских домов сдавалось в аренду. 88% домовладельцев составляли частные лица.

1/3 доходных домов владела столичная знать, 1/4 частью – купцы и почетные граждане города, остальным фондом – мещане. Были дома, которые принадлежали казне, церквям, благотворительным обществам, промышленным товариществам, городским и сословным учреждениям. Домовладельцы назывались городскими обывателями, остальные – жильцами. В среднем, каждый обыватель имел по 2 дома и выплачивал в пользу города специальный оценочный сбор. К 1917 году сбор составлял 8% от среднего дохода, приносимого объектом недвижимости.

В 1893 году сбор с недвижимого имущества приносил казне 24%.

Домовладельцы, имевшие квартиры в собственном доме, наравне с жильцами платили квартирный налог. Владельцы домов отвечали за мощение, освещение и чистоту улиц, дворов, за исправность дождевой канализации, за пожарную безопасность зданий. Кроме этого, они были обязаны поднимать петербургские суда из рек и каналов, если судно затонуло напротив их дома. Единственное, за что не отвечал домовладелец, – за благоустройство квартир. Отношения между обывателями и жильцами основывались на разных формах договора найма.

Средний уровень доходности дома в Санкт-Петербурге составлял 8,5% от его стоимости. Нередко он достигал и 15%. Для европейских городов это была фантастическая цифра, там средний доход не превышал 1–2%.

Что финну выгодно, то русскому – риск

Сегодня в Петербурге появились собственники, живущие только на доходы от нескольких сдаваемых в аренду квартир. Известны случаи, когда под эти цели выкупались целые подъезды, отдельные этажи. Дома целиком выкупаются пока, как правило, для реконструкции под гостиницы.

Однако в XIX – начале XX века доходные дома специально строили под цели сдачи в аренду.

О специальном строительстве арендного жилья в новой России заговорили совсем недавно.

А в соседней Финляндии тем временем 1/3 населения благополучно проживает в арендуемых домах. В Австрии систему арендного жилья с «длинными» инвестициями и «медленными» доходами поддерживает союз крупных собственников и народных фондов. Казахстан программу строительства арендного жилья не только объявил государственной, но и принялся активно воплощать в жизнь.

На Западе и на Востоке строительство арендного жилья считается экономически выгодным. И только для российских девелоперов такие проекты до сих пор не стали привлекательными.

– Участники жилищного строительства работают только для продажи,– говорит главный архитектор Ленинградской области Валерий Александрович КИМ. – Эксплуатация жилья в их интересы не входит. Арендное жилье для заказчика, застройщика содержит большой элемент риска. Емкость рынка аренды не понятна. Психологически российский человек к пожизненной аренде не готов, такое жилье остается для него временным. А треть населения Финляндии не ставит перед собой цель приобрести жилье. Люди зарабатывают какую-то сумму и, исходя из нее, могут арендовать жилье всю свою жизнь. Причем, если им где-то не понравилось, они переедут в другое место, пока не подберут то, что им подходит. При этом они относятся к аренде как постоянной форме проживания.

Конечно, строить жилье, владеть им и передавать в аренду гражданам или – оптом – предприятию, теоретически у нас возможно. Но на практике никто этого не пробовал. Наиболее реальным представляется вариант, когда такой опыт возникнет у самих промышленных предприятий, которые будут строить жилье для своих работников.

Уже есть прецедент: завод Nokian Tyres во Всеволожске намеревается построить жилье для своих рабочих. Насколько мне известно, завод будет заключать с рабочими договор долгосрочной аренды с правом выкупа жилья после 10 лет работы на предприятии. По сути, это так называемое ведомственное жилье.

Арендные эксперименты

В сентябре 2008 г. можно было говорить о конкретных проектах арендного жилья, заявленных московскими девелоперами. Они брались за строительство такого жилья в регионах для обеспечения квартирами тех, кто придет работать на новые производства. Чтобы снизить риски, предлагалось организовать государственно-частное партнерство.

С одной стороны, девелопер договаривался с городской администрацией о гарантиях, что на застраиваемой территории будет проживать некое количество работающих. С другой стороны, заключалось соглашение с руководством предприятия, по которому оно обязывалось платить за работников арендную плату или какую-то ее часть. Но надвигающийся кризис «заморозил» подобные начинания.

Другой вариант строительства арендного жилья прощупывают строительные компании, у которых сегодня упали продажи квартир. Схема выстроена так: девелопер заключает договор ипотечного кредитования с банком и инвестором. Квартира передается жильцу в аренду, но, по сути, он оплачивает ипотеку. При этом жильцу не интересно, чем арендодатель обеспечивает ипотечный кредит, где берет деньги на строительство. Дом – в собственности девелопера. Недешевый вариант для арендатора, но дает возможность жить в доме уже сегодня и столько, сколько это необходимо, исходя из жизненных планов арендатора. Понятно, что с точки зрения рынка это возможно только при стабильном платежеспособном спросе на аренду квартир. Впрочем, реализованных проектов такого рода на рынке пока замечено не было.

В свете кризиса

В начале 2008 года в рамках программы «Доступное жилье» и проекта «Российский дом будущего» началась разработка законодательных актов: «О доходных домах и жилье специального назначения»,

«О закрытых ПИФ арендного жилья», «Об ассоциациях наймодателей жилья», «О государственных и муниципальных конкурсах на строительство и эксплуатацию жилья для целей социального найма», «О порядке регистрации индивидуального предпринимательства в сфере найма жилья».

Заполняя правовой вакуум в этом сегменте жилищного рынка, законопроекты, в частности, предусматривают ряд преференций для всех его участников. Например, введение льготного налогообложения и программы арендных сертификатов (аналог ГЖС), которые обеспечили бы их получателям государственную или муниципальную компенсацию части арендных платежей в коммерческом арендном жилье. А также содержат ряд экономических стимулов для строительства «доходных домов».

Пока не ясно, заморозит ли кризис инициативу девелоперов окончательно. Или, напротив, заставит участников рынка искать спасения в работе на государственный заказ и строительстве домов под социальный найм. Некоторые эксперты считают, что 100-миллиардную финансовую помощь Федерального правительства девелоперам было бы полезно адресно направить на поддержку «арендных» проектов.

Наталия Ловецкая

Доходные дома. Архитектура Петербурга середины XIX века

Читайте также

Проект Дома Искусств*

Проект Дома Искусств* Как ветер весенний сильным напором стремительных волн разорвал и распылил холодные зимние тучи, открыл голубое бесконечное пространство, так бурей революционных усилий идея социализма сняла вековые покровы мрака, сняла самодержавные мантии,

Дома в Эстаке

Дома в Эстаке 1908. Художественный музей, БернИсследователи по сей день спорят, кому принадлежит первенство в изобретении кубизма — Жоржу Браку или Пабло Пикассо. В течение 1908–1912 годов сотрудничество Брака и Пикассо достигло такой степени, что их работы были почти

Дома совершенной гармонии

Дома совершенной гармонии Знаменитая царская династия Мин едва не утратила власть в 1521 году, когда скончался десятый император из этого славного рода. Владыка не имел сына, поэтому следующим правителем стал Цзяцзин, отец которого носил всего лишь княжеский титул и был

Гостеприимные дома

Гостеприимные дома В 1516 году власть в государстве получил внук Изабеллы Католической, вошедший в историю как король Испании Карл I и германский император Карл V. В пылу завоеваний он редко навещал Испанию и совсем не бывал в Толедо, который не любил за бунтарский нрав

Улицы и дома

Улицы и дома Первые обитатели античных поселений видели в улицах всего лишь промежутки между зданиями. Крайняя их узость объясняется историей италийских городов, изначально являвшихся крепостью, в которой дорожили каждым клочком земли. Построенные в грозные времена,

Дома на побережье

Дома на побережье Первые городские усадьбы Геркуланума относятся к 120–100 годам до н. э. В эпоху самнитов богатые дома сочетали в себе черты италийского домуса и традиционного греческого жилища. Суровые фасады оживляли высокие порталы с пилястрами и карнизами,

Одежда для дома

Одежда для дома Домашний гардероб на первый взгляд сложно отнести к «особым ситуациям». Но это именно та ситуация, когда проявляется ваш истинный характер и стиль.Наше суровое время требует от женщин всегда быть собранными и выглядеть безупречно, поэтому собственную

Дома и в пути . Питер Киох / 1992

Дома и в пути. Питер Киох / 1992 Первая публикация: Sight and Sound, Vol2, №4, 1992, august. Печатается с разрешения автора.Вы живете где-то неподалеку?Да, немного восточнее. Я живу здесь уже пятнадцать лет.Мне кажется, что в каждом следующем вашем фильме место действия все больше удаляется

У СЕБЯ ДОМА

У СЕБЯ ДОМА Когда я умерла, мой дух      Вернулся в многолюдный дом; Мои друзья давали пир      Под деревом в саду густом. Вино ходило по рукам,      Лихие песни, шум да смех, И сладость персиков и слив —      Там все любили всех. Я слушала их болтовню —      Один сказал:

17. Рождественский бульвар Два дома с колоннами

17. Рождественский бульвар Два дома с колоннами Под № 13 по Рождественскому бульвару числятся два почти одинаковых дома-близнеца с четырехколонными портиками, построенные в 1820-годах. Такие весьма посредственные образцы упрощенного ампира нередко появлялись при

Когда сталкиваются аукционные дома и дилеры

Когда сталкиваются аукционные дома и дилеры У любого есть план, пока ему не вмажут в челюсть. Майк Тайсон, боксер и философ Симбиотические отношения между аукционными домами и дилерами проявляются по-разному. Около 20 процентов лотов на вечернем аукционе современного

Аукционные дома против дилеров

Аукционные дома против дилеров Весь мир — театр. В нем женщины, мужчины — все актеры. У них свои есть выходы, уходы, И каждый не одну играет роль. Уильям Шекспир. Как вам это понравится. II-VII, Перевод Т. Щепкиной — Куперник Между дилерами и аукционными домами идет

Колыбель дома (Светлана Обухова)

Колыбель дома (Светлана Обухова) Если долго смотреть на эту картину, взгляд обязательно, скользнув мимо «виновницы», перейдет на линии стен, окна, деревьев и домов, в него заглядывающих. Что с ними случилось? Почему они вдруг отклонились от своих горизонталей и вертикалей,

Сколько стоит построить квартиру?

В строительстве квартир задействовано множество различных переменных, поэтому без конкретных деталей ценообразование на этот тип работ может быть затруднено. Новый строительный проект — это серьезное мероприятие, и важно знать все его аспекты, чтобы получить наиболее точную оценку.

Управление энергетической информации США сообщает, что средняя площадь квартиры составляет 861 квадратный фут, что соответствует площади 24 на 35 футов.Для здания с 12 единицами среднего размера средняя стоимость строительства по стране составляет около 125 долларов за квадратных футов. Некоторые подрядчики, однако, могут взимать до 200 долларов за квадратный фут в зависимости от требуемых работ и ставок субподрядчиков.

Этот проект потребует помощи архитектора и генерального подрядчика. Услуги архитектора потребуют около 10-15% от общего бюджета проекта, в то время как на подрядчиков приходится около 200000 долларов США в виде гонораров за свои повседневные обязанности по управлению проектом, включая получение разрешений, наем субподрядчиков, поиск материалов и хранение проект по задаче.

Строительство квартиры будет включать в себя рабочую силу и материалы для всех внешних и внутренних работ, в том числе: строительные материалы, арматуру и бытовую технику, полы, двери и окна, системы отопления и охлаждения, сантехнические и электрические работы, кровельные работы, отделочные и отделочные работы, а также уборку.

Квартирное строительство : трехэтажный каменный блок, всего 12 квартир, средние материалы, цокольный этаж, отделка под ключ.

Арт.	Стоимость единицы	Стоимость
Услуги архитектора		600 000–900 000 долл. США
Гонорары подрядчиков		200 000 долл. США
Затраты на оплату труда	125 долларов за квадратный фут	1 миллион долларов
Итого		2 доллара — 2 доллара.2 миллиона на проект
12 единиц на 871 квадратных футах		10 452 квадратных футов
На удельную стоимость		64 500–86 000 долларов

Прочие соображения и затраты

• Хотя вы можете потратить в среднем 75 000 долларов на единицу для завершения строительства из материалов среднего уровня, вы также должны учитывать стоимость земли. Однако ставка за квадратный метр не покрывает такие вещи, как внутреннее строительство и отделка, приобретение земли, автостоянки и детские площадки и другие расходы. Принимая во внимание все эти затраты, трехэтажный каменный блок с 12 квартирами на самом деле будет стоить 9,4 миллиона долларов без учета улучшений земли или участка.
• Стоимость строительства квартиры и фактическая цена завершения многоквартирного дома сильно отличаются. Убедитесь, что вы получили подробную смету от подрядчика, которая покрывает все затраты, сборы и материалы.
• Ознакомьтесь с нашим руководством, если вам нужна ссуда для проекта улучшения дома
• Если вы строитель и нуждаетесь в страховке, ознакомьтесь с нашим Руководством по страхованию от рисков для строителей

Рекомендации для самостоятельной работы

• Строительство многоквартирных домов никогда не бывает делом своими руками из-за огромного объема работ, а также требований строительных норм, разнообразия выполняемых работ и работ и других сложных аспектов.

Список литературы

• Сметная книга для мастеров, полная серия за 2019 год.
• Последние цены на сайте Home Depot и других поставщиков.
• Обзор литературы по сайтам DIY.

Сколько на самом деле стоит строительство многоквартирного дома?

Нет сомнений в том, что каждый строительный проект уникален — ни одно здание не идентично следующему по структуре, использованию или стоимости. Эти различия зависят от рабочей силы, земли, материалов и других факторов. Тем не менее, если учесть все эти факторы, есть способ оценить, сколько должен стоить проект многоквартирного дома.Читайте дальше, чтобы ознакомиться с нашей разбивкой по расходам.

Давайте сначала посмотрим на цены на недвижимость. Вы должны отложить 24% на мягкие расходы, такие как строительство, которое не видит и не трогает физически. Еще 25% можно выделить инвесторам. Другой 51% приходится на физическое строительство и землю.

Если мы рассматриваем здание средней этажности из 5 или более квартир в каждом, будет применяться следующая цена:

• От 64 575 до 86 100 долларов за единицу: материалы среднего уровня, такие как цельный подвал, двери, окна, бытовая техника и шкафы / ковровое покрытие / отделка «под ключ». Это составляет примерно 85-200 долларов за квадратный фут и предполагает, что профессионалы-строители берут вместе 200-255 долларов в час.
• 9,4 миллиона долларов: каменная кладка для трех этажей (без парковки, ландшафтного дизайна, игровых площадок и т. Д.)
• 4,65 миллиона долларов: материалы
• 4,51 миллиона долларов: рабочая сила
• 232 000 долл. США: стоимость станка
• 1,3 миллиона долларов: для подрядчика

Выложено на столе. Похоже, много, но если вы посмотрите, что входит в каждую часть, вы ясно увидите, почему каждая часть стоит столько, сколько она делает.Например, подрядчик берет 1,3 миллиона долларов на многоквартирный дом средней этажности, потому что он возьмет на себя такие обязанности, как найм субподрядчиков, предоставление материалов, разрешение на обработку и завершение окончательной уборки. Понимание того, почему профессионалы взимают именно такую ​​плату, даст вам преимущество при составлении бюджета.

При составлении бюджета важно учитывать индивидуальные затраты. Часто стоимость квартиры будет намного выше, чем цена предложения, потому что люди забудут, насколько дорогими являются высококачественные материалы (пол, потолок, ландшафтный дизайн).Иногда заказы на изменение происходят, когда решение принимается вне контракта. Обязательно отслеживайте эти доплаты. Вот почему так важно заключить договор на строительство на раннем этапе.

Принимая во внимание все эти факторы, вы можете сделать только точную оценку. Единственный надежный способ получить точную цену — это поговорить с профессионалом — вот где мы и пригодимся. В AmeriBuilt мы — опытные строители, подрядчики и дизайнеры, готовые помочь вам на каждом этапе пути, особенно на этапе планирования.Мы поможем вам составить точный бюджет с самого начала, чтобы вы могли быть уверены, что ваш проект будет соответствовать запланированным.

Теги: квартира, бюджет квартиры, стоимость квартиры, архитектор, цена предложения, бюджет, построить, здание, порядок оплаты строительства, разрешение на строительство, профессиональное строительство, порядок оплаты, Строительство, договор на строительство, стоимость строительства, разрешение на строительство, договор, подрядчик, подрядчик стоимость, бюджет строительства, стоимость проектирования, генеральный подрядчик, дом, дизайн интерьера, среднеэтажное строительство, разрешения, профессиональный подрядчик, субподрядчик, под ключ, отделка под ключ

Повышение доступности квартир начинается с понимания затрат на их строительство

В течение десятилетия между Великой рецессией и пандемией коронавируса U. С. пережил исторически длительную экономическую экспансию. Спрос на арендное жилье в эти годы неуклонно рос благодаря демографическим тенденциям и сильному рынку труда. Однако предложение нового арендного жилья не поспевает за спросом, что приводит к увеличению арендной платы, опережающему рост доходов домохозяйств.

Политики и исследователи определили ряд препятствий на пути строительства большего — и более доступного — жилья, включая ограничительные правила землепользования, рост затрат на рабочую силу и материалы в строительстве, а также большую концентрацию рынка в жилищном строительстве.Примечательно, что жилищное строительство не выиграло от повышения производительности, как многие другие отрасли.

Строительство, скорее всего, замедлится до тех пор, пока пандемия COVID-19 не утихнет и экономические условия не улучшатся. Но кризис общественного здравоохранения высветил степень небезопасности жилья среди миллионов арендаторов в США — проблему, которую можно решить только путем строительства большего количества жилья с меньшими затратами.

Это первая статья из серии, в которой исследуется, как улучшенные решения по проектированию и строительству могут снизить стоимость строительства многоквартирного жилья.Наша цель — изложить, что могут сделать застройщики, архитекторы и подрядчики для повышения доступности, независимо от крупных изменений в политике землепользования или жилищном финансировании. Мы также отмечаем области, в которых проектирование и строительство взаимодействуют с политической и финансовой средой и которые выиграют от более широких изменений. В серии подытоживаются основные выводы более длинного отчета.

Спрос на съемное жилье превысил предложение — особенно на квартиры по умеренным ценам

В период с 2010 по 2019 год доля U.С. домохозяйств, которые снимают свои дома, выросли с 32% до 36%. За этот период было сформировано более 4 миллионов новых арендодателей, включая беспрецедентный рост арендаторов с высоким доходом. Этот всплеск спроса привел к исторически низкому уровню вакантных площадей в аренде и росту арендной платы быстрее, чем доходы домохозяйств. Арендаторы с низким и средним доходом особенно пострадали, поскольку домохозяйства с более высокими доходами боролись за ограниченное предложение аренды. Размер домохозяйства за этот период уменьшился, что привело к увеличению спроса на небольшие жилые единицы, особенно квартиры с одной и двумя спальнями.

Что касается предложения, многоквартирные дома росли больше (Рисунок 1). Более 60% новых многоквартирных домов, построенных в 2018 году, находились в зданиях с более чем 50 квартирами, и только 5% были в зданиях с менее чем 10 квартирами.

Более крупные здания отражают эффект масштаба при многоквартирном строительстве. По мере роста стоимости земли застройщикам необходимо размещать больше единиц жилья на одном земельном участке. Затраты на проектирование, регулирование и эксплуатацию не сильно зависят от размера здания, поэтому более крупные здания позволяют застройщикам распределять эти фиксированные затраты на большее количество квартир.Как сказал один разработчик: «С точки зрения эксплуатации, для нас почти столько же стоит эксплуатация здания на 30-40 единиц, сколько для здания на 100 единиц, поэтому мы ищем участки, на которых можно разместить более крупные проекты».

Рост арендной платы в период с 2010 по 2018 год отражает существенное увеличение затрат на три основных компонента строительства: землю, рабочую силу и материалы. Органы местного самоуправления и правительства штатов приняли нормативные акты, в том числе плату за воздействие и сложные процессы выдачи разрешений, которые увеличивают затраты на разработку и увеличивают сроки строительства.Местные законы о зонировании гораздо более ограничивают новые многоквартирные дома, чем односемейные, почти во всех юрисдикциях США

.

Когда правительства добавляют затраты на развитие, эти затраты обычно перекладываются на арендаторов или покупателей с наценкой. Обременительные правила могут стать серьезным бременем, особенно в отношении небольших проектов и доступного жилья или жилья со средним уровнем дохода.

В то время как академическая литература документировала, как чрезмерно ограничительное зонирование увеличивает стоимость жилья на ранних этапах процесса застройки, меньше исследований было сосредоточено на этапах проектирования и строительства жилья. На сегодняшний день большая часть проектных и строительных исследований стоимости жилья сосредоточена на индивидуальных методах строительства (например, строительство за пределами строительной площадки) или конкретных типах зданий (например, микроблоках). Команды проекта должны будут объединить ряд установленных и экспериментальных стратегий для повышения эффективности и предсказуемости проектирования и строительства многоквартирных домов при производстве высококачественного жилья.

Снижение затрат на строительство потребует экономии на всех этапах процесса

Чтобы лучше понять, как методы проектирования и строительства могут удешевить строительство квартир, мы разбиваем компонентные затраты на три категории: затраты на землю, жесткие затраты и мягкие затраты.Величина вклада каждой категории в общие затраты на разработку существенно зависит от географии, типа проекта (например, среднеэтажный или высотный), размера проекта и конкретных характеристик площадки. Следующая разбивка приблизительно показывает, как можно разделить основные затраты в многоквартирном проекте средней этажности (от четырех до шести этажей).

• Земельные расходы. Покупка земли составляет примерно от 10% до 20% общих затрат на застройку для типичного многоквартирного проекта. Стоимость земли существенно различается в зависимости от местоположения проекта.По состоянию на 2018 год цены на землю недалеко от центра Вашингтона, округ Колумбия, и Сан-Франциско превышали 10 миллионов долларов за акр по сравнению с примерно 100000 долларов за акр в Кливленде и Детройте.
• Жесткие затраты. Эта категория включает строительные работы и материалы и может быть разбита на четыре подкатегории: подготовка площадки и основание, оболочка и конструкция, интерьеры и услуги. В среднем твердые затраты составляют от 50% до 70% затрат на строительство.
• Софт стоит. Все затраты, кроме земельных и жестких, обозначены как мягкие. Ключевые компоненты включают проектирование, инжиниринг, финансирование, получение разрешений и плату за воздействие. Мягкие расходы в среднем составляют от 20% до 30% общих затрат для относительно простого проекта, хотя они могут быть выше в некоторых районах метро и для проектов субсидированного доступного жилья. Сложные проекты, требующие изменения зонирования или встречающие серьезное сопротивление сообщества, будут иметь гораздо более высокие мягкие затраты.

В следующих статьях этой серии будут подробно рассмотрены стратегии сокращения затрат в каждой из основных категорий и подкатегорий.

Не все многоквартирные дома являются небоскребами — типология зданий имеет значение по затратам

Для многих термин «жилой дом» вызывает в воображении образы небоскребов Манхэттена из стекла и стали. Но в действительности многоквартирные дома охватывают диапазон размеров, архитектурных стилей и строительных материалов — от скромных дуплексов до дворовых групп и 50-этажных башен. Такие правила, как строительные нормы и требования к зонированию, сильно влияют на размер здания, дизайн, материалы и методы строительства.Банки и другие кредиторы также связывают доступность финансирования с размером здания и типом конструкции. Все эти факторы приводят к разным затратам на строительство.

Затраты на строительство для любой данной типологии могут значительно различаться в зависимости от географических рынков, в зависимости от преобладающих ставок заработной платы строительных рабочих, требований к найму работников, входящих в профсоюзы, и строительных норм. Строительные материалы, такие как пиломатериалы и сталь, продаются на мировых рынках, поэтому цены в разных регионах США меньше различаются.S. Кризис COVID-19 может нарушить глобальные цепочки поставок этих материалов.

Мы представляем средние затраты, полученные на основе данных RSMeans и интервью с разработчиками. Однако стоимость строительства следует понимать на местном уровне. Например, многие проекты средней этажности в Детройте застопорились, поскольку из-за нехватки рабочей силы и строгих местных требований к рабочей силе затраты на строительство превышают 250 долларов за квадратный фут без соответствующего увеличения арендной платы. Смету расходов в Детройте стало трудно предсказать, поскольку застройщики видят увеличение на 30% между первоначальной оценкой затрат и окончательными предложениями на строительство.

Одно важное предостережение заключается в том, что RSMeans в первую очередь собирает данные по проектам с нуля, а не по проектам перепланировки в местах заполнения. Проекты засыпки, как правило, меньше по размеру, им не хватает экономии на масштабе и часто они выполняются на более сложных объектах. Затраты, вероятно, будут значительно различаться в зависимости от проекта засыпки, но, скорее всего, больше похожи на строительство средней этажности.

(ссылка на источник фото. CC BY-SA 2.0)

Как показано на Рисунке 3, затраты на строительство существенно меняются в зависимости от типа здания, в основном из-за изменения материалов. Например, многоэтажная бетонная конструкция может стоить 75 долларов и более за квадратный фут, чем шестиэтажная конструкция с деревянным каркасом («палка») на бетонном подиуме. Если участок зонирован с максимальной высотой здания в девять этажей, дополнительных трех этажей дохода, полученного от перехода на бетонную конструкцию, может быть недостаточно для того, чтобы сделка «закрепилась» (имела финансовый смысл). Из-за скачка затрат на строительство застройщики не могут строить с максимальной высотой или соотношением этажей к площади (FAR), разрешенным при зонировании, за исключением мест, где ожидаемая арендная плата за квадратный фут очень высока.

Тип строительства также влияет на планировку и эффективность многоквартирных домов, особенно на то, как жители получают доступ к своим отдельным квартирам. Небольшие проекты с заполнением часто имеют единственную внутреннюю лестницу, поднимающуюся от общего входа. В зданиях средней этажности обычно используются коридоры с двойной загрузкой с одним или несколькими лифтами, как показано на рисунке 5. В многоэтажных башнях квартиры часто сгруппированы вокруг центрального ядра. Как мы уже обсуждали, эти схемы имеют прямые финансовые последствия: более высокие многоквартирные башни требуют более дорогих стальных или бетонных конструкций, а планировка этажей влияет на процент от общей застроенной площади, которая напрямую приносит доход (например,г., ни один житель не оплачивает стоимость коридоров или лестниц).

До сих пор наше обсуждение было сосредоточено на затратах на строительство квартир по рыночной цене. «Доступные» многоквартирные дома (т.е. проекты, получающие государственные субсидии) имеют дополнительные особенности и ограничения, которые обычно увеличивают затраты на строительство по сравнению с жильем по рыночной цене. Примечательно, что мягкая стоимость доступного жилья существенно выше из-за сложности построения программ субсидирования.Застройщики доступного жилья не могут конкурировать за самые желанные земельные участки, поэтому они часто ограничиваются участками с более низкой абсолютной стоимостью земли. Эти сайты могут стоить меньше из-за проблем, связанных с их использованием; например, участки с крутыми склонами, требующие более дорогого фундамента, или загрязненные земли, требующие восстановления.

В штатах, выделяющих федеральные субсидии, такие как налоговая льгота на жилье с низким доходом (LIHTC), есть требования к типам квартир и минимальным размерам квартир (включая более крупные «семейные» квартиры), что может ограничивать инновации на уровне плана этажа и на уровне квартир.Некоммерческие застройщики часто пытаются поддерживать важные общественные цели, такие как строительство с участием профсоюзов, выплата существующей заработной платы и включение общественных пространств в свои жилые комплексы. Эти усилия, однако, могут значительно увеличить бюджет проекта.

В поисках экономии на каждом этапе строительства

В остальных статьях этой серии будет рассмотрено, как более эффективные решения по проектированию и строительству могут снизить стоимость нового многоквартирного жилья. Хотя стратегии проектирования и строительства не заменяют изменений в политике как на федеральном, так и на местном уровнях, они отражают реальность того, что проектные группы по всей стране сталкиваются с дефицитом бюджета и часто обращаются к проектированию и строительству для контроля затрат.

Некоторые из ключевых вопросов, которые необходимо решить, включают:

• Какие категории затрат самые большие? Какие затраты труднее всего предсказать или самые разные в разных проектах?
• Какие расходы контролирует команда проекта (а не внешние партнеры или государственные учреждения)?
• Каким образом улучшенное проектирование и строительство может снизить затраты на каждом этапе процесса?
• Как можно распределить экономию за счет повышения качества или передать арендаторам?

Повышение доступности жилья имеет решающее значение для снижения финансовой нагрузки на домохозяйства съемщиков.Для достижения успеха потребуется сотрудничество между всеми партнерами в процессе разработки — архитекторами, девелоперами, строителями и политиками на всех уровнях власти.

Расчет плотности в современной городской среде

© г-н Янис Миглавс Многофункциональный жилой комплекс, состоящий из 204 квартир, семи уровней выше среднего и трех уровней ниже среднего, 1111 Wilshire в Лос-Анджелесе включает торговую базу площадью 7000 квадратных футов, центральный двор и террасы на крыше.Дизайн Nadel Inc. ориентирован на пешеходов и включает контекстную интерпретацию современных городских фрагментов. Holland Partners разработали проект.

Инновационные решения в области городского жилья постоянно развиваются в условиях высокой конкуренции на рынке жилья. Критическая нехватка жилья во многих из наших наиболее динамично развивающихся городов в сочетании с преобладанием городской жизни вызывает потребность в более крупных, плотных и удобных жилищных проектах. Всем нужны центральные места в пешеходных кварталах, но это сложная задача, на сложных участках, с множеством заинтересованных сторон.Эти здания должны обеспечивать жильцам высококачественную жилую среду, а также улучшать окружающую среду.

Внутри эти проекты иногда содержат неортодоксальные размеры и сочетание жилых единиц с модными пакетами удобств, что требует высоких ставок для удовлетворения и даже прогнозирования демографических тенденций. В дополнение к жилью они часто предоставляют рестораны и торговые площади, а иногда содержат офисы и отели.

Внешне, из-за их важности в формировании настоящего и будущего характера их окрестностей, эти проекты обычно подвергаются тщательной проверке со стороны всех участников (и тех, кто участвует косвенно).

Проекты городского жилья требуют больше внимания и внимания общественности, чем когда-либо прежде. Многочисленные дизайнерские задачи, которые необходимо решить, требуют участия высококвалифицированных профессионалов в области дизайна, которые досконально разбираются в городском жилищном строительстве и стремятся как к успеху своих клиентов, так и к улучшению общества.

Предоставлено Nadel Inc. Типологии зданий для городского жилья

Типология здания: обертка, подиум, башня и плита
Первым шагом в разработке проекта городского жилья является надлежащее рассмотрение типологии здания. Необходимо взвесить малоэтажные решения с низкой плотностью (обертка и подиум) по сравнению с высотными решениями с высокой плотностью (башня и плита).

Wrap — это малоэтажное здание, которое, несмотря на значительную плотность застройки, лучше всего охарактеризовано как «городское переходное здание». Они в основном расположены в окраинных городах, местах, которые все еще развиваются в истинно городские конфигурации, где земля слишком дорога, чтобы окружать здания наземной парковкой, но достаточно дешевая, чтобы исключить использование подземных парковок.Таким образом, компания Wrap играет важную роль в урбанизации ранее пригородных территорий.

Обертка обычно состоит из четырех этажей наземной конструкции из деревянного каркаса Типа 5, окружающих наземную бетонную парковку. Жилые корпуса и здания для парковки структурно разделены, что обеспечивает высокую рентабельность каждого из них. Непрерывный периметр четырехэтажного дома дает возможность спроектировать жилой городской пейзаж, имитирующий масштабы и характер традиционных городских переулков, при этом учитывая современные требования к парковке.

Несмотря на свою простоту, обертка может легко достичь плотности от 50 до 60 единиц на акр. В прибрежной Калифорнии и на других рынках с относительно высокой стоимостью строительства стоимость строительства колеблется от 175 до 225 долларов за арендный квадратный фут (RSF).

Podium стал эффективным игроком в действительно городских условиях. Это пятиэтажный каркасный дом Тип-3 на бетонном основании. В большинстве случаев этот бетонный «подиум» представляет собой одноэтажный надземный этаж с двумя или более уровнями парковки ниже уровня.Бетонный подиум, помимо вестибюлей и парковок, часто содержит торговые площади на первом этаже. Более длинные пролеты и высокие потолки, обеспечиваемые бетонной конструкцией, делают его идеально подходящим для арендаторов магазинов и ресторанов, а наверху предусмотрено место для наружных удобств, таких как бассейны и сады. Поскольку вся конструкция относится к категории малоэтажных (менее 85 футов в юрисдикциях Международного строительного кодекса), конструкция с деревянным каркасом приводит к значительной экономии затрат по сравнению с высотными зданиями.

Во многих юрисдикциях допускается двухэтажное бетонное строительство над уровнем земли, всего семь этажей. В результате два этажа бетонной конструкции над уровнем земли с пятью этажами из дерева наверху, поддерживаемые подземной парковкой, во многих городах стали определением «смешанного пользователя».

Некоторые пренебрежительно относятся к подиуму и другим малоэтажным зданиям как к вторжению из пригородов на территорию, лучше всего предназначенную для высотных зданий; тем не менее, шести- или семиэтажные здания веками были основой городской ткани.Такие здания обеспечивают огромную гибкость дизайна, вписываются в широкий спектр объектов и вмещают множество типов зданий, определяя и активируя улицу.

Даже с его малоэтажным статусом подиум может достигать плотности от 65 до 100 единиц на акр. В прибрежной Калифорнии стоимость строительства колеблется от 250 до 300 долларов за RSF.

Башня — это тип здания, которое недавно изменило свое традиционное отношение к офисным помещениям. Социально-экономические изменения радикально изменили эту ассоциацию, и теперь башня узнаваема как здание, воплощающее городскую жизнь.Высокие, стройные и (в последнее время) стеклянно-прозрачные башни продолжают расти в городах по всему миру.

Башня неизменно относится к типу 1, то есть из бетона и / или стали, и доступ зависит исключительно от лифтов, выходных лестниц, вентиляционных шахт и других строительных услуг. Плиты перекрытий жилых башен обычно меньше, чем у офисных башен, и могут варьироваться от менее 8000 квадратных футов до 18000 квадратных футов или больше, причем многие из них находятся в диапазоне от 12000 до 15000 квадратных футов.

Борьба за достижение максимальной эффективности — главный экономический фактор при проектировании башни. В наиболее рентабельных башнях лифты, коридоры и лестницы на выходе занимают не более 20% плиты пола, оставляя не менее 80% арендуемой площади в квадратных футах, чего бывает трудно достичь.

Даже при эффективном проектировании башня остается одним из самых дорогих жилых зданий для строительства. Учитывая стоимость башни, трудности с получением права и плотность, которую можно получить с подиумом, часто рекомендуется провести сравнительный анализ между ними, прежде чем продолжить.

Башня может похвастаться плотностью 100 и более единиц на акр. В прибрежной Калифорнии стоимость строительства колеблется от 325 долларов за RSF и выше.

Плита — формальный вариант башни. Это тоже высотное здание, но в то время как башня парит, плита тянется — больше похожа на стену, чем на иглу. Размеры плит перекрытия обычно больше, чем у башен, часто в пределах 20 000 квадратных футов. Такая компоновка приводит к немного большей эффективности, чем с башней, обычно достигает 85% арендуемой площади.В противовес этой эффективности, плита часто требует для строительства большей площади земли, а в городских районах ее стеновая форма может быть особенно нежелательной, блокируя обзор и отбрасывая тени. Тем не менее, в правильной ситуации плита может стать эффективной формой многоэтажного жилья.

Счастье неуловимо: заинтересованные стороны и их недовольство
Когда дело доходит до строительства новых городских жилых домов, часто возникает противоречие между потребностями и желаниями отдельных владельцев и жителей и интересами общества в целом.Сообщество получит выгоду от дизайнера, который понимает примат городского дизайна при разработке проектов городского жилья. Масштаб, масса и характер окружающего контекста должны быть учтены — и, в идеале, улучшены — с добавлением новых зданий. Исторически сложилось так, что прочный общий дизайн, прочная конструкция и гибкость были важными факторами на уровне улицы, поскольку они формируют основной интерфейс здания с населением.

В то же время потребности жителей, рассмотренные изнутри, не менее важны для определения успеха проекта.Вечное внимание к мелким деталям повседневной жизни превратит обычный продукт в гораздо более привлекательный дом. Ориентация, солнце и виды могут быть такими же важными, как квадратные метры.

Учитывая все обстоятельства, при проектировании городского жилого проекта выбор, проблемы и решения, которые должны быть решены профессионалами в области дизайна, обескураживают. Опытные профессионалы с уверенностью проведут своих клиентов через этот выбор таким образом, чтобы обеспечить благоприятные результаты для всех заинтересованных сторон.

Строительство многоквартирных домов в Сан-Диего

Level 3 Construction — это опытная генеральная подрядная фирма, предлагающая полный спектр услуг по строительству многоквартирных домов в Сан-Диего, которые охватывают новые тенденции и технологии для реализации лучших в своем классе проектов. От строительства многоквартирных домов до оригинального ремонта квартир — мы работаем с вами, чтобы наши услуги соответствовали вашим целям.

Наша культура ценностей строит качественные отношения для качественных проектов.Level 3 Construction известна как ведущая компания в Сан-Диего, занимающаяся строительством квартир и ремонтом отелей, с растущим присутствием в прекрасных торговых точках, ресторанах, многопользовательских и TI. Наш проектный опыт варьируется от ремонта небольших внутренних квартир и переоборудования арендаторов до строительства и ремонта гостиниц и ресторанов стоимостью несколько миллионов долларов.

Ведущая компания Сан-Диего по строительству и ремонту многоквартирных домов.

Квартира Предварительное строительство

• Подготовка бюджета
• Разработка стоимости
• Оценка материалов и методов
• Обзор конструктивности
• Планирование
• Design Build / Design Assist
• Выбор субподрядчика / торги

Квартира Генподряд

• Контроль затрат / Управление заказами на изменение
• Контроль и управление расписанием
• Координация / закупка мебели, приспособлений и оборудования
• Обеспечение контроля качества
• Программа безопасности
• Закрытие проекта

Опыт имеет значение.Наряду с многочисленными степенями и аккредитациями в области управления строительством, инфраструктурой и системами, руководство Level 3 Construction, Inc. обладает более чем 50-летним совместным опытом в строительстве, управлении проектами и ремонте в сфере строительства квартир и гостиниц.

Наряду с нашей исполнительной командой представлена ​​разнообразная группа менеджеров проектов, полевых суперинтендантов, торговцев и офисного персонала. Каждый из них привносит свои уникальные таланты и разнообразный опыт в каждый проект, создавая всесторонний и разнообразный опыт, который способствует успеху каждого проекта, который мы предпринимаем, от строительства многоквартирных домов до реконструкции и ремонта квартир.

Сделайте вашу квартиру более яркой, сделав реконструкцию и ремонт.

Level 3 Construction была основана на едином принципе обеспечения совершенства во всем, что мы строим, и во всех наших отношениях с клиентами. В конечном счете, именно гости и покровители наших клиентов испытывают наше качественное мастерство и добавляют детали к усовершенствованию дизайна.

Живут ли они в ваших многоквартирных домах или обедают в вашем ресторане, мы знаем, что наша работа влияет на выбор потребителя и насколько это важно для вас. Качество наряду с максимальной вовлеченностью — вот почему у нас есть множество постоянных, лояльных клиентов, которые обращаются к нам снова и снова. Нашими клиентами являются Marriott, Starwood, IHG, Hilton, Best Western и бутик-апартаменты в прибрежных районах Сан-Диего.

Важен для ваших клиентов. Мы можем удовлетворить любой аспект работы — от небольшого ремонта интерьера до элитного ремонта квартиры.

Узнайте, как Level 3 Construction может улучшить вашу квартиру в Сан-Диего, заполнив нашу контактную форму сегодня!

ПРИМЕРЫ НАШИХ РАБОТ: ​​

«Почему застройщики строят только элитное жилье?»

Но даже в сложных системах есть лежащая в основе математическая логика.Если людей, желающих жить в каком-то месте, больше, чем мест, где им жить, кто-то проиграет эту игру с музыкальными стульями. Институт Sightline Institute в Сиэтле снял это видео «Жестокие музыкальные стулья», которое ярко и убедительно иллюстрирует аналогию.

Если фильтрация — это магическое мышление, то почему это может быть более волшебным, чем вера в то, что если мы перестанем добавлять больше стульев, богатые — которые могут легко выиграть в игре «Размещение музыкальных стульев» — просто уйдут от нее, оставив достаточно стульев (i .е. дома) для остальных из нас?

3. Зонирование вашего города ограничивает создание менее дорогостоящего жилья

Ограничивая то, что может быть построено там, зонирование и другие правила землепользования вполне могут ограничить общее количество новых домов в данном районе, городе, или даже в регионе гораздо меньше, чем в противном случае мог бы обеспечить рынок. Рик Джейкобус в этой фантастической статье 2017 года на Shelterforce объясняет, как это приводит к феномену «только роскошь», сравнивая разработчиков с производителями автомобилей:

Итак, проблема не в жадности.Индустрия разработки … ведет себя именно так, как мы ожидаем, что любая отрасль отреагирует на искусственное ограничение объема производства. То же самое произойдет и в автомобильной промышленности: если мы ограничим Toyota всего 100 000 автомобилей в год, они вполне могли бы оставить Lexus и отказаться от Camry, хотя в больших объемах Camry более прибыльна.

Если бы стоимость земли могла оставаться низкой — либо путем покупки маржинальной, дешевой земли, либо путем покупки дорогой городской земли, но распределяя ее стоимость на большое количество домов, — застройщики вполне могли бы найти выгодным построить «Камри» со средним уровнем дохода. жилье в масштабе.Но первый вариант — расширение на окраине пригородов — губителен для наших сообществ с финансовой точки зрения, в основном из-за колоссального несоответствия между новой общественной инфраструктурой, в которой будут нуждаться эти дома в пригороде, и налогом, фактически связанным с новым пригородным строительством. А второй вариант — строительство большего количества домов на том же участке земли — часто невозможен, потому что код зонирования говорит, что это невозможно.

Одним из следствий этого является распространение сноса на одну семью в желаемых городских кварталах.Если земля ценная, и все, что вы можете на ней построить, — это дом на одну семью, почему бы не построить очень дорогой дом на одну семью? Сайт Sightline задокументировал распространение больших домов в Портленде, которые не добавляли в город никакого нового жилья, но были самой прибыльной вещью, которую девелоперам разрешалось строить на своих участках.

Вот почему предложение в проекте всеобъемлющего плана Миннеаполиса, позволяющее разместить дуплексы, триплексы и четырехэтажные дома в жилых кварталах, является такой многообещающей идеей.Дома на одну семью в самых тонких районах города — особенно вокруг Цепи озер в его юго-западном углу — уже сносятся, чтобы построить более крупные дома на одну семью. Что, если некоторые из них будут снесены, чтобы построить триплексы или четырехэтажные дома?

Эти устройства не были бы дешевыми, но они были бы сравнительно доступными, и это могло бы иметь довольно прямой эффект фильтрации. По мере того, как люди переезжают в богатые районы, которые в противном случае могли бы жить в соседних районах, где больше среднего класса, конкуренция за дома в этих районах среднего класса будет меньше, и меньше будет повышательное ценовое давление.

Использовать аргумент о том, что недавно построенные четырехэтажные дома не будут доступны для жителей с низкими доходами, в качестве аргумента против их разрешения, совершенно неверно.

4. Другие нормативные акты увеличивают стоимость строительства

Новое строительство могло бы быть еще дешевле, если бы его стоимость ограничивалась только землей и строительством. Но всевозможные другие факторы увеличивают стоимость разработки — и некоторые из них являются результатом благонамеренных местных правил.

Многие строительные нормы и правила, например, требуют установки пожарных спринклеров в жилых зданиях. Это наиболее распространено в многоквартирных домах, но в Калифорнии, Мэриленде и Вашингтоне, округ Колумбия, они требуются во всех домах. Эти требования могут добавить шестизначную сумму к стоимости проекта. Тем не менее, в старых зданиях, не оборудованных самыми современными спринклерными системами, не наблюдается эпидемии смертей от пожаров. Самостоятельное регулирование спринклера легко защитить из соображений безопасности; с другой стороны, его стоимость в виде незастроенного жилья, которое могло бы быть построено, труднее измерить количественно и решить проблему.

Начато строительство многоквартирного дома для престарелых на базе бывшей школы Highlands

Ежедневные и еженедельные электронные бюллетени

TribLIVE доставляют нужные новости и необходимую информацию прямо на ваш почтовый ящик.

Начались работы по строительству независимого жилого дома для пожилых людей стоимостью 10 миллионов долларов, включающего в себя бывшее административное здание школьного округа Хайлендс в Харрисоне.

Земляные работы ведутся в жилом районе Ривервью для пожилых людей на 11-й авеню.До администрации жилого района здание было элементарной школой Ривервью.

Проект включает в себя потрошение и реконструкцию существующего 90-летнего здания и строительство трехэтажной пристройки, увеличенной вдвое.

На его завершение уйдет 14 месяцев, сказал Эндрю Хейнс, вице-президент Gatesburg Road Development Государственного колледжа.

Единицы должны быть готовы в апреле 2022 года.

Строительство начинается позже, чем ожидалось, из-за пандемии COVID-19, сказал Хейнс.По его словам, Poole Anderson Construction, дочерняя компания Gatesburg, является генеральным подрядчиком и нанимает субподрядчиков в районе Питтсбурга.

Комиссары Харрисона одобрили использование здания для квартир пожилых людей в ноябре 2018 года.

«Это захватывающе», — сказал комиссар Чак Дизард. «Наличие красиво оформленной квартиры для пожилых людей в этом районе — важная возможность. Кроме того, здесь сохранилась историческая школа Ривервью, о которой у многих жителей города остались теплые воспоминания.

«Многие жители сказали мне, что они подали свои заявки и не могут дождаться, пока она откроется», — сказал он. «Это внесет большой положительный вклад в жизнь района».

Чтобы жить в Ривервью, арендаторам должно быть не менее 62 лет и их годовой доход не превышает 36 000 долларов США.

В нем будут квартиры с одной и двумя спальнями с арендной платой от 285 долларов, а некоторые — по 700 и 850 долларов.

«Мы проводим много времени с арендаторами, выясняя, каков их доход, каковы их потребности, и помещаем их в подходящие квартиры», — сказал Хейнс.

Хотя Хейнс сказал, что они не могут подписывать договоры аренды раньше, чем за 90 дней до завершения работы, почти 90 человек проявили интерес и были помещены в список ожидания.

Хейнс сказал, что это не должно отговаривать тех, кто заинтересован в проживании в Ривервью, потому что некоторые из них были в списке с 2018 года и, возможно, больше не заинтересованы.

Желающим попасть в список ожидания следует позвонить по телефону 814-272-8950.

Как для семей, так и для пожилых людей, по словам Хейнса, существует спрос на достойное, качественное и доступное жилье.

«Каждый проект для руководителей, который мы выполняем в Пенсильвании, быстро завершается», — сказал Хейнс. «Или требуется какое-то время, и они наполняются, но остаются сытыми».

Говоря, что его компания всегда ищет новые возможности, Хейнс сказал, что Гейтсбург не будет заниматься еще одним проектом в районе Харрисона еще пару лет.

NDC Management будет управлять зданием.

Брайан К. Риттмайер — штатный писатель Tribune-Review. Вы можете связаться с Брайаном по телефону 724-226-4701, brittmeyer @ triblive.com или через Twitter.

Категории: Местный | Депеша новостей долины

Ежедневные и еженедельные электронные бюллетени

TribLIVE доставляют нужные новости и необходимую информацию прямо на ваш почтовый ящик.

Другие рассылки новостей Valley

.