Открыть отель в квартире: Как открыть мини-отель в квартире — Недвижимость для бизнеса

Как открыть мини-отель: документы и запреты

Рассмотрите идею покупки готового бизнеса

Город Санкт-Петербург

Прибыль По запросу

Окупаемость По запросу

Город Санкт-Петербург

Прибыль По запросу

Окупаемость По запросу

Город Санкт-Петербург

Прибыль 180 000 ₽ / мес.

Окупаемость 146 мес.

Город Москва

Прибыль По запросу

Окупаемость По запросу

Город Москва

Прибыль 100 000 ₽ / мес.

Окупаемость 17 мес.

Город Санкт-Петербург

Прибыль По запросу

Окупаемость По запросу

Город Санкт-Петербург

Прибыль По запросу

Окупаемость По запросу

Город Санкт-Петербург

Прибыль 300 000 ₽ / мес.

Окупаемость 11 мес.

Город Екатеринбург

Прибыль 220 000 ₽ / мес.

Окупаемость 7 мес.

Город Санкт-Петербург

Прибыль 75 000 ₽ / мес.

Окупаемость 83 мес.

Сейчас, в связи с законом об обязательной классификации, когда неизбежно закроется часть мини-отелей, создание или покупка бизнеса в гостиничной сфере — удачное время. При должном отношении к рекламе и создании хорошей репутации период Чемпионата мира по футболу 2018 года позволит неплохо окупить вложения.

Среди всего гостиничного бизнеса формат мини-отеля наиболее оптимален как для предпринимателей, так и для гостей города. Средняя их окупаемость занимает 6-8 лет при грамотном ведении дел.

Мини-отель как бизнес: в чем их особая прелесть и что нужно учесть при открытии, мы рассмотрим в нашей статье.

Мини-отель — это

Из названия понятно, что это отель небольшого размера. Технически мини-отелем считается средство размещения с фондом до пятидесяти номеров. Номера мини-отелей в большинстве случаев рассчитаны на одного-двух человек с возможностью дополнительного места. Санузлы могут располагаться как в каждом номере, так и в коридоре в расчете на несколько комнат. Наибольшим спросом пользуются трехзвездочные мини-гостиницы, рассчитанные на средний класс.

“В жизни” мини-отели, как правило, состоят из пяти-десяти номеров. Для максимального расширения целевой аудитории предприниматели предлагают как номера-люкс, так и эконом класса. Во многих мини-отелях организовано питание, гостям предложен завтрак, входящий в стоимость проживания.

Обобщая, мини-отель — промежуточное звено между гостиницей и хостелом. Здесь предложен высокий сервис обслуживания и качественные номера, при этом, формат “мини” — гарант тишины и даже некоего уюта.

Мини-отель в условиях Москвы может стать прибыльным делом, позже перерастущем в собственную сеть. Ниже мы рассмотрим, как открыть мини-отель: помещение, бумаги, законы и запреты — весь тернистый путь по направлению к прибыли.

Как организовать мини-отель: расположение и выбор помещения

На популярность мини-отеля влияет его расположение: близость к центру города, станциям метро и оживленным дорогам. Расположение подскажет также целевая аудитория. В основном формат тихих средних по стоимости мини-отелей подходит для путешествующих семейных пар, абитуриентов с родителями и командированных работников. Соответственно, имеет смысл располагать мини-отели в исторической части города, недалеко от крупных учебных заведений, бизнес-центров и производств.

Первый вариант, от которого мы сразу откажемся — покупка земли и строительство отдельно стоящего здания. Почему нет? Во-первых, поиск необходимой пустой площади в Москве — дело затяжное. Во-вторых, оформление собственности на землю, план будущего здания, проведение коммуникаций и их оформление — путь наибольшего сопротивления.

Оптимальным вариантом для мини-отеля станет аренда или покупка нескольких квартир, коммунальной квартиры или части бывшего общежития, расположенных на первом этаже здания. Важное условие — обязательный перевод недвижимости в нежилой фонд и обеспечение будущего мини-отеля отдельным входом. Общежитие и коммунальная квартира благодаря изначальному проектированию потребуют меньших затрат на перепланировку. Все проектные изменения должны быть согласованы с БТИ.

Поиск помещения сейчас осложняется всерьез рассматриваемым законопроектом на запрет мини-отелей в жилых домах. Поэтому советуем с ним внимательно ознакомиться, чтобы в случае вступления его в силу не пришлось переносить или закрывать бизнес.

Классификация и регистрация мини-отеля по закону

Вариант создания “серого” бизнеса в свете новых законов о классификации гостиниц и иных средств размещения просим считать недействительным. Поэтому придется идти путем регистрации легального бизнеса. Итак, какие документы нужны для открытия мини-отеля?

Поэтапная регистрация мини-отеля выглядит так:

• Регистрация ИП и постановка на налоговый учет. Для данного бизнеса подойдет упрощенная система налогообложения.
• В налоговой инспекции регистрируется контрольно-кассовый аппарат.
• Предоставляются документы на собственность, находящуюся в нежилом фонде или договор аренды.
• Затем прохождение проверок санитарной, пожарной, технической безопасности. Итог проверок — разрешение Роспотребнадзора на размещение мини-отеля в данном помещении.
• Заключение договоров с организациями, работающими на аутсорсе (вывоз мусора, техническое обслуживание, инкассация, услуги прачечной).
• Если планируется реализация алкогольной продукции, что станет неплохим источником дополнительного дохода, необходимо получение соответствующей лицензии.

Вишенка на троте — прохождение обязательной классификации и занесение мини-отеля в реестр Министерства культуры.

Цена вопроса

Наиболее востребованы, как мы уже говорили, трехзвездочные мини-гостиницы. Однако, даже в случае мини-отеля класса люкс,стоит помнить о высокой конкуренции на рынке. Тем более среди подобных заведений, расположенных в центре Москвы. Поэтому при формировании цен на услуги стоит ознакомиться с прейскурантом цен у конкурентов.

Оптимальный баланс для нового бизнеса без клиентской базы — сниженные цены при высоком уровне сервиса. Если предприниматель решил купить мини-отель в Москве, тогда есть возможность, благодаря узнаваемому названию и наработанной клиентской базе, увеличивать стоимость проживания.

Также при открытии мини-отеля необходимо учитывать такой фактор как сезонность бизнеса. Высокий сезон длится с мая по октябрь, низкий — с ноября по апрель. Для привлечения туристов в низкий сезон имеет смысл разработать систему скидок и бонусов.

Организация дополнительных источников дохода — немаловажная часть планирования бизнеса. Возможных вариантов — практически неограниченное количество. Некоторые из них: открытие бара при мини-отеле, организация экскурсий, сотрудничество со службами такси и доставки еды.

Организация питания и подбор персонала

Формат отеля предполагает питание,включенное в стоимость проживания, мини-отели достаточно вольно обращаются с этим пунктом. В основном гостям предложены завтраки, как сообщают сами предприниматели, организация обедов и ужинов себя не окупает. Зачастую завтрак заказывается в близлежащем ресторане, либо составляется из продуктов, не требующих сложного приготовления. Содержание полноценной кухни и повара неоправданно.

Для эффективной работы мини-отеля достаточно нескольких администраторов и горничных. Мини-отель предполагает высокий уровень сервиса, за что, в первую очередь, отвечает персонал. Это надо учитывать при найме сотрудников и организации их работы.

В России вступил в силу запрет на размещение хостелов в жилых помещениях :: Город :: РБК Недвижимость

Открыть мини-отель или хостел в многоэтажке можно будет только после перевода помещения в нежилой фонд

Фото: Сергей Коньков/ТАСС

С 1 октября 2019 года вступил в силу закон, запрещающий размещение хостелов в жилых помещениях многоквартирных домов.

Закон, принятый весной это года, запрещает с 1 октября использование жилых помещений в качестве гостиницы или другого временного размещения. Открыть мини-отель или хостел в многоэтажке можно будет только после перевода помещения в нежилой фонд и оборудования его системами звукоизоляции номеров, средствами противопожарной безопасности, охранной сигнализацией, сейфами и другим.

При переводе объектов в разряд нежилых необходимо соблюдение двух обязательных условий: инициативы должны быть тщательно проработаны и исходить от владельцев хостелов; второе — такие изменения не должны затронуть права соседей-жильцов.

Новый закон не запрещает хостелы как вид гостиниц вообще, а ограничивает их расположение. Теперь обязательным условием для мини-гостиниц является расположение помещения на первом этаже или выше, но при условии, что под ним все помещения нежилые. Также хостелы должны иметь отдельный вход или возможность его сделать. Кроме того, в помещении никто фактически не должен проживать, разъяснили ранее отдельные положения закона в Федеральной кадастровой палате России.

Многие владельцы переформатировали свои хостелы в апартаменты для посуточной аренды.

Автор

Елена Коннова

Открыть отель в квартире станет проще — Жизнь

Министерство культуры России, с мая 2012 года отвечающее за туризм, подготовило поправки в Гражданский кодекс, согласно которым в квартирах жилых домов станет проще открывать отели. Чтобы официально превратить квартиру в гостиницу, больше не надо будет переводить помещение в нежилой фонд. Послабление коснется «малых средств размещения», то есть мини-гостиниц. По существующему ГОСТу, речь идет об отелях с фондом не более 50 номеров.

В Ростуризме считают, что поправки пойдут на пользу гостиничному рынку. «Очень много жилья сдается, но это «дикий» рынок. Его нужно выводить в правовое поле, снимать барьеры, чтобы там можно было бы официально размещать туристов. Это позволит следить за соблюдением качества обслуживания», — считает руководитель Ростуризма Александр Радьков.

По мнению экспертов, законопроект необходимо серьезно доработать. Так, директор юридической фирмы «Центр правового обслуживания» Анна Коняева опасается, что предложенные поправки могут привести к нарушению прав и интересов других собственников жилых помещений. По ее мнению, имеет смысл сделать упрощенную схему перевода помещений в нежилой фонд, продумав санитарные и технические требования к такого рода гостиницам.

Согласно поправкам, организация сможет просто выкупить несколько квартир на площадке и открыть малую гостиницу, отмечает председатель отраслевого отделения «Деловой России» по гостиничному бизнесу Игорь Лаврик. «А это означает увеличение потребления коммунальных услуг (отопление подъезда, расход воды, труд уборщиц, использование лифта). К тому же в мини-отеле может остановиться кто угодно — при нынешней слабой работе участковых получается, что подобные гостиницы не будут контролироваться. Новые правила могут свести на нет безопасность в жилых домах», — уверен Лаврик. А если поправки вступят в силу, то, по его словам, жильцы уже ничего не смогут сделать.

Адвокат Общества защиты прав потребителей Сергей Климов, считает, что сама по себе инициатива нужная, но формулировки закона надо прописать точнее. Он также признает, что сегодня переводить жилые помещения в нежилой фонд необоснованно сложно и дорого.

Как открыть мини-отель в Украине

Супруги Елена Ранцевич и Андрей Колесник вместе с детьми живут в большом загородном доме в Ирпене. Казалось бы, ничего особенного, но, помимо хозяев, в доме постоянно проживают гости — они приезжают из разных стран, с разными целями, многие из них останавливаются здесь уже не в первый раз.

Дом, который Елена и Андрей назвали Stockholm Studios, — это гестхаус, особый формат небольшого отеля, в котором живут хозяева и сдают комнаты постояльцам. Создавая проект, основатели вдохновлялись скандинавским функциональным дизайном — использовали светлую цветовую гамму и простые геометрические формы в оформлении интерьера. На первых трех этажах дома размещаются 11 номеров-студий, а на четвертом живут хозяева.

Подпишитесь на канал DELO.UA

Как развивался необычный бизнес, в чем отличие гестхауса от «Хилтона», и как получить заоблачный рейтинг на Booking, Елена рассказала в интервью Delo.UA.

Елена, чем вас привлек формат гестхауса?

Эту концепцию — гостевой дом в скандинавском стиле — мы с мужем придумали 12 лет назад. У нас родился ребенок, и мы решили строить свой дом. Мы много путешествовали и часто останавливались в европейских гестхаусах. Нам очень понравился такой формат проживания, и мы решили, что гостеприимство — это приятный семейный бизнес и пассивный доход.

В то время было модно делать интерьеры в классическом стиле, скандинавский дизайн не был популярным, но мы строили дом для себя и выполнили его в своем вкусе — минимализме. Если тренда нет, его можно создать. И мы отправились в путешествие по Швеции, чтобы впитать уникальный дизайн и традиции гостиничной индустрии. Шесть отелей, десятки кафе и 3 города за 8 дней помогли развить вкус и прочувствовать баланс в дизайне и отношениях между людьми — то, что шведы называют LAGOM.

Как происходило строительство?

Мы купили участок размером в 25 соток напротив соснового леса в Ирпене. На тот момент, а это было до строительства новой дороги в Киев, цена за сотку составляла $2 тыс.

Мы стали постепенно инвестировать в строительство. В течение первого года небольшое архитектурное бюро разработало для нас проект, который обошелся в $2 тыс. Мы заложили фундамент, и уже в течение полутора лет после покупки участка был готов каркас дома. Это были времена финансового кризиса 2008-2009 годов, и строительство замедлилось. Затем случилась Революция достоинства, и снова наступили сложные времена, поэтому открылись мы только в 2016 году.

Во сколько вам обошлось строительство? Где брали инвестиции?

Мы не привлекали никаких сторонних инвестиций и не брали кредитов. Все средства, вложенные в строительство и ремонт дома, — личные доходы нашей семьи. Мы строили бюджетно, разбирались во всех технологиях, но с учетом экономических колебаний и финансовых кризисов, которые произошли в течение тех 10 лет, что длилось строительство, дом все равно обошелся дороже, чем планировалось.

Сегодня цены на все, начиная от строительных материалов и заканчивая мебелью, совершенно другие, нежели 10 лет назад, сейчас можно найти качественные украинские строительные материалы.

Особое внимание уделили энергоэффективности дома. По всем показателям он приближен к классу A (наиболее высокий уровень в классификации энергоэффективности). Он полностью утеплен, у нас стоят стеклопакеты, сохраняющие тепло, эффективные газовые котлы. Это существенно влияет на стоимость коммунальных услуг — зимой выгоднее снимать студию у нас, чем жить в собственной квартире в старом городском доме. В самый холодный месяц зимы мы потратили менее 13 тыс. грн на газ, воду и электричество при площади 560 кв. м.

Мы предусмотрели и возможные перебои с электричеством в городе и установили электрогенератор.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Инноватор из Бедевли: как построить мебельный бизнес с марсианским потенциалом

Как вы разрабатывали интерьер? Каких дизайнеров привлекали?

Интерьер я делала полностью сама и в своем вкусе. Когда не умеешь рисовать, сложно объяснить дизайнеру свое видение. Решения приходили абсолютно интуитивно на фоне увиденного в разных странах и моей любви к геометрии. Изучая принципы скандинавского дизайна, я прониклась шведской философией ЛАГОМ — это здоровый баланс работы и отдыха, умеренность в потреблении природных ресурсов, пространство, которое раскрывает возможности человека. Я люблю шведский предметный дизайн, который построен на трех принципах — эстетичность, функциональность и качество. Так появился дом, в котором много воздуха, питьевая вода из крана, окна в пол, белые стены и несколько ярких акцентов — чтобы можно было легко концентрироваться, творить и отдыхать.

Подходящие мебельные решения и даже свет в Украине было сложно найти во время кризиса. Заказывать финские двери и датские столы было слишком накладно, поэтому я стала искать подходящих по стилю локальных производителей. На выставке украинских брендов познакомилась с небольшой семейной мастерской Laconica — мне впервые понравился готовый «диванный конструктор». Это был первый и единственный подрядчик, который доставил и установил мебель точно вовремя. Кровати, диванчики и кофейные столики «Краплина» с украинской душой стали основой мебельной композиции для всего дома. Две другие мастерские изготовили корпусную мебель по моим эскизам и западным референсам. Мебель от украинских производителей обошлась нам в полтора раза дешевле, чем скандинавские готовые решения.

Если решения не находились у местных поставщиков, и мы не могли их заказать у мастеров, то находили на зарубежных онлайн-площадках. Например, партию уличных светильников одной модели мы собирали в 3 странах, чайники Grundig в номера приехали из Германии, а посуду и садовую мебель заказали в IKEA.

В отеле один из важных критериев комфорта — здоровый сон. Поэтому ортопедические матрасы мы приобрели в семейной мастерской, посетив производство и выбрав на «тренажере» материалы. Светильники изготовили в стеклодувной мастерской, постельное белье из профессиональной ткани сшили на заказ, а картины написала моя мама.

На логотипе гестхауса изображен лось. Почему именно так?

Лось — главный символ и самое любимое животное в Швеции.  И нам доводилось видеть пару лосей в ирпенском лесу. Это сильное и красивое животное, а наш лось еще и в оранжевом настроении в любой ситуации — как камертон для персонала.

Скандинавскую тему мы продолжили в названии. «Стокгольм» обозначает скандинавский стиль, а «Студиоз» — это тип апартаментов с мини-кухней или рабочая студия.

Насколько сейчас в этой нише высокая конкуренция? Много ли гестхаусов в Украине?

Сейчас гестхаусы и апарт-отели — это тренд, на развитие которого повлиял в том числе наш проект. К примеру, я помогла другим предпринимателям превратить личную виллу в успешный мини-отель недалеко от Борисполя всего за 2 месяца. В окрестностях городов-миллионников пустует много премиальных коттеджей, а уютных мини-отелей высокого класса недостаточно. К примеру, в Германии гостевые и доходные дома — весьма популярный бизнес.

В чем принципиальная разница между гестхаусом и, скажем, мини-отелем?

Главное отличие гестхауса в том, что в нем живут сами хозяева, они же и обслуживают гостей. Обычно это просто жилой дом, в котором есть несколько свободных спален, предназначенных для аренды. Существует другой формат — апарт-отель. В нем все комнаты только для гостей. В апарт-отелях, в отличие от гестхаусов, есть администраторы и горничные.

У нас получилось нечто среднее. Мы живем в Stockholm Studios и занимаемся своей основной профессией, а гостей принимает наш персонал.

Что входит в их обязанности, кроме уборки номеров? Они готовят еду?

Уделять внимание гостям, разжигать вечером «шведскую свечу» в садовом очаге. Как в Bed&Breakfast, у нас готовят завтрак, который входит в стоимость почти всех номеров. Днем или вечером можно заказать гриль-меню — мы готовим персонально и только из свежих продуктов. Кафе пока нет, но скоро появится.

Сколько человек у вас работает?

У нас есть один администратор-управляющий и мобильная команда. Занятость сотрудников зависит от заполняемости и объема работ. Это один из принципов, по которым мы ведем бизнес, — максимально рационально использовать финансы и труд, «бережливое гостеприимство».

Какие особые навыки должен иметь персонал гестхауса, в отличие от персонала сетевых отелей?

У нас домашний, демократичный формат. Каждый сотрудник владеет всеми процессами. Нет такого строгого понятия «сервис», есть понятие внимания к гостю. Важно именно помогать при необходимости, а не быть навязчивыми. Мы не учим персонал по скриптам, а формируем уважение и эмпатию к гостю. Здесь нет «правила трех шагов» — когда персонал общается на расстоянии, есть здравый смысл.

Представьте, что вы приехали в дом к друзьям — как вас будут принимать? Мы стараемся воспроизвести именно такой уровень гостеприимства.

Какова заполняемость гестхауса в разные сезоны? Релевантны ли здесь понятия «низкий-высокий» сезоны?

В первый год у нас была стабильная заполняемость —  летом люди приезжали по большей части отдохнуть, в другое время останавливались гости с рабочими целями. В этом году мы первый раз столкнулись с понятием сезонности — в середине января вдруг наступила непривычная пауза после длинных праздников, но совсем ненадолго — в феврале возобновились рабочие визиты и тренинги.

Заполняемость отелей в среднем сегменте в Киеве, на который мы ориентируемся, достигла 50% в этом году — впервые наблюдается устойчивый рост со времен Майдана.

Наши годовые и квартальные показатели заполняемости выше средних по рынку, потому что к нам приезжают не только переночевать, а и с другими целями — дом арендуют для бизнес-тренингов, культурных событий и съемок телепроектов.  

Если говорить о днях недели — то будние дни менее загружены, а с вечера пятницы и на выходные занят весь дом.

Как вы можете охарактеризовать аудиторию?

К нам приезжают с самыми разными целями — те, кто хочет уединиться на природе для отдыха или, наоборот, концентрации на рабочих задачах, и бизнесмены в командировку. Многие пары приезжают отдохнуть от родительских обязанностей — наш гестхаус работает в формате child-free, мы не размещаем детей младше 14 лет. Эти ограничения установлены, чтобы дать гостям возможность отдохнуть или подумать, не отвлекаясь на шум.

Иностранцы, а их около 30% от всего количества гостей, приезжают в командировки, на события — загородные конференции или спортивные турниры, или с религиозными миссиями.

Много постоянных гостей, и мы знакомы с их предпочтениями. Мы знаем, кто что любит на завтрак, у кого аллергия на молоко и кому положить в номер коврик для йоги или Google Home для развлечений. Кастомизация в таком маленьком проекте, как наш, играет ключевую роль. Это обогащает впечатления от проживания в доме.

Откуда больше всего приходит клиентов?

30-40% гостей узнают о нас по рекомендациям друзей и знакомых, есть постоянные корпоративные клиенты. Кроме того, как канал продаж хорошо работает booking.com. Мы зарегистрированы также на 20 других OTA (online travel agencies) — TripAdvisor, Airbnb, Hotels.com, Expedia, Agoda, Dobovo.

Как выводить объект на подобные площадки? Что необходимо для этого?

Чтоб зарегистрироваться на Booking, нужно сначала создать профиль — указать название, адрес, приложить фото и описание отеля. Booking не всегда пропускает текст, написанный хозяевами. Они переписывают его алгоритмически — у ресурса есть своя аналитика, big data для формирования ряда обязательных ключевых слов. После регистрации аккаунта офис отправляет письмо на физический адрес отеля. В нем есть код, который собственники должны ввести в экстранете Booking, чтобы доказать, что объект действительно находится по указанному адресу. Все отели инспектируются менеджерами сервиса лично. В распоряжении управляющего отелем есть маркетинговые приемы, которые позволяют улучшать позиции в выдаче, настраивать промо-акции, создавать свой сайт на платформе Booking.

Несмотря на то, что мы не использовали никаких платных инструментов продвижения, в первый год наш рейтинг на Booking составлял 9,8 баллов и всем казалось, что такую высокую оценку можно получить только искусственно. Но, на самом деле, все отзывы реальные, сервис очень пристально следит за тем, чтобы не было никаких махинаций с оценками и отзывами. Более того, мы даже не просим гостей оставить отзыв. Если им действительно нравится, желание написать и порекомендовать возникает органически.

Первый негативный отзыв несколько снизил наш общий рейтинг, но послужил доказательством того, что на Booking действительно все честно.

К нам приехала пара с ребенком и, несмотря на нашу политику, мы пошли им навстречу и разместили. В итоге они оставили негативный и несправедливый отзыв. Мы связались с менеджерами Booking и объяснили ситуацию, но нам ответили, что это живой отзыв и с ним ничего сделать нельзя.

Каждый год выбираются лучшие отели. Сейчас наш рейтинг 9,7, и мы уже второй год подряд получаем письма-благодарности от руководителя голландского офиса Booking.

Какие юридические документы необходимо оформить для открытия гестхауса?

Мы просто сдаем комнаты в своем доме как частные предприниматели, платим налог с оборота и туристический сбор.

Вы планируете расширяться. Как это будет выглядеть?

Да, мы ищем партнеров для развития сети в пригородах миллионников.

Получив много запросов на проведение тренингов, которым необходима изолированная территория и больше пространства, мы начали строительство летнего павильона — конференц-зала на 50 человек и кафе.

У вас постоянный поток гостей. Вы и ваша семья не устаете от этого?

Иногда устаем. С одной стороны, в этом есть дискомфорт — дом не принадлежит нам до конца; с другой — это развитие для нас и наших детей. Они знакомятся с людьми разных профессий, видят жизнь во многих ее проявлениях, а это здорово.

В России хотят открыть «умные отели» без персонала

В Минэкономики занялись подготовкой первых проектов для регуляторных «песочниц», пишет «Коммерсантъ». В их числе — идея открыть в стране  роботизированные «умные отели».

Напомним, ранее Госдума одобрила законопроект «Об экспериментальных правовых режимах в сфере цифровых инноваций», регулирующий порядок создания регуляторных «песочниц», позволяющих отказаться от некоторых нормативных требований, которые препятствует развитию инноваций.  Регуляторные «песочницы» планируется создать в сферах торговли, строительства, промышленности,  медицины, образования, транспорта и других. Минэкономики разрабатывает нормативную базу по проектам, которые были отобраны для первоочередной реализации, рассказали изданию в ведомстве. При проведении отбора министерство сотрудничало с российскими высокотехнологичными компаниями, в том числе «Яндекс», МТС, «Медси», Национальной базой медицинских знаний, Ассоциацией больших данных, Фондом перспективных исследований.

В рамках экспериментальных режимов, согласно плану Минэкономики, в числе первых проектов будут реализовываться запуск грузовых перевозок дронами, создание роботизированных гостиниц, дистанционное оформление договоров на услуги связи, беспилотное такси, внедрение в медицине искусственного интеллекта и телемедицинских технологий.

Один из проектов Ассоциации больших данных —  «Умный отель». Предложено сделать автоматизированными все основные процессы, связанные с услугой размещения: бронирование номера, заселение, регистрацию постояльцев. Предполагается, что обслуживание гостей будет вестись с использованием технологий, виртуальной реальности, интернета вещей, ИИ, удаленной идентификации лиц.

Участники рынка полагают, что у бизнеса и потребителей в настоящее время отсутствует запрос на гостиницы без персонала. По действующим законам отели и гостиницы не могут работать без персонала. Этому препятствуют ряд нормативных актов об обеспечении безопасности и контрольно-кассовом обслуживании, а также закон «О персональных данных», говорит владелец Ivashkevich Hospitality Станислав Ивашкевич. По его мнению, бизнес не заинтересован в новом формате работы. Региональный директор Accor в России, Грузии и СНГ Алексис Деларофф отмечает, что у гостей в настоящее время запрос на гостиницы без персонала отсутствует.

Всегда актуальный бизнес, или как открыть отель

15.05.2012 Анна Соколова

Перед тем, как открыть отель, Вам следует выбрать помещение. В основном для этих целей используют коммунальные квартиры, расположенные в центре города или в историческом районе. Желательно, чтобы неподалеку располагались рестораны, магазины и кафе.

Площадь помещения, с учетом номеров и административных помещений должна быть не менее 300 кв.м. Конечно, найти хорошую квартиру — дело хлопотное и дорогое. Расселение жильцов обойдется порядка 800 тысяч долларов.

Есть более простой вариант — выстроить коттедж и оборудовать его под небольшой отель среднего класса, это обойдется всего в 30-50 тысяч долларов. Оборудовать отель более высокого класса обойдется в 200-300 тысяч долларов.

Следующий этап организации отеля — это перепланировка и реконструкция помещения, на это уйдет примерно 400 тысяч долларов.

Далее Вам предстоит получать разрешения в различных инстанциях — это займет около года. После завершения перепланировки, помещение проверят СЭС и пожарная служба на соответствие нормативным требованиям для подобных заведений.

Оформлению интерьера гостиницы стоит уделить особое внимание, так как внутреннее убранство – это визитная карточка и «лицо» отеля. Самое главное, чтобы отель был уютным и комфортным для клиентов.

Расходы на оборудование: мебель, предметы интерьера, бытовую технику и прочее, составят до 250 тысяч долларов. Устанавливать цены на услуги, нужно после изучения рынка и анализа предложения конкурентов, поэтому перед тем, как затевать открытие отеля, стоит провести тщательное маркетинговое исследование.

Персонал играет огромную роль в гостиничном бизнесе. При наборе персонала, нужно быть готовым, что его придется обучать. Для отеля на 10 номеров потребуется управляющий, 3-4 администратора, бухгалтер и несколько горничных.

Технический персонал нанимать нет необходимости, дешевле заключить договор о сотрудничестве с обслуживающей фирмой, и вызывать электриков и сантехников по мере необходимости – это гораздо дешевле.

Для администратора обязательным требованием является знание английского языка.

Опытные владельцы отелей, советуют заключить договора с близлежащими: спортзалом, рестораном, фирмой по прокату авто, сауной и экскурсионным бюро. Стандартные услуги отеля — чистое белье и легкий завтрак.

Избежать простоя поможет сотрудничество с турфирмами. И не забудьте про рекламу: сайты в Интернете, радио, наружная реклама и так далее.

Особенностью небольшого отеля является индивидуальное отношение к каждому клиенту. В больших сетевых гостиницах, обслуживание постояльцев поставлено на поток, но такое отношение нравится не каждому. Останавливаясь в маленьком уютном отеле, постоялец чувствует себя как дома.

Если Вас интересует вопрос, как открыть отель, то учитывайте, что для открытия отеля на десять номеров в крупном городе, Вам понадобится капитал в размере 1,2 миллиона долларов. Вложенные средства окупятся через 6-8 лет. Рентабельность бизнеса достигает 80%.

Эти статьи блога Вам должны быть интересны:

Сэр Рокко Форте: «Астория» всегда в тройке лучших отелей Rocco Forte Hotels

Владелец петербургской «Астории» рассказывает, как сделал ее одной из лучших гостиниц мира

Сэр Рокко Форте – совладелец, председатель правления и гендиректор Rocco Forte Hotels / Евгений Егоров / Ведомости

Сэр Рокко Форте работает в индустрии гостеприимства всю жизнь. Начинал в конце 1960-х у отца, основателя и владельца гостиничной компании Forte Group. Вместе они на некоторое время сделали ее крупнейшей на рынке – когда к портфолио отелей класса люкс (среди которых были настоящие гостиницы-звезды, как Hоtel George V и Plaza Athеnеe в Париже, Ritz в Мадриде, Hotel des Bergues в Женеве) докупили сеть Le Meridien. Но покупка стала роковой: Le Meridien оказалась для Forte Group слишком большой, и, не сумев интегрировать ее, компания сама стала объектом поглощения со стороны конкурирующей Granada.

В этот момент Форте, тогда еще не получивший рыцарского звания, основал собственную отельную компанию и вывел на рынок новый бренд – Rocco Forte Hotels. Сейчас компания объединяет 15 отелей и курортов. Большинство из них расположены в Европе (за ее пределами сейчас лишь один строящийся отель в Шанхае), что не мешает компании привлекать глобальную клиентуру. Треть клиентов Rocco Forte Hotels – американцы (это самый большой рынок для компании), а больше 10% приезжают с Ближнего Востока. Хотя традиционно считается, что гости более лояльны к брендам, представленным в их странах и хорошо там известным.

Россиян в числе постояльцев сети не очень много, но страна для Rocco Forte Hotels – одна из ключевых. Петербургский исторический отель «Астория» стал вторым в коллекции новой компании и остается одним из самых прибыльных, говорит Форте. Сэр Рокко приезжает сюда практически каждый год и охотно общается с журналистами. Первый вопрос в нашем интервью он задал сам.

– Вы знаете, что «Астория» стала единственным российским отелем, попавшим в рейтинг Conde Nast Traveler Reader’s Choice Awards в этом году? Даже сразу в три: 5-е место в топ-10 лучших отелей Европы, 2-е в Северной Европе и 16-е в мире. Это опрос, в котором участвует около 600 000 человек – читатели Conde Nast Traveler, которые сами много путешествуют и останавливаются в разных отелях. Я очень горжусь этим. В России выходит Conde Nast Traveler?

– Сейчас нет, закрылся пару лет назад. Но, честно говоря, когда российские издатели вручали премию по России, к ее результатам были вопросы.

– Нет-нет, это важный рейтинг, его делают американское и европейские издания. Голосуют в основном европейские читатели, реальные люди.

«Астория» полностью отражает ценности нашей компании. Это отель номер один, а у нас очень высокие стандарты. Мы постоянно проводим собственные инспекции во всех отелях – «Астория» всегда в топ-3. И «Астория» – один из самых прибыльных наших отелей, всегда в тройке лучших. Это очень хорошо. Когда я приехал сюда в 1997 г., все было ужасно. «Астория» – второй отель в моей группе, первым был The Balmoral, который открылся в марте, а «Астория» в ноябре. Это важно: показывает, что я был одним из первых инвесторов в России. Это один из первых отелей, перешедших в частные руки. Когда мы все оформляли, в 1996 г., г-н Путин тогда возглавлял комитет по внешним связям мэрии Санкт-Петербурга, был советником мэра, первым заместителем председателя петербургского правительства. Он был вовлечен во все процессы, связанные с покупкой отеля.

Развитие и конкуренты

– Вы давали «Ведомостям» интервью уже дважды. В первом, в 2000 г., вы рассказывали, как видите развитие компании, в которую тогда входило шесть отелей. Второе было в 2012 г. Число ваших отелей уже выросло до 13, но дела шли тяжело: возникли большие финансовые обязательства, продажи по всему миру упали на 20%, а в Петербурге даже на 40%. Как идет бизнес сейчас?

– Да, в прошлый раз мы разговаривали в разгар финансового кризиса, который был очень разрушительным для всех [наших] предприятий. Продажи одномоментно упали на 40%, что-то фактически умерло, я должен был все реорганизовать. На восстановление потребовалось несколько лет. Сейчас мы находимся в очень сильной позиции, компания очень укрепилась. Мы снова начали расширяться, мы взяли на себя обязательство вложить в течение нескольких лет в развитие (открытие новых отелей и обновление уже существующих) около 175 млн фунтов, и у нас очень хорошая доходность. Я хочу расширять компанию.

– Насколько большой она может стать?

– Удваивать я не хочу. Мне важно сохранить уровень, при котором я могу лично участвовать в работе всех наших мест. Важно сохранять правильную атмосферу, а если компания становится большой, многое меняется необратимо. Посмотрите на Four Seasons, например. Компания в то время, когда президентом был Айседор Шарп, у которого были тесные связи с генеральным менеджером каждого отеля, и сейчас – совершенно разные.

Родился в 1945 г. в Борнмуте, Англия. Окончил филологический факультет в колледже Пемброк в Оксфорде. Начал карьеру в гостиничной компании своего отца – Forte Group в 1969 г.

1983

президент Forte Group

1991

президент Британской гостиничной ассоциации

1992

председатель правления Forte Group

1996

основывает собственную отельную компанию Rocco Forte Hotels

1997

открывает первый отель Rocco Forte Hotels – The Balmoral в Эдинбурге

– Размер инвестиций в открытие новых отелей и сроки их возврата изменились?

– Нет, последние пять лет мы инвестируем примерно по 15 млн фунтов в год, и я буду продолжать вкладывать столько. Возврат обычно занимает много времени, около 30 лет. Меня устраивают эти цифры, поэтому я выбрал для себя быть владельцем, а не заключать контракты на управление, как все остальные. Если ты только управляешь, а не владеешь, то теряешь контроль, он всегда у владельцев. Они решают, когда и сколько вкладывать. И если с объектами все в порядке, то владельцы начинают думать, что вы им не очень-то нужны, но если что-то идет не очень хорошо, то это всегда ваша вина. Таким образом, вы никогда не выиграете.

Мы либо владеем зданиями, либо берем их в долгосрочную аренду. Да, это требует много времени [на возврат инвестиций], и это рискованно, поэтому многие компании не любят этого. Но вы получаете контроль над собственностью, сами можете решать, на что и когда тратить деньги, как управлять отелем. И без каких-либо помех в непосредственной работе отеля. Кроме того, как собственник, вы всегда можете придумать, как больше заработать, создать доходность разных уровней. А если вы управляете, то во многих раскрученных направлениях, как Лондон или Париж, можете получить фиксированно только 3% прибыли.

И аренда – более традиционная форма бизнеса для Италии, а это наш основной рынок (семь из 15 наших объектов – итальянские).

– Вы сказали, что «Астория» входит в тройку самых прибыльных отелей. Какие еще в топе?

– Все наши отели прибыльные. Некоторые более выгодны, чем другие, но все успешны. Самым успешным я считаю Рим. Лондон, Эдинбург, Мюнхен тоже очень сильные.

– Расскажите, пожалуйста, про Эдинбург. Он всегда был специфическим городом с точки зрения гостиничного рынка: по сути, там не было гостиниц, туристы арендовали комнаты и квартиры задолго до появления Airbnb. The Balmoral стал одним из первых отелей. Сейчас предложение сильно изменилось, и отелей стало больше. Как это отразилось на вашем бизнесе?

– Эдинбург очень интернациональное направление. Многие шотландцы, которые эмигрировали в другие части мира, любят возвращаться в Шотландию – вероятно, чувствуют с ней связь. Американцы очень любят ездить в Шотландию. Отель появился, когда я купил его в 1997 г. Эдинбург тогда был довольно подавлен, мой отель был единственным 5-звездочным в городе. The Balmoral остается лучшим отелем в Эдинбурге, он сам по себе достопримечательность города. Но мы продолжаем его развивать, продолжаем инвестировать, улучшать услуги. Это очень, очень хороший отель, один из самых прибыльных.

Астория» – гостиница с историей

«Астория» появилась на карте Санкт-Петербурга в 1912 г. Здание было построено по проекту архитектора Федора Лидваля и сразу вписалось в панораму Исаакиевской площади. Современная история отеля началась в 1997 г., когда он перешел в управление Rocco Forte Hotels. В 2013 г. в отеле прошла масштабная реновация, в 2015–2016 гг. были обновлены все номера. Стоимость работ составила около 12 млн евро, рассказывал в интервью «Ведомостям» генеральный менеджер отеля Геральд Хельд. Сейчас в «Астории» 169 номеров, из них 86 – люксы. Хотя отель исторический, экскурсий по нему не водят. Но для гостей могут сделать исключение и показать значимые места и предметы интерьера – например, стол Сергея Есенина. В рейтинге журнала Conde Nast Traveler Reader’s Choice Awards «Астория» 16-я среди лучших отелей мира, 5-я среди европейских, а в Северной Европе она уступила лидеру – гостинице Amerikalinjen в Осло – лишь одну сотую балла.

– А на других рынках вы конкурируете с Airbnb?

– Это очень сложный и неоднозначный вопрос. Мы делаем апартаменты, и это совсем другой бизнес. Но когда я предлагаю апартаменты, я гарантирую то же качество и те же услуги, что и в своих отелях. У моих клиентов всегда есть страховка бренда Rocco Forte. Airbnb – это частные лица, у них нет единого центра, который за все отвечает. Там можно найти квартиру, но совпадает ли то, что вы увидели на картинке, с реальностью? Поэтому на самом деле мы конкурируем с гостиничными сетями. И в каждом городе свои условия конкуренции. В Петербурге у нас два конкурента: Belmond и Four Seasons.

– Lotte не очень известный бренд. Я бы не стал говорить, что, если кто-то приезжает в Санкт-Петербург, ему непременно нужно остановиться в Lotte. Но не всем нужны мои советы. (Смеется.)

– О южноазиатском рынке. Вы открываете первый отель в Шанхае – нетипичный для вас проект: первый для Rocco Forte в новом здании, с современным интерьером. Как он возник?

– Азиатский рынок становится все более важным, поток туристов из Азии в Европу все время растет. А в моей компании их около 3%, это очень мало. Поэтому нужно рисковать и выходить в Китай. Там мы не собственники, впервые работаем по контракту на управление. Здание строится с нуля, и сдача уже опоздала на два года, думаю, оно будет открыто в июне следующего года. Так не должно быть, но мы не контролируем процесс строительства. Этот проект очень заражает, Азия – новая область, рынок, который очень бурно развивается. Все европейские музеи открываются в Шанхае, в том числе там будет Лувр [филиал]. Это будет настоящий центр. Поэтому мне очень интересно открыть там отель.

– Азиатских гостей у вас мало, а из каких стран много?

– Из США, около 35%. Далее идут Великобритания и Ближний Восток, по 11%. У России довольно большая часть, около 5%. Остальные по 3–4%.

– Как стало возможным получить так много американских клиентов? Считается, что люди более лояльны к своим брендам: итальянцы живут в итальянских отелях, американцы – в американских…

– У нас очень хорошие отношения с американскими туристическими агентствами. Они начали поддерживать нас, когда у меня был только один отель. У нас довольно большой отдел продаж в США – 12 человек в двух отделениях, на Западном побережье и в Чикаго. И у нас очень хорошее освещение в американской прессе, очень хороший пиар в самых важных журналах.

– Какие еще города рассматриваете для новых отелей?

– Париж, один из главных рынков мира. Мадрид, Барселона, Нью-Йорк и Москва – вот главные города, где я хотел бы открыть отель.

– Москва пока только на уровне идеи или есть конкретные предложения?

– Ничего определенного. Мне делали предложения несколько раз. И я бы хотел здесь отель – но меньше и более приватный, чем уже существующие [5-звездочные].

– А в других российских городах? Например, в Сочи?

– Я не был в Сочи, надо бы съездить и посмотреть. Но пока таких планов нет. Москва была в моих планах, когда компания только начиналась, но тогда не сложилось, а часто бывает так, что потом время уходит. Например, я думал над тем, чтобы создать сеть 3-звездочных отелей, но время прошло, и сейчас я думаю, что лучше сконцентрироваться на одном бренде. Лучшее время открыть отель в Москве было в 1990-х, после распада Советского Союза. Кстати, тогда я пробовал открыть отель в Нижнем Новгороде. Я ездил туда – очень красивый город, встречался с авторитетными людьми, но ничего не произошло.

Rocco Forte Hotels

Гостиничная сеть

Владельцы: семья Форте.
Финансовые показатели (2019 г., данные компании):
оборот – 219 млн фунтов стерлингов,
EBITDA – 24,6 млн фунтов стерлингов.

Создана в 1996 г. сэром Рокко Форте и его сестрой Ольгой Полицци. Компании принадлежит 15 пятизвездочных отелей (включая отели в Шанхае и Палермо, открытие которых планируется в 2020 г.). На начало 2020 г. в фонде сети 2176 номеров. В России компании принадлежит отель «Астория» в Санкт-Петербурге.

Особенная Италия

– Половина ваших отелей находится в Италии, четыре открылись в этом году. Чем объясняется такой интерес к этому рынку?

– Италия не легкая страна для ведения бизнеса, она не движется вперед в одном направлении. Но я наполовину итальянец, говорю по-итальянски, я знаю, как там все устроено, что облегчает многие вещи. Италия, пожалуй, лучшее туристическое направление в мире. Здесь отличная погода, фантастические побережья, очень хорошая еда. Люди, которые на самом деле очень внимательны к туристам. Большинство культурных артефактов в мире, 65%, найдено в Италии. Если вы отправитесь в Эрмитаж, вы, конечно, начнете с итальянского [искусства]. Санкт-Петербург был построен итальянскими архитекторами по образцам итальянской архитектуры. Словом, Италия естественным образом лучшее туристическое направление. Будущее расширение компании я вижу именно здесь.

– Где именно хотели бы открыться?

– Милан и Венеция, где бренд еще не представлен, и на побережье Амальфи, где мы в мае открыли отель на 40 номеров в Апулии. Это был фантастический успех, хочется его усилить. Потом Верона, Сиена и т. д. Это будет сеть по всей Италии, равных которой нет.

– А сеть семьи Феррагамо – Lungarno Collection?

– Леонардо Феррагамо мой очень хороший друг. Он владелец здания отеля Savoy. Мы прекрасно общаемся. Он сам не стал делать отель в этом здании, оно для них слишком большое. И предложил его мне в аренду. У них прекрасные отели, но очень маленькие. Я не думаю, что у Леонардо сейчас есть такие же возможности расширения в Риме, как у моей компании.

– Гендиректор Lungarno Collection Валериано Антонелли говорил мне, что хотел бы сделать Lungarno Collection брендом номером один среди люксовых отелей Италии. У вас есть такие ориентиры – быть номером один в Италии, в Европе?

– Можно стремиться быть брендом номер один, но в реальности это очень сложно. Я думаю, что все же Rocco Forte европейская компания. И меня вдохновляет идея быть лучшей гостиничной компанией класса люкс в Европе. Но Италия могла бы быть частью этого. В Великобритании я сейчас изучаю новый для себя рынок – небольшие отели в городах вроде Оксфорда или Кембриджа. Летом туда приезжают туристы со всего мира, которые могут платить хорошие деньги, зимой можно делать коммерческие проекты.

Я не могу конкурировать с крупными глобальными сетями в смысле маркетингового продвижения и рекламы – для этого наши силы слишком несоразмерны. Но я могу делать то, что мы делаем. У нас семейный бизнес, мы владельцы, которые действительно участвуют в управлении и очень заботятся о бизнесе. Моя сестра Ольга работает в компании с момента ее появления. Мои дети тоже сейчас здесь. У меня очень хорошая и профессиональная команда, которую мы собрали вместе с руководителями. Но семья придает компании другой смысл. Она дает нам тепло, которое наши гости прочитывают. И еще одна вещь: мы постоянно работаем над своим продуктом, постоянно улучшаем. Это вопрос важности деталей, мы очень сосредоточены на этом.

– Италия сейчас одна из самых посещаемых стран в мире. Это потолок или рост будет продолжаться?

– Будет продолжаться, потому что в Италии много мест, которые до сих пор не очень развиты. Например, Апулия – огромный потенциал для роста. Или Сицилия, где у меня два отеля. В конце 1980-х и начале 1990-х гг. это было очень популярное зимнее направление, потом его популярность упала, сейчас его начинают открывать снова. Это удивительное место, с очень богатым культурным наследием и местным колоритом. Очень самобытное и многогранное. Все гости на Вердуре, моем курорте в Сицилии, говорят о том, какое это волшебное место.

Будущее гостиничной индустрии

– Одна из главных тенденций в модном ритейле – изменение форматов магазинов: людям больше не интересно ходить просто в магазин, они хотят развлечений. Поэтому даже люксовые бренды все больше расширяют услуги: в бутиках проводят вечеринки, выставки и т. п. И в гостиничной индустрии много разговоров о том, что людям недостаточно просто приехать в отель, поэтому их нужно постоянно удивлять.

– Как ледяные отели где-нибудь в Финляндии? Кровать изо льда, специальная одежда, чтобы на ней спать? Я в это не верю. Роскошь – это обслуживание, которое позволяет клиенту чувствовать себя как дома, чувствовать себя очень комфортно, это индивидуальный подход к каждому клиенту. Люкс в этом, а не в том, чтобы придумывать что-то только ради того, чтобы придумать.

– Каким в целом видите будущее индустрии в цифровую эпоху? Некоторые аналитики прогнозируют, что она будет все больше расслаиваться: останутся сегменты люкс и условные апартаменты, а средний сегмент уйдет. Вы согласны с этим?

– Если предположить, что такое разделение случится, то я точно буду работать в люксе! Но для меня странно такое разделение, потому что далеко не всегда можно четко провести границу между тем, что уже можно считать люксом, а что нет. Например, наш отель «Англетер», у него «4 звезды». Да, он не такой роскошный, как «Астория», но он лучше, чем многие 5-звездочные отели. Многие услуги в нем те же самые, что в «Астории». Потом очень важно расположение: если у вас место в менее дорогом районе, то появляется возможность снизить цены, но это не означает, что уровень отеля падает. И многие люди счастливы платить меньше, если есть такая возможность. Так что я не уверен, что средний сегмент исчезнет.

– А что думаете про миллениалов? В модном бизнесе все ориентируются на их предпочтения и привычки (хотя насколько правильно они трактуются компаниями – большой вопрос), но насколько для отельного бизнеса это определяющие клиенты?

– Это действительно особая категория гостей, они отличаются от остальных. Но в роскошном отеле нельзя работать только для клиентов определенного сегмента. К тому же нельзя гарантировать, что, посетив наши отели детьми или подростками, люди потом вернутся. Но, конечно, мы в целом стараемся оставаться современными. Например, такая важная сейчас тема для молодежи, как экология. Мне сложно проникнуться этим в полной мере, а моя дочь Ирэн погружена очень сильно. У нее собственный косметический бренд, который представлен в наших отелях. Он полностью экологичен: все сделано из ингредиентов, выращенных на наших полях на Сицилии, не содержит химикатов и т. д. Или снижение использования пластика – в наших отелях (за исключением Петербурга) мы не ставим воду в пластиковых бутылках, только в стеклянных.

– Вы работаете с инфлюенсерами и блогерами? Видите какой-то результат? Сейчас все больше говорят, что такое продвижение не очень эффективно.

– Мы немного работаем с блогерами, с теми, кто подходит нам по уровню, но таких совсем мало. Я в этом не очень разбираюсь, это работа пиар-директора. Но глобально это один из современных способов общения, и, если правильно выбрать, с кем работать, есть большой шанс повлиять на бизнес. Это все же нужно делать, потому что делают все остальные, а отставать нельзя.

– Индустрия гостеприимства в России развивается, хотя нам, безусловно, еще есть куда расти. Однако даже в своей стране на высших руководящих должностях в лучших отелях почти нет россиян. Как вы думаете, когда российские профессионалы будут занимать ключевые посты в индустрии, в том числе на глобальном уровне?

– Я думаю, что это начинает происходить, менеджер отеля в «Англетере» – россиянин. Много россиян на уровне руководителей департаментов. А когда я только выходил на рынок, россиян не было даже на уровне менеджера ресторана. Все развивается. Никто не против того, чтобы в стране работали местные жители, от этого только польза: нет языкового барьера, люди точно понимают страну, легче общаются с клиентами. Но это не зависит от России, управленцы-иностранцы могут быть где угодно. Например, в Германии генеральный менеджер нашего отеля – англичанин. Традиционно в нашей индустрии больше всего швейцарцев, французов, немцев, итальянцев. Потому что гостеприимство укоренено в традициях стран, где они выросли. Но я бы не стал говорить, что происхождение важнее, чем профессионализм. Все равно самое главное – профессиональные качества.

Как важно вникать в детали самому

– Когда я готовилась к интервью, то обратила внимание, что вы осведомлены обо всех деталях работы отелей по всему миру. Такое погружение не всегда характерно для руководителей больших компаний, многие лидеры оставляют себе только стратегию и не участвуют в каждодневной работе. Вы по-прежнему вовлечены в ежедневные дела отелей?

– Когда я начинал, я был вовлечен во все. Когда я купил The Balmoral, то сам им руководил, провел там первые три месяца его работы. Сейчас, конечно, я не принимаю участия в операционном управлении, у меня везде очень хорошие менеджеры. Но когда я бываю в отелях, я всегда смотрю на детали, если мне что-то не нравится, мы всегда это обсуждаем и можем изменить. Например, новый стандарт подготовки номера и кровати ко сну, я столкнулся с ним в Plaza Athenee в Париже, где заправляют простыни таким образом, что все выглядит очень элегантно, но пользоваться неудобно. Знаете, когда потом их надо буквально доставать. И таких деталей масса. Поэтому мы проводим конференции в Вердуре, где обсуждаем такие изменения, новые стандарты и т. д. Я никогда не говорю сделать что-то просто потому, что мне нравится или не нравится. Я хочу слышать аргументы, узнавать, что происходит, может, определенные стандарты устарели. Конечно, я в курсе всех цифр, так как нужно понимать, что происходит с бизнесом.

Что касается стратегии, то, на мой взгляд, это не что-то, о чем думают в строго отведенное время. Придумывать новое можно утром, лежа в кровати, когда не спится ночью, когда читаете. Поэтому не вижу противоречий в том, чтобы одновременно заниматься каждодневной работой и думать о стратегических вещах.

– Вы генеральный директор с момента появления компании. Не думали о том, чтобы передать руководство детям или пригласить стороннего управленца?

– Нет, я планирую оставаться генеральным директором. Когда придет время и я решу, что больше не хочу или не могу быть генеральным директором, я буду смотреть, кто из семьи к этому готов. Надеюсь, что следующий генеральный директор будет одним из нас. Но я никогда не уйду совсем.

Как вести бизнес по краткосрочной аренде квартиры

Если вы заинтересованы в аренде квартир на короткий срок, вам может быть интересно, возможно ли (и как) такое в эпоху Airbnb.

Airbnb доминирует в сфере краткосрочной аренды благодаря своей одноранговой модели. С другой стороны, гостиничный бизнес остается лучшим решением для краткосрочного пребывания.

Ключ — найти свой путь в эту уютную нишу между Airbnb и гостиничным бизнесом, что, безусловно, является сложной задачей.Не теряйте надежды; эта ниша — идеальное место для процветания «апарт-отелей». Компании по аренде управляемых квартир стремятся объединить комфорт и удобство квартиры с услугами, предлагаемыми в отеле при краткосрочной аренде.

С чего начать, если вы хотите войти в это пространство, и чему вы можете научиться у гостиничной индустрии и Airbnb? Давайте взглянем.

Airbnb против отелей

Быстрый поиск в Google «Airbnb против отелей» дает более 7. 1 миллион результатов, содержащих сравнения цен и удобства основных игроков отрасли. Airbnb продолжает расти из года в год и не показывает никаких признаков замедления.

Он здесь, чтобы оставаться в сфере путешествий и проживания, и не зря. Оказывается, путешественникам нравится оставаться в уютных местах, где есть кухня, удобная мебель и пространство для отдыха.

Это выигрыш для вас, если вы занимаетесь арендой квартир.Если вы управляете отелем, не отворачивайтесь. Скорее всего, другие отели вашей отрасли заметили эту тенденцию и приспосабливаются к требованиям рынка.

Не каждый менеджер отеля или бизнесу нравится — или у каждого есть время — обмениваться сообщениями с отдельными владельцами квартир, имея дело с уникальным доступом и инструкциями для каждой квартиры, а также с ограниченными сроками аренды.

Вот здесь и появляются компании-апарт-отели. Они заполняют нишу, созданную спросом путешественников и бизнес-потребностями, и вы можете извлечь уроки из того, что они делают, чтобы оставаться конкурентоспособными.

Объявление на Airbnb.

Вхождение в нишу бизнеса по аренде квартир

Компании по аренде квартир, стремящиеся извлечь выгоду из спроса на краткосрочную аренду, заполняют пространство между Airbnb и традиционными отелями. Эти компании, которые иногда называют «управляемыми квартирами» или «апарт-отелями», сочетают комфорт, пространство и удобство собственной квартиры с полностью управляемыми услугами, предлагаемыми отелями.

Эти компании позволяют путешественникам бронировать частные апартаменты так же, как они бронируют номер в отеле.

Если вы хотите сдавать недвижимость в аренду путешественникам, рассмотрите возможность включения ее в список «краткосрочная аренда» на срок от одной недели до 30+ дней. Сосредоточьтесь на маркетинге для деловых путешественников, которые задерживаются в вашем городе.

Воспользуйтесь услугами отеля, которые вы предлагаете в качестве альтернативы проживанию в чужих апартаментах. Хотя владельцы жилья на Airbnb бывают нечасто, при бронировании их жилья может казаться, что вы вглядываетесь в чужую жизнь.

В апарт-отелях путешественники могут поселиться в хорошо меблированном и обслуживаемом помещении, которое кажется, будто оно было подготовлено специально для них, без борьбы с безделушками или личными склонностями другого человека.

Стремитесь к теплому пространству, которое кажется чистым и подготовленным для индивидуальных клиентов (через Pixabay).

Как выглядит типичная аренда квартиры?

В ожидании компании, квартиры, предлагаемые в краткосрочную аренду, могут варьироваться от одной до трех спален. Они полностью меблированы, включая кухню, стиральную / сушильную машину и другие домашние удобства.

Такие компании, как UrHIP, Roost, Zoku и AKA, обслуживают клиентов, предоставляя квартиры, аналогичные тем, что вы найдете на Airbnb, с дополнительными услугами гостеприимства, такими как доступ в местный фитнес-клуб, услуги уборки и доставка продуктов.

Некоторые компании в этом пространстве (например, Roost) уникальны для одного города или области и сосредоточены на вдохновляющем архитектурном дизайне, в то время как другие оттачивают предложения по бронированию по всей стране.

Образец распечатки Roost (через Roost).

Продажа квартиры в аренду

Итак, как вы сообщите об этом бизнес-путешественникам и компаниям, которые их нанимают?

Сдавая в аренду апартаменты, вы получаете преимущество перед гостиницей, предоставляя им место с большим количеством удобств, чем стандартный гостиничный номер, и, возможно, дешевле, чем аренда гостиничного номера на несколько недель.Вы предлагаете преимущество перед квартирой, поскольку не требуете от путешественников подписания договора аренды на 12 месяцев. И вы предлагаете преимущество перед Airbnb, предлагая собственное пространство вместо того, чтобы вторгаться в чужой дом.

Эта модель делает ваши апартаменты более привлекательными для иностранных посетителей, которым часто требуется гибкий график регистрации и требуется больше услуг, чем может предоставить отдельный листинг комнаты на Airbnb.

Вы не сможете конкурировать с гостиничной индустрией в таких областях, как проведение местных мероприятий и выставок, но вы можете соревноваться за участников и поставщиков.

По мере того, как Airbnb продолжает расти и привлекать независимых путешественников или семьи, компании по производству квартир для длительного проживания имеют уникальные возможности для обслуживания нишевой аудитории путешественников. Все большее количество путешественников (как деловых, так и других) хотят питаться более здоровой пищей или предпочитают готовить самостоятельно из-за диетических ограничений или проблем с пищевой чувствительностью / аллергией.

Ваш апарт-отель упрощает все, от приготовления кофе до создания «домашнего» офиса.

Ключевые выносы

Когда вы исследуете пространство апарт-отеля, помните об этих трех ключевых выводах:

1. Там — это места для вас.Если вы управляющий недвижимостью, используйте все, что в ваших силах, на Airbnb и отелях, моделируя свой бизнес в сфере апарт-отеля. Ваш целевой рынок ищет постоянство, гостеприимство и комфорт.
2. Если вы индивидуальный арендатор квартиры на короткий срок, используйте Airbnb, чтобы познакомиться с покупателями и представить свое уникальное ценностное предложение. Создавая список апартаментов, сосредоточьтесь на молодых деловых путешественниках и предложите значительную скидку при длительном проживании от семи дней и более.
3. Если вы работаете в гостиничном пространстве, подумайте, как вы могли бы адаптировать эту стратегию для своего отеля.Подумайте, как создать пространство, не похожее на традиционные гостиничные номера, которым часто не хватает тепла. Хотя может оказаться невозможным создать полноценное пространство квартиры в каждой комнате, добавьте простые удобства, такие как кофейный уголок в номере, предлагающий кофе местной обжарки, или книжную полку с несколькими предложениями в мягкой обложке и динамиком Bluetooth для смартфона вашего гостя.

Что вы посоветуете для начала работы в сфере аренды квартир?

Если вы занимаетесь краткосрочной арендой квартир, мы хотим услышать ваше мнение!

С чего вы начали и какие советы вы можете дать людям, которые только начинают или хотят улучшить то, как они работают? Использовали ли вы какое-либо программное обеспечение для управления отелем, которое показалось вам особенно полезным? Есть ли распространенные ошибки, которых следует избегать?

Дайте нам знать в комментариях ниже!

Вы действительно можете купить номер в отеле?

Как здорово было бы владеть отелем? Это больше, чем аренда дома или коммерческая витрина, это блестящий актив, который просто кричит о престиже . .. особенно если рассматриваемый отель является высококлассной пятизвездочной жемчужиной в руках управляющей компании Blue-Chip.

Однако для большинства инвесторов покупка отеля недоступна. Инвесторы с небольшими карманами обычно имели четыре варианта приобретения доступа к прибыльным доходам от роскошных отелей:

• Объедините деньги в синдицированное или краудфандинговое приобретение.
• Купить акции REIT, ориентированного на отели.
• Купить акции управляющей компании, такой как IHG или Red Lion.
• Купите отель напрямую — обычно для очень богатых.

Но что, если вам не пришлось покупать весь отель? Что, если бы вы могли просто купить один номер в отеле и владеть им индивидуально, как кондоминиум в многоквартирном доме?

Возможно ли такое? Можете ли вы инвестировать в отдельный номер в отеле на курорте или в гостиничном комплексе? Короткий ответ: да.В сфере недвижимости они известны как кондо-отелей .

У вас есть 10 000 долларов и вы ищете хорошее вложение? Гостиничные номера могут похвастаться более высокой заполняемостью и более высокой ежемесячной доходностью, чем обычные кондоминиумы или аренда в стиле «Airbnb». Нажмите здесь, чтобы узнать, как вы можете начать формировать свой доходный портфель недвижимости с 10 000 долларов уже сегодня.

Гостиничные менеджеры и девелоперы по всему миру продают номера в кондоминиуме индивидуальным инвесторам или группам.

Некоторые кондо-отели — новостройки. Инвесторы покупают номера по рыночной цене и обычно не несут никаких затрат, пока отель не откроется, и в этот момент номер может стоить намного больше, чем когда он был просто изображением на чертеже. Владельцы кондоминиумов могут продавать комнаты, чтобы помочь финансировать завершение проекта без выплат по обслуживанию долга, поскольку они не должны владельцам доходов до открытия отеля.

Другие кондо-отели продают комнаты в завершенных отелях, возможно, для финансирования ремонта или будущих проектов.

В соглашениях

с кондоминиумом может содержаться требование о минимальном сроке действия, которое владельцы должны соблюдать, или налагать штрафы за досрочную продажу.

Некоторые соглашения с кондо-отелями включают пункт о выкупе, дающий управляющей компании право выкупить номер в конце периода владения по согласованной цене. Это может быть отличным способом для инвесторов снизить риск и получить предсказуемую прибыль.

Другие соглашения об отелях кондоминиума позволяют инвестору перепродать комнату в любое время.Перепродажа комнаты на открытом рынке с большей прибылью может быть очень прибыльной, если сам отель управляется хорошо и приносит хороший доход.

Обычно у кондоминиума есть руководство, возможно, крупный бренд, которому поручено заполнять комнаты и поддерживать или увеличивать доход отеля на доступный номер (RevPAR). Каждый владелец номера имеет право на долю прибыли, полученной от эксплуатации отеля.

Управляющая компания отвечает за маркетинг, обслуживание, отношения с гостями и операции.Единственная задача владельцев комнат — следить за ростом доходов.

Владельцы гостиничных номеров иногда имеют возможность забронировать собственный номер, часто с первым правом отказа в свободные ночи. В кондоминиуме даже могут быть предусмотрены льготы для владельцев комнат на управление собственными инвестициями: они сами сдадут комнату в аренду, например, в кондоминиуме на длительный срок, или в краткосрочную аренду, например, AirBnB или VRBO.

Однако другие кондоминиумы требуют, чтобы владельцы номеров передавали свои права собственности управляющему отелем, работающим по контракту.В любом случае это часто более прибыльный и менее рискованный вариант, особенно если управляющая компания пользуется репутацией и предлагает гарантированный возврат или обратный выкуп.

В случае Ruebush Hospitality Group это именно то, чего вы можете ожидать. Мы требуем, чтобы номер всегда управлялся как часть отеля, поскольку это обеспечивает максимальную отдачу от инвестиций для вас, как инвестора, и делает вложение гораздо менее рискованным. Мы даже гарантируем, что вы будете зарабатывать МИНИМАЛЬНЫЙ 12,45% годовых, и предлагаем гарантию обратного выкупа.Нажмите здесь, чтобы узнать больше …

Низкий барьер входа

В то время как другие коммерческие объекты недвижимости могут начинаться с многомиллионного ценового диапазона, стоимость гостиничных номеров обычно колеблется от 100 000 до 1 000 000 долларов. Это намного больше в ценовом диапазоне среднего инвестора, и финансирование может быть доступно. Некоторые гостиничные номера можно купить гораздо дешевле, и возможно финансирование.

В случае Ruebush Hospitality Group вы можете рассчитывать на номера исключительно высокого качества по гораздо более низким, чем стандартные рыночные цены, и мы предлагаем внутреннее финансирование без каких-либо процентов.Мы также гарантируем, что вы получите МИНИМАЛЬНЫЙ годовой доход от инвестиций в размере 12,45%, и у нас есть гарантия обратного выкупа. Нажмите здесь, чтобы узнать больше …

Доступ к элитной недвижимости

Инвесторы, которые не могут позволить себе роскошный дом или кондоминиум, могут позволить себе роскошный гостиничный номер. Рынок роскошных отелей со временем оказался более устойчивым к рецессиям, чем отели среднего или бюджетного сегмента.

Пассивные инвестиции

При профессиональном менеджменте гостиничные номера представляют собой возможность для настоящих «денег с почтового ящика», инвестиций в недвижимость «под ключ» без управления.

В случае Ruebush Hospitality Group ваши инвестиции полностью свободны от рук. Это полностью пассивное вложение. Мы заботимся о каждой детали. Все, что вы делаете, это инвестируете, пользуетесь гостиничным номером в любое время БЕСПЛАТНО, а в остальное время получаете гарантированный ежемесячный доход.

Возможные налоговые преимущества

Налоговые последствия инвестиций в гостиничные номера зависят от страны или штата, где расположен актив, а также от страны или штата проживания или регистрации покупателя.Однако коммерческая недвижимость часто пользуется льготным налоговым режимом по сравнению с жилой недвижимостью, а покупка гостиничных номеров — один из наименее дорогих способов покупки коммерческой недвижимости.

Риск потери

Если отель выходит из строя из-за снижения RevPAR или остановки строительства, управляющая компания может оказаться не в состоянии выполнить свои гарантии возврата или обратного выкупа. В случае катастрофического отказа могут быть потеряны любые депозиты или первоначальные платежи.

Самая важная часть должной осмотрительности покупателя при покупке гостиничного номера — это проверка управляющей компании. Каков их послужной список? Успешны ли другие их отели? Какой RevPAR у других отелей, которыми они управляют? Завершают ли они свои строительные проекты? Есть ли у них наличные деньги и доступ к кредитам?

Вот почему вам следует рассмотреть Ruebush Hospitality Group. У нас абсолютно нулевой долг, и у нас есть подтвержденный опыт получения чрезвычайно высокой прибыли на протяжении более 9 лет.Фактически, мы принесли нашим инвесторам прибыльную прибыль даже во время глобальной пандемии 2020 года. У нас есть миллионы долларов в реальных активах, нулевой долг и долгая история успешных и прибыльных операций. Ваши инвестиции безопасны, надежны и гарантированы, когда вы инвестируете с нами. Щелкните здесь, чтобы узнать, как инвестировать в гостиничные номера.

Отсутствие контроля

В то время как другие объекты коммерческой недвижимости предоставляют инвестору возможность выбрать свою управленческую команду и самостоятельно принимать важные управленческие решения, покупатели гостиничных номеров уступают значительную часть контроля в управлении активами управляющей компании.

Опять же, инвесторы должны провести комплексную проверку управляющей компании. Замена управляющей компании возможна, но часто требует сложного и громоздкого достижения консенсуса между владельцами помещений.

И снова, поэтому Ruebush Hospitality Group — такой отличный выбор! Имея опыт получения очень высокой доходности для сотен инвесторов, мы предлагаем безопасность и надежность, которые необходимы вам при осуществлении этого типа инвестиций.

У вас есть 10 000 долларов и вы ищете хорошее вложение? Инвестиции в гостиничные номера — это увлекательный, безопасный и надежный способ пополнить свой портфель недвижимости.Нажмите здесь, чтобы узнать, как начать покупать роскошные гостиничные номера за 10 000 долларов уже сегодня.

Постоянное проживание в отеле: каково это иметь ежедневное обслуживание номеров и уборку номеров

На протяжении многих лет многие люди предпочитали поселиться в гостиничных номерах, а не снимать квартиру. Но действительно ли проживание в отеле постоянно, особенно в Ritz или Four Seasons, так же гламурно, как кажется? Ответы разные.

Это настоящие Элоизы, которых родители привезли в отели.Или путешественники, отправленные за границу, для которых отель является идеальной базой для сборных домов. Для других проживание в отеле помогает им преодолеть трудные жизненные моменты — это даже может быть более живой альтернативой пенсионному сообществу. Вот истории 10 человек, которые долгое время жили в отеле — каждый по разной причине.

Разбился в общей комнате с другими

Жюль Фейлер, 67 лет, в 1980-х годах восемь лет жил в нью-йоркском отеле Gershwin Hotel (ныне The Evelyn).Публицист, ставший драматургом, сейчас живет в квартире в Верхнем Вест-Сайде.

Я разлучался со своей тогдашней женой в округе Бакс, штат Пенсильвания. Мне некуда было пойти, когда друг по колледжу сказал мне переехать в отель Gershwin в Нью-Йорке, где он был менеджером.

Изначально я находился в комнате общежития с несколькими другими [гостями]. Когда я только приехал, отель был очень запущен: общие комнаты стоили 20 долларов за ночь, поэтому гости в основном были туристами, но иногда встречались неприятные персонажи, которые крали у других гостей.Жизнь там напоминала фильм Casablanca . Через некоторое время владелец попросил меня заняться связью с общественностью в отеле, и мне предоставили мою комнату в качестве оплаты за работу в прессе.

Отель был заполнен молодыми людьми и сотрудниками, у которых не было ни денег, ни других вариантов. В то время я был одним из них. Но это быстро стало крутым местом. Я мог создавать все, что хотел, лишь бы это было в прессе. Я изобрел пол, состоящий только из моделей; Я опустошил заброшенный хозяйственный магазин, который был связан с отелем, и превратил его в картинную галерею; у нас были вечеринки с Джоном Уотерсом, Джонни Деппом и Лу Ридом.Я провел первый сеанс для Энди Уорхола.

[Жизнь там] дала мне возможность построить бизнес. В какой-то момент я представлял 10 отелей из-за прессы, которую я создавал для The Gershwin. В конце концов, однако, меня уволили, когда владелец обнаружил, что я представляю другие отели — он платил мне очень маленькую зарплату — но в то время я также примирился с женой. Однако мой бывший босс иногда обращается ко мне — на самом деле, он просил меня подготовить документальный фильм, над которым он работает.

Жизнь из чемоданов

Франциска Маттеоли — автор 11 книг о путешествиях, в том числе «Истории об отелях». Она провела часть своего детства в отеле в центре Парижа.

Моя семья из Чили, и когда в 1970-х там возникли политические проблемы, они приехали в Париж, где мой дед всегда останавливался в Hôtel du Louvre. Он был очень эксцентричным, забавным персонажем. Это был образ жизни в ту эпоху, как раньше жили богатые люди — они останавливались в гостиницах, а не на квартирах [чтобы избежать] всех обязанностей.Мы поселились там, наконец, на три года, намного дольше, чем мы ожидали. Мои дедушка и бабушка жили на одном этаже, а я с родителями — на другом, в комнате 26. Мы использовали те огромные чемоданы, которые у вас были, как мебель — как ящики — повсюду.

Автор Франциска Маттеоли говорит, что предпочитает жить в меблированных местах.

Courtesy Francisca Matteoli

Мне было 10 или 11 лет, и первое, что я помню, был вопрос о моем адресе в школе, и я сказал: «Hôtel du Louvre.«Я был очень изолирован, но та жизнь была особенной. Я не говорил ни слова по-французски — я узнал это от сотрудников, которые стали частью семьи, — но поскольку мы были смешаны с большим количеством иностранцев, я Я не чувствовал себя потерянным или одиноким. Я чувствовал себя окруженным такими же людьми, как я, хотя в отеле не было много детей. Была одна пожилая женщина, которая несколько раз разводилась, и она была очень оригинальной. Она этого не сделала. Ее не заботит имущество, и она хотела чувствовать себя свободно

Хотите купить квартиру в отеле? 5 вещей, которые вам нужно знать

От Элоизы до Элейн Стритч проживание в отелях давно стало чем-то вроде нью-йоркской традиции.Но в последнее время мы слышим гораздо больше, чем обычно, об гостиничных апартаментах, будь то три пентхауса в Ritz Carlton, которые продаются на рынке за 118 миллионов долларов, трехэтажный пентхаус в отеле Pierre, доступный за 95 миллионов долларов, или Tommy Роскошные раскопки Hilfiger в Plaza с, кхм, скромной ценой в 80 миллионов долларов. С такими сногсшибательными ценами может показаться, что мир выбивает дверь, чтобы жить с такими привилегиями, как подготовка постели ко сну, преданный персонал, бассейны, спа и все другие удобства, которые приносят элитным отелям их пятизвездочные рейтинги.В частности, для тех, кто часто путешествует (или для кого-то еще, кто ищет просторный дом), владение отелем может значительно облегчить жизнь, чем обычное жилое здание.

Но купить место в одном из этих зданий — это далеко не все консьержи и мятные лавки. Мы изучили списки и поговорили с брокерами и оценщиками, чтобы получить информацию. Из нашего исследования можно сделать пять основных выводов:

1. «Кондотель» отличается от кондоминиума в отеле

По большому счету, апартаменты в отелях делятся на две категории: кондоминиумы, которые включают отель, обычно в нижняя половина и «кондотели».»

Район МанхэттенБруклинBronxQueensStaten Island Вестчестер Нью-Джерси

Цена до 500 000 долларов США до 750 000 долларов США до 1 000 000 долларов США до 1 250 000 долларов США до 1 500 000 долларов США до 2 000 000 долларов США до 3 000 000 долларов США до 5 000 000 долларов США максимум до 7 000 000 долларов США до 7 000 000 долларов США до 7 000 000 долларов США до 7 000 000 долл. США до 7 000 000 долларов США до 7 000 000 долл. 2 спальни минимум 3 спальни минимум 4 спальни5 или больше спален

ванные комнаты минимум 1 ванная комната минимум 1,5 ванные комнаты минимум 2 ванные комнаты минимум 2.5 ванных комнат не менее 3 ванных комнат не менее 3,5 ванных комнат не менее 4 ванных комнат 4,5 или более ванных комнат

Представлено

В кондотелях обычно существует ограничение на количество дней в году, которое вам разрешено оставаться в квартире, а в остальное время , руководство отеля сдает это место в аренду как обычный гостиничный номер и дает вам долю прибыли (обычно от 35 до 50 процентов). Например, в Trump Soho ограничение на ваше проживание составляет 120 дней в году. Следует иметь в виду одну вещь: это также означает, что вам придется сдавать его с мебелью и убирать вещи, когда вы не останавливаетесь там.

«Обычно люди, которые этим занимаются, смотрят на инвестиционный потенциал», — объясняет Донна Ольшан, брокер, работающий с элитной недвижимостью по всему городу. «Сверхбогатые обычно не стремятся сдавать в субаренду» и предпочитают квартиры, к которым у них есть доступ круглый год. «Им нужна собственная мебель, а не мебель в отеле, и они не хотят, чтобы им приходилось выносить свои вещи из комнаты, когда они уезжают из города».

Между тем владение кондоминиумом на крыше отеля более или менее похоже на владение обычным кондоминиумом, только с доступом к удобствам отеля.Но будьте осторожны, хотя плата за обслуживание несколько менее непомерна, чем у их коллег-кооперативов (в кондоминиумах в ежемесячную стоимость автоматически включается меньше гостиничных услуг), эти типы квартир действительно идут по более высоким запрашиваемым ценам, чем кооперативы и кондотели. в немалой степени из-за свободы от ограничений кооперативного стола или — ограничения на количество дней, которые вы проводите в резиденции.

2. Правила для кооперативов еще сложнее

Как показывает опыт, апартаменты в старых гостиничных зданиях, таких как Carlyle и Pierre, как правило, являются кооперативными, а варианты в недавно построенных роскошных зданиях, таких как Mandarin Oriental в центре Time Warner — это кондоминиумы.

Как и в случае со всеми кооперативными зданиями, перед закрытием сделки вам необходимо получить одобрение совета (и раскрыть многие личные финансовые данные), но есть еще один поворот. «В некоторых зданиях отель контролирует доску», — отмечает президент и генеральный директор Miller Samuel Джонатан Миллер, что может затруднить продажи, когда вы будете готовы уйти, создавая дополнительные препятствия для прыжка.

Обратной стороной этого является то, что, например, в Pierre совместное владение означает, что у вас будут доли в здании, и вы потенциально можете получить прибыль.Кроме того, «кооперативы имеют тенденцию торговать за меньшие деньги, чем кондоминиумы, из-за дополнительных хлопот», — говорит Элизабет Сэмпл, высококлассный брокер, которая также является резидентом и членом правления Mandarin Oriental.

В нижней строке? Задайте множество конкретных вопросов о структуре собственности на здание и отношениях между администрацией отеля и владельцами квартир или акционерами, потому что почти в каждом здании это происходит по-своему. «Невозможно описать широкими мазками», как будет работать владение отелем, — говорит Ольшан, и почти каждая гостиничная резиденция имеет свои собственные особенности.Например, говорит Ольшан, многие кооперативы не позволят вам сдавать вашу квартиру в качестве гостиничного номера, когда вас там нет, но есть еще Ломбардия, которая объявляет себя «открытой арендой и владельцем программа использования «.

3. Для гостиничных удобств есть варианты помимо отелей

Хотя мы все мечтаем о круглосуточном обслуживании номеров или доступе в спа-центр, реальность такова, что на сегодняшнем безумном рынке удобств есть множество обычных жилых домов, которые предлагают аналогичные льготы отелям, если не больше.«Прямо сейчас во многих кондоминиумах есть удобства, и самая большая реальная разница с отелями — это наличие встроенных услуг горничной», — отмечает Ольшан.

Если вы готовы доплатить за удобство управления вашей квартирой, пока вы находитесь за городом, то настройка окупается, но если вам нужно просто побаловать себя, часто есть более выгодные предложения. в стандартных жилых домах.

4. Ваши ежемесячные платежи могут быть (намного) выше

В большинстве гостиничных резиденций дополнительные услуги, такие как косметические процедуры, обслуживание номеров, а иногда даже услуги горничной, предоставляются по меню. в то время как общие помещения, такие как тренажерный зал или бассейн, будут учтены в ваших общих расходах.

Как выразился Миллер: «В Нью-Йорке нет ничего бесплатного», и во многих гостиничных зданиях общие сборы как для кондоминиумов, так и для кооперативов намного выше, чем вы могли бы найти для сопоставимых квартир в жилом доме. . В Carlyle, например, общие расходы на однокомнатную квартиру в размере 725000 долларов составляют 8440 долларов в месяц, в отличие от этого кооператива с аналогичной ценой поблизости на 78-й улице, где плата за обслуживание составляет небольшую часть стоимости и составляет 1748 долларов в месяц.

5. Продажа помещения может занять больше времени.

Если вы рассматриваете квартиру как что-то вроде краткосрочной инвестиционной собственности, знайте, что, когда вы решите продать, процесс не может быть молниеносным.По словам управляющего директора William Raveis Пола Перселла, несмотря на то, что цены на бронирование отелей и развитие предметов роскоши продолжают расти, «каждый раз, когда вы начинаете отсеивать потенциальную аудиторию для продажи», становится все труднее найти покупателя. Другими словами, то, что вы счастливы тратить свои обычные деньги на массажисток и посыльных, не означает, что вы найдете массу покупателей, желающих сделать то же самое.

В частности, в «кондотелях», где вам разрешено находиться в своей квартире только часть года, говорит Сэмпл, «эти продажи всегда намного сложнее из-за ограничений по размещению.»И хотя покупатели на этом рынке часто достаточно богаты, что им не нужна ипотека, если вам (или вашему потенциальному покупателю) нужно финансирование, помните, что банки, как правило, с осторожностью относятся к кредитованию покупок в гостиничных зданиях; в кондотелях банк не сможет продать ссуду Fannie Mae, а с обычными гостиничными квартирами существует дополнительный риск, связанный с привязкой вашей покупки к бизнесу, то есть к отелю, который гипотетически может обанкротиться.

Связанные :

Я хочу здание, которое меня побалует.Стоит ли тратиться на гибрид кондоминиума / отеля?

Обслуживание номеров, кто-нибудь? 9 пентхаусов в Нью-Йорке с привилегиями отеля

Сон с персоналом кооператива не принесет вам особого отношения, правила судьи

Я ездил на арендную плату в размере 250 000 долларов в месяц, и я бы предпочел сохранить свою квартиру

Perk Check

ПОСЛЕДНИЕ НОВОСТИ — LLL

ОБСЛУЖИВАЕМЫЕ КВАРТИРЫ: WaterWalk Dallas — Richardson, комплекс апартаментов и отелей в Ричардсоне, штат Техас, входит в число девяти объектов, находящихся под франшизой WaterWalk International в Уичито, штат Канзас.Бренд обслуживаемых апартаментов — это детище Джека ДеБура, который считается основоположником концепции отелей для длительного проживания. WaterWalk — это гибрид меблированных единиц для длительного проживания и арендованных без мебели квартир, в которых арендаторы могут пользоваться гостиничными удобствами. Тенденция квартир-отелей становится все популярнее среди путешественников, ищущих безопасности в условиях пандемии коронавируса, и среди инвесторов в коммерческую недвижимость, которые ищут разнообразие активов и гибкость ценообразования в условиях последующего экономического спада.

Комбинированные жилые объекты устойчивы к рецессии, говорят девелоперы

Джек ДеБоэр, легендарный создатель концепции отелей для длительного проживания, в 2014 году открыл свой первый обслуживаемый жилой дом WaterWalk в Уичито, штат Канзас.Сегодня его внучка Мими Оливер управляет компанией, у которой девять открытых объектов и пять в стадии разработки. Компания изучает новые возможности франчайзинга на 25 рынках.

До того, как пандемия коронавируса поразила гостиничную индустрию, девелоперы жилья проявляли повышенный интерес к обслуживаемым квартирам, а также к концепциям апарт-отелей, которые предлагали гибкость в отношении различной продолжительности пребывания, операционных расходов и потоков доходов. Актив коммерческой недвижимости показал свою силу во время экономического кризиса, вызванного вспышкой COVID-19.

Увеличение продолжительности проживания поддержало сектор краткосрочной аренды, спрос на который с апреля 2019 по апрель 2020 года снизился в среднем на 5 процентов, в то время как временный спрос на отели упал в среднем на 29 процентов за тот же период, согласно совместному отчету The Группа Хайленд и все комнаты.

Такой спрос поддерживает и апарт-отели.

Гибкая бизнес-модель: общая зона в недавно открытом апарт-отеле WaterWalk International в Плимуте, штат Миннесота.Эпизод 296 подкаста Lodging Leaders исследует зарождающуюся тенденцию строительства апарт-отелей и влияние этого сектора на гостиничный бизнес во время кризиса с коронавирусом.

Смешанная категория

В категорию входят квартиры с обслуживанием; размещение в отеле как в гостиничных номерах, так и в апартаментах с обслуживанием; и частные кондоминиумы, которые входят в перечень объектов краткосрочной аренды гостиничного комплекса.

Некоторые виды жилья могут быть отнесены к категории краткосрочной аренды в категории совместного проживания, в то время как другие относятся к категории жилья для длительного проживания в гостиничном сегменте.

В секторе длительного проживания The Highland Group недавно сообщила, что в третьем квартале этого года заполняемость отелей для длительного проживания в США была почти на 18 процентов выше, чем в целом по отрасли.

В разделе краткосрочной аренды AirDNA и STR недавно сообщили, что с января 2019 года по июнь 2020 года RevPAR отелей на 27 рынках по всему миру снизился почти на 65 процентов по сравнению с предыдущим периодом, в то время как RevPAR краткосрочной аренды снизился на 4,5 процента.

КРАТКОСРОЧНАЯ АРЕНДА: Недавнее исследование, проведенное AirDNA и STR, показывает колебания заполняемости в мировых секторах жилья — отели; Единицы, сопоставимые с отелем, или апартаменты со студиями или однокомнатными номерами; и аренда с двумя и более спальнями — в первом полугодии 2020 года.

AirDNA и STR также обнаружили несколько изменений в поведении путешественников в результате пандемии коронавируса.

• Спад делового и группового спроса серьезно повлиял на временные отели, в то время как отдыхающие поддержали спрос как на краткосрочную аренду, так и на временную аренду. Но краткосрочная аренда сохранила более высокий абсолютный уровень заполняемости.
• Несмотря на то, что в гостиничной индустрии наблюдается недельный рост по сравнению с самой низкой точкой весной, сектор краткосрочной аренды намного ближе к достижению уровней предыдущего года в RevPAR.
• Региональные направления предпочтительнее, так как путешественники остаются ближе к дому.
• И путешественники переместились из городских районов в пригородные рынки.

«Уникальный и конкурентоспособный»

Оливер, генеральный директор WaterWalk International, видит, что некоторые из этих тенденций проявляются на собственном опыте.

Бренд посуточных квартир в новостройке предназначен для загородных рынков. Он имеет две высококлассные бизнес-модели в рамках одной застройки — стандартный прототип из двух зданий, одно с меблированными апартаментами для длительного проживания, а другое с немеблированными обслуживаемыми квартирами для долгосрочной аренды.Компания завершает разработку прототипа отдельного здания, в котором под одной крышей будут размещаться как гостиничные номера для длительного проживания, так и обслуживаемые апартаменты.

По словам Оливер, меньшая площадь территории привлечет больше бизнеса. «Концепция подходит клиентам, франчайзи и инвесторам. Здесь не так много двойных продуктов, которые позволяют сочетать жизнь в стиле апартаментов с удобствами и услугами отеля. Это уникальный и конкурентоспособный выбор ».

Апарт-отели предлагают владельцам-менеджерам разнообразие продуктов и гибкость для разных экономик.Стабильный доход от квартир в сочетании с ценами на отели позволяет владельцам формировать бизнес-модель в соответствии с рыночным спросом.

«Если у вас есть больший спрос на отели для длительного проживания, вы можете обставить больше квартир в качестве собственника и немного увеличить выручку», — сказал Оливер.

«Благодаря COVID и спаду мы увидели то, что вы можете убрать мебель и сосредоточиться на жизни в стиле квартиры с большим количеством договоров аренды. Это поможет вам пережить тяжелые времена. Модель подтвердила нашу теорию устойчивости к рецессии.”

Торговая марка WaterWalk предлагает баланс между жильем для длительного проживания и многоквартирным домом. По словам Оливера, он в первую очередь ориентирован на жителей традиционных квартир, которым нужен комплексный отдых. Удобства и услуги, такие как уборка, приготовление еды и коммунальные услуги, оплачиваются ежемесячно. Во время пандемии коронавируса WaterWalk сократила уборку и питание. Жители как гостиничного, так и квартирного секторов получают предметы снабжения, доставленные к их дверям по запросу.

Оливер говорит, что, хотя кризис с коронавирусом привел к росту бизнеса, она увидела изменение потребительских предпочтений перед пандемией, которая, по ее мнению, сохранится.

Например, клиенты предпочитают более длительное пребывание в номерах большего размера, чем в традиционных гостиничных номерах.

А полностью оборудованная кухня и прачечная, а также спальня, отделенная от жилой зоны, были привлекательными вариантами для гостей перед пандемией, которая продолжается во время кризиса.

Пандемия повлияла на дизайн бренда и FF&E.Оливер сказал, что в этих устройствах больше твердых поверхностей, включая пол, которые легче содержать в чистоте. В местах общего пользования гостиная и рабочая зона находятся дальше друг от друга.

И технологии все более широко используются менеджерами и гостями, поскольку они пытаются избежать личного контакта и невольно открывают для себя удобство бесконтактной регистрации и других приложений, ориентированных на клиента.

ПРЕДЛОЖЕНИЕ СТОИМОСТИ: Жилье под Domio, новым технологически ориентированным брендом, который сотрудничает с владельцами отелей и квартир, чтобы лицензировать свои удобства и услуги для путешественников, желающих остаться на более длительный срок в жилье, в котором они могут жить, работать и отдыхать.

Технологический сдвиг

Руководство по пандемии и общественному здравоохранению по социальному дистанцированию вынудило гостиничный бизнес активизировать внедрение технологий, ориентированных на гостей.

Domio, бренд апарт-отелей, является высокотехнологичным, поскольку его гости используют его мобильное приложение для совершения покупок, бронирования, регистрации заезда и отъезда, заказа услуг и управления такими удобствами, как смарт-телевизор.

Компания выдает лицензии на свои услуги владельцам и управляющим многоквартирных квартир или кондоминиумов, а также гостиниц для длительного проживания.

Domio был запущен в 2016 году и сейчас находится в процессе реструктуризации своего руководства с Джимом Мхрой в качестве временного генерального директора. Ранее он был вице-президентом по финансам в Hilton, Америка.

В сентябре соучредители Domio Джей Робертс и Адриан Лам ушли в отставку с постов главного исполнительного директора и главного сотрудника службы безопасности, соответственно, поскольку компания изо всех сил пыталась оправиться от исключения из списка Airbnb в августе из-за предполагаемой обманчивой деловой практики, обнаруженной при проверке компании с тех пор. его основали четыре года назад.

После отставки соучредителя Airbnb восстановил компанию и ее 500 листингов, которые зависят от Airbnb и других OTA для продвижения своих предложений.

Брайан Куинн пришел на работу шесть месяцев назад в качестве директора по развитию и стремится расширить присутствие бренда в США и во всем мире.

Куинн, руководивший разработкой франшиз в Choice Hotels International, Red Lion Hotels Corp. и InterContinental Hotels Group, объясняет, почему он присоединился к компании в разгар глобальной пандемии, опустошившей туристическую индустрию.

Domio только начинал свое дело, когда разразился кризис с коронавирусом, но бренд был достаточно далеко в развитии, чтобы продолжить восходящий импульс, особенно когда путешественники искали варианты проживания, которые давали бы им больше места и удобств, чем традиционный гостиничный номер.

«В нем есть то, что есть у влиятельных брендов», — сказал Куинн. «У него есть отличное потребительское предложение в отношении комнат — только с удобствами, и со стороны разработчиков он создает большой потенциал для прибыли». По словам Куинна, легкая уборка, меньшее количество персонала и отсутствие необходимости предоставлять общие зоны, такие как еда и напитки, конференц-залы и фитнес-центр, делают предложение ценным только для номеров.

Технология

— важная часть планов роста Domio, потому что именно там владельцы и операторы могут реально снизить затраты. «Для того, чтобы и предложение потребителя, и предложение разработчика работали, вам необходимо внедрить технологию», — сказал Куинн. «COVID-19 ускорил внедрение технологий».

Несмотря на то, что Domio использует Airbnb в качестве платформы распространения, внимательно следит за показателями гостиничного сектора длительного проживания, поскольку его бизнес-модель имитирует модели продолжительности проживания в этом секторе.

Domio — это гибрид между апарт-отелем и апартаментами высшего класса, который базируется на «шасси длительного проживания», — сказал Куинн.

Он рассмотрит возможность объединения со студиями, апартаментами с одной и двумя спальнями, а также инвентарем из проектов длительного проживания и отелей с апартаментами. Его бренд предлагает хостинговую станцию ​​и технологию для работы с гостями, которая позволяет предоставлять высококлассные услуги с минимальным персоналом.

Он стремится найти пешеходные районы с ресторанами, развлекательными заведениями и фитнес-центрами.«Мы стараемся соблюдать строгость в отношении только комнат», — сказал Куинн. «Мы ищем тех путешественников, которым нужно дополнительное пространство и которые хотят, чтобы их номер мог использоваться в самых разных целях.

«В сфере гостеприимства мы получаем спрос от владельцев люксов и отелей для длительного проживания, которые хотят оптимизировать активы и думать о них по-другому».

СЛУШАТЬ: ДЛИТЕЛЬНЫЙ ПЕРЕВОЗ: 287-й выпуск подкаста Lodging Leaders исследует состояние индустрии длительного проживания во время кризиса с коронавирусом.

Хотя концепция обслуживаемых квартир может быть новой для гостиничных и многосемейных застройщиков и инвесторов в США, она распространена во всем остальном развитом мире. «Это полноценный сегмент мирового гостиничного бизнеса», — сказал Куинн. Он объясняет медленное внедрение программ в США сильными франчайзерами традиционных брендов.

«Эти бренды существуют уже 30, 40, 50 лет и заботятся о рынке», — сказал он.

Незадолго до кризиса, связанного с коронавирусом, концепция обслуживаемых квартир укреплялась в США.С. «Пандемия только что распахнула двери для этой возможности, — сказал Куинн. «Мы просто царапаем поверхность».

ПРОЕКТ

GATEWAY: Indigo Road Hospitality Group оказывает помощь в разработке программы и брендинге для пока еще неназванного кондоминиума-отеля в воротах сообщества в Неаполе, Флорида. В отеле будет 125 гостиничных номеров и 24 частных жилых дома, которые могут быть включены в инвентарь отеля, когда они не используются владельцами.

Смешанные интересы

При создании гибридного жилья большой проблемой является управление недвижимостью, чтобы выжать как можно больше дохода от сосуществующих бизнес-моделей и вернуть владельцам их вложения.

Ларри Спелтс, президент по размещению в The Indigo Road Hospitality Group в Чарльстоне, Южная Каролина, недавно написал статью, размещенную на веб-сайте компании, о том, как сочетание жилого и гостиничного бизнеса может зарабатывать деньги и распределять доходы по всем направлениям.

Его идея основана на опыте.

Несколько лет назад, работая в другой компании, Спелтс помог восстановить проблемный отель-кондоминиум в Орландо, Флорида, заменив традиционную практику распределения доходов моделью управления отелями.

Спельтс сказал, что существующий метод был сломан, потому что ассоциация владельцев заключила договор с одной управляющей компанией на управление общими частями комплекса, в то время как другая управляющая компания имела операционное соглашение с каждым владельцем единицы.

Когда жилые единицы переходят из рук в руки, управляющая компания подписывает новое соглашение с новым владельцем. Контролируя общие зоны, ассоциация владельцев и застройщик начали использовать менеджера частных подразделений, которые вели войну из офиса за пределами площадки.

В традиционном соглашении об управлении кондоминиумом сторонний менеджер делит арендную выручку квартиры с владельцами.

Для иллюстрации предположим, что это деление 50 на 50.

Владельцы сохраняют свои полные 50 процентов, но менеджер должен оплачивать операционные расходы из своей половины розыгрыша.

В случае экономического спада, такого как тот, который переживает сейчас индустрия гостеприимства, управляющая компания начинает сокращать персонал и услуги, что отрицательно сказывается на впечатлениях гостей и культуре отеля.«Так что теперь нет совпадения интересов между менеджментом и владельцами подразделений», — сказал Спелтс. Владельцы паев в конечном итоге видят снижение доходов.

В Орландо Спелтс убедил ассоциацию владельцев принять модель управления отелем, в которой владельцы квартир участвуют в процентной доле от дохода после вычета расходов и предлагают управляющему недвижимостью вознаграждение в виде процента от общей суммы и процент от чистой прибыли, пока он достигает значений чистой прибыли.

Он указывает на Carlyle в Нью-Йорке, знаменитый отель-кондоминиум, которым когда-то помогал управлять Спелтс.Владельцы квартир остаются только на полставки и сдают в аренду свои квартиры, когда они там не проживают.

Spelts предупреждает, что уставы каждой ассоциации кондоминиумов различны и должны быть прочитаны и поняты всеми участвующими сторонами.

Некоторые частные квартиры лучше других и могут иметь более высокую ставку и, следовательно, более высокий процент валовых доходов от аренды. В этом случае владелец единицы получает процент, равный тому, что он внес в валовую прибыль.

Стратегия распределения доходов изменила собственность Орландо.«Это было действительно трансформационным событием», — сказал Спелтс, добавив, что он надеется однажды повторить это снова.

Spelts может получить такую ​​возможность, когда будет реализован проект кондоминиума The Indigo Road.

Компания была выбрана для оказания помощи в разработке программы и брендинге для пока еще неназванного независимого роскошного отеля с 125 номерами и 24 частными резиденциями в Неаполе, Флорида.

Спелтс связался с бывшим бизнес-менеджером в The Carlyle, чтобы получить его рекомендации о том, как структурировать аналогичную модель распределения доходов для гибридного кондоминиума в Неаполе.

Владельцы квартир, скорее всего, будут использовать их несколько раз в год. Чтобы не брать на себя всю стоимость своих инвестиций, владельцы могут передать свои апартаменты в инвентарь отеля.

Спельтс не верит, что модель апарт-отеля или кондоминиума-отеля существенно повлияет на традиционный временный гостиничный сектор, но пандемия коронавируса внесла изменения в общую индустрию гостиничного бизнеса, которая, вероятно, останется здесь надолго.

«Я думаю, что отели должны будут делать то, что на них уже оказывают давление со стороны Airbnb и VRBO, — создавать ценностное предложение, предоставляя вещи, которые Airbnb и VRBO сложно предоставить», — сказал он.

отелей могут предложить гостям уникальные впечатления. Наем персонала, который понимает обещание бренда и выполняет его, дает отелям преимущество перед платформами для совместного проживания. А специальный консьерж может помочь гостям максимально использовать их посещение, открывая для себя недвижимость, а также окружающее сообщество.

Ресурсы и ссылки

Апарт-отелей: 10 лучших в мире

(CNN) — Вы хотите жить как местный житель, но вам не очень нравится жить в чужом доме, когда вы путешествуете?

Подумайте о том, чтобы остановиться в апарт-отеле: жилье в стиле апартаментов, в котором домашний комфорт (кухня, гостиная, офис, отдельная стиральная машина с сушкой) сочетается с роскошью и удобствами отеля (обслуживание номеров, спа, консьерж, привилегии подписания контрактов). ).

От вычурных берлинских лофтов до роскошных резиденций в Беверли-Хиллз — мы собрали 10 апарт-отелей, которые вы можете выбрать в качестве следующего пункта назначения — независимо от вашей цены.

1. AKA Beverly Hills

Гости, остановившиеся в роскошных резиденциях AKA Beverly Hills, имеют доступ к кинотеатру на 20 мест и лаундж-зоне на открытой террасе.

AKA Beverly Hills

Самопровозглашенная роскошная временная резиденция AKA Beverly Hills предлагает гостям пространство и комфорт квартиры с обслуживанием и удобствами, которые вы ожидаете от пятизвездочного отеля.

Его 88 элегантных, современных апартаментов имеют конфигурацию с одной и двумя спальнями, и каждая из них оборудована прачечной и кухней шеф-повара для гурманов (не то чтобы вы когда-нибудь ею воспользуетесь, ведь ресторан Spago Вольфганга Пака находится на первом этаже) .

Удобства, похожие на гостиничные, включают кинотеатр на 20 мест, где по вечерам показывают фильмы, круглосуточный тренажерный зал и лаунж-зону на открытой террасе с видом на знак Голливуда.

Не поедете в Калифорнию в ближайшее время? AKA также имеет недвижимость в Нью-Йорке, Вашингтоне и Лондоне.

Апартаменты от 452 долларов в сутки, минимальный срок проживания — семь ночей.

AKA Beverly Hills , 55 N Crescent Drive, Beverly Hills, CA

, США; +1 310 385 1924

2. Zoku Amsterdam

Благодаря своим многофункциональным помещениям и беспрецедентному вниманию к деталям, Zoku Amsterdam — это место для путешествующих профессионалов и цифровых кочевников.

Его яркие, красочные лофты позволяют разместить рабочую зону, кухоньку (с посудомоечной машиной), обеденный стол и кровать размера «king-size» на площади 300 квадратных футов, при этом не чувствуя себя тесным.

Каждая деталь продумана до мелочей, от потребностей гостей в приготовлении пищи (стартовые пакеты с чистящими средствами, оливковым маслом и приправами предлагаются при регистрации) до бизнес-потребностей (офисные «ящики для инструментов» с наклейками, ручками, скрепками и т. Д. Apple TV тоже есть под рукой).

Как будто этого было недостаточно, вы также найдете обсаженный гамаками сад на крыше, бар с крафтовым пивом, экологически чистый ресторан, игровую комнату, конференц-залы и массажный салон.

Лофты от 148 долларов за ночь.

Zoku Amsterdam , Weesperstraat 105, 1018 VN Amsterdam, Нидерланды; +31 20 811 2811

3.Gorki Apartments, Берлин

Gorki Apartments предлагает индивидуально оформленные апартаменты и пентхаусы в берлинском районе Митте.

Gorki Apartments

Построенный в жилом здании XIX века, этот апарт-отель стоит бронировать только потому, что он расположен. Он окружен крутыми барами, инди-бутиками и отличными ресторанами в самом центре оживленного района Митте.

Во всех апартаментах есть спальня, ванная комната и обеденная зона. В их оформлении использованы элементы классического дизайна, находки с блошиного рынка и произведения современного искусства.

Лучше всего то, что персонал восхитителен, а услуги многочисленны. Так что ожидайте всех основных предложений отеля, таких как услуги консьержа, ежедневная уборка и стирка, а затем и некоторые (ежедневные цветы и вино в вашей квартире? Считайте это выполненным).

Квартиры от 128 долларов в сутки.

4. The William, Нью-Йорк

Люксы в New York’s The William имеют яркую цветовую палитру.

The William

Этот бутик-отель с 33 люксами спроектирован специально для длительного проживания, но это не обычные апартаменты для длительного проживания.

Хотя в каждом люксе есть все удобства, которые вы найдете дома — кухни, жилые помещения, рабочие зоны и, в некоторых случаях, частные террасы — их шокирующе яркая цветовая палитра, причудливая мебель середины века и смелое абстрактное искусство Сделайте это пребывание, которое вы не скоро забудете.

Эклектичность отеля дополняют его паб в стиле Шекспира, ресторан в стиле джентльменского клуба и лаундж Speakeasy, где вы можете приготовить свои собственные коктейли.

Люкс с кухней от 269 $.

The William , 24 E 39th St, New York, NY 10016, США; +1 646 922 8600

5. Палаццо Скандербег, Рим

Палаццо Скандербег находится во дворце 15 века в центре Рима.

Palazzo Scanderbeg

Этот прекрасно отреставрированный палаццо был построен в 15 веке и предлагает набор люксов в стиле апартаментов, идеально подходящих для больших семей и групп.

Во всех минималистично-современных апартаментах есть большие спальни, просторные жилые помещения и элегантные кухни, оснащенные дизайнерской техникой Alessi (спросите люксы Victory или Ambassador с видом на площадь Скандербега).

Дополнительный бонус: лучший адрес в Риме, в нескольких шагах от фонтана Треви и в нескольких минутах ходьбы от Пантеона, Испанской лестницы и Колизея.

Люкс с кухней от 620 $.

Palazzo Scanderbeg , 00187 Roma, Vicolo Scanderbeg, 117, 00187 Roma RM, Италия; +39 06 8952 9001

6. Апартаменты La Réserve Paris

Апартаменты La Réserve Paris расположены недалеко от Эйфелевой башни. К услугам гостей 10 номеров.

La Réserve Paris Apartments

Роскошный, но уютный дизайн и вид на Эйфелеву башню делают пребывание в La Réserve похожим на собственный парижский pied-à-terre — но лучше.

В каждой шикарной белоснежной квартире — самая маленькая из которых — 1500 квадратных футов — есть дизайнерская кухня, столовая, гостиная и отдельный кабинет.

Хотя на самом деле вы здесь ради роскошных гостиничных услуг: в вашу (по общему признанию, изрядную) ночную ставку включены круглосуточный дворецкий, преданная горничная, водитель и даже личный спортивный тренер.

Квартиры от 1600 долларов.

7. Апарт-отель Adagio Premium Dubai Al Barsha

Из 199 апартаментов апарт-отеля Adagio Premium Dubai Al Barsha открывается панорамный вид на город.

Апарт-отель Adagio Premium Dubai Al Barsha

Что касается апарт-отелей, сеть Adagio, принадлежащая Accor, является королем: она может похвастаться более чем 100 местами по всему миру, и в этом году в Бразилии планируется открыть два новых объекта.

Dubai Al Barsha — это самый большой и, пожалуй, самый роскошный отель, предлагающий 199 апартаментов в оттенках шампанского с ультрасовременными кухнями, частной прачечной и потрясающим видом на горизонт Дубая и Бурдж аль-Араб.

Лучше всего? С квартирами от 200 долларов вам даже не нужно быть шейхом, чтобы переночевать.

Квартиры от 205 $.

8. Апарт-отель Stare Miasto, Краков

Апартаменты апарт-отеля Stare Miasto украшены кирпичными стенами и потолочными балками.

Aparthotel Stare Miasto

Этот апарт-отель может быть расположен в Старом городе Кракова, недалеко от Вавельского замка, но его промышленные апартаменты в стиле лофт заставят вас почувствовать себя как в Нью-Йорке.

Подумайте об открытых кирпичных стенах, высоких потолочных балках и привлекательных, слегка необычных пространствах (почему бы не установить джакузи в спальне?).

Дополнительный бонус: Квартиры начинаются от 70 долларов за ночь, что означает, что можно потратить больше денег на Рыночной площади по соседству.

Квартиры от 68 $.

9. Palihouse Santa Monica

Отель Palihouse Santa Monica занимает здание в испанском колониальном стиле 1920-х годов.

Palihouse Santa Monica

В элегантном бутик-отеле Palihouse, расположенном в зеленом жилом уголке Санта-Моники, легко почувствовать себя местным жителем.

Его вместительные резиденции в стиле квартир — украшенные причудливой антикварной мебелью, потолки с деревянными балками и огромные окна, которые можно открыть, чтобы впустить морской бриз — создают гламурный дом вдали от дома.

Кухни хорошо оборудованы для приготовления изысканных блюд (знаменитый фермерский рынок Санта-Моники находится всего в нескольких минутах ходьбы от отеля), хотя в холодильниках также есть много вкусностей Dean & DeLuca, а обслуживание номеров доступно круглосуточно и без выходных.

Совет от профессионала: хотя пляж находится всего в нескольких кварталах от отеля, возьмите под рукой один из велосипедов Ducati и прокатитесь по Оушен-авеню стильно.

Резиденции от 540 $.

10. One Eleven Bali

Роскошный отель One Eleven Bali расположен в пляжном городке Семиньяк.

One Eleven Bali

Хотя курорты по-прежнему правят на Бали, One Eleven идеально подходит для путешественников, которые ищут более спокойное, скромное убежище за пределами переполненного туристами пляжа.

Расположенные в 20 минутах ходьбы от пляжа девять вилл в стиле апартаментов, полностью построенных из дерева, камня и стекла и оснащенных свежими беседками на открытом воздухе и частными бассейнами длиной 45 футов, являются воплощением дзен.

Несмотря на то, что у каждого из них есть собственная кухня, где по запросу готовят еду, одной из изюминок отеля является японский ресторан Shiro, где подают одни из лучших суши на острове.

Квартира-вилла от 340 $.

One Eleven Bali , Jl. Пангкунг Сари № 3, Керобокан Келод, Семиньяк, Бали, 80361, Индонезия: +62 361 731343

Крисанн Фордхэм написала для Conde Nast Traveller, Fodor’s Travel, Departures and Travel + Leisure. Она выросла в Сиднее, а сейчас живет между Умбрией, Италией и Нью-Йорком.

Часто задаваемых вопросов о кондо-отелях. Получите факты перед покупкой. Посмотрите, подходят ли вам кондоминиумы.

Кондо-отели — это довольно новая концепция. Вот наиболее часто задаваемые вопросы и ответы.

1. Кратко опишите суть концепции кондо-отеля.

Кондо-отели — это, как правило, большие высотные роскошные отели, управляемые такими известными компаниями, как Four Seasons, Ritz-Carlton, Sonesta, Starwood, Hilton, Trump, Rosewood, Regent International Hotels, Clarion, Conrad Hotels, Bulgari и Le Meridien.

Кондо-отели продаются индивидуальным инвесторам, которые могут использовать свои апартаменты в качестве дома для отдыха, когда захотят. Когда они не используют свою квартиру, владельцы имеют возможность включить ее в организованную программу аренды. Доход от аренды, который делится с оператором, помогает покрыть расходы владельца.

2. Каковы преимущества для покупателя / владельца кондоминиума?

Владельцы имеют в своем распоряжении роскошный дом для отдыха в престижном месте. Владельцы, которые решили разместить свои квартиры в кондо-отелях в программе аренды собственности, получают доход, который помогает покрыть расходы, связанные с владением.

Большинство кондоминиумов обладают замечательными характеристиками и услугами, которые повышают их привлекательность как для потенциальных покупателей, так и для будущих арендаторов. Типичными удобствами являются спа, оздоровительные и фитнес-центры, рестораны высокой кухни, бизнес-центры и многое другое. Услуги могут включать камердинера, консьержа и уборку.

Кондо-отели предлагают беспроблемное владение домом для отпуска. Управляющая компания на месте берет на себя все обслуживание, обслуживание и взаимодействие с арендаторами.

Владельцы квартир в кондо-отелях имеют право перепродать свою квартиру в любое время.Они удерживают любую прибыль, полученную от признательности. Таким образом, кондо-отели сочетают владение домом для отдыха с инвестиционным потенциалом.

3. Какова роль оператора кондоминиума?

Оператор программы аренды в обмен на долю дохода продает апартаменты как гостиницу, принимает бронирование, управляет стойкой регистрации, обслуживает отель и предоставляет услуги, ожидаемые гостями отеля, такие как уборка, питание и напитки и консьерж.

4.Опишите типичное соглашение между покупателем кондоминиума и управляющей компанией?

Некоторые из пунктов, прописанных в типичном договоре собственника, включают:

• Сумма дохода, которую получит владелец кондоминиума.
• Сумма выручки, которую получит управляющая компания.
• Типовые вычеты до того, как каждая из сторон получит свою долю, включая деньги на мебель, инвентарь и запас оборудования.
• Финансовая ответственность отдельного владельца кондоминиума, которая обычно включает налоги на недвижимость, страхование, капитальный ремонт и обслуживание долга.
• Финансовые обязанности управляющей компании кондо-отеля, которые обычно включают такие операционные расходы, как уборка, техническое обслуживание, фронт-офис, административные и маркетинговые расходы.
• Соглашение о программе аренды, в котором указывается количество дней в году и требования к уведомлению владельцев об использовании квартир в кондоминиуме.

5. Могут ли владельцы кондоминиумов сдавать свои квартиры в аренду самостоятельно и оставлять себе большую часть или всю выручку?

В большинстве кондо-отелей они могут, но это лишает их одного из главных преимуществ — беспроблемного владения.Большинство владельцев предпочитают, чтобы профессиональная управляющая компания находила и обслуживала арендаторов.

Кроме того, владельцы, скорее всего, получат более высокий уровень дохода от аренды, участвуя в программе аренды недвижимости, которую администрирует признанный профессиональный оператор, который может извлечь выгоду из национальной принадлежности отеля, его торговой марки и сложной системы бронирования. и управленческий опыт.

6. Каковы ключи к успешному кондо-отелю?

Важнейшими составляющими успешного кондо-отеля являются хорошее расположение, привлекательный набор удобств, уважаемый застройщик, сильный бренд и хороший менеджмент.

7. Готовы ли застройщики гарантировать аренду квартир в кондоминиуме, когда они не используются владельцами?

Нет, это не так. Застройщики осознают, что при продаже квартир в кондоминиуме могут возникнуть потенциальные проблемы с законом о безопасности. Чтобы избежать пристального внимания со стороны федеральных агентств ценных бумаг или агентств штата, застройщики воздерживаются от установления ожидаемых доходов от аренды для потенциальных покупателей. Вместо этого девелопер в маркетинговых материалах и торговых презентациях кондоминиума всегда делает акцент на самой недвижимости.

Как правило, покупка квартиры в кондоминиуме лучше всего рассматривать как покупку второго дома или дома для отдыха. Выберите желаемое здание в хорошем месте, и вы, вероятно, оцените вложение в течение многих лет. В качестве вишенки на торте владельцы, которые решили участвовать в программе аренды, могут получать доход от аренды, чтобы помочь покрыть расходы на владение.

8. Где расположено большинство кондоминиумов?

Кондо-отели обычно находятся в очень привлекательных районах, часто рядом с океаном, тематическими парками, полями для гольфа или в крупных городах.Майами и Майами-Бич были первыми районами, где были построены крупномасштабные кондоминиумы, и в течение нескольких лет у них был самый большой инвентарь кондо-отелей в стране.

Теперь, когда большая часть этих оригинальных кондоминиумов распродана, а сырая земля практически отсутствует, тенденция переместилась на север, в такие места, как Форт-Лодердейл, Орландо, Дейтона, Дестин и Тампа.

За пределами Флориды районом с наибольшим количеством кондоминиумов является Лас-Вегас, особенно на Лас-Вегас-Стрип или рядом с ним. Также популярны кондо-отели в таких процветающих городах, как Чикаго, Нью-Йорк и Торонто.За пределами США кондо-отели можно найти в Карибском бассейне, включая курорты на Багамах, островах Теркс и Кайкос и Ямайке. Концепция кондоминиума также стала популярной в Мексике. На Ближнем Востоке Дубай является доминирующей силой на рынке кондоминиумов, многие пятизвездочные курорты находятся в стадии строительства.

9. Все ли апарт-отели построены недавно?

Есть сочетание кондо-отелей, построенных с нуля, и тех, которые изначально были гостиницами, а затем были модернизированы и преобразованы в кондо-отели.Поскольку земля в лучших местах настолько ограничена и дорогостоящая, вполне возможно, что реконструкция кондо-отелей в конечном итоге опередит строительство новых кондо-отелей.

10. Сколько стоит квартира в кондоминиуме?

Это немного похоже на вопрос: «Сколько стоит машина?» Ответ, конечно, зависит от того, какая машина, какой кондоминиум и какой номер. Факторы, которые могут повлиять на цену, — это местоположение собственности, качество удобств и торговая марка. Стоимость отдельных квартир в кондо-отелях зависит от их размера, вида, высоты этажа, характеристик и меблировки.

Вообще говоря, по всему спектру кондоминиумов цены могут варьироваться от 200 000 до 2 000 000 долларов.

11. Стоит ли покупать кондоминиум через брокера по недвижимости?

Нет. Цена одинакова вне зависимости от того, пользуетесь ли вы услугами риэлтора или идете прямо к дому. Все расходы риэлтора оплачивает продавец (застройщик) в виде комиссии. В тех случаях, когда риэлтор не задействован, застройщик либо оставляет себе дополнительный доход, либо выплачивает процент от него внутреннему торговому персоналу объекта недвижимости.

12. Откуда большинство покупателей кондоминиумов?

Покупатели приезжают со всех концов США, а также из-за пределов США. Из-за слабого доллара в сочетании с высокой стоимостью собственности за рубежом многие европейцы и латиноамериканцы находят недвижимость в США чрезвычайно привлекательной. Им нравится идея владеть беспроблемным домом для отдыха в отличном месте в США, который может приносить доход, когда они им не пользуются, и который, вероятно, со временем подорожает.

13. Доступно ли финансирование для покупки квартир в кондо-отелях?

Финансирование квартир в кондо-отелях найти несложно.Большинство кредиторов теперь знакомы с отелями-кондоминиумами и признают их жизнеспособными инвестициями в недвижимость. Часто сама собственность кондоминиума или ваш брокер по недвижимости могут порекомендовать авторитетных кредиторов.

14. Когда лучше всего покупать кондоминиум?

Лучшее время для покупки квартиры в кондоминиуме — на ранних стадиях предварительного строительства.