Бизнес в аренду: 54 объявления — Снять готовый бизнес в аренду в Москве

Как сдавать коммерческую недвижимость в аренду: бизнес и налоги

Перспективный вариант пассивного заработка — вложить свободные средства в офисные, торговые или иные площади аналогичного назначения, а потом сдавать их во временное пользование. Однако успех такого дела гарантирован только после тщательного анализа ситуации на рынке и расчета рентабельности.

Исходя из особенностей аренды разных типов коммерческой недвижимости, можно заранее представить, как пойдет бизнес. Например, офисы востребованы и приносят высокий доход, но при условии хорошего обустройства и расположения в районах с развитой инфраструктурой. Сдача в аренду промышленных зданий — непростая задача, но зато подобная коммерческая недвижимость рассматривается как высокодоходный и стабильный бизнес. Для торговых помещений также важна локация и внешняя привлекательность.

Как заняться арендой коммерческой недвижимости?

Чтобы начать такую деятельность, понадобится:

1. Найти подходящий объект. При выборе оценивается спрос на аренду, реальная рыночная стоимость коммерческой недвижимости, технические характеристики помещений, расположение (часто предъявляется как главное преимущество бизнеса).
2. Рассчитать окупаемость и ожидаемую прибыль. Определить, в какой правовой форме вести деятельность и по какой системе уплачивать налоги.
3. Заключить сделку купли-продажи.
4. Зарегистрироваться как предприниматель (хотя сдавать в аренду коммерческую недвижимость разрешается и физическим лицам, выгоднее делать это от имени ИП или хозяйствующего общества).
5. Подать объявление или другим способом довести соответствующую информацию до потенциальных арендаторов.
6. Оформить договор.

Как зарабатывать на аренде коммерческой недвижимости больше

Обычно, только крупные компании готовы снимать просторные помещения целиком или все задание. Чтобы повысить востребованность, необходимо поделить имеющуюся площадь на части и заключать сделки с несколькими клиентами. Предварительно придется поставить каждый обособленный объект на кадастровый учет.

Выбирайте универсальные объекты, так как они легко приспосабливаются под разные цели и пользуются повышенным спросом.

Чтобы сэкономить на налогах, учет лучше вести по упрощенной системе (6 % с доходов или 15 % с доходов за минусом расходов).

Как быстро и просто сдать квартиру в аренду?

Стимулирование технологических проектов и развитие инновационных компаний малого и среднего бизнеса — такова цель реализации

Программы Акселерации Фонда науки. Участники проходят тренинги по маркетингу и анализу рынка, финансовым и правовым вопросам. Привлеченные бизнес-тренеры работают с ними по составлению финансовой модели проекта и бизнес-плана. Также участников обучают навыкам представления инвесторам собственной бизнес-идеи и созданию эффективной презентации.

Затем происходит поиск и привлечение инвестора по каждому проекту, в том числе, через презентации проектов перед инвесторами и бизнес-ангелами через Speed Dating, Demo Day и Invest Day.

Также в рамках Программы Акселерации предусмотрены индивидуальные встречи участников Программы с заинтересованными инвесторами.

В период с 2020 по 2021 годы Фондом науки проведены три потока бизнес-акселерации, по итогам которых отобраны 57 проектов, в том числе, на первом потоке — 18 проектов, во втором — 22 проекта, на третьем — 17 проектов.

В числе тех, кто прошел Программу Акселерации Фонда науки — Канат Кельдибеков, создавший стартап ApartX, помогающий владельцам квартир автоматизировать процесс при помощи «умных замков».

Проект стал лучшим IT-стартапом по итогам  международного Форума Astana Digital Bridge — 2021.

По словам разработчика, его команда  придерживается принципов концепции бережливого производства, рекомендующая придерживаться научных подходов для выстраивания бизнеса. Создавая проект, команда пришла к выводу, что владельцам сложно оперировать большим количеством недвижимости, вследствие чего часто теряются ключи, приходится делать дубликаты, порой квартиры вскрываются, или же присваиваются деньги. Главной причиной всех этих бед была одна простая вещь – физический ключ. Ребята поняли, что если его оцифровать, многие проблемы можно предотвратить и  взять процесс в управление.

Заходя в приложение, арендодатель «создает» в нем квартиру и привязывает к ней «умный» замок. При создании брони программируется дата заселения и выселения. Далее к замку, который привязан к квартире, генерируется PIN-код, который работает ровно столько времени, на сколько его запрограммировали.

Теперь процесс  аренды квартир, занимавший оффлайн в среднем 2-3 часа, благодаря приложению упрощен до 3 минут. Проект казахстанских разработчиков не имеет аналогов на постсоветском пространстве. 

В компании есть планы по синхронизации и  видеорегистрации с полным циклом контроля заселения клиентов  в квартиры.

К ApartX сегодня подключено более 700 квартир в Нур-Султане, Алматы и Москве. Через приложение совершено  более  75 000 бронирований.

Потребителями услуг в будущем могут стать международные компании, такие как Airbnb  и Booking. com

 

Алия Айгарина

Готовые бизнес планы по арендному бизнесу

Настоящий бизнес план рассчитан на инвестирование в открытие проката спортивного инвентаря. Цель разработки бизнес плана: для получения субсидии в Центре занятости; Объем работы: 14 страниц; Горизонт бизнес планирования: 1 год. Бизнес планом предусмотрено строительство домика общей площадью 30 кв.м., где и планируется организовать прокат оборудования для отдыха. Для сглаживания сезонности предполагается, что прокат спортивного инвентаря в зимнее время будет специализироваться на прокате лыжного оборудования, а в летнее время на прокате спортивных велосипедов. На начальном этапе реализации бизнес плана планируется закупить 10 лыжных пар с соответствующим …

Подробнее…

Настоящий бизнес план рассчитан на инвестирование в организацию автопроката. Цель разработки бизнес плана: для привлечения инвестора; Объем работы: 37 страниц; Горизонт бизнес планирования: 3 года.

Суть предлагаемой услуги заключается в предоставлении автомобилей в краткосрочную аренду без экипажа. В качестве основной марки предполагается использовать автомобиль «Hyundai Solaris». Приобретение автомобилей будет осуществляться в лизинг. Согласно разработанного бизнес плана в течение года планируется приобрести 30 автомобилей, распределив их равномерно между тремя филиалами, расположенными в разных городах.

Подробнее…

Настоящий бизнес план рассчитан на инвестирование в предоставление в аренду строительного оборудования. Цель разработки бизнес плана: для заключения социального контракта; Объем работы: 18 страниц; Горизонт бизнес планирования: 1 год. Бизнес план раскрывает суть данной бизнес идеи, которая заключается в том, чтобы помочь людям качественно выполнить работу, сэкономив при этом деньги. Предполагается сформировать широкий ассортимент предоставляемых в аренду строительных инструментов, который планируется постоянно увеличивать и обновлять. В начале реализации проекта будут закуплены следующие инструменты: Дрель; Перфоратор; Лобзик; Болгарка; Шуруповерт; Лазерный уровень; Пила дисковая; Электрорубанок; Бетономес; Мотобур; …

Подробнее. ..

Настоящий бизнес план рассчитан на инвестирование в приобретение имущественного комплекса площадью 3000 кв.м. с последующей сдачей помещений в аренду. Цель разработки бизнес плана: для получения кредита; Объем работы: 132 страниц; Горизонт бизнес планирования: 10 лет. Бизнес планом предполагается приобретение имущественного комплекса и проведение косметического ремонта в нем. Приобретение и ремонт планируется завершить в течение одного месяца, а уже со следующего месяца инициатор проекта начнет получать доход от сдачи помещений в аренду. Здание находится в районе сосредоточения различных организаций автомобильного бизнеса, что предполагает его использование под …

Подробнее…

Настоящий бизнес план рассчитан на инвестирование в приобретение 10-ти этажного жилого дома площадью 6000 кв.м. с последующей сдачей квартир в аренду. Цель разработки бизнес плана: для привлечения кредита; Объем работы: 57 страниц; Горизонт бизнес планирования: 20 лет. В рамках бизнес плана планируется приобрести строящейся жилой дом, состоящий из 120 квартир.

Дом включает: однокомнатные квартиры средней площадью 43 кв. м. в количестве 60 шт.; двухкомнатные квартиры средней площадью 65 кв. м. в количестве 60 шт. После приобретение жилого дома планируется осуществить отделку квартир, на что уйдет …

Подробнее…

Настоящий бизнес план рассчитан на инвестирование в создание IT-парка. Цель разработки бизнес плана: для получение статуса резидента в технопарке; Объем работы: 35 страниц; Горизонт бизнес планирования: 5 лет. Бизнес планом предполагается строительство офисного центра общей полезной площадью 4000 кв.м. и сдача его площадей в аренду IT — компаниям. Проект должен получить льготы и поддержку, предоставляемую компаниям, являющимися резидентами особых экономических зон. В качестве конкурентного преимущества реализуемого проекта является большое сосредоточение в одном месте компаний из сферы IT, что позволит в перспективе создать целый технический кластер …

Подробнее…

Настоящий бизнес план рассчитан на инвестирование в организацию проката легковых автомобилей. Цель разработки бизнес плана: для привлечения инвестора; Объем работы: 36 страниц; Горизонт бизнес планирования: 5 лет. На сегодня рынок проката автомобилей в России практически не развит. Например в США парк автомобилей для проката составляет около 2 млн. единиц, а в Российской Федерации — 10 тыс. автомобилей. Отсюда можно сделать вывод о большом потенциале развития данного рынка в Российской Федерации в ближайшие годы. В процессе реализации данного проекта планируется сформировать автопарк из 15 автомобилей. Бизнес …

Подробнее…

Настоящий бизнес план рассчитан на инвестирование в строительство офисного центра площадью 1700 кв.м. Цель разработки бизнес плана: для привлечения кредита; Объем работы: 82 страницы; Горизонт бизнес планирования: 6 лет. На момент разработки бизнес плана уже осуществлены земляные работы и устройство фундаментов, стен, перекрытий и дверных блоков. За счет средств привлекаемого банковского кредита планируется завершить строительство офисного центра. Строящийся офисный центр будет иметь следующие характеристики: этажность – 3 этажа и подвал; площадь участка — 600,00 м2; общая площадь – 1 700,00 м2; полезная площадь – 1 …

Подробнее. ..

Настоящий бизнес план рассчитан на инвестирование в приобретение офисного комплекса общей площадью 2800 кв.м. с последующей сдачей помещений в аренду. Цель разработки бизнес плана: для привлечения кредита; Объем работы: 114 страниц; Горизонт бизнес планирования: 10 лет. Приобретаемый офисный центр имеет следующие технические характеристики здания: земельный участок – общая площадь 2500 кв.м.; общая площадь – 2800 кв.м.; этажность — 3 этажа и подвал; фундамент – железобетонные блоки; стены и их наружная отделка – кирпич; перегородки – кирпич; междуэтажные перекрытия – железобетонные плиты; крыша – оцинкованное железо; …

Подробнее…

Настоящий бизнес план рассчитан на инвестирование в приобретение и сдачу в аренду телескопического погрузчика Dieci Pegasus. Цель разработки бизнес плана: для привлечения инвестора; Объем работы: 25 страниц; Горизонт бизнес планирования: 3 года. В рамках реализации настоящего проекта планируется приобрести следующее оборудование: телескопический погрузчик Dieci Pegasus 40. 17; навесное оборудование OKTOPUS GA-VH. Идея бизнес плана заключается в использовании телескопического погрузчика Dieci Pegasus 40.17 и сведении к минимуму не механизированных технологических операций по монтажу сэндвич – панелей, что в свою очередь позволит увеличить производительность труда и сократить себестоимость …

Подробнее…

Аренда отеля. Работа с управляющей компанией. Как работать, если выбрали аренду

У аренды гостиничной недвижимости есть две стороны медали. Одна принадлежит собственнику объекта. Вторая — арендатору, который планирует получить прибыль за определенный срок, не затрачивая при этом сумму, равную покупке этого самого объекта. 

Сдавать в аренду тоже можно по-разному. Если выбрать простой путь: сдать помещение объекта гостеприимства и получать гарантированный доход, не вовлекаясь в операционные процессы. Или можно сдать отель управляющей компании, которая тоже даст доход от аренды. Но она также будет работать над качеством гостей, проводить глубинный анализ аудитории, оптимизировать процессы, делать прогнозы. Собственнику будет предоставляться отчетность. 

Если сравнивать разницу в этих двух видах сдачи отельной недвижимости в аренду, то она существенная. Примерно на 30% меньше чистой прибыли получают собственники, которые отдали предпочтение первому виду аренды. Разумеется, это при условии, что управляющая компания, в которую вы обратились, обладает достаточным уровнем компетентности. 

Как определить действительно успешную управляющую компанию

• Сколько лет на рынке. Успешность в любом бизнесе приходит с опытом. Опыт — с годами. Поэтому следует обратить внимание на то, сколько компания существует на рынке: какой численности персонал, есть ли головной офис и физический адрес. 

• Количество объектов в управлении и их качество.

• Репутация. Мониторинг отзывов предыдущих заказчиков и содержания портфеля компания сделать несложно. Однако, это входит в список обязательных условий для выбора профессиональной команды для вашего отеля.  

• Структура портфолио: желательно, чтобы компания, располагала кейсами объектов гостеприимства разного типа, сезонности, размера номерного фонда и категорийностью.

• Юридическая составляющая: разрешительная документация, сертификаты и другие документы, необходимые для широкого спектра работы гостиничной компании.

Мотивы арендодателя

Роман Покровский, собственник отеля White House, Коблево:

Создавая бизнес своими руками, рано или поздно, мы хотим отблагодарить себя за усилия и уделить внимание другим целям. Не менее важным для нас. Именно в такое время, в 2019 году, мною и было принято решение сдать отель в аренду управляющей компании Business Regency Group (BRG). Операционными вопросами я не занимался. О негативных последствиях для репутации отеля расскажет видео программы «Ревизор».

Собственник принес искренние извинения гостям и заявил, что принял и усвоил этот урок. Разорвав отношения с оператором, Роман принял решение о продаже отеля с целью реинвестирования средств в другой гостиничный проект, который по капиталовложению в разы превышает стоимость White House.

Роман поделился опытом c компанией Ribas Hotels Group и дал рекомендации для отельеров, которые решили сдавать отель в аренду. 

Рекомендации собственнику

Основные требования 

Ключевое требование к арендатору — оплата всей суммы в начале сезона. Это гарантирует платежеспособность и умение генерировать прибыль. Уверенность в своих силах арендатора свидетельствует об опыте и способности прогнозировать доходность объекта.   

Следующим требованием является опыт в отельно-ресторанном бизнесе. HoReCa — специфическая сфера, которая требует профессиональных знаний. Собственник отеля обращает внимание на портфель: с какими еще проектами работают или работали потенциальные арендаторы объекта, каких показателей  достигли.  

В 2013 году у меня был негативный опыт сдачи объекта в аренду риэлтору. Он не имел опыта в гостиничном бизнесе. Это плохо отразилось на загрузке отеля. Ущерб был очень сильный. Это еще раз доказывает, что гостиничный бизнес имеет многогранную структуру и требует внимательного подхода к выбору команды, ответственной за операционное управление отелем. 

Если у собственника есть цель — получать пассивный доход по истечении года и не заниматься отелем — для этого есть услуги гостиничных управляющих компаний. В случае стандартной аренды Роман рекомендует получать деньги сразу.  

Доверенное лицо собственника на объекте

Не стоит полностью возлагать всю ответственность на арендатора. Обязательным условием взаимодействия является наличие на объекте куратора от лица собственника на позиции начальника службы безопасности, например. Оплата его труда возлагается на арендатора. Аналогичная ситуация с позициями по технической поддержке объекта. Сантехника, электрика например. 

Если компания соответствует первым двум требованиям: готова оплатить сразу и имеет опыт в гостиничном бизнесе — можно договариваться об аспектах.

Платежи

Арендатор всегда берет на себя операционные расходы:

• коммунальные платежи 
• заработные платы 
• текущие ремонты
• налоги и другие расходы 

Некоторые виды расходов зависят от сроков аренды (год, три, пять, десять лет/cезонов) и подлежат подробному обсуждению обеими сторонами в ракурсе суммы аренды 

• налог на землю; 
• работы по запуску отеля: клининг, например;
• обновление гостиничного текстиля;
• подготовка территории; 
• консервирование объекта.

Расходы собственника:

• налог на полученную прибыль от сдачи в аренду 

Юридическая сторона вопроса  

Стоит подписывать договор аренды, акт приема и передачи, инструкцию по уходу инфраструктурой и договор о материальной ответственности. Это поможет в дальнейшем избежать множества спорных вопросов.   

Например, по словам собственника Романа Покровского в 2019 году, сдавая отель в аренду управляющей компании, в конце сезона вынуждены были разрешать спор об оплате некоторых элементов озеленения, которые были испорчены за время аренды. Поэтому лучше всего “договариваться на берегу” о возможном возникновении подобных ситуаций в процессе эксплуатации отеля.  

Репутационные риски 

Арендатор имеет статус временного управленца и он не всегда заботится о будущем объекта. Поэтому необходимо иметь заготовленный план антикризисных коммуникаций. Также рекомендуется добавлять к имени отеля имя управляющей компании, так как это возлагает репутационную (хотя бы) ответственность на оператора. 

Рекомендации арендатору 

Определите мотивы: а именно — почему объект решили сдать в аренду

Если в список причин входит: нежелание наследников бизнеса заниматься гостиничным делом или собственник поставил в приоритет другой свой проект — тогда можно смело приступать к работе.  

Если же дело в том, что отель не является рентабельным или у собственников не получилось самостоятельно вывести объект на желаемый уровень прибыльности — в этом случае стоит задуматься о целесообразности ведения какой-либо деятельности. Или откровенно поговорить с владельцем о том, как он вел бизнес, чтобы не повторять ошибок. Но, если вы имеете опыт в гостиничном бизнесе — будет несложно разобраться. 

Выясните репутацию: отеля и собственника

Рынок HoReCa очень чувствителен к опыту других потребителей и общественному мнению, высказываемому лидерами этих самых мнений. Именно поэтому, если за собственником закрепилась слава арендодателя, который регулярно повышает арендную ставку, видя, что продажи на объекте увеличиваются — он попадет в «черный список» тех, с кем не стоит иметь дело. Наводите справки. 

Инженерная мощь объекта

Владелец объекта перед сдачей его в аренду обязан проверить исправность всех сетей и подготовить соответствующие документы. Это должно происходить по умолчанию и установленному графику. 

На практике же, обычно собственник уверяет, что все коммуникации прошли проверку и полностью готовы к дальнейшей эксплуатации, а арендатор верит на слово. Хотя — должен запросить акты и другие документы по коммунальному обслуживанию, вывозу мусора, поставке электричества и пр. 

Некоторые компании, которые являются первыми арендаторами ресторана или отеля, берут с собой на встречу даже организатора пространства или архитектора, чтобы понимать, насколько объект соответствует нормам и требованиям. 

Летние курортные комплексы или мини-отели также требуют тщательного обсуждения этого вопроса. В жаркие месяцы огромное количество электроэнергии затрачивается на работу кондиционеров и охлаждающих систем. Поэтому любые сбои будут немедленно отражаться на имидже, загрузке, а значит — доходной части гостиницы.

Процент на обновление

В процессе переговоров об условиях аренды необходимо оговорить (и документально оформить) дополнительное соглашение о том, что часть выплат будет выделяться на обновление гостиницы: обивки мебели в номерах, посуды в ресторане, фасада отеля и многого другого. Есть различные схемы расчета выплат за аренду и обновление. Самые распространенные выглядят так:

• Первый год сотрудничества: 25-35% от выплаты аренды уходит на обновление изношенного оборудования, мебели и т.п. А  65-75% — забирает арендодатель.
• Второй год сотрудничества: на устранение дефектов и прочего выделяется примерно на 10% меньше средств; соответственно на 10% больше дохода остается собственнику объекта. 
• Третий год сотрудничества: можно уменьшить или увеличить эти показатели в зависимости от состояния гостиницы. Однако, желательно оформить некий постоянный процент прибыли на обновление фонда. 

У обеих сторон медали, которую мы упомянули в начале этого текста, есть одна очень важная обобщающая особенность. И арендатор и арендодатель заинтересованы в том, чтобы на их объекте гость получал только позитивный потребительский опыт. Так как гость — это конечное звено, которое и определяет успешность взаимоотношений между собственником гостиницы и арендатором. Универсального чек-листа, как достичь максимальной успешности в этом вопросе не существует. Но набор, правил и пунктов, которые мы привели в статье определенно поможет выстроить грамотную коммуникацию обеих сторон бизнеса.

Галина Череднюк, PR-менеджер Ribas Hotels Group

Касса — кассы для малого бизнеса без скрытых платежей

Я даю свое согласие ООО «Ай-Ти Фрэндз» (107023, г. Москва, ул. Малая Семеновская, д.9, стр.9, ОГРН 1057747224006, ИНН 7718550606), далее — Компания, на обработку моих персональных данных, предоставленных мной Компании в форме «Заявка на Альфа-Кассу» на сайте kassa.alfabank.ru, с использованием средств автоматизации, включая сбор, запись, систематизацию, накопление, хранение, уточнение (обновление, изменение), извлечение, использование, передачу (предоставление, доступ), обезличивание, блокирование, удаление, уничтожение персональных данных и иные действия, предусмотренные Федеральным законом от 27. 07.2006 № 152-ФЗ «О персональных данных» в целях: продажи продукта Компании, оформления соответствующих договорных и сопутствующих документов, привлечения к участию/участия в опросах, анкетировании, проводимых Компанией для изучения и исследования мнения потенциальных клиентов и прочих физических лиц об услугах, предлагаемых Компанией и её партнерами; о качестве обслуживания; обработки моего обращения, включающей: проверку изложенных в обращении обстоятельств, действиям/бездействиям работников Компании, а также осуществление связи со мной для предоставления информации о результатах рассмотрения моего обращения и разъяснения дальнейших действий. Предоставленные в Компанию через форму «Заявка на Альфа-Кассу» персональные данные подлежат уничтожению либо обезличиванию по достижении указанных целей обработки или в случае утраты необходимости в достижении этих целей. Я понимаю и соглашаюсь с тем, что для прекращения использования Компанией моих персональных данных, мне необходимо обратиться в Компанию для оформления отзыва Согласия на обработку моих персональных данных. Я также понимаю и соглашаюсь с тем, что, проставляя метку в соответствующем поле формы «Заявка на АльфаКассу», я подтверждаю прочтение мной настоящего Согласия полностью, его полного понимания и безоговорочного принятия.

Закрыть

Как рост коммерческой арендной платы угрожает независимому бизнесу и что города делают с этим — Институт местного самоуправления

В новом отчете

ILSR исследуется, как высокая арендная плата останавливает бизнес и задерживает развитие предпринимательства, а также исследуются 6 стратегий, которые города используют для создания доступной антропогенной среды, в которой могут процветать местные предприятия.

В таких разнообразных городах, как Нэшвилл и Милуоки, Чарльстон и Портленд, штат Мэн, арендная плата за жилье только за последний год выросла на двузначные проценты.По мере роста стоимости пространства городские кварталы, которые долгое время были плотной и разнообразной средой, в которой процветают предприниматели, становятся для них все более негостеприимными. Местные предприятия, которые обслуживают повседневные нужды своих сообществ, вытесняются и заменяются национальными сетями, которые могут договариваться о более выгодной арендной плате или позволить себе субсидировать видное место.

Этот новый отчет ILSR предлагает выборным должностным лицам понимание причин резкого роста коммерческой арендной платы и исследует шесть широких политических решений с практическими примерами, которые города могут использовать, чтобы сохранить коммерческое пространство подходящим, доступным и доступным для независимого бизнеса.

В отчете делается вывод, что резкий рост арендной платы происходит в целом ряде сообществ, при этом наиболее сильное давление падает на предприятия в районах с низким уровнем доходов. И эта тенденция не ограничивается розничными торговцами. Стоимость промышленных площадей также быстро растет, что ставит под угрозу возрождение городского производства.

В отчете делается вывод, что общественность проявляет интерес к коммерческой стороне застроенной среды, и политика умного города играет важную роль в создании городского ландшафта, в котором могут процветать местные предприятия.

Прочтите: ИНФОРМАЦИОННЫЙ БЮЛЛЕТЕНЬ НА ОДНОЙ СТРАНИЦЕ | Пресс-релиз | Полный отчет | MAPPING RISING RENTS

Введение

В течение 22 лет Лиза Монсон вела свой бизнес в арендованном ею здании в 15-м и 15-м деловом районе Солт-Лейк-Сити. Пространство площадью 2800 квадратных футов было подходящим размером для ее парикмахерской, и ей нравилось находиться поблизости от местных предприятий.

Однако, как и многие владельцы бизнеса, чем больше Монсон продолжала вкладывать в свой бизнес, тем больше она опасалась потерять свое рабочее место.Ее домовладелец не предлагал ей долгосрочную аренду, и каждые три года ей приходилось пересматривать условия договора. Тем временем в этот район начали проникать национальные сети, в том числе Starbucks и Einstein’s Bagels, выкупившие местный магазин рогаликов.

«Это удерживало меня в таком месте, где я был полностью подвержен риску быть выброшенным», — объясняет Монсон. «Я знал, что, если ему предложат гораздо больше денег, я не смогу ему соответствовать».

Стоимость коммерческих площадей по всей стране резко возрастает, что вызвано как спекуляциями с недвижимостью, так и растущей популярностью урбанизма.По мере того как новое поколение осознает привлекательность пешеходных и многофункциональных кварталов [1], спрос на небольшие коммерческие помещения в этих районах намного превышает предложение, и арендная плата растет, чтобы соответствовать. Местным предприятиям, которые процветают в этих областях, все больше угрожает вытеснение из районов, которые они сделали оживленными, и их замену национальными сетями, которые могут договориться о более выгодной арендной плате или позволить себе субсидировать видное место. Поскольку высокая арендная плата закрывает давние предприятия, они также создают все более высокий барьер для входа для новых предпринимателей, ограничивая возможности и приводя к нехватке стартапов в городах, когда-то известных своей динамичностью бизнеса.

«Арендная плата стала самым важным вопросом для выживания местных предприятий», — говорит Бетси Бертон, президент Американской ассоциации книготорговцев и основатель независимой группы по защите интересов бизнеса Local First Utah.

Когда некогда процветающие кварталы становятся колонизированными общенациональными брендами, владельцы местного бизнеса проигрывают. Но то же самое происходит с городами и людьми, которые в них живут. На переднем крае роста арендной платы находятся бакалейные лавки и хозяйственные магазины, обслуживающие районы предприятия, продающие товары повседневного спроса с небольшой добавкой на рентабельность.Когда эти предприятия вытесняются, жители теряют возможность ходить в магазин за покупками, натыкаться на соседей и болтать с владельцами бизнеса, которые часто обращаются к различным общественным потребностям, выходящим далеко за рамки продаж.

Города также могут проиграть, потому что сила независимого делового сектора тесно связана с другими целями политики. В то время как более 30 крупных городов и округов США взяли на себя обязательство сократить выбросы парниковых газов на 80 процентов или выше [2], наличие местных продовольственных рынков, аптек и других магазинов в окрестностях резко сокращает количество водители домашних хозяйств делают, и даже побуждают больше людей добираться до работы общественным транспортом.[3] Местные предприятия также поддерживают большую часть социальной ткани кварталов, и недавние исследования показали тесную взаимосвязь между их распространенностью и благосостоянием общества, включая более высокий рост доходов и более низкий уровень бедности, а также повышенный уровень гражданской активности. . [4] А для городов, стремящихся увеличить количество рабочих мест, создание небольшой по размерам и гостеприимной для местных предприятий искусственной среды, как было показано, поддерживает более высокие уровни положительной экономической, социальной и культурной активности по всем параметрам — от количества рабочих мест на квадратный фут до разнообразия жителей. .[5] Нажмите, чтобы загрузить одностраничный информационный бюллетень о результатах.

Перемещение местных предприятий — проблема не только в модных, богатых кварталах. Среди районов Нью-Йорка в Бронксе произошел самый большой рост числа выселений малых предприятий по судебным решениям [6], а за последний год в нем также наблюдался самый большой процентный рост числа сетей [7]. Среди этих недавно появившихся сетей — Бостонский рынок, который планируется открыть на оживленном углу, который ранее занимала пекарня Заро, любимый бизнес, основанный польской семьей в 1927 году и получивший уведомление всего за несколько недель о том, что его аренда не будет продлена.[8] За рекой Гарлем, в Вашингтон-Хайтс, недавно были выселены многочисленные давние предприятия или им было объявлено значительное повышение арендной платы. Один из них — это почти 40-летний Liberato Foods, доминиканский продуктовый магазин с двумя дюжинами сотрудников, арендная плата которого, как сообщается, увеличится втрое. [9]

«Я думаю, что доступность — это очень серьезная проблема, если не самая серьезная проблема, с которой сталкиваются предприятия», — говорит Вики Вайнер, заместитель директора центра местного бизнеса в Нью-Йорке Pratt Center for Community Development.«То, что они зарабатывают по сравнению с тем, что они должны платить за аренду, кажется неуместным в каждом районе, независимо от рыночных условий».

Некоторые города и лидеры сообществ начинают бороться с путями, которые государственная политика может предложить решения. Они выступают с новаторскими идеями, от налоговых скидок для новых разработок, которые выделяют пространство для местной розничной торговли, до программ кредитования под низкие проценты, которые помогают местным предприятиям покупать свои здания, и все это с целью создания и поддержания построенной среды, доступной и подходящей. и доступен для местных предприятий.

«Мы знаем, что малые предприятия, особенно те, которые расположены в районе, вносят важный вклад в самобытность Сиэтла, разнообразие и то, что делает пребывание здесь привлекательным», — объясняет Кен Такахаши, работающий в Управлении экономического развития. в Сиэтле, перспективы одного города. «Таким образом, мы не хотим просто позволить рынку делать то, что делает рынок, и мы хотим увидеть, есть ли способы, которыми мы можем вмешаться».

ЧАСТЬ 1. Понимание проблемы

«Мы были рассчитаны на основе почтового индекса, который использовался в течение последних 18 лет», — написал местный розничный торговец в Остине в комментариях к опросу независимых компаний, проведенному ILSR в 2016 году.«Я не имею в виду, что арендная плата медленно поднимается; Я имею в виду, что мы будем платить более чем вдвое ».

Этот владелец бизнеса не является исключением. В этом опросе, который был распространен среди местных предприятий по всей Северной Америке, 59 процентов розничных торговцев сообщили, что обеспокоены ростом стоимости аренды, а каждый четвертый назвал это серьезной проблемой [10].

«Мне звонят каждую неделю, — говорит Ребекка Мелансон, исполнительный директор Austin Independent Business Alliance. «Наши члены не видят роста на 10, 15, 20 процентов.Их арендная плата увеличивается вдвое, втрое и в четыре раза, и экономика хороша, но они не приносят четырехкратного дохода. По сути, это их вытесняет «.

Некоторые местные предприятия, например, с несколькими филиалами или производителями более дорогих продуктов, могут справиться с этим увеличением. «Я считаю, что во многих отношениях город построили более старые и малые предприятия, которые действительно построили город», — говорит Мелансон. Это также влияет на то, кто может начать бизнес. «Остин чрезвычайно предприимчив, но если у вас нет глубоких карманов, порог для входа значительно повысился, — продолжает Мелансон.«Нет никого, на кого бы это не влияло».

Средняя годовая арендная плата за магазин площадью 2000 квадратных футов в США увеличилась на 2 процента в 2015 году, согласно данным статистической фирмы Reis, Inc. Начните бурение в городах и поселках, и цифры будут расти быстрее. В Чарльстоне, например, арендная плата за розничную торговлю по всему городу резко выросла на 26 процентов в период с февраля 2015 года по февраль 2016 года; [11] в Кливленде этот показатель составлял 12 процентов [12], а в Нэшвилле — 20 процентов. [13] Даже в небольших сообществах, таких как Гранд-Рапидс, штат Мичиган., розничная арендная плата «беспрецедентна» [14].

Посмотрите на арендную плату в пешеходных районах смешанного использования, которые традиционно обеспечивали наилучшие условия для местных предприятий, и цифры снова подскочат. Например, в Луисвилле, штат Кентукки, арендная ставка на большие торговые площади составляла 7,28 доллара за квадратный фут в конце 2015 года. Для площадей «малых магазинов» она составляла 16,68 долларов за квадратный фут. 129-процентная премия. [15] Исследование, проведенное в 2012 году Институтом Брукингса, показало, что Вашингтон, Д.C., районы, получившие хорошие оценки по индексу пешеходной доступности и городского дизайна, называемому индексом штата, также имели более высокую стоимость недвижимости. «Повышение на один пункт в районе State of Place было связано с увеличением на… 0,35 доллара за кв. футов розничной арендной платы [и] четыре процента розничной выручки », — говорится в отчете. «Кластеры кварталов с индексом штата выше среднего получили почти… на 47 процентов больше розничной арендной платы… чем район с индексом штата выше среднего, который« стоит особняком ».’” [16]

В определенных деловых районах, часто тех, которые местные предприятия сделали активными и ценными за счет собственных инвестиций и рабочей силы, рост арендной платы является самым резким из всех. В центральном районе Филадельфии, Центр-Сити, арендная плата за элитные торговые площади за семь лет выросла на 87,5 процента, в том числе на 15 процентов только в 2015 году. На некоторых улицах рост составил 214 процентов за последнее десятилетие. «Некоторых местных торговцев вытеснили с Грецкого ореха [св.] по мере появления международных и национальных брендов », — говорится в отчете компании CBRE, занимающейся коммерческой недвижимостью. [17] «Центр Сити предлагает уникальное разнообразие магазинов, услуг и ресторанов в легко доступном, плотном, пешеходном и безопасном месте… напротив, многие торговые центры и торговые центры устарели».

Нажмите, чтобы увеличить.

кв.м

За этим повышением арендной платы стоит сложная совокупность причин, которые охватывают новый урбанизм и глобальный капитал. Что касается спроса, то города переживают бум, и растет спрос на небольшие пешеходные витрины, в которых процветают независимые предприятия.Национальные сети тоже вступают в охоту за пространством в городах, привлеченные растущим населением и, насыщая пригороды, ищут новые рынки. Что касается предложения, поскольку старые здания, которые, как правило, проектировались для небольших торговых площадей на уровне земли, сносятся для новой застройки, эти новые проекты часто не заменяют их, а вместо этого содержат коммерческие помещения большего формата. и разработан для национальной сети.

Для девелоперов недвижимости, стоящих за этими проектами, привлечение одного крупного арендатора первого этажа упрощает проект.Фирменный арендатор — это более быстрый путь к финансированию проекта, особенно в банковской системе, которая становится все более национальной и международной. «Так как проекты финансируются, они выбирают безопасный путь развития, и у них есть большие арендные площади, которые радуют банки, которые предоставляют им ссуды», — говорит Кен Такахаши из Управления экономического развития Сиэтла. Этот уклон в сторону больших площадей при новом строительстве еще больше искажает застроенную среду в пользу более крупных компаний и усугубляет проблему повышения арендной платы.«Во многих местах площади не подходят по размеру для малых предприятий, которым действительно нужна лишь часть того, что есть в наличии, и они не могут позволить себе платить за аренду гораздо больших площадей», — говорит Такахаши. Еще одна проблема заключается в том, что девелоперы и брокеры, которых они нанимают, часто сами являются национальными по масштабу. Им не хватает знаний о местных компаниях на рынке, но они уже поддерживают постоянные отношения со многими национальными брендами.

Подобные стимулы, обусловленные тем, как финансируются здания, также побуждают владельцев собственности отдавать предпочтение сетям. Хотя существует мнение, что национальные сети платят более высокую арендную плату, это не всегда так. В некоторых случаях местные предприятия должны платить более высокую арендную плату, чтобы проявить себя, в то время как национальные сети получают скидку за их предполагаемую стабильность и кредитоспособность. «Арендатор розничной торговли по формуле может и не платить больше за квадратный фут, но он добавляет некоторую кредитоспособность к балансу арендодателя и делает ваш банк счастливым», — говорит Родни Фонг, президент компании Fong Real Estate Company в Сан-Франциско. и член Комиссии по планированию Сан-Франциско.Банки и другие кредиторы часто предлагают более низкие процентные ставки или лучшие условия, если владелец здания подписал национальный бренд. Когда владельцы собственности и инвесторы могут получить более выгодные условия, сдавая в аренду такой бизнес, как Target, Фонг объясняет: «Target будет выигрывать каждый день».

Структурные стимулы и географические предубеждения, подобные этим, еще больше искажают рынок коммерческой недвижимости для местных предприятий и затрудняют им конкуренцию за счет собственных достоинств. В то же время стоимость недвижимости стремительно растет по причинам, включающим финансовые спекуляции и, в нынешних условиях низких процентных ставок, недвижимость становится все более популярным местом для размещения своих капиталов среди глобальных инвесторов.[18] В совокупности эти факторы приводят к увеличению арендной платы, которое местный бизнес не может компенсировать. Многие из них вынуждены преодолевать расходы и трудности, связанные с переездом своего бизнеса или полным закрытием. В одном обзоре предприятий на Мэгэзин-стрит в Новом Орлеане 76 процентов местных владельцев бизнеса сообщили, что опасаются, что резкий рост арендной платы вынудит их покинуть улицу. [19] В отчете Бостона за март 2016 года было обнаружено, что среди основных пробелов в экосистеме малого бизнеса города «некоторые пробелы, такие как отсутствие доступной, доступной по цене недвижимости, распространены и затрагивают большинство малых предприятий в городе.»[20]

Продолжить чтение: чтобы увидеть шесть общих политических решений проблемы и множество практических примеров, загрузите полный отчет.

Примечания:
[1] См., Например: «Города взрываются молодыми землетрясениями: Миллениалы увеличивают население». Грег Топпо и Пол Оверберг, USA Today , 23 мая 2013 г.
[2] «Измерение до 2015 г .: как города США ускоряют прогресс в достижении национальных климатических целей». ICLEI-США и Всемирный фонд дикой природы , август.2015.
[3] «Магазины по соседству: забытая стратегия борьбы с глобальным потеплением». Стейси Митчелл, Институт местной самообеспеченности , 19 августа 2009 г.
[4] «Ключевые исследования: Почему важны местные условия». Стейси Митчелл, Институт местного самообеспечения , 8 января 2016 г.
[5] «Старше, меньше, лучше: измерение того, как характер зданий и кварталов влияет на жизнеспособность городов». Preservation Green Lab и Национальный фонд сохранения исторического наследия , май 2014 г.
[6] «Бронкс привел к судебному выселению предприятий во всех округах, рост составил 30%». Питер Милошев, The Bronx Times , 16 октября 2015 г.
[7] «Состояние цепочек, 2015 г.» Центр городского будущего , декабрь 2015 г.
[8] «Пекарня Заро в Паркчестере — культовый магазин в Бронксе — закроет двери». Welcome2TheBronx , 22 декабря 2015 г.
[9] «Арендодатели не могут прекратить выселение предприятий, принадлежащих латиноамериканцам, в Вашингтон-Хайтс». Анита Абедян, The Village Voice , фев.9, 2016.
[10] «Независимое исследование бизнеса 2016». Институт местного самообеспечения , февраль 2016 г.
[11] «Розничная продажа с просьбой об аренде, Чарльстон, Южная Каролина». Аренда торговой недвижимости — тенденции в аренде. LoopNet . По состоянию на апрель 2016 г.
[12] «Asking Rent Retail for Lease Cleveland, OH». Аренда торговой недвижимости — тенденции в аренде. LoopNet . По состоянию на апрель 2016 г.
[13] «Asking Rent Retail for Lease Nashville, TN.» Аренда торговой недвижимости — тенденции в аренде. LoopNet . По состоянию на апрель 2016 г.
[14] «Розничный рынок продолжает сужаться, арендные ставки растут». CBRE Grand Rapids , 2 полугодие 2015 г.
[15] «Луисвилл Ритейл, 3 полугодие 2015 г.» CBRE Research , h3 2015.
[16] «Иди этим путем: экономические перспективы пешеходных зон в столичном Вашингтоне, округ Колумбия» Кристофер Б. Лейнбергер и Мариэла Альфонсо, Brookings Institution , 25 мая 2012 г.
[17] «Растущий спрос на городскую торговлю: Центр города Филадельфия.» CBRE , сентябрь 2015 г.
[18] См., Например:« По мере роста цен на коммерческую недвижимость ФРС взвешивает последствия ». Джон Хилсенрат и Дэвид Харрисон, Wall Street Journal , 11 декабря 2015 г .; «Великая денежная стена». Cushman & Wakefield, март 2016 г.
[19] «Сетевые магазины, рост арендной платы может сделать Magazine Street жертвой своего успеха». Марк Стрелла и Трэвис Мартин, The Lens NOLA , 18 апреля 2014 г.
[20] «План малого бизнеса города Бостона». Мэр Мартин Дж.Уолш, Город Бостон , март 2016 г.

лос-анджелес офисные и коммерческие

посмотреть на карте

• 1500 долларов США
• 1300 долларов США
• 5 000 долл. США
• 830 долл. США
• 1 800 долл. США
• 0 долл. США
• 0 долл. США
• 0 долл. США
• 290″> 600 долл. США
• 0 долл. США
• 0 долл. США
• 0 долл. США
• 0 долл. США
• 0 долл. США
• 670 долл. США
• 0 долл. США
• 3500 долларов США
• 0 долл. США
• 0 долл. США
• 0 долл. США
• 0 долл. США
• 0 долл. США
• 0 долл. США
• 0 долл. США
• 0 долл. США
• 0 долл. США
• 615 долл. США
• 0 долл. США
• 2 999 000 долл. США
• 10 500 долл. США
• 1 050 долл. США
• 0 долл. США
• 585 долларов США
• 0 долл. США
• 830 долл. США
• 0 долл. США
• 724 долл. США
• 0 долл. США
• 0 долл. США
• 269 ​​долл. США
• 0 долл. США
• 728 долл. США
• 2 доллара
• 0 долл. США
• 6 663 долл. США
• 3 доллара США
• 3 доллара США
• 3 доллара США
• 0 долл. США
• 3 доллара США
• 0 долл. США
• 0 долл. США
• 0 долл. США
• 0 долл. США
• 3 доллара США
• 2 доллара
• 0 долл. США
• 0 долл. США
• 0 долл. США
• 890 долл. США
• 495 долларов США
• 890 долл. США
• 650 долл. США
• 0 долл. США
• 0 долл. США
• 0 долл. США
• 0 долл. США
• 0 долл. США
• 0 долл. США
• 0 долл. США
• 0 долл. США
• 0 долл. США
• 0 долл. США
• 0 долл. США
• 2 569 долларов США
• 1 доллар
• 585 долларов США
• 819 долл. США
• 0 долл. США
• 0 долл. США
• 700 долл. США
• 0 долл. США
• 0 долл. США
• 0 долл. США
• 0 долл. США
• 0 долл. США
• 0 долл. США
• 0 долл. США
• 599 долл. США
• 775 долл. США
• 0 долл. США
• 2 доллара
• 0 долл. США
• 0 долл. США
• 0 долл. США
• 10 000 долл. США
• 0 долл. США
• 2 доллара
• 0 долл. США
• 0 долл. США
• 0 долл. США
• 0 долл. США
• 0 долл. США
• 1 980 долл. США
• 0 долл. США
• 975 долл. США
• 0 долл. США
• 0 долл. США
• 0 долл. США
• 0 долл. США
• 0 долл. США
• 84 доллара США
• 615 долл. США
• 0 долл. США
• 670 долл. США
• 630 долл. США
• 0 долл. США

избранный больше не добавлено в избранное скрытый больше не скрывается

Как Закон о стабилизации коммерческой арендной платы нанесет ущерб экономике Нью-Йорка

Автор: Фрэнсис Гринбургер

Я пишу как коренной и пожизненный житель Нью-Йорка, а не как владелец здания и инвестор в недвижимость, против принятия Int.№ 1796-2019, или стабилизация коммерческой арендной платы в Нью-Йорке.

Местные органы власти должны продумать последствия принятия законопроекта и признать, что введение стабилизации коммерческой арендной платы нанесет значительный ущерб экономике Нью-Йорка и снизит жизнеспособность ведения бизнеса в Нью-Йорке.

ФРЭНСИС ГРИНБУРГЕР

Вот несколько кратких примеров воздействия предлагаемого законодательства:

1. Снижение налоговых поступлений и стоимости зданий .Поскольку это единственный город в стране со стабилизацией коммерческой арендной платы, покупатели недвижимости будут крайне осторожно вкладывать средства в коммерческую недвижимость Нью-Йорка. Юристы и финансовые консультанты предупредят о значительных рисках, связанных со стабилизацией коммерческой арендной платы, и о том, что банкам будет неудобно проводить финансовые операции в Нью-Йорке. Три немедленных результирующих экономических воздействия на Нью-Йорк будут следующими:
   1. Стоимость недвижимости снизится, и в результате уменьшится налоговая база и налоги на недвижимость, которые должны собирать город;
   2. Будет меньше продаж коммерческой недвижимости Нью-Йорка.Уменьшение объема транзакций будет означать уменьшение налогов на трансферт, взимаемых Нью-Йорком и Нью-Йорком; и
   3. При более низких значениях, меньшем количестве сделок купли-продажи в Нью-Йорке будет меньше ипотечных кредитов, что приведет к уменьшению суммы налоговых поступлений по ипотеке, собираемых Нью-Йорком.

1. В Нью-Йорке будут ликвидированы хорошо оплачиваемые рабочие места. Поскольку свободная рыночная аренда коммерческой недвижимости будет устранена, будет строиться, ремонтироваться или улучшаться меньше коммерческих площадей.Спрос на услуги, связанные со строительством и проектированием, а также спрос на такие рабочие места будут сокращены, и потребуется меньше рабочих. Кроме того, при меньшем объеме продаж и финансирования коммерческой недвижимости будет меньше спроса на брокеров, банкиров, юристов, бухгалтеров и их вспомогательный персонал, который помогает в сделках с недвижимостью, и, таким образом, опять же, потребуется меньше рабочих мест. Меньшее количество рабочих мест не только создает индивидуальные трудности для тех людей и их семей, которые испытывают убытки, но также приводит к меньшему подоходному налогу, взимаемому Нью-Йорком.

1. Количество домов в аварийном состоянии увеличится, и качество наших зданий пострадает. Часто в переговорах о коммерческой аренде владельцы зданий вкладывают значительные средства в арендуемые помещения, чтобы улучшить и модернизировать их. Обычно затраты распределяются между арендодателем и арендаторами, и доля арендатора может быть амортизирована в их арендной плате (т. Е. Владелец здания ссужает деньги на улучшение помещений арендатора). Стабилизация коммерческой арендной платы устранит жизнеспособность такой договоренности.Снижение прибыли от коммерческой аренды (которая уже возникает с учетом роста затрат и налогов) недостаточна для покрытия затрат на модернизацию и улучшение зданий. Ввиду того, что новое строительство практически отсутствует из-за регулируемой коммерческой арендной платы и неспособности улучшить здания за счет доходов от аренды, не будет эффективных средств для модернизации и улучшения наших зданий, и качество наших физических зданий в городе будет страдать; и новые здания не будут строиться из-за стабилизации коммерческой арендной платы.

Самое главное, что кульминация всех других встречных ветров, работающих против Нью-Йорка, включая повышение федеральных налогов, повышение государственных и местных налогов (включая налоги на недвижимость) и отмена вычета SALT, резко увеличила налоговую нагрузку на наши предприятия. и жители.

Это основная причина, по которой частные лица и предприятия переезжают в такие места, как Флорида, Нашвилл, Теннесси и Остин, Техас. Наше правительство не может принять недальновидное законодательство и дать предприятиям, капиталу и нашим жителям еще одну причину для бегства из Нью-Йорка.В конечном итоге это будет наша коллективная потеря и приобретение для какого-то другого региона.

Фрэнсис Гринбургер — председатель и основатель Time Equities, инвестиционной и девелоперской компании из Нью-Йорка с портфелем жилой, промышленной, офисной и торговой недвижимости, составляющим около 35,8 миллиона квадратных футов.

(Посещали 1 раз, сегодня 2 раза)

Шаблон договора коммерческой аренды (США)

При аренде офиса, торгового помещения, ресторана или производственного помещения арендодатели (или арендодатели) должны иметь в виду ряд различных вопросов. , в том числе:

Характеристики недвижимости : Арендодатель должен убедиться, что разрешено коммерческое использование собственности и что недвижимость будет соответствовать определенному типу коммерческого использования для деятельности арендатора.Например, обычно нельзя управлять рестораном в здании офисного типа, если не соблюдаются очень конкретные строительные нормы и правила.

Использование собственности : домовладелец должен решить и разрешить, как арендатор будет использовать собственность для своего бизнеса. Арендатору необходимо указать, какой вид бизнеса он будет вести (недвижимость, финансы и т. Д.).

Эксклюзивное использование : Арендодатель должен выбрать, будет ли арендатору разрешено исключительное использование, что означает, что арендатор будет единственной стороной в этом здании, которая будет вести свой вид деятельности.Примером может быть только одна кофейня в торговом центре.

Условия аренды : Условия коммерческой аренды могут составлять еженедельный, ежемесячный, годовой или более длительный срок, который может быть либо с фиксированным продлением, либо с периодической арендой.

Операционные расходы и коммунальные услуги : Арендатор может либо платить процент от коммунальных и эксплуатационных расходов, либо фиксированную ставку сверх своей арендной платы. Арендодатель должен выбрать распределение затрат и будет ли арендатор платить арендодателю или арендатор будет платить непосредственно коммунальным компаниям.

Налоги : Некоторые домовладельцы требуют, чтобы арендатор платил часть налога на недвижимость. Сумма, будь то процент или фиксированная часть, зависит от арендодателя.

Парковка : При наличии парковки она может быть либо бесплатной, включенной в арендную плату, либо взиматься в качестве дополнительной платы.

Улучшения : Иногда арендатор требует, чтобы в собственность были внесены определенные улучшения, чтобы помочь ему в правильном ведении своей повседневной деятельности.Арендодатель должен одобрить эти изменения и, в зависимости от того, что они есть, оплатить и завершить их. Улучшения могут быть переданы арендатору в конце срока аренды и, как правило, обесцениваются в течение срока аренды.

Невозможность платить арендную плату, малые предприятия надеются на сделку со своим арендодателем

Многие из этих договоренностей неформальны и хрупки. Г-жа Старк сказала, что она не подписывала никаких новых условий для любого из ее спортзалов, что означает, что ее арендодатели могут в любой момент объявить ее дефолт и принять жесткие меры.Но до сих пор они были готовы брать это месяц за месяцем, собирая некоторую арендную плату и устно заверяя ее, что они будут продолжать с ней работать.

Обновлено

12 ноября 2021 г., 13:19 ET

«Это очень предварительная оценка», — сказала г-жа Старк. «Вы звоните им, вы говорите с ними о том, что происходит — я отправил скриншоты своих номеров, чтобы они могли видеть, где мы находимся».

Кен Гиддон, совладелец магазина мужской одежды Rothmans, воздержался от открытия своего флагманского магазина на Манхэттене, пока не заключил новый договор аренды.Магазин не платил своему арендодателю, ABS Partners Real Estate, с апреля, и г-н Гиддон не хотел возвращать своих сотрудников и пополнять запасы, если он не мог снизить свою арендную плату.

На прошлой неделе он завершил работу над новым соглашением, которое включало снижение его базовой арендной платы и предоставление ABS переменной оплаты, основанной на его продажах. Такие договоренности распространены в некоторых отраслях, особенно в ресторанах, но для Ротманс это было ново.

«Это сделка ручной работы», — сказал г-н Гиддон, который теперь планирует возобновить свою работу в следующем месяце.«Мы, вероятно, будем работать на треть от нашего предыдущего объема в течение следующих шести-двенадцати месяцев. Такое расположение дает нам гибкость ».

Грегг Шенкер, президент ABS, сказал, что обе стороны заинтересованы в заключении сделки, которая поддержит бизнес. Компания Rothmans, которую дед г-на Гиддона основал в 1926 году, была арендатором ABS на протяжении десятилетий, и г-н Шенкер, который делает покупки там, описал ее как своего рода уникальный розничный торговец, работающий на представителей разных поколений, который, как он надеялся, продолжит процветать в Нью-Йорке.

Но не все арендодатели хотят или могут стричься. Орен Моловинский закрыл свой ресторан «Фармбой» в Чандлере, штат Аризона, в середине июля из-за того, что он намеревался сделать коротким перерывом. Он не платил полную арендную плату в течение нескольких месяцев, но обратился к своему арендодателю, Falls Investors, в надежде обсудить варианты. Вместо этого в конце июля он получил письмо, в котором говорилось, что полная оплата должна быть произведена через пять дней. Когда он пропустил этот срок, домовладелец заблокировал его.

Как найти коммерческую недвижимость для аренды

Сдача в аренду Обзор коммерческой недвижимости

Поиск лучшего места для вашего нового бизнеса требует времени и усилий.Прежде чем вы начнете стучать по тротуару, прочтите, поскольку FindLaw собрал важную информацию, которую вы должны учитывать при поиске недвижимости. Проще говоря, коммерческая аренда может быть лучшим вариантом для нового бизнеса, потому что:

• Компания может легко переехать в другое место, когда ее потребности изменятся;
• Срок аренды короче, чем срок ипотеки;
• Освобождает капитал для использования в других сферах бизнеса.

В большинстве случаев покупка коммерческой недвижимости даже не вариант для нового бизнеса.

Какие факторы мне следует учитывать при поиске коммерческой недвижимости в аренду?

При поиске коммерческой недвижимости для сдачи в аренду у каждой компании будут разные потребности. Например, розничный бизнес, вероятно, будет рассматривать местоположение как наиболее важный фактор, в то время как местоположение менее важно для бизнеса с очень ограниченным личным контактом со своими клиентами. Выбирая коммерческую недвижимость, подумайте о следующем:

• Местоположение: Если предполагаемое использование собственности — это торговые площади, местоположение может быть наиболее важным фактором.Примите во внимание, доступно ли это место для клиентов, какие другие предприятия расположены в этом районе, безопасность этого места и помогут ли другие близлежащие компании вести бизнес.

• Парковка: Подумайте, достаточно ли места для парковки для клиентов. В противном случае город может потребовать от компании составить план по предоставлению дополнительной парковки перед выдачей необходимых разрешений.

• Физическая структура: Определите, есть ли в собственности инфраструктура, необходимая для бизнеса.Примите во внимание, достаточно ли велико здание, достаточно ли в нем электроэнергии и может ли предприятие занять здание без внесения существенных изменений.

• Зонирование: Бессмысленно сдавать недвижимость в аренду, если правила зонирования запрещают использование бизнеса по назначению. Перед подписанием договора коммерческой аренды важно изучить применимые постановления о зонировании.

Есть ли важные различия между коммерческой арендой и договором аренды жилого помещения?

Коммерческая аренда — это соглашение между арендодателем и бизнесом об аренде коммерческой недвижимости.Между арендой жилого помещения и договором коммерческой аренды есть несколько важных различий. Отличия включают:

• Меньше средств правовой защиты для бизнес-арендаторов: Поскольку законы, регулирующие аренду жилья, не применяются к договорам коммерческой аренды, бизнес-арендаторы будут меньше защищаться от домовладельцев, которые взимают большие залоговые депозиты или нарушают ожидаемые права на конфиденциальность.

• Стандартные формы договоров аренды отсутствуют: В отличие от аренды жилья, коммерческая аренда адаптирована к каждому отдельному соглашению.Следовательно, необходимо убедиться, что условия договора соответствуют потребностям бизнеса.

• Обсуждаемые условия: Коммерческие арендодатели обычно более охотно оговаривают условия аренды, чем домовладельцы. В зависимости от условий коммерческого рынка арендодатель может согласиться на выгодные условия в отношении арендной платы, повышения арендной платы, срока аренды, возможности уступить договор аренды и улучшений.

Какие условия должна включать коммерческая аренда?

Важно изложить условия договора коммерческой аренды в письменной форме.В договор аренды должны быть включены условия, касающиеся следующих вопросов:

• Предложение использования (ограничивает то, как арендатор может использовать свойство)
• Аренда
• Повышение арендной платы
• Срок аренды
• Сторона, ответственная за оплату коммунальных услуг, налогов на имущество, страховых взносов и затрат на техническое обслуживание
• Обязательный депозит
• Улучшения, обещанные домовладельцем
• Прекращение права и последствия
• Оговорка о непредвиденных обстоятельствах, связанная с зонированием
• Права арендатора на уступку или субаренду имущества
• Ограничения арендодателя на сдачу в аренду конкурентам

Арендодатель может пожелать пересмотреть многие из этих условий по окончании срока аренды, особенно в тяжелые экономические времена.

Как узнать о зонировании коммерческой недвижимости?

Постановления о зонировании регулируют использование собственности. Правила коммерческого зонирования определяют разрешенный вид деятельности и тип предприятий, которые могут занимать зонированный район. Зонирование делится на жилое, коммерческое, промышленное, сельскохозяйственное и рекреационное. В городах, округах и муниципалитетах действуют постановления о зонировании и могут быть разрешены участки смешанного использования.

Перед подписанием договора коммерческой аренды определите, позволяет ли зонирование этой территории использовать ее по назначению.Компания может найти применимые постановления о зонировании, проконсультировавшись с отделом местного правительства, занимающимся вопросами зонирования. Также важно выяснить, ограничивают ли правила зонирования количество аналогичных предприятий, разрешенных в определенной области, требует ли условное разрешение, чтобы бизнес соответствовал определенным требованиям, и будут ли правила требовать от бизнеса предоставления дополнительных парковок.

Получение надежной юридической консультации

По мере того, как вы сужаете круг вариантов коммерческой недвижимости, дайте себе спокойствие, которого вы заслуживаете.Поговорите с адвокатом по коммерческому праву сегодня, чтобы он помог вам разобраться в законодательстве и найти идеальное место.

арендодателей Нью-Йорка готовятся к борьбе с законопроектом о контроле за коммерческой арендой

Член совета Стивен Левин (iStock, Городской совет Нью-Йорка)

Арендодатели снова готовятся к борьбе за то, должен ли город регулировать арендную плату за торговлю и офисы.

Комитет по малому бизнесу городского совета планирует провести в пятницу слушание по законопроекту о создании совета по вопросам арендной платы, который ограничит повышение арендной платы за небольшие коммерческие помещения.Совет будет иметь юрисдикцию над небольшими торговыми и офисными помещениями — до 10 000 квадратных футов, а также над производственными предприятиями до 25 000 квадратных футов.

Как и в случае с Советом по вопросам арендной платы за жилую недвижимость, мэр назначит девять членов, которые будут представлять собой домовладельца, арендатора и представителей общественности.

По данным его офиса, с момента внесения законопроекта в 2019 году член совета Стивен Левин заручился поддержкой более 20 соавторов. Он сказал, что эта мера направлена ​​на обеспечение стабильности для бизнеса в быстро облагораживающихся районах.

«это не вмешательство в существующий договор аренды. Но он лишает домовладельцев стимула сдавать в аренду транснациональным сетям с большими карманами », — сказал Левин. «Это лишает их стимула держать пространство открытым, ждать появления сетевого магазина».

Совет по недвижимости Нью-Йорка утверждает, что верно обратное. REBNY утверждает, что во избежание регулирования арендной платы домовладельцы будут поддерживать арендаторов, которые могут арендовать больше площадей за раз.

Торговая группа также заявляет, что кооперативным зданиям с розничной торговлей на первом этаже будет нанесен ущерб, поскольку они не смогут контролировать эту арендную плату, что может помочь предотвратить повышение платы за обслуживание домовладельцев.

Специалисты по недвижимости говорят, что закон Левина будет действовать в самый неподходящий момент, поскольку пандемия привела к снижению арендной платы и опустошению многих владельцев недвижимости.

«Здесь, в 2021 году, после Covid, после отключений, после каждого расширения охвата онлайн-розничной торговли, разоряющего так много обычных розничных продавцов, что является основанием для введения регулирования коммерческой арендной платы прямо сейчас. полностью перевернут ». сказал Александр Ликояннис, поверенный по недвижимости Rosenberg & Estis.

Другие говорят, что коммерческий лизинг на свободном рынке не дает коммерческим полосам устареть, удерживая стареющие предприятия на месте, отказывая в пространстве новым, более динамичным. В офисном секторе конкуренция и перспектива более высокой арендной платы вдохновляют некоторых арендодателей модернизировать свои помещения — стимул, который будет уменьшен государственным контролем за арендной платой.

В городе существовал контроль над коммерческой арендной платой с 1945 по 1963 год, введенный в действие законами штата в ответ на «жалобы на чрезмерную арендную плату и выселение коммерческих арендаторов Нью-Йорка» после Второй мировой войны, согласно статье 1983 года, опубликованной в газете Вашингтонского университета « Городской годовой закон.«В то время повышение коммерческой арендной платы было разрешено только по письменному соглашению между арендодателем и арендатором, арбитражу или судебному решению.

Новый законопроект сталкивается с политическими препятствиями — попытки пройти контроль за коммерческой арендной платой в Нью-Йорке десятилетиями терпели неудачу — равно как и с конституционными препятствиями.

Стив Киркпатрик, партнер Romer Debbas, представляющий владельцев собственности и коммерческих арендаторов, считает, что у города нет полномочий регулировать коммерческую арендную плату, учитывая, что государство ранее осуществляло контроль за коммерческой арендной платой в городе.

Различные формы контроля арендной платы предлагались и обсуждались в течение последних 30 лет. В своем обращении к городу в феврале 2020 года мэр Билл де Блазио объявил о формировании комиссии для изучения законности введения той или иной формы контроля за коммерческой арендной платой, но усилия были остановлены, когда разразилась пандемия.