Договора цессии это: Что такое договор цессии

Содержание

права перед новым кредитором — Эльба

Чтобы вести бизнес, предприниматель покупает товары, арендует помещения, заказывает услуги и берёт деньги в долг. В этих случаях возникает обязанность заплатить кредитору. 

Бывает, кредитор уступает право на оплату кому-то другому, например, скупщику долгов, контрагенту для зачёта встречной оплаты или деловому партнёру. Это называется цессией. Обычно предприниматель узнаёт о ней, получив уведомление, что теперь должен новому кредитору. Такое не всегда радует. Рассказываем, какие у должника есть права перед новым кредитором.

💵 ➡ 🙋‍♂️Про цессию на языке закона читайте здесь:

— Глава 24 ГК РФ § 1 Переход прав кредитора к другому лицу,

— Постановление Пленума ВС РФ № 54.

Можно ли передать право требования без согласия должника?

Права передают по договору цессии, он же — договор уступки права требования. Договор заключают кредитор — тот, кому должны, и новый кредитор — тот, кому должник станет должен после оформления бумаг.

К примеру, владелец кафе заключил договор поставки крафтовой бумаги для бургеров. Потом не смог вовремя перевести оплату и задолжал поставщику 50 000 ₽, а сверху 2000 ₽ неустойки. Поставщик — кредитор владельца кафе, а он его должник. У поставщика нет времени разбираться с долгами, поэтому он продаёт долг юридической фирме — новому кредитору. Точно так же банки продают коллекторам долги по кредитам.

Как оформляют передачу прав и долгов, мы подробно писали в отдельной статье. 

Для уступки права требования денег не нужно согласие должника. Логика такая: должнику без разницы, кому платить. Кредитор может продать право требования, даже если в договоре есть пункт про запрет или обязательное согласие должника. В нашем примере поставщик не должен спрашивать согласие владельца кафе, чтобы продать долг за крафт юристам. Пункты договора поставки не меняют дело. 

Уступить неденежное право требования, по общему правилу, тоже можно без согласия должника. Но есть условие: уступка не должна усложнять обязанность должника. Представим, что в нашем примере владелец бургерной кроме оплаты крафта обязан вернуть многооборотную тару. Поставщик может спокойно уступить право требования денег. А вот требование вернуть тару можно уступить, только если покупателю не придётся потратить значительно больше денег или времени, например, везти ящики на склад в соседний город.

Если в договоре есть пункт, который запрещает уступать неденежное право требования

, значит, так делать нельзя.

Платить новому кредитору и забыть про старого должник обязан, только когда его письменно уведомили об уступке прав. К уведомлению вернёмся чуть ниже.

Ещё важно знать, что кредитор может продать долг в любое время:

— пока договор исполняют и ждут оплату,

— когда появилась просрочка,

— на этапе досудебных претензий,

— в суде,

— в исполнительном производстве — когда кредитор получил исполнительный лист и работает с приставами или банком.

Теперь к главному: какие права есть у должника перед новым кредитором.

1. Возражать новому кредитору и заплатить меньше или не платить вообще

Должник может предъявить новому кредитору любые претензии,

которые у него были к старому: крафт некачественный, с доставкой затянули, одной упаковки недосчитались. Теперь разбираться с претензиями — забота нового кредитора. 

С претензиями лучше не затягивать, а сообщить письменно как можно скорее после уведомления о цессии. Иначе новый кредитор получит право не реагировать. Если долг перепродают снова и снова, должник предъявляет претензию каждому новому кредитору.

Если окажется, что новый кредитор сам должен деньги или обязан взять с должника меньше, стороны делают зачёт встречных требований. В итоге должник платит меньше или не платит вообще.

Компания заказала у подрядчика строительство дома. Дом построили, но нашлись дефекты. Завязался спор, и компания недоплатила подрядчику 1 400 000 ₽ — в счёт доработок. Подрядчик не захотел разбираться и продал долг по договору цессии другому предпринимателю. 

Новый кредитор пошёл в суд за своими 1 400 000 ₽. Но компания настаивала на недостатках, попросила экспертизу дома и доказала, что на доработку надо потратить 600 000 ₽. Суд сделал зачёт встречных требований и снизил долг. В итоге компания заплатит новому кредитору только 800 000 ₽. 

Дело № А03-16108/2017.

2. Не платить новому кредитору до получения письменного уведомления

Должник не обязан платить новому кредитору, пока не получит письменное уведомление об уступке. Из уведомления должно быть ясно, кому, куда и сколько платить. Должник не обязан разыскивать нового кредитора. Это касается и уступки неденежных прав, например, поставки товара новому покупателю.

Считается, что должник получил уведомление, если кредиторы отправили его почтой, но он не пошёл в отделение, чтобы расписаться за письмо. Так следует из п. 67 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25.

Когда письмо об уступке пришло от нового кредитора и должник подозревает обман, можно просить договор с подписью старого должника. Пока новый кредитор не докажет, что выкупил право, должник может не платить. А вот если уведомление прислал старый кредитор, считается, что должника известили и сомнений быть не может. Показывать договор уступки старый кредитор не обязан.

Если уведомление запоздало или его содержание непонятно, должник платит старому кредитору. Дальше кредиторы разбираются между собой.

Простая онлайн-бухгалтерия для предпринимателей

Сервис заменит вам бухгалтера и поможет сэкономить. Эльба сама подготовит отчётность и отправит её через интернет. Она рассчитает налоги, поможет формировать документы по сделкам и не потребует специальных знаний.

3. Не платить, если кредиторы нарушили закон

Для цессии есть ограничения. Почти все они защищают должника и не позволяют кредиторам злоупотреблять. В общем и целом так: появление нового кредитора не должно усложнять обязанность должника. 

Должника защищают следующие ограничения:

— Нельзя уступать права, тесно связанные с личностью кредитора-физлица: на компенсацию морального вреда, алименты или повышенные пени потребителю. Если продали подобное право, должник вправе не платить новому кредитору. 

Фирма продавала пылесосы. Один покупатель вернул товар. Фирма отдала деньги с опозданием, поэтому у потребителя появилось право на пени и моральный вред. Эти права потребитель уступил другому человеку, который пошёл судиться с продавцом и проиграл. Суд сказал, что потребительские бонусы нельзя уступать, они только для человека, который пострадал от продавца.

Дело № 33-7978/2013

—  Нельзя продавать денежный долг с целью навредить должнику, если в договоре есть запрет. Это сложный случай. Чтобы не платить новому кредитору, должнику придётся оспорить договор цессии в суде. И там же доказать, что кредиторы оформили уступку, чтобы испортить должнику дела.

— Нельзя уступать неденежное требование или его часть, если должнику это выйдет накладно. В таком случае должник остаётся обязанным старому кредитору.

Например, покупатель заказал в бургерной кейтеринг в офис. Потом передумал и уступил кейтеринг другу на день рождения за городом. Везти еду и официантов за город — дольше и дороже. Владельцу бургерной стоит действовать так: письменно отказаться от обслуживания нового кредитора и сообщить о готовности доставить еду в назначенное время в офис старого кредитора.

— Нельзя уступать неденежное требование, если старый кредитор и должник договорились не делать так и записали в договор соответствующий пункт. Но и тут всё сложно и муторно. Должник должен оспорить договор уступки в суде и доказать, что новый кредитор знал о запрете, но выкупил право.

А вот если цессию оформили с нарушением закона, но должнику от этого ни жарко, ни холодно, он не может спорить и не платить. Например, должника никак не касается оплата уступки между старым и новым кредиторами.

Договор цессии, Договор цессии образец

Цессия подразумевает  соглашение между двумя лицами, предметом которого становится переуступка прав на получение средств или  собственности от третьего лица. Иными словами –  передача прав на требование долга. В современных экономических условиях

цессия – это достаточно частая практика. Участники таких правоотношений обозначаются следующими терминами:

  • Цедент – субъект, передающий право. Обычно в лице цедента выступает кредитор. Это может быть банк или кредитная организация.
  • Цессионарий – субъект, который получает право требования долга.

Отношения между этими субъектами закрепляются юридически – подписанием договора цессии. На сегодняшний день существует пробел в законодательстве по поводу требований к оформлению такого документа. Гражданский кодекс регламентирует правоотношения в этом вопросе, но нет единого представления о том, что должно выступать предметом договора. Преобладающим является мнение, что

цессия основана на договорных отношениях, предметом которых выступает  вещь. Это договоры купли-продажи или мены.

Для организации передачи правобязательно необходима помощь специализированной организации. Ее сотрудники  помогут оформить договор цессии, образец которого вам также предоставят, и кроме того, решить все правовые вопросы произвести процедуру в соответствии с нормами закона.  

 

Особенности цессионных отношений

Одной из особенностей отношений цедента и цессионария является то, что первый не несет ответственность за выплату долга третьим лицом. В  случае если должник не выполнил свои финансовые обязательства, цессионарий не имеет права  требовать взыскания  с цедента. Что касается должника, то его уведомляют о том, что право на требование долга перешло другому лицу, но его согласие на это не требуется.

По договору цессии можно передать любые права, не состоящие в списке запрещенных. Это права,  которые неразрывно связаны с личностью кредитора (например, касающиеся алиментов или возмещения вреда, причиненного здоровью). Больше перед цедентом и цессионарием не стоит никаких ограничений. Договорные отношения между субъектами цессии регулируются Гражданским кодексом РФ и предусматривают обязательную выплату НДС.

Как правило, долг продается цессионарию со скидкой, что является своеобразным убытком для цедента. Но, так или иначе – это отличная возможность вернуть часть неуплаченного долга, поэтому договор цессии все равно будет выгодным. 

Договор цессии при ремонте машины по ОСАГО

Что такое цессия?

Цессия – понятие, автомобилистам не знакомое, поскольку непосредственно к автомобильной жизни оно не относится. Итак, цессия – это уступка прав требования, а договор цессии – это соглашение, регламентирующее передачу прав требования от одного лица к другому. Самый простой пример – это уступка прав требования задолженности или, проще говоря, продажа долга. Если один человек занял у другого деньги под расписку, но возвращать их не может или не хочет, заимодатель может подписать договор цессии с другим лицом, получив от него указанную в договоре сумму и уступив ему право требования долга с заемщика. Разумеется, при уступке прав требования заимодатель (он в договоре цессии именуется цедентом) получает сумму, меньшую, чем сумма долга, но зато гарантированно и немедленно. Ну а лицо, выкупающее долг (по договору – цессионарий), само ищет способы взыскать деньги с должника в полном объеме.

При чем здесь ОСАГО и ремонт машины?

Казалось бы, схема взаимодействия автовладельца и страховой компании давно известна и отработана, при чем здесь цессия? Однако автомобилист может столкнуться с договором цессии, причем даже в двух возможных сценариях.

Первый вариант – это выкуп прав на компенсацию страховой компанией ущерба, причиненного в ДТП. Сценарий примерно таков: автовладелец попадает в ДТП не по своей вине, оформляет все документы, но страховая компания виновника занижает сумму выплат, затягивает с компенсацией или вовсе обанкротилась. В такой ситуации потерпевший автовладелец может получить предложение об уступке прав требования компенсации от страховой компании в обмен на меньшую, но быструю выплату. В некоторых случаях такой вариант может быть оправдан: например, если вести судебные тяжбы со страховщиком не хочется, а ремонтировать машину нужно как можно быстрее и сумма, предлагаемая по договору цессии, достаточна для ремонта.

Однако даже такой сценарий может быть рискованным и убыточным для автовладельца. К примеру, договор цессии, подписанный сразу после ДТП без попытки получить положенную компенсацию от страховой компании – это гарантированная потеря денег. В большинстве случаев в уступке прав требования нет необходимости: достаточно правильно зафиксировать объем повреждений автомобиля для корректного расчета стоимости ремонта, а затем получить компенсацию от страховщика в обычном порядке. Так что если вам предлагают подписать «выгодный договор для получения быстрой выплаты», не стоит торопиться. Ну и универсальный совет изучать каждый документ, который вы подписываете, здесь очень актуален.

Второй вариант – куда более негативный. Договор цессии может быть подписан между потерпевшим автовладельцем и автосервисом, в который страховая компания направила его для ремонта автомобиля. Разумеется, в этой ситуации страховщик и автосервис действуют в своих интересах, пользуясь недостатком юридических знаний автовладельца. Например, договор цессии может быть предложен в автосервисе вместо или вместе с актом приема-передачи автомобиля. Подписывая договор, автовладелец уступает права требования компенсации ущерба автосервису, а в договоре фиксируется оценочная стоимость ремонта.

Самое неприятное здесь то, что негативных последствий для владельца поврежденной машины может быть несколько. Во-первых, автосервис получает от страховой компании компенсацию, необходимую для ремонта автомобиля, в полном объеме – то есть согласно расчету повреждений. А вот при выполнении работ сервис может сэкономить. При этом автовладелец, получивший некачественно отремонтированный автомобиль, больше не может требовать от страховщика исправления недостатков – ведь он уступил права требования автосервису, и все вопросы остается решать только с ним. То есть все дальнейшие взаимоотношения автовладельца и сервиса никак не связаны с ОСАГО и страховой компанией. Соответственно, доказывать, что реальная стоимость ремонта ниже той, что была рассчитана по ОСАГО, придется самому автовладельцу.

Во-вторых, возможен сценарий, когда сумма компенсации, полученной автосервисом от страховой компании, оказывается недостаточной для ремонта, и владелец машины оказывается вынужден доплачивать за ее ремонт сам. Если бы при этом не был подписан договор цессии, то компенсация стоимости ремонта в пределах максимальной страховой суммы, установленной законом (на конец 2020 года это 400 тысяч), никак не касалась бы автовладельца: требовать доплаты автосервис мог только от страховой компании. Но если потерпевший в ДТП автовладелец подписал договор цессии, то право требовать деньги от страховой компании его больше не касается: законные взаимоотношения у него остаются только с автосервисом. И если в ходе ремонта выяснится, что сумма, выплаченная страховщиком, не покрывает затрат на ремонт, доплачивать придется не страховщику, а самому автовладельцу.

Более того, иногда встречаются и явно мошеннические схемы, когда договор цессии подписывается фиктивно, без участия автовладельца. Но если здесь суд может встать на защиту потерпевшего, установив факт подделки подписи, то в случае добровольного подписания договора невнимательным автовладельцем предъявлять претензии будет уже некому.

Что же делать?

Фактически методов защиты от подобного «законного обмана» нет: в судебном порядке практически невозможно оспорить подписание договора цессии, сославшись на то, что автовладельца ввели в заблуждение. А, значит, избежать проблем можно, лишь соблюдая два условия. Во-первых, нужно знать о существовании договора уступки прав требования и последствиях его подписания. Ну а во-вторых, не подписывать документы не глядя, а внимательно проверять каждую бумагу, которую вам предлагают.

Верховный суд решал, что важнее – пункт в договоре или норма ГК

27 мая 2015 года завод «УниверсалМаш» и «Вега» заключили договор поставки деталей. Стороны договора согласовали условие о том, что ни одна из них не имеет права передавать свои права и обязательства по договору своим правопреемникам и третьей стороне без предварительного письменного согласия другой стороны.

Тем не менее 25 апреля 2017 года «Вега» заключила договор цессии с Андреем Димитриевым, который затем стал процессуальным правопреемником «Веги» по иску к заводу. Тогда «УниверсалМаш» решил оспорить цессию в судебном порядке (дело № А79-11713/2017).

В этом сюжете
  • 28 апреля, 9:17

  • 16 апреля, 14:48

Первая инстанция пришла к выводу, что, поскольку договор поставки содержит ограничение в части уступки прав и обязанностей по договору третьим лицам без согласия должника, отсутствие согласия влечет недействительность договора цессии.

Апелляция и суд округа пришли к иному выводу. 1 июля 2014 года вступили в силу поправки в ГК: п. 3 ст. 388 кодекса в новой редакции устанавливает, что цессия допустима даже в случаях, когда стороны прописали запрет на нее в договоре. Эта норма действовала уже на момент заключения спорного договора цессии, и стороны этого договора рассчитывали на его сохранение, указали суды.

Завод оспорил это в Верховном суде и указал: поскольку договор поставки заключен до даты вступления в силу п. 3 ст. 388 ГК в новой редакции, то на него не распространяются условия о действительности уступки, введенные данной нормой. А это значит, что договор цессии нужно признать недействительным. 

С этим согласилась экономколлегия ВС. «Вывод суда первой инстанции о наличии оснований для признания договора уступки права требования недействительным применительно к положениям ст. 174 ГК является верным», – указала «тройка» судей.

Цессия (договор цессии) — что это такое простыми словами

Главная / ЧАстые ВОпросы

1 января 2021

  1. Цессия — это…
  2. Составление договора цессии
  3. Виды договоров
  4. Нюансы оформления
  5. Резюме

Здравствуйте, уважаемые читатели блога KtoNaNovenkogo.ru. Нередко бывает, что при расчётах и заключении сделок должник по каким-то причинам не может расплатиться.

Тогда проблему можно решить цессией, то есть, изменением кредитора. Долг потребуется отдавать, но уже не тому лицу, что предполагалось изначально. Оно получит все права, касающиеся долга, по особому договору — цессии.

Так называется договор уступки прав требования. Чаще всего термин встречается в сфере кредитно-банковских отношений.

Постоянная практика банков – передача проблемных кредитов коллекторам. Тогда неплательщикам сообщают, что их долги были переданы по праву цессии. Что такое цессия простыми словами, попробуем разобраться.

Цессия (договор цессии) — это…

Цессия – это сделка, направленная на изменение кредитора, согласие на неё от должника обязательным не является. Хотя, конечно, его потребуется уведомить о совершении сделки хотя бы для удобства взаимодействия с ним.

Цессионную сделку чаще заключают те, у кого нет возможностей взыскивать задолженность собственными силами. Здесь есть важный нюанс.

Договор цессии – это не то же самое, что обычная переуступка прав. То есть, цессией передается право взыскания, а не какие-либо дополнительные обязанности.

Допустим, передача права аренды жилплощади не будет считаться цессией, так как повлечёт за собой обязанность оплачивать ЖКУ и арендную плату.

Еще пример. Часто цессией называют соглашение, касающееся ДДУ в строительстве, когда дольщик с согласия застройщика переуступает свои права. Но здесь это понятие применяется некорректно: вместе с правами передаются обязанности.


*при клике по картинке она откроется в полный размер в новом окне

Есть и ещё ряд ограничений на использование договора цессии.

Согласно российскому законодательству, понятие цессия не распространяется на задолженности личного характера, например, третьим лицам не передаётся:

  1. получение алиментных платежей;
  2. компенсация за причинение морального или физического ущерба;
  3. задолженности между супругами при их разводе.

Составление договора цессии

Кредитор, передающий долг кому-то другому, называется цедент, а кредитор, получающий на него права — цессионарий. Основа заключения договора — это соглашение, по которому сформировался долг.

Форма может быть любой, законодательных ограничений здесь нет.

  1. Но если договор заключался письменно, то письменной формы достаточно и для цессии.
  2. Если же основной договор нотариально заверялся, также заверяется и цессия.
  3. Если сама сделка требует госрегистрации, то цессионный договор регистрируется в том же порядке.

При оформлении нужны документы:

  1. Само соглашение, служащее основанием для возникновения задолженности;
  2. акты сверки для уточнения размера долга;
  3. при выплате кредита потребуется выписка со счёта с указанием отдельных сумм: идущих на проценты и на уменьшение основной суммы, а также график платежей.

Цессия возможна между юридическими и физическими лицами.

Виды договоров

  1. Трехсторонний договор. На практике выгоднее заключать договор между тремя сторонами. Например, при реструктуризации долга, когда стороны готовы оказать должнику помощь в погашении.
  2. Платная и безоплатная цессия. Работа новых кредиторов может оплачиваться, или не предполагать оплаты. Часто у цедента нет возможности взыскать долг, тогда передавая право взыскания платно, он может рассчитывать хотя бы на частичную компенсацию.
  3. Возмездная и безвозмездная. Цедент может продать обязательства, или передать их вынужденно, например, если этим он покрывает убытки.
  4. Отдельный вид цессии – по исполнительному листу. Этапы, способы выплаты, другие нюансы определяет арбитражный суд.

Нюансы оформления цессии

В договоре следует подробно и точно указывать обстоятельства сделки, иначе в суде такой договор могут признать недействительным.

К примеру, цессия в сфере недвижимости: любая сделка, связанная с недвижимостью, считается законной после того, как будет зарегистрирована в Реестре. Иначе в суде её признают недействительной, хотя договор о цессии в это время уже будет подписан.

Порядок цессии во многих сферах (кредитной, поставки товаров, страхования) регламентирован законодательством (ГК РФ). Образец должен содержать полную информацию обо всех участниках соглашения.

Договор цессии признаётся недействительным:

  1. если какая-либо сторона не имела право подписывать документы;
  2. договор имеет форму, не соответствующую требованиям для данного основного соглашения;
  3. он заключен несмотря на содержащийся в основном сокращении запрет на переуступку требований;
  4. должник имеет принципиальные возражения, касающиеся смены кредитора.

Резюме

Цессия – это широко используемое разрешение ситуации, при которой цедент затрудняется с возвращением своего долга, а цессионарий имеет соответствующий опыт по взысканию долгов.

Размер обязанностей кредитополучателя не должен превышать начальный.

Должник может требовать расторжения цессионного договора в суде, но даже при этом остаётся обязанным платить долг.

Цессия имеет силу только тогда, когда сохраняются определённые материальные обязательства.

Когда же должник полностью выплатит задолженность, цессия становится невозможной логически.

Удачи вам! До скорых встреч на страницах блога KtoNaNovenkogo.ru

Использую для заработка

практические аспекты – тема научной статьи по праву читайте бесплатно текст научно-исследовательской работы в электронной библиотеке КиберЛенинка

ДОГОВОР ЦЕССИИ: ПРАКТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ

Стюфеева

Перейти на Главное МЕНЮ Вернуться к СОДЕРЖАНИЮ

Договор уступки требования (цессия) — достаточно распространенная сделка. Но, несмотря на это, при ее заключении допускается много ошибок, которые впоследствии могут доставить много хлопот.

Определимся с понятием и предметом.

Конкретного понятия договора цессии законодатель не дает, но в ст. 382 ГК РФ определяет уступку права (требования) как передачу кредитором (цедентом) принадлежащего ему права требования другому лицу (цессионарию, новому кредитору).

На уступку требования решаются, когда становится очевидным, что от должника получить исполнение обязательства стало затруднительным, а то и вовсе невозможным. Передавая свое право требования, цедент может рассчитывать на получение от цессионария возмещения, хоть и в меньшем размере чем было установлено передаваемым требованием.

Задолженность должника перед кредитором может образоваться вследствие разных причин: поставка кредитором товаров (продукции), выполнение работ, оказание услуг должнику и т.д.

Ранее суды достаточно категорично относились к уступке требования не всего долга, а лишь его части по таким договорам, как например, договор теплоснабжения, в котором отношения сторон являются длящимися. Сейчас же судебная практика показывает, что если обязательство в силу своих особенностей является делимым , то возможна уступка требования на часть долга, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов или договора, на основании которого возникли уступаемые права. При этом первоначальный кредитор лишается права требования исполнения от должника в части уступленной третьему лицу и заменяется в ней новым кредитором. Таким образом, должник остается один перед двумя или более кредиторами, каждый из которых требует исполнения обязательства именно в размере своей доли (части).

Часто вместе с правом требования основного долга передается право требовать исполнения обеспечительных мер, таких как, неустойка, залог, удержание имущества должника, поручительство, штрафы и т.д. В любом случае к цессионарию (новому кредитору) переходят все права, которые существуют к моменту осуществления цессии и были предусмотрены договором, заключенным между цедентом (первоначальным кредитором) и должни-

ком. Соответственно, требовать с должника чего-то большего, чем вам передано вы не вправе.

Необходимо учесть, что при передаче части основного требования, обеспечительные права переходят в их соответствующей части.

Форма договора цессии.

Договор цессии заключается только в письменной форме, в виде отдельного договора либо соглашения об уступке требования как неотъемлемого приложения к договору, из которого возникло обязательство должника.

Необходимо четко прописать предмет договора цессии, основание возникновения права требования и т.д. Лучше избегать общих, двусмысленных, нечетких фраз и формулировок, ведь в случае возникновения спора суд будет толковать заключенный договор цессии буквально в соответствии со ст. 431 ГК РФ.

Если сделка, на основании которой происходит уступка требования, была нотариально заверена или зарегистрирована в установленном порядке, то и договор цессии должен иметь соответствующую форму. Например, договор аренды здания или сооружения, который подлежит государственной регистрации, если заключен на срок больше одного года. Уступка требования по ордерной ценной бумаге совершается путем индоссамента (то есть совершения на этой бумаге передаточной надписи) на этой ценной бумаге. Несоблюдение этих требований может привести к недействительности договора цессии.

Заключаем сделку.

При заключении договора цессии цессионарию (новому кредитору) необходимо убедиться, что передаваемое право требования действительно существует. Для этого обязательно надо ознакомиться с подлинниками всех документов: договором, актами приема-передачи, актами сверки взаимных расчетов, платежными поручениями, расписками, счетами-фактурами, накладными и т.д. Из данной документации должно свидетельствовать, что цедент, в отличие от должника, исполнил свои обязательства в полном объеме. Данная документация в результате должна перейти к цессионарию (новому кредитору) по акту приема-передачи. Также новый кредитор имеет право получить от первоначального кредитора все сведения, необходимые для осуществления права требования.

Кроме того, следует иметь в виду, что суды достаточно внимательно относятся к факту замены кредитора, а именно обязательного выхода цедента из обязательства и замены его на цессионария. Если перемены лиц в обязательстве не произошло, то договор цессии является недействительным.

Отмечу также, что суды считают замену кредитора состоявшейся также и в том случае, если,

например, физическое лицо передает свое право требования юридическому лицу, единственным учредителем которого он сам и является.

После того, как первоначальный кредитор уступает свое право требования, он окончательно выбывает из данных отношений и уже не вправе предъявлять какие-либо требования к должнику, а тот, в свою очередь, исполнять ему свое обязательство, при условии, что должник в курсе состоявшейся уступки. Поэтому новому кредитору, не стоит затягивать с уведомлением должника, так как в случае если должник исполнит свое обязательство первоначальному кредитору, не факт, что об этом станет известно новому кредитору, который будет требовать от должника исполнения полученного по цессии требования.

Следует внимательно отнестись к форме уведомления должника. Не является надлежащим уведомлением письмо первоначального кредитора с требованием исполнить обязательство и указанием нового кредитора. Такое извещение должно исходить от нового кредитора, сообщать о произошедшей уступке требования, предъявлять необходимые письменные доказательства этому и указывать необходимые данные и реквизиты для исполнения обязательства. Совершение новым кредитором этих действий также позволяет достоверно рассматривать их как принятие переданных ему прав.

Неуведомленный должник вправе исполнить свое обязательство первоначальному кредитору, в том числе в форме зачета или досрочно. Истребовать такое исполнение с первоначального кредитора возможно как неосновательно полученное. Ситуация аналогична, когда должник исполнил свое обязательство до момента получения уведомления о произошедшей цессии.

Возмездно или даром?

Действующее законодательство не воспринимает уступку права требования как безвозмездную сделку. В связи с этим стоит помнить о том, что в силу ст. 575 ГК РФ дарение между коммерческими организациями запрещено со всеми вытекающими при этом последствиями. Поэтому взамен уступленного требования новый кредитор может расплатиться в виде денег, имущества, иного права требования либо освободить первоначального кредитора от имущественной обязанности перед собой, если таковая существует.

Если договор цессии по каким-либо причинам будет оцениваться судом, то надо быть готовым документально подтвердить оплату уступленного права. Однако замечу, что часто суды по какой-то причине не считают нужным запрашивать с цессионария (нового кредитора) подтверждающих документов, в том числе по требованию должника, который запрашивает предъявления доказательств оплаты уступленного требования, дабы убедиться

в соответствии совершенной сделки нормам действующего законодательства. При этом, по моему мнению, суд забывает о том, что исполнение должником своего обязательства ненадлежащему кредитору впоследствии может существенно затруднить поворот такого исполнения и, как следствие, породить материальные и временные затраты.

Ограничение уступки требования.

Уступка кредитором своего требования другому лицу допускается, в случае если она не противоречит действующему законодательству или договору (п.1 ст. 388 ГК РФ). Однако законом установлены ограничения, в случае нарушения которых, договор цессии будет недействительным.

Основные запреты установлены в статье 383 ГК РФ, которая императивно устанавливает, что переход к другому лицу прав, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах и о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, не допускается. Такая сделка ничтожна в силу ст. 168 ГК РФ, соответственно любые правоотношения по такой сделке, в случае их возникновения, недействительны.

Выявить дополнительные ограничения при заключении договора цессии и, как следствие, не допустить его недействительность, можно путем проверки правоспособности участников цессии (удостовериться в наличии полномочий на заключение договора цессии, в дееспособности гражданина при его участии в правоотношениях), а также в том, что товары или объекты, предполагаемые к уступке требований не изъяты и не ограничены в обороте.

Иногда цедент и цессионарий прикрывают цессией иные договоры, как то, договор поручения, агентирования или возмездного оказания услуг, что выражается в передаче цессионарию права требования с должника задолженности на условии получения цедентом определенного процента от взысканного с должника. Суды без колебаний признают подобные сделки притворными.

Чем рискует цессионарий (новый кредитор)?

В соответствии со ст. 390 ГК РФ цедент, уступивший требование, отвечает перед цессионарием за действительность передаваемого права, а, следовательно, в случае признания цессии недействительной, несет ответственность перед новым кредитором. Как правило, это выражается в возмещении цедентом убытков, которые понес новый кредитор. Однако на практике цессионарии все чаще сталкиваются с недобросовестными цедентами, которые могут уступить одно и то же требование нескольким кредиторам либо уступить недействительное требование.

В связи с этим, до заключения договора цессии следует узнать все обстоятельства отношений цедента и должника. Особое внимание стоит обра-

тить на действия должника, в отношении своего обязательства, на возражения и претензии, которые он имеет к цеденту. Возможно, что должник считает свое обязательство перед первоначальным кредитором полностью исполненным. Вся документация, подтверждающая взаимоотношения цедента и должника, должна быть подписана уполномоченными представителями сторон.

Также не лишним будет перед заключением сделки проверить имущественное состояние должника, наличие активов, из которых возможно исполнить обязательство (погасить долг, оказать услуги, отгрузить товар и т.д.).

Помните о том, что цедент не несет ответственности за неисполнение должником своих обязательств, кроме случая когда он принял на себя поручительство за должника, что случается достаточно редко.

Кроме того, всегда есть вероятность того, что налоговые органы заинтересуются совершенной уступкой. Особенно если сделка осуществлена с минимальной выгодой для любой из сторон либо вовсе без нее, а также, если оплата за цессию произведена сторонними средствами.

Должник всегда должник.

При заключении договора цессии стороны часто забывают об интересах должника. Он остается как бы в стороне от происходящего перехода в отношении него права требования. Законодатель допускает возможность внесения сторонами в договор цессии условия о том, что переход права возможен только с согласия должника, но не ставит это в обязанность. Чаще всего при заключении данных договоров должника лишь письменно уведомляют об уже свершившемся факте.

Если стороны все-таки решились сделать одним из существенных условий договора цессии условие о согласии должника осуществить уступку права требования, то получить они его могут до, одновременно или после совершения данной сделки. При этом необходимо учесть, что договор цессии будет действительным с момента получения такого согласия.

Однако в случаях, предусмотренных законом или договором, при заключении договора цессии следует получить согласие должника (п.2 ст.382, ст.388 ГК РФ), например, если уступка требования осуществляется на основании авторского договора, кредитного договора, обязательства возместить вред, причиненный имуществу или здоровью и т.д.

Должник в силу ст. 313 ГК РФ может возложить исполнение своего обязательства на третье лицо, если отсутствует обязанность должника исполнить его лично.

С момента получения уведомления о переходе права требования должник вправе не только не исполнять свое обязательство до момента представления ему доказательств перехода права, но и

предъявлять к новому кредитору возражения, касающиеся договора, в отношении которого уступлено право. Например, возражения о недействительности основания возникновения обязательства, о недействительности заключенного сторонами договора цессии (в том числе в связи с пропуском сроков исковой давности), о том, что обязательство должником уже исполнено и т.д.

Возражения должника обычно выражаются путем направления новому кредитору письма, претензии либо подачи в суд соответствующего иска.

Цессия в исполнительном производстве.

Цессия в исполнительном производстве имеет свои тонкости. Заключаются они по большей части при взаимодействии взыскателя, судебного пристава и суда, выдавшего исполнительный лист, а именно норм закона, регулирующих данные правоотношения.

В соответствии со ст. 32 ФЗ «Об исполнительном производстве» от 21 июля 1997 г. N 119-ФЗ в случае выбытия одной из сторон (смерть гражданина, реорганизация юридического лица, уступка требования, перевод долга) судебный пристав-исполнитель обязан своим постановлением произвести замену этой стороны ее правопреемником, определенным в порядке, установленном федеральным законом.

Под федеральным законом законодатель подразумевает Гражданский процессуальный кодекс РФ (ст. 44) и Арбитражный процессуальный кодекс РФ (ст. 48), которые содержат аналогичные нормы о правопреемстве.

Несмотря на то, что ФЗ «Об исполнительном производстве» наделяет судебного пристава-исполнителя правом осуществить замену взыскателя своим постановлением, на практике делать это без соответствующего судебного определения он вряд ли будет. Таким образом, если цессия осуществляется в рамках исполнительного производства, то цессионарию прямая дорога в суд, выдавший данный исполнительный лист, с заявлением о замене взыскателя и просьбой выдать исполнительный лист на имя нового взыскателя (цессионария). При этом прежний исполнительный лист должен быть отозван из подразделения судебных приставов первоначальным кредитором.

Несмотря на все процедурные моменты, которые предстоит осуществить новому кредитору, первоначальный кредитор выбывает из правоотношений с момента заключения договора уступки права требования.

Срок исковой давности по договору цессии.

Здесь никаких особых запретов или изменений нет: нужно ориентироваться, исходя из существа сделки, по которой уступаются права требования. Как известно, общий срок исковой давности составляет три года, а в отдельных, установленных

законом случаях, этот срок может изменяться. Поэтому если для конкретного вида сделки установлен специальный срок исковой давности, то применяется именно он.

Перейти на Главное МЕНЮ Вернуться к СОДЕРЖАНИЮ

О новой схеме обмана автовладельцев, которым после ДТП положено натуральное возмещение по полису ОСАГО

В социальных сетях появись рассказы возмущенных автовладельцев, которые по собственной доверчивости попали в руки недобросовестных посредников в организации ремонта после дорожной аварии. Напомним, что с весны 2017 года действуют изменения в законе об ОСАГО, которые устанавливают приоритет натурального возмещения над денежной выплатой для новых договоров и в отношении автомобилей, принадлежащих гражданам. Банк России поддержал эти нововведения с одной целью: улучшить качество клиентского сервиса при урегулировании убытков. Но мошенники придумали очередную схему, которая добавляет автолюбителям новых хлопот и нервотрепки.

Так на что, собственно, автовладельцы жалуются? На действия некоторых ассистанских (от англ. Assistance – помощь, содействие) компаний, которые уговаривают попавших в ДТП заключать договор цессии. Напомним, что цессия – это переуступка прав требования. То есть человеку говорят: «Не волнуйтесь, мы сделаем все лучше и быстрее, чем ваша страховая компания. Только доверьте нам право «защищать» ваши интересы. Подпишите договор!». Но при этом умалчивают, что после цессии перед клиентом по обязательствам уже не отвечают страховая компания и ее партнеры – станции техобслуживания, которых закон обязывает провести ремонта максимум за 30 рабочих дней. Ответственность при этом берет на себя посредник, а ведь на него новые требования по срокам и качеству ремонта не распространяются.

В том, что среди посредников могут быть – да и есть уже – крайне недобросовестные, пользователи сети активно пишут на форумах автолюбителей. Такие горе-помощники затягивают сроки ремонта до трех-четырех месяцев после того, как страхователь заключил с ним договор цессии. Вот какую историю рассказал один из жителей Московской области – назовем его г-н Иванов. Он попал в ДТП, сразу сообщил об этом в компанию, в которой застрахован. И уже на следующий день к нему приехал человек, чтобы произвести осмотр автомобиля и оформить страховой случай. Г-н Иванов даже не сомневался, что это представитель страховщика. Машину осмотрели, бумаги подписали. В тот же день приехал эвакуатор и увез авто в сервис на оценку скрытых повреждений – однако никаких документов об эвакуации автовладелец не получил. Вот тут бы г-ну Иванову уже и засомневаться, но он решил немного подождать. А потом еще немного. Когда же истек положенный по закону об ОСАГО срок, в течение которого страховая компания должна ознакомить клиента с заключением о «цене ремонта», и клиент все же позвонил в свою страховую компанию, выяснилось: приезжал на осмотр вовсе не их сотрудник, а некий подрядчик. И он, как выяснилось, вместе с пакетом документов дал на подпись г-ну Иванову договор цессии со странным по функционалу и недавно созданным обществом с ограниченной ответственностью. Ремонт авто так и не начался.

Этот случай, увы, не единичен. Жалоб клиентов становится все больше. При этом винить страховую компанию не приходится, так как после подписания автовладельцем договора цессии она уже не контролирует процесс и даже не в курсе, на какую станцию техобслуживания отправляют его «перекупщики прав». Эксперты предупреждают: после цессии перед клиентом отвечает не страховщик, у которого вы оформляли полис ОСАГО, а компания-посредник, у которой появилось право требования к страховщику вместо пострадавшего в ДТП. А страховые юристы настоятельно советуют не заключать второпях подобные договоры и внимательно изучать все документы, прежде чем их подписывать. Наказать горе-посредника за некачественный ремонт, сорванные сроки, без согласия автовладельца установленные бывшие в употреблении запчасти или непредставленную гарантию на авторемонт будет  непросто. Такая ответственность предусмотрена только в отношении страховой компании.

По материалам Отделения по Липецкой области ГУ ЦБ Российской Федерации по ЦФО

Понимание соглашения о переуступке и принятии решений

В то время как каждое предприятие должно делать все возможное для выполнения своих договорных обязательств, могут произойти изменения в обстоятельствах, которые могут потребовать передачи ваших прав и обязанностей по контракту другой стороне, которая будет лучше справляться с этими обязательствами. .

Если вы оказались в такой ситуации, и в вашем контракте предусмотрена возможность уступки, соглашение о передаче и принятии может быть хорошим вариантом для сохранения ваших отношений со стороной, с которой вы первоначально заключили договор, и в то же время позволяя вам передавать свои договорные права и обязанности третьему лицу.

Соглашение о переуступке и принятии решений

Соглашение о переуступке и принятии используется после подписания контракта для передачи одной из прав и обязанностей договаривающейся стороны третьей стороне, которая изначально не была стороной по контракту. Сторона, выполняющая уступку, называется цедентом, а третья сторона, принимающая уступку, называется цессионарием.

Для того, чтобы соглашение о присвоении и допущении было действительным, должны быть соблюдены следующие критерии:

  • Первоначальный контракт должен предусматривать возможность уступки права одной из первоначальных договаривающихся сторон.
  • Цедент должен согласиться передать свои права и обязанности по договору цессионарию.
  • Цессионарий должен согласиться принять или «принять» эти договорные права и обязанности.
  • Другая сторона первоначального договора должна дать согласие на передачу прав и обязательств цессионарию.

Стандартный договор о присвоении и допущении часто является хорошей отправной точкой, если вам необходимо заключить соглашение о присвоении и допущении. Однако для более сложных ситуаций, таких как договор уступки и внесения поправок, в котором будут изменены некоторые из первоначальных условий контракта или когда будут переданы только некоторые, но не все права и обязанности, рекомендуется сохранить услуги. адвоката, который может помочь вам составить соглашение, которое удовлетворит все ваши потребности.

Основы присвоения и допущения

Когда вы будете готовы заключить соглашение о назначении и принятии, неплохо иметь твердое представление об основах назначения:

  • Во-первых, внимательно прочтите и поймите положение о переуступке и допущении в первоначальном договоре. Контракты сильно различаются по языку по этой теме, и каждый контракт будет иметь определенные критерии, которые должны быть соблюдены для того, чтобы состоялась действительная уступка прав.
  • Все стороны соглашения должны внимательно изучить документ, чтобы убедиться, что каждая из них знает, с чем они соглашаются, и чтобы убедиться, что все важные положения и условия были учтены в соглашении.
  • До тех пор, пока соглашение не будет подписано всеми участвующими сторонами, цедент по-прежнему будет нести ответственность за все обязательства, указанные в первоначальном контракте. Если вы являетесь цедентом, вам необходимо убедиться, что вы продолжаете вести дела в обычном режиме до тех пор, пока соглашение о переуступке и принятии не будет должным образом оформлено.

Заполнение договора уступки и приемки

Если вы не имеете дело со сложной ситуацией назначения, работа с шаблоном часто является хорошим способом начать разработку соглашения о назначении и предположении, которое будет соответствовать вашим потребностям. Как правило, ваше соглашение должно включать следующую информацию:

  • Идентификация существующего соглашения, включая такие детали, как дата его подписания и вовлеченные стороны, а также права сторон на уступку в соответствии с настоящим первоначальным соглашением
  • Дата вступления в силу договора уступки и принятия соглашения
  • Идентификация стороны, совершающей уступку (цедент), и заявление об их желании уступить свои права по первоначальному договору
  • Идентификация третьей стороны, принимающей уступку (цессионария), и заявление о принятии ею уступки
  • Идентификация другой первоначальной стороны контракта и заявление об их согласии с соглашением о переуступке и принятии соглашения
  • Раздел о продолжении действия первоначального контракта; Это означает, что, за исключением изменения вовлеченных сторон, все положения и условия в исходном контракте остаются прежними

В дополнение к этим разделам, относящимся к соглашению о переуступке и принятии решения, ваш контракт должен также включать стандартную формулировку контракта, такую ​​как положения о возмещении убытков, будущих поправках и регулирующем законодательстве.

Иногда обстоятельства меняются, и как владелец бизнеса вы можете столкнуться с необходимостью передать свои права и обязанности по контракту другой стороне. Правильно составленное соглашение о переуступке и принятии решения может помочь вам осуществить передачу без проблем, в то же время сохраняя сердечность ваших первоначальных деловых отношений в соответствии с первоначальным контрактом.

Составление соглашения об уступке доходов

Иногда стороны хотят передать все или часть доходов, которые они получат от инвестиций или других процентов.Частные лица часто стремятся получить единовременную сумму наличными в обмен на платежи, которые они будут получать с течением времени, чтобы инвестировать в другие проекты или создать ликвидность в своих операциях. Однако есть несколько соображений, которые следует учитывать при составлении соглашения об уступке выручки.

Объем доходов

Возможно, самый важный вопрос, который следует учитывать при составлении соглашения об уступке доходов, — это объем доходов, к которым применяется соглашение.Иногда стороны желают передать все доходы, связанные с инвестициями или другими интересами. Это включает в себя возмещение любых первоначальных вложений, дивидендов, дохода от аренды, если применимо, и других денежных средств. Однако иногда стороны желают уступить только часть доходов, которые цедент может получить от инвестиций или других интересов. Объем применимых доходов часто является самым большим источником споров в соглашениях об уступке доходов, поэтому важно, чтобы стороны тщательно рассмотрели и перечислили все виды денежных средств, которые будут применимы к соглашению.

Дальнейшее присвоение

Еще одно важное соображение при составлении соглашения об уступке доходов заключается в том, может ли такое соглашение подлежать дальнейшей уступке. Цессионарии часто желают, чтобы соглашения об уступке поступлений передавались в дальнейшем без получения предварительного согласия от цедента. Цессионарий может пожелать продать свою долю в доходах, рассматриваемых в соглашении об уступке, для получения дохода или ликвидности для себя. Однако цеденты могут не желать дальнейшей уступки такого соглашения или, по крайней мере, требовать от цессионария получения согласия Цедента до дальнейшей уступки соглашения.Цессионарии часто могут не желать связываться со сторонами, с которыми у них нет ранее существовавших отношений, поэтому они могут пожелать обсудить гарантии безусловной дальнейшей уступки соглашения об уступке доходов.

Право на прекращение действия

Еще один важный фактор, который следует учитывать при составлении соглашения о переуступке доходов, — это наличие права на прекращение действия договора. Некоторые такие соглашения позволяют цеденту прекратить действие соглашения об уступке выручки в будущем при условии, что он возместит покупную цену за уступку и сделает другую уступку.Это дает сторонам гибкость в случае, если они желают прекратить выполнение соглашения о переуступке выручки. Однако продолжительность действия права на прекращение после даты закрытия может стать предметом разногласий между сторонами. Более того, размер концессии, которая должна быть выплачена для расторжения такого соглашения, часто оговаривается сторонами. Каждой стороне соглашения о переуступке доходов необходимо тщательно оценить свою ситуацию и определить, какое согласованное право лучше всего подходит для их обстоятельств.

Передаточное свидетельство

Конспект уступки может иметь важное значение при составлении договора уступки выручки. Иногда после продажи стороны оформляют более короткий документ, в котором просто указывается, что сделка состоялась, и передается некоторая важная информация о сделке. Этот документ обычно называют «купчей». При переуступке выручки также может быть важно иметь аналогичный документ, известный как «переуступка». В этом документе перечислены все стороны переуступки и закупочная цена переуступки.В документе также может быть указано, может ли переуступка переуступаться в дальнейшем, и в этом документе может содержаться ссылка на более длительное соглашение о переуступке выручки. Счет-переуступка может иметь большое значение для обеспечения возможности дальнейшего переуступки и может быть полезен для других юридических, налоговых или бухгалтерских целей.

Право на аудит

Возможность аудита источников поступления доходов является важной частью разработки соглашения о передаче доходов. Часто нельзя доверять сторонам справедливый и точный расчет выручки, которая будет передана третьей стороне в соответствии с соглашением о переуступке выручки.Иногда сумму выручки бывает сложно подсчитать, а сумма денег может быть интерпретирована по-разному. Чтобы гарантировать справедливое отношение к ним, стороны, которым передаются выручка, могут пожелать провести аудит стороны, выплачивающей выручку.

Важно перечислить все книги, записи и другие материалы, которые могут быть проверены в рамках любого аудита в соответствии с соглашением о переуступке доходов. Кроме того, стоимость такого аудита также может стать предметом разногласий между сторонами.Обычно сторона, проводящая аудит, несет все расходы, возникающие в результате аудита. Однако, если обнаруживаются расхождения в сумме выручки, выплаченной стороне, эта другая сторона может нести ответственность за стоимость аудита. Также важно, чтобы аудиты проводились только с определенной периодичностью, а запросы на аудит были разумными, чтобы стороны не были необоснованно обременены тем, что им необходимо участвовать в аудите в соответствии с соглашением о переуступке доходов.

Составление соглашения о переуступке выручки может быть трудным процессом, и важно выбрать опытного юриста, который знает все вопросы, которые могут возникнуть в результате сделки, связанной с уступкой выручки.Если вы ищете опытного юриста из Нью-Йорка и Нью-Джерси для решения вашего соглашения о переуступке выручки или решения других юридических вопросов, пожалуйста, свяжитесь с Юридической фирмой Rothman, чтобы запросить бесплатную консультацию.

Что нужно знать инвесторам

Мир недвижимости наполнен жаргоном. Если вы новичок в этой области — и особенно если вы заинтересованы в оптовой торговле — вот термин, который вам необходимо знать: уступка контракта. Коротко и просто, вы:

Хотите больше подобных статей?

Создайте учетную запись сегодня, чтобы получать лучшие статьи блога BiggerPocket на свой почтовый ящик

Бесплатно зарегестрироваться
  1. Найдите недвижимость значительно ниже рыночной стоимости
  2. Найдите другого покупателя — обычно инвестора в недвижимость — готового заплатить более высокую цену
  3. Передайте договор новому покупателю, который затем приобретет недвижимость.

В чем смысл этой практики? В сезон лучших продаж инвесторы очень заняты, пытаясь заблокировать как можно больше объектов недвижимости. Они хотят заполучить практически все, что принесет прибыль. Поиск дешевых домов занимает уйму времени, поэтому вместо этого они обращаются к оптовикам. Эти инвесторы сосредотачиваются на поиске хороших сделок и оставляют переключение, аренду и другие элементы другим профессионалам. Во время жаркого рынка мы рекомендуем оседлать бурю и назначить как можно больше сделок с недвижимостью.

Подробнее: Полное руководство для новичков по оптовой торговле недвижимостью

Законна ли уступка договора?

Да, при условии, что это разрешено условиями вашего соглашения с продавцом.

Раньше инвесторы просто указывали «Джон Доу и / или правопреемник» в качестве покупателя по контракту. Так продолжалось до 2008 года, когда банки начали возражать против этого пункта в контрактах на недвижимость, находящуюся в собственности (REO). Ваш пробег может варьироваться в зависимости от домовладельцев.Инвесторы подверглись резкой критике, поэтому этот пункт может вызвать дискомфорт у продавца.

Одно решение: заключите договор с трастом или ООО в качестве покупателя. Используя предприятие, у вас есть возможность передать его другому инвестору, поскольку договорные права принадлежат предприятию, а не физическому лицу.

Как работает переуступка контракта?

1. Найдите мотивированного продавца

Во-первых, давайте разберемся, что такое мотивированный продавец. Это физическое лицо, которому нужно , чтобы быстро продать недвижимость.Обычно в их жизни происходят какие-то беды, например, перевод работы или, возможно, они обременены унаследованным имуществом. Имейте в виду, что существует огромный разрыв между , желающим продать , и , требующим для продажи. Знание, к какой категории относится ваш продавец, помогает вам понять, как справиться с ситуацией.

  • Необходимо продать: «Мне нужно продать этот дом сейчас, потому что я переезжаю в Мэриленд, чтобы позаботиться о моей больной матери, и у меня нет других членов семьи в этом районе.”
  • Хочу продать: «Мне любопытно посмотреть, сколько стоит мой дом, потому что в следующем году я, возможно, продам».

У сценария необходимости продажи есть веская причина. Во втором просто любопытство.

Существует множество способов найти мотивированных продавцов, например, автомобили за доллары, газетная реклама, интернет-маркетинг и прямой почтовый маркетинг. Если вы начнете исследовать маркетинг недвижимости, вы найдете множество вариантов, но убедитесь, что вы используете комбинацию этих стратегий.

2. Получить договор

В Интернете есть множество шаблонов договоров переуступки; однако — по крайней мере — убедитесь, что поверенный прочитал и одобрил документ. Это так важно по двум причинам.

  1. Комфорт, зная, что ваш договор юридически обоснован
  2. Возможность использовать этого поверенного в качестве адвоката в случае судебного разбирательства.

К вашему договору о переуступке необходимо добавить критическое словоблудие: «и / или переуступает.Эти три слова дают вам право передать собственность другому заинтересованному покупателю, который заинтересован в этой собственности. (Обязательно внимательно прочитайте договор купли-продажи с продавцом .) Когда вы получаете подписанный договор, теперь вы имеете равную долю в собственности и имеете определенную юридическую силу в том, что происходит.

Если переназначение действительно разрешено, включите в свой договор положение, в котором четко объясняется, что вы, как покупатель, являетесь инвестором в недвижимость и намерены передать договор новому покупателю.Попросите продавца подписать положение. Это снижает вероятность того, что продавец будет возражать новому покупателю и попытается выйти из соглашения. Заверьте их, что они все равно получат оговоренную сумму покупки.

Связано: Виртуальная оптовая торговля: как продавать недвижимость на любом рынке издалека

3. Отправить контракт на титул

Этот процесс может отличаться в каждом штате, но обычно есть титульная компания или заключительный поверенный, который будет проводить поиск титула.Поиск по названию проверит исторические записи собственности, чтобы убедиться, что на собственность нет залогов. Важно не продавать недвижимость с дефектным титулом. Титульная компания или доверенное лицо является независимой третьей стороной, нанятой для обеспечения честности сделки, как это согласовано в контракте.

4. Передать договор покупателю

Ага: больше маркетинга. Работа по поиску конечного покупателя или правопреемника может быть сложной, но как только у вас появится надежный покупатель, вы можете начать процесс закрытия сделки.

Когда вы найдете своего покупателя, попросите внести невозвращаемый задаток. Убедитесь, что в вашем соглашении есть формулировки, конкретно касающиеся задатка, например: «Цессионарий возместит цеденту уплаченные авансом деньги». Вы не хотите, чтобы правопреемник нарушил соглашение, что может привести к потере вашего задатка.

Когда покупатель вносит задаток, вы знаете, что он искренне заинтересован в собственности и готов двигаться дальше.Этот гонорар обычно удерживается титульной компанией или закрывающим адвокатом.

5. Получайте деньги!

Вам платят, когда конечный покупатель переводит средства для сделки. Эти деньги покроют то, за что вы заявили, что готовы купить недвижимость у продавца, а также вашу комиссию за содействие при совершении сделки.

Например, если вы сказали продавцу, что купите дом за 45 000 долларов, а затем продали свою долю в собственности покупателю за 50 000 долларов, то ваш комиссионный сбор за переуступку составит 5 000 долларов.

Примечание. Никогда не называйте комиссию за переуступку комиссией искателя. Это две очень разные вещи.

Связано: Окончательное руководство по использованию прямого почтового маркетинга для развития вашего бизнеса в сфере недвижимости

Прочие соображения

Это стандартная практика, когда задания выполняются только для прибыли в размере 5000 долларов или меньше. Но если вас устраивает продавец и покупатель, можно заключить договор с гораздо более высокой комиссией.

Если вас не устраивают все стороны транзакции, двойное (или одновременное) закрытие сохраняет анонимность обеих сторон транзакции.Имейте в виду: не все титульные компании согласятся провести двойное закрытие, поэтому это необходимо обсудить заранее.

Назначение договора не может быть выполнено для всех транзакций. Дома HUD, REO и перечисленная недвижимость имеют множество препятствий для этого типа транзакций. В отношении многих свойств REO кредитор гарантирует, что существует период выдержки — обычно 90 дней — перед тем, как вы сможете перепродать недвижимость. Но, как видите, уступка по контракту имеет ряд явных преимуществ при больших выплатах.


Инвесторы: Вы когда-нибудь подписывали контракт? Есть вопросы об этом процессе?

Сообщите мне свои мысли с комментарием!

Упрощенный договор уступки недвижимости

Ключевые выводы


Даже самые левополушарные специалисты-практики в сфере недвижимости могут оказаться подавленными юридическими формами, которые стали синонимом индустрии инвестиций.Стратегия « договор уступки недвижимости », в частности, заработала запутанную репутацию для тех, кто не знаком с концепцией оптовой торговли. По крайней мере, существует большая вероятность, что стратегия выхода «уступка контрактной недвижимости» больше похожа на иностранный язык для новых инвесторов, чем на жизнеспособное средство для достижения цели.

Договор о переуступке недвижимости не такой сложный, как многие представляют, и от него не стоит уклоняться из-за непонимания.Вместо этого новым инвесторам необходимо научиться заключать договор с недвижимостью, поскольку эта конкретная стратегия выхода представляет собой один из лучших способов проникнуть в отрасль.

В этой статье мы разберем элементы договора переуступки недвижимости или договора оптовой продажи недвижимости и предложим стратегии, которые помогут инвесторам продвинуться по карьерной лестнице.

Что такое договор уступки недвижимого имущества?

Договор уступки недвижимого имущества — это оптовая стратегия, используемая инвесторами в недвижимость для облегчения продажи собственности между владельцем и конечным покупателем.Как следует из названия, стратегии переуступки контрактов будут свидетельствовать о том, что субъект собственности подписывает контракт с инвестором, который дает ему права на покупку дома. Это важное различие, поскольку договор дает инвестору только право купить дом; они фактически не завершают покупку. Однако после заключения контракта за инвестором сохраняется исключительное право на покупку дома. Это означает, что они могут продать свои права на покупку дома другому покупателю. Следовательно, когда оптовый торговец выполняет задание контакта, он продает не дом, а свои права на его покупку.Конечный покупатель заплатит оптовому продавцу небольшую комиссию за переуступку и купит дом у первоначального покупателя.

Стратегия контракта на уступку недвижимого имущества настолько сильна, насколько сильны контракты, используемые в соглашении. Язык, используемый в соответствующем контракте, имеет первостепенное значение и должен четко определять, чего инвесторы и продавец ожидают от сделки.

Есть несколько предостережений, которые следует учитывать при рассмотрении использования договоров купли-продажи недвижимости:

  • Контрактные запреты: Убедитесь, что в контракте, который вы заключили с продавцом собственности, нет запретов на будущие уступки.Это может создать серьезные проблемы в будущем. Убедитесь, что контракт составлен юристом, который специализируется на праве договоров уступки недвижимости.

  • Запреты в отношении собственности: дома HUD (собственность, полученная Департаментом жилищного строительства и городского развития), недвижимость, находящаяся в собственности или REO (собственность, переданная в собственность), а также перечисленные объекты не подлежат заключению договоров уступки. Например, у REO недвижимости есть 90-дневный период, прежде чем будет разрешена перепродажа.


[Вы контролируете свои финансы или ваши финансы контролируют вас? Узнайте, как инвестирование в недвижимость может помочь вам на пути к финансовой независимости. Зарегистрируйтесь, чтобы посетить БЕСПЛАТНЫЙ урок по недвижимости, который скоро появится в вашем районе. ]


Что такое комиссия за уступку недвижимости?

Плата за переуступку недвижимости — это деньги, которые оптовый торговец может рассчитывать получить от конечного покупателя, когда он продаст ему свои права на покупку объекта недвижимости.Другими словами, комиссия за переуступку служит денежной компенсацией, присуждаемой оптовику за соединение первоначального продавца с конечным покупателем.

Опять же, любой контракт, используемый для раскрытия оптовой сделки, должен быть полностью прозрачным, и включение комиссии за уступку не является исключением. Тем не менее, условия выплаты инвестору при уступке контракта должны быть прописаны в самом контракте.

Стандартный размер комиссии за переуступку составляет 5000 долларов. Однако все сделки разные.Покупатели различаются по своим потребностям и критериям тратить свои деньги (например, на реабилитацию или на тех, кто покупает и удерживает). Как и при любых переговорах, важна правильная информация. Найдите время, чтобы узнать, сколько реально будет стоить недвижимость до и после ремонта. Затем добавьте к нему желаемую плату за назначение.

Обычно инвесторы получают депозит при подписании Соглашения о передаче прав на куплю-продажу недвижимости . Оставшаяся часть комиссионного вознаграждения будет выплачена при закрытии сделки.

Договор переуступки против двойного закрытия

Стратегия договора уступки недвижимости — лишь один из двух методов, которые инвесторы могут использовать для оптовой сделки. В дополнение к переуступке контрактов инвесторы также могут выбрать двойное закрытие. Хотя обе стратегии по сути являются вариациями оптовой сделки, следует отметить несколько различий.

Двойное закрытие, также известное как закрытие спина к спине, заставит инвесторов фактически купить дом. Однако вместо того, чтобы удерживать его, они немедленно продадут актив, не восстанавливая его.Двойное закрытие не является традиционным так быстро, как уступка контракта, но оно может иметь место в правильной ситуации. Двойное закрытие может занять до нескольких недель. В конце концов, двойное закрытие не сильно отличается от традиционной покупки и продажи; они проявляются в течение нескольких недель вместо месяцев.

Стратегии переуступки недвижимости обычно являются первым вариантом, который инвесторы хотят рассмотреть, поскольку они немного проще и менее интересны. Тем не менее, методы контракта на переуступку недвижимости не обязательно лучше; они просто разные.Стратегия оптовой торговли, которую выбирает инвестор, полностью зависит от его ситуации. Например, если покупатель не может собрать финансирование достаточно быстро, ему может потребоваться инициировать двойное закрытие, потому что у него нет капитала для оплаты как затрат на приобретение, так и комиссии за уступку. Между тем, избранные институциональные кредиторы включают формулировки против ссуды в сценарии уступки контракта. Следовательно, любая последующая оптовая продажа должна быть переуступкой контракта.

Двойное закрытие и переуступка контрактов — это просто два средства достижения одной и той же цели.Тем не менее, ни один из них не лучше другого; они просто предназначены для использования в разных сценариях.

Смена договоров на недвижимость

Те, кто не знаком с концепцией уступки договоров о недвижимости, могут знать это как нечто иное: перелистывание договоров о недвижимости; если ни по какой другой причине, эти двое — одно и то же. Изменение контрактов на недвижимость — это просто еще один способ обозначить переуступку контракта.

Как переуступить договор недвижимости

Стратегия оптовых инвестиций, использующая контракты на переуступку, имеет множество преимуществ, одно из которых — низкий барьер для входа для инвесторов.Однако, несмотря на присущую ему прибыльность, многие инвесторы недооценивают этот процесс. Хотя это, вероятно, самая простая стратегия выхода из всех инвестиций в недвижимость, существует ряд шагов, которые необходимо предпринять, чтобы обеспечить своевременное и выгодное назначение контракта, не в последнюю очередь:

  1. Найдите подходящую недвижимость

  2. Получить шаблон договора о недвижимости

  3. Оформить договор

  4. Переуступить договор

  5. Собери комиссию

Найдите подходящую недвижимость

Вы должны уметь сокращать количество потенциальных клиентов, будь то реклама в газетах, интернет-маркетинг или прямой почтовый маркетинг.Помните, что вы не просто ищете продавца: вам нужен мотивированный продавец, который будет продавать свою собственность по цене, соответствующей вашей инвестиционной стратегии.

Разница между обычным продавцом и мотивированным продавцом заключается в его безотлагательности. Мотивированный продавец хочет, чтобы его собственность была продана сейчас. Выберите продавца, который хочет избавиться от своей собственности в кратчайшие сроки. Это может быть потому, что они уезжают из штата или хотят как можно скорее купить другой дом в другом районе.Или они не хотят больше жить в этом доме по личным причинам. Ключ в том, чтобы знать их мотивацию к продаже и определить, достаточно ли этого намерения для немедленной продажи.

Зная, у кого покупать, оптовикам будет легче использовать одну из нескольких маркетинговых стратегий:

  • Прямая почтовая рассылка

  • Встречи по недвижимости

  • Местный маркетинг

  • Онлайн

Шаблон контракта на приобретение недвижимости

Шаблоны договоров переуступки недвижимости доступны в Интернете.Хотя это заманчиво, пойти по пути «сделай сам», как правило, рекомендуется сначала показать это юристу. Таким образом, вы будете комфортно знать, что делаете все правильно и что у вас есть совет на случай возникновения каких-либо юридических проблем.

Одна из вещей, которые добавляют в надлежащие оптовые контракты на недвижимость, — это фраза «и / или назначает» рядом с вашим именем. Этот пункт дает вам право продать недвижимость или передать ее другому покупателю.

Вам необходимо сообщить об этом продавцу и при необходимости объяснить положение.Заверьте их, что они все равно получат сумму, о которой вы оба договорились, но при этом у вас будет гибкость в сделках в будущем.

Оформить договор

В зависимости от законов вашего штата вам необходимо подать договор уступки недвижимости в юридическую компанию или адвокату для проведения поиска по титулу. Это независимые стороны, которые изучают историю собственности, следя за тем, чтобы на право собственности не было залогового права. Затем они подписывают срок действия контракта.

Переуступить договор

Поиск покупателя, как и поиск продавца, требует правильной сегментации.Инвесторы должны использовать несколько возможностей при поиске покупателей, включая онлайн-маркетинг, листинговые сайты или сетевые группы. В сфере недвижимости этот процесс называется составлением списка покупателя и является важным шагом на пути к успеху в передаче контрактов.

После того, как вы нашли покупателя (надеюсь, из вашего постоянно растущего списка покупателей), убедитесь, что в вашем контракте есть формулировка, которая покрывает задаток, подлежащий выплате авансом. Это дает вам защиту от возможного нарушения контракта.Это также гарантирует вам прибыль независимо от того, будет сделка закрыта или нет, так как задаток не возвращается. Насколько это будет зависеть от вас, если это должным образом обосновано.

Получите пошлину

Ваша прибыль от такой сделки зависит как от комиссии за переуступку, так и от разницы между согласованной стоимостью и суммой, которую вы продаете покупателю. Если вы и продавец решите, что купите недвижимость за 75 000 долларов и продадите ее покупателю за 80 000 долларов, вы получите прибыль в размере 5 000 долларов.Сделка закрывается, как только покупатель заплатит 80 000 долларов.

Уступка договорных обязательств

Для многих инвесторов наиболее привлекательным преимуществом уступки контракта является возможность получать прибыль, даже не покупая недвижимость. Это часто то, что привлекает людей к началу оптовой торговли, поскольку позволяет многим изучить основы недвижимости с относительно низкими ставками. Плата за переуступку может быть определена как процент от покупной цены или как установленная сумма, определяемая оптовиком.Стандартная комиссия составляет около 5000 долларов за контракт.

Потенциальная прибыль — не единственный положительный момент, связанный с уступкой контракта. Инвесторы также выигрывают от того, что их не добавляют в цепочку титулов, что может значительно сократить расходы и сроки, связанные со сделкой. Эта выгода может даже передаваться продавцу и конечному покупателю, поскольку они могут избежать уплаты гонорара агенту по недвижимости, выбрав уступку контракта. По сравнению с двойным закрытием (еще одна популярная стратегия оптовой торговли) инвесторы могут избежать двух наборов затрат на закрытие.Все эти плюсы могут положительно повлиять на чистую прибыль инвестора, что делает эту стратегию выхода весьма желательной.

Уступка контракта Cons

Несмотря на то, что уступка контракта имеет множество преимуществ, есть несколько недостатков, о которых следует знать перед тем, как искать свою первую оптовую сделку. А именно, работа с покупателями и продавцами, которые, возможно, не знакомы с оптовой торговлей, может быть сложной задачей. Инвесторы должны быть готовы познакомить новичков с процессом и быть готовыми ответить на любые вопросы.Иногда продавцы намеренно не принимают условия контракта. Инвесторы должны быть готовы к тому, чтобы столкнуться с подобными ситуациями, чтобы не расстраиваться.

Еще одно препятствие, с которым могут столкнуться оптовики при работе с уступкой контракта, — это случаи, когда конечный покупатель хочет отказаться. Лучший способ защитить себя от подобных ситуаций — это составить список надежных покупателей и обеспечить безопасность процесса заключения контракта. Имейте в виду, что, хотя у этой стратегии выхода из недвижимости есть свои минусы, правильная подготовка может помочь инвесторам избежать любых серьезных проблем.

Сводка

Как и в любой другой сфере инвестирования в недвижимость, ни один аспект не приведет к успеху. Однако понимание того, как работает уступка договора по недвижимости, является важной частью этого бизнеса. Когда вы поймете множество уровней распределения контрактов и того, как работают оптовые продажи от начала до конца, вы станете более информированным, образованным и успешным инвестором.

Хотите узнать больше о том, как начать бизнес в сфере недвижимости?

При таком большом количестве информации начать бизнес с недвижимостью или ООО может быть сложно.Наш новый онлайн-курс по недвижимости, организованный опытным инвестором Таном Мерриллом, охватывает основы, которые вам нужно знать, чтобы начать инвестировать в недвижимость. Эти проверенные временем стратегии помогут научить вас извлекать выгоду из текущих возможностей рынка недвижимости.

Нажмите здесь, чтобы зарегистрироваться на наш БЕСПЛАТНЫЙ однодневный вебинар по недвижимости и начать узнавать, как начать успешный инвестиционный бизнес уже сегодня!

Принцип III.2 — Уступка требования

а) Кредитор (цедент) может уступить свое требование по договору цессионарию.К заданию не предъявляются никакие требования к форме. Уступка действительна независимо от того, был ли должник уведомлен об уступке.

(b) Требование о выплате денежной суммы может быть частично уступлено. Требование о неденежном исполнении может быть уступлено частично только в случае согласия должника на уступку; или требование является делимым и уступка не делает исполнение значительно более обременительным для должника.

(c) Уступка недействительна, если уступленное требование не существует.Будущее требование может быть предметом уступки, но передача требования зависит от его возникновения и возможности идентификации как требования, к которому относится уступка.

(d) В контексте b2b договорный запрет или ограничение уступки требования, согласованный сторонами контракта, из которого возникает требование, не влияет на возможность уступки этого требования.

(e) Требование не подлежит уступке, если стороны предполагали, что право на него должно иметь только обещанное лицо.Такое намерение считается предполагаемым, если характер сделки предполагает личное доверие между сторонами или иным образом таково, что личное рассмотрение является сущностью контракта.

(f) Дополнительное право, обеспечивающее исполнение уступленного требования, передается цессионарию без нового акта передачи, несмотря на какое-либо соглашение между цедентом и должником или другой стороной, предоставляющей это право, ограничивая каким-либо образом право цедента уступить дебиторская задолженность или право, обеспечивающее оплату уступленного требования.Если неактуальное право в соответствии с регулирующим его правом может передаваться только с новым актом передачи, цедент обязан передать такое право и любые доходы от него цессионарию.

(g) Как только уступка вступает в силу, цедент перестает быть кредитором, а цессионарий становится кредитором в отношении уступленного требования.

(h) Должник может выдвинуть против цессионария любые возражения, которые на дату вступления уступки в силу были ему доступны против цедента.

Переуступка | Wex | Закон США

Уступка — это юридический термин, в соответствии с которым физическое лицо, «цедент», передает права, собственность или другие выгоды другому лицу, известному как «цессионарий». Это понятие используется как в договорном, так и в имущественном праве. Термин может относиться либо к акту передачи, либо к передаваемым правам / имуществу / выгодам.

Договорное право

Согласно договорному праву уступка договора является одновременно: (1) уступкой прав; и (2) делегирование обязанностей при отсутствии доказательств иного.Например, если A заключает контракт с B на обучение B игре на гитаре за 50 долларов, A может передать этот контракт C. То есть, это назначение является одновременно: (1) уступкой прав A по контракту 50 долларам; и (2) делегирование обязанности A обучать игре на гитаре C. В этом примере A является одновременно «цедентом» и «делегатом», который делегирует обязанности другому (C), C известен как «должник», который должен выполнять обязательства перед цессионарием, а B является «цессионарием», которому причитаются обязанности и который несет ответственность перед «должником».

(1) Передача прав / обязанностей по договорному праву

Есть несколько важных правил, касающихся уступок по договорному праву. Во-первых, если физическое лицо еще не обеспечило контракт на выполнение обязанностей другому лицу, он / она не может передать свое будущее право цессионарию. То есть, если А еще не заключил договор с В об обучении игре на гитаре В, А не может передать свои права С. Во-вторых, права не могут быть уступлены, если они существенно изменяют обязанности и права должника.В-третьих, должник может предъявить иск цессионарию напрямую, если цессионарий не платит ему / ей. Следуя предыдущему примеру, это означает, что C (должник) может предъявить иск B (правопреемнику), если C обучает B игре на гитаре, но B не платит C $ 50 взамен.

(2) Делегирование обязанностей

Если обещанное исполнение требует редкого гения или умения, то уполномоченный не может передать его должнику. Его можно делегировать только в том случае, если обещанная производительность более банальна. Кроме того, кредитор может подать иск, если цессионарий не выполняет свои обязательства.Тем не менее, делегат несет вторичную ответственность, если не было явного освобождения делегата. То есть, если B действительно хочет, чтобы C обучал игре на гитаре, но C отказывается, то B может подать в суд на C. Если C по-прежнему отказывается выступать, то B может заставить A выполнять свои обязанности в рамках вторичной ответственности.

Наконец, родственным понятием является новация, когда новый должник заменяет и освобождает старого должника. Если происходит новация, то обязанности первоначального должника аннулируются. Однако новация требует согласия первоначального кредитора.

Право собственности

Согласно праву собственности, уступка обычно возникает в ситуациях, когда арендодатель-арендатор. Например, А может арендовать квартиру у домовладельца Б, но хочет, чтобы другая сторона (С) перешла в собственность. В этом сценарии A мог бы иметь возможность выбирать между назначением и субарендой собственности C. При назначении A будет отдавать C весь баланс срока без возврата никому, тогда как в случае субаренды A будет отдавать C в качестве ограниченный период оставшегося срока.Примечательно, что при назначении C имел бы право владения недвижимостью с домовладельцем, находясь в субаренде, C не имел бы.

[Последнее обновление в мае 2020 года командой Wex Definitions]

Что такое переуступка недвижимости?

Процесс присвоения контракта включает несколько общих шагов.

Найдите подходящую недвижимость

Именно здесь происходит самая тяжелая работа — инвесторы используют множество различных маркетинговых тактик для поиска потенциальных клиентов и определения свойств, которые работают с их инвестиционной стратегией.Обычно для того, чтобы оптовая торговля работала, оптовику нужен мотивированный продавец, который хочет как можно скорее разгрузить недвижимость. Это чувство срочности помогает оптовику договариваться о цене, которая будет привлекательной для покупателей и покрывает их комиссию за уступку.

СВЯЗАННЫЙ: Что такое «вождение за доллары» и как это работает?

Подписать договор купли-продажи

Как только мотивированный продавец согласится продать свою собственность по сниженной цене, он подпишет договор купли-продажи с оптовым продавцом.Соглашение о покупке должно содержать формулировку, которая четко позволяет покупателю передать свои права по соглашению третьей стороне . Большинство стандартных договоров купли-продажи не включают этот язык по умолчанию, поэтому, если покупатель планирует продать / переуступить договор, он должен убедиться, что этот язык включен (примечание: поговорите с юристом, чтобы убедиться, что язык включен и объяснен правильно) .

СВЯЗАННЫЕ: Оптовые продажи стали проще! Всеобъемлющее руководство по назначению контрактов

Общайтесь, общайтесь, общайтесь

С самого начала оптовику важно сообщить своему продавцу о своем намерении уступить договор. Многие продавцы не знакомы с процессом уступки, поэтому, если роль покупателя будет меняться по ходу дела, продавец должен знать об этом во время или до того, как они подпишут первоначальный договор купли-продажи .

Найдите конечного покупателя

Это вторая половина работы оптовика — маркетинг для поиска покупателей. После того, как покупатель найден, оптовый торговец может передать контракт новой стороне и работать как с первоначальным продавцом, так и с конечным покупателем, чтобы назначить дату закрытия.

Переуступка осуществляется посредством простого «Соглашения о переуступке» и позволяет новому покупателю занять место оптовика в качестве покупателя в первоначальном контракте.

Хотя этот документ технически заменяет оптовика новым конечным покупателем, оптовик не получает оплату, пока сделка не будет закрыта.

Большинство договоров переуступки включают формулировку невозмещаемого депозита от конечного покупателя, который защищает оптовика в случае отказа покупателя. Хотя в Интернете можно загрузить шаблоны договоров переуступки, это одна из ситуаций, когда большинство экспертов рекомендуют, чтобы ваши договоры были рассмотрены адвокатом.Формулировка задания должна быть точной и соответствовать законам вашего штата; Наличие адвоката для рассмотрения вашего контракта защитит вас от любых проблем в будущем.

Закройте транзакцию, назначьте контракт и получите комиссию за уступку

Оптовикам платят, как только конечный покупатель закрывает сделку. Плата за уступку может представлять собой фиксированную сумму, процент от покупной цены или разницу между первоначальной покупной ценой и покупной ценой конечного покупателя.

С помощью транзакции уступки конечный покупатель будет точно видеть, сколько получает оптовик, потому что конечный покупатель должен подписать заключительное заявление (в котором указана цена покупки у продавца) и договор уступки (в котором четко указывается комиссия за уступку). выплачивается оптовику).

Если размер комиссии за переуступку составляет разумную сумму по сравнению с покупной ценой, большинство серьезных инвесторов не будут стесняться ее платить. Однако, если комиссия за переуступку очень велика по сравнению с первоначальной покупной ценой (например, если первоначальный продавец согласился продать свою собственность за 10 000 долларов, оптовый торговец взимает комиссию за переуступку в размере 20 000 долларов, а стоимость собственности составляет 50 000 долларов), некоторые конечные покупатели могут не согласиться с этим.

В случаях, когда оптовый торговец имеет существенно более высокую маржу прибыли, двойное закрытие или традиционное закрытие является более безопасным способом закрыть оптовую сделку.Когда имеет место два отдельных закрытия, продавец и покупатель не могут видеть цифры и общую маржу прибыли, полученную оптовиком между двумя транзакциями.

Согласно UpCounsel, большинство договорных обязательств выполняется примерно за 5000 долларов, хотя в зависимости от недвижимости и рынка эта сумма может быть выше или ниже.

Comments

No comments yet. Why don’t you start the discussion?

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.