Что выгодно сдавать в аренду или прокат: Что можно выгодно сдавать аренду. Бизнес на сдаче в аренду спецтехники. Рабочая техника и другой инвентарь

1. Вещи должны были быть куплены не специально для аренды, а для личного пользования.
2. Нужно учитывать доходы от сдачи в аренду в налоговой декларации и платить НДФЛ. 

Договор о C2C-аренде можно заключать в свободной форме, помимо реквизитов участников, достаточно указать в нем срок действия, предмет аренды с оценкой стоимости, порядок передачи и возврата предмета, сумму оплаты и форму ее проведения. 

Частные лица могут сдавать предметы в аренду предприятиям. В таком случае обязанности по оформлению сделки и уплате налогов лягут не на арендодателя, а на арендатора. 

Если в планах не просто подзаработать немного на сдаче в аренду личных вещей, а построить масштабируемый бизнес, придется оформить ИП или ООО. При этом необязательно сдавать именно предметы, которые находятся в собственности. Можно стать посредником и принимать вещи у других для сдачи в аренду. Так работает, например, сервис Rentmania — принимает вещи от пользователей и передает их в аренду, зарабатывая на комиссии. 

Арендные бизнесы чаще всего ищут клиентов на онлайн-платформах. Так сдавать вещи удобно и быстро — на том же «Авито» никаких дополнительных расходов не требуется. В этом случае заниматься бизнесом можно без посредников и комиссий — достаточно опубликовать объявление под каждую позицию, которую можно взять в аренду. 

Сервисы объявлений позволяют быстро и эффективно протестировать бизнес-модель — например, арендодатель может экспериментировать с разными товарами, чтобы лучше понимать аудиторию и спрос на свою продукцию, корректируя предложение. 

Что нужно учесть, запуская арендный бизнес

1. Риски и амортизация. Рассчитывая цену аренды, нужно не забыть учесть сопутствующие этому бизнесу риски и затраты на амортизацию. Клиент может потерять или повредить вещь, которую взял в пользование. Чтобы обезопасить себя, арендодатель может прописать в договоре с клиентом необходимость возместить ущерб при утере или повреждении вещи, а при сдаче в аренду дорогостоящих предметов можно брать с арендатора залог.

Стоимость амортизации вещей придется учитывать в цене аренды. Но повышать цену слишком сильно нельзя, так не получится конкурировать. Как отмечают в Rentmania, оптимальная цена аренды на день составляет 10% от суммы, которую клиенту пришлось бы заплатить за покупку вещи. 

Серафима Романова

Мы выставляем платья в среднем за 10% от изначальной стоимости вещи. Если платье стоило 20 тысяч, то в аренду мы его сдаем за 2 тысячи в сутки. При этом мы всегда знаем, что часть суммы, заплаченной клиентом, мы потратим на химчистку и, возможно, небольшой ремонт вещи. 

2. Сезонность. У многих арендных бизнесов есть выраженная сезонность. В целом здесь все достаточно очевидно: аренда байдарок актуальна только летом, а эксклюзивное пальто для похода в оперу могут взять в аренду только зимой. Если вы планируете строить масштабируемый бизнес, который будет приносить стабильную прибыль круглый год, придется либо найти востребованный, но при этом независящий от сезонности товар, либо расширять ассортимент, чтобы покрыть изменяющиеся потребности клиентов. 

Антон Шаров

Сезонность у нас, конечно, есть, но в ремонтном бизнесе она не так ярко выражена, как в других сферах. Летом чаще берут в аренду серьезные профессиональные инструменты — для бурения, строительства. Это логично — дачный сезон и сезон ремонта в разгаре. 

Зимой спрос на такие инструменты практически пропадает, но нас спасает то, что в городских квартирах ремонт делают в любое время года. Мы просто переключаемся на более простые инструменты, которые подходят для ремонта квартир.

Серафима Романова

Самый благодатный период для нас — ноябрь-декабрь, потому что перед Новым годом много корпоративов. Летом спрос тоже высокий: людям нужно наряжаться на свадьбы и выпускные. А вот весной и в начале осени спрос заметно снижается. 

В периоды проседания мы даем больше онлайн-рекламы, используем сертификаты для клиентов — предлагаем оплатить аренду сейчас, а воспользоваться потом. Но все это не очень помогает. Приходится ждать нового хорошего периода. К счастью, он всегда наступает, все предсказуемо и циклично.

3. Локальность. Учитывая, что в аренду вещи чаще всего берут, чтобы сэкономить время и деньги, ваши клиенты, скорее всего, не захотят оплачивать доставку в другой регион, ждать, пока нужная вещь до них доберется и платить за обратную доставку. Поэтому арендный бизнес — это почти всегда локальная работа: в масштабах города. 

Как получить максимум

• Помните, что людям выгодно и удобно арендовать то, что нужно не каждый день и стоит дорого. Предлагать в аренду то, что дешевле и быстрее купить — не имеет смысла. 
• Другой пользовательский сценарий — когда потребитель задумывается о покупке дорогого товара, но хочет сначала убедиться, что будет им пользоваться. Эта модель тоже подтвердила свою жизнеспособность: ее используют даже крупные компании, чтобы стимулировать спрос на покупку своих товаров. И это стоит учесть, выбирая, что сдавать в аренду. 
• Если вы планируете строить масштабируемый бизнес, который будет приносить стабильную выручку круглый год, — либо делайте ставку на широкий ассортимент, либо ищите товар, который не зависит от сезона. Второе сделать сложнее. 
• Необязательно сдавать в аренду предметы, которые находятся у вас в собственности. Можно взять на себя роль посредника: принимать предметы у одних людей и передавать их другим. Если все получится, вы сможете зарабатывать на комиссии. 

Фото на обложке: Shutterstock/Stock-Asso

Риски сдачи квартиры в аренду

Многие считают — какая удача иметь квартиру в Москве, можно просто ее сдать и получать деньги, ни о чем особо не заботясь. Конечно, речь идет об одной квартире, то есть, когда это не бизнес, а вроде бы легкий доход.

Если вы имеете несколько жилых объектов и занимаетесь их сдачей, это уже организованная деятельность — ваша работа, тонкости которой следует тщательно изучить. Однако и одну жилплощадь не выйдет сдавать совсем уж без напряжения — есть причины для беспокойства. Рассмотрим, какие риски при сдаче квартиры часто волнуют арендодателей.

Посредники-мошенники

Столкнуться с аферистами, которые выдают себя за посредников в поиске арендаторов — вполне обоснованное опасение наймодателей московских квартир. В последнее время часто можно услышать истории, как квартиросдатчикам по телефону якобы агент крупной риэлторской компании предлагает быстро найти тех, кто желает снять их квартиру. Условие — предоплата на указанный номер карты. Люди платят, ждут услугу, не получают ее и только потом пытаются выяснить в агентстве недвижимости, их ли сотрудник — тот, по телефону. Хотя именно с выяснения нужно было начинать!

Советы всем, кому звонят с такими предложениями. Вам назвали имя крупной риэлторской компании? Прежде чем верить и переводить деньги, позвоните, напишите или придите в офис этой фирмы и узнайте, числится ли у них сотрудник с таким именем и номером телефона — обман вскроется быстро.

Важно помнить: при сдаче квартиры через солидное агентство не требуется предоплата — комиссионные риэлтор получает только после подписания договора найма между арендатором и арендодателем.

Жильцы-беглецы

Практически все при аренде квартир опасаются того, что договор найма будет расторгнут раньше оговоренного срока. (Мы не будем останавливаться на случаях, когда стороны договариваются устно и без всяких документов — тут риски увеличиваются в разы, и ведь так уже почти никто не делает.)

Чем эта история неприятна арендодателю? Придется искать нового жильца — это простой квартиры и потеря дохода, новая нервотрепка и снова опасения.

Чтобы избежать таких неожиданностей, обязательно в договоре найма пропишите срок аренды (например, вы планируете сдать квартиру на год или 11 месяцев), а на случай досрочного расторжения договора — необходимость того, чтобы стороны уведомили друг друга о своих планах не позднее чем за месяц, и так или иначе компенсировали ущерб.

Полезно знать: для арендатора «самовольный» выезд из квартиры (т. е. раньше срока и без предупреждения) может грозить серьезными убытками — ведь договор найма в этом случае продолжает действовать. Это означает, что по закону арендатор должен продолжать вносить плату за проживание в снятой им квартире, даже если он поселился в другом месте.

Неопознанные проживающие, субаренда и дети

Один из любимых страхов арендодателей — что в квартире могут поселиться не те, с кем заключали договор найма. Например, вы сдали квартиру в долгосрочную аренду семейной паре, а вместе с ними поселится орава родственников, либо квартиру пересдадут в субаренду и устроят там офис или подпольное казино.

Совет: проверяйте — наведывайтесь в сдаваемую квартиру раз в месяц, попросите соседей держать вас в курсе, все ли спокойно, не появляются ли посторонние люди слишком часто. По закону квартира может быть передана в субаренду только с письменного разрешения собственника. И даже если запрет на данную деятельность не оформлен документально, квартиросъемщик не имеет на нее никаких законных оснований. В случае нарушения вы имеете право расторгнуть договор в одностороннем порядке, выселить всех, а при нанесении вреда имуществу требовать компенсацию через суд.

Многие собственники опасаются принимать в качестве квартиросъемщиков людей с маленькими детьми, считая, что в случае чего договор с ними расторгнуть нельзя. Однако данная установка действует только при социальном найме жилого помещения. Договор коммерческого найма может быть расторгнут, если квартирант не выполняет по нему свои обязательства — и неважно, проживает он с несовершеннолетними детьми или нет.

Порча имущества

Большинство тех, кто сдает квартиры в долгосрочную аренду, дорожат этим имуществом, однако далеко не все заботятся о том, чтобы составить подробное описание передаваемого внаем жилья и скарба. Как правило, собственники просят агента по недвижимости вписать в приложение к договору найма только дорогостоящие предметы бытовой техники и мебели.

При знакомстве и оформлении договора стороны обычно пребывают в состоянии некоторой эйфории — они хотят сразу наладить контакт, понравиться друг другу и на бытовые мелочи часто не обращают внимание. Им вроде бы неудобно показаться чересчур дотошными. На практике множество обид и ссор между сторонами возникает именно из-за мелочей — разбитых тарелок, испорченных кастрюль и так далее.

Совет, проверенный временем: не ленитесь, заранее самостоятельно опишите состояние квартиры как можно подробнее (стены, окна, потолок и пол, двери, сантехника) и составьте перечень всех предметов с указанием срока службы и степени изношенности. Иногда владельцу полезно объективно оценить свое имущество.

И обязательно оставьте арендаторам инструкции по пользованию бытовой техникой — стиральной или посудомоечной машиной, плитой, духовкой, кондиционером и т. д. В договоре пропишите ответственность квартирантов за порчу имущества и размер залоговой суммы на такие случаи. Опыт показывает: только документы имеют силу, эмоциональные выпады без доказательств терпят провал.

Неоплата проживания и ЖКУ

Опасение финансовых потерь знакомо практически всем наймодателям жилья: вдруг квартиранты лишатся дохода и будут оттягивать выплаты, а то и совсем не смогут платить за проживание…

Если ваши жильцы — добропорядочные граждане, попавшие в непростую ситуацию, и вы не хотите их терять, можно временно предоставить скидку по арендной плате. Опыт самоизоляции весной этого года показал, что найти новых желающих снять жилье в Москве трудно, и нужно быть лояльнее. Некоторые наймодатели даже устроили квартирантам «арендные каникулы» — обычно условием является выполнение косметического ремонта съемного жилья в счет арендной платы.

Если вы с вашими арендаторами не оговаривали уменьшение платы или отсрочку, то действовать нужно по установленному порядку. В частности, установлены штрафные санкции — 0,1% от ставки найма за каждый день просрочки. Если сроки нарушаются дольше чем 10 дней, собственник вправе расторгнуть договор найма, а квартирант обязан освободить жилплощадь в течение 3 суток. При этом по закону он обязан оплатить арендодателю весь период фактического проживания в квартире.

Очень важно и для собственников, и для нанимателей: не пренебрегайте заполнением расписок в получении арендной платы, бланков для дополнительных финансовых договоренностей и т. д.

Для предотвращения неоплаты ЖКУ многие арендодатели квартир самостоятельно собирают с жильцов показания счетчиков и соответствующие суммы, и сами вносят деньги по квитанциям.

Проблемы с соседями

Вы не способны, да и не имеете права контролировать действия жильцов — они могут быть шумными, невежливыми и т. д. Соседи, в свою очередь, тоже способны неслабо докучать вашим жильцам, скандалить. Споры нередко возникают из-за парковочных мест.

Выход один — договариваться. Не уходите от проблемы, иногда можно приплатить соседям за контроль, иногда — припугнуть их законом о невмешательстве в личную жизнь.

Если скандалисты — жильцы, придется несладко: с ними крайне сложно взаимодействовать и еще труднее выгнать. Выгоднее отказаться от таких квартирантов. Как правило, неуравновешенных людей видно невооруженным глазом. Но лучше все-таки посоветоваться с риэлтором — у этих специалистов очень богатый опыт общения, они профессиональные переговорщики и сразу распознают скандалиста.

Сложности договора

Не все арендодатели хотят заключать договор с арендаторами — боятся «светить» свои документы, считают договор лишним обременением или вообще никчемной бумажкой. Но они забывают, что этот документ может защитить их в суде при возникновении серьезных конфликтов, поможет вернуть деньги и т. д.

Советы: не допускайте того, чтобы документы о праве собственности на квартиру попали в чужие руки; впишите в договор паспортные данные и контакты арендатора и всех, кто будет проживать с ним на вашей жилплощади; регулярно навещайте квартиру и проверяйте состав жильцов. Для субаренды (вдруг вы не против) обязательно оформляется договор поднайма.

Установите срок внесения арендной платы — лучше на месяц вперед, чтобы не переживать о том, что жильцы уедут, не заплатив. Не забывайте про залоговую сумму и пропишите правила ее траты и возврата; укажите ответственность квартиросъемщика за поломку техники при неправильной эксплуатации.

Чтобы ничего не забыть и не перепутать, сдавайте через агентство по аренде квартир. Только выбирайте крупную компанию, которая давно работает на рынке — вам будет спокойно, и услуги обойдутся бесплатно. У крупной риэлторской фирмы есть собственная база квартир, и новые арендодатели ее пополняют своими объектами — получается взаимовыгодное сотрудничество.

Кроме того, клиенты солидного агентства обеспечены профессиональной поддержкой в течение всего срока найма: их курируют специалисты в недвижимости, и если возникнут трудности, всегда можно обратиться за содействием.

Насколько выгодна краткосрочная аренда недвижимости в Италии?

Что нужно знать, прежде чем сдавать в краткосрочную аренду собственную недвижимость?

Краткосрочная аренда регулируется на основе договоренности между арендодателем и арендатором, регистрировать договор в случае краткосрочной аренды (на срок менее месяца) в Налоговой инспекции не требуется. Верно, что главенствующим звеном, контролирующим финансовые операции, является сайт-посредник, где арендодатель размещает объявление, однако существуют некоторые правила, которым необходимо следовать. 

Арендодатель не имеет права указывать преднамеренно заниженные цены (т.е. делать надбавку за предоставление каких-либо дополнительных сервисов клиенту, если это не было оговорено заранее), загружать фальшивые фото или информацию о арендуемой недвижимости и, прежде всего, должен быть добрым и учтивым в ходе посредничества, отвечая на вопросы, которые, безусловно, будут исходить от будущих клиентов. 

В случае аренды на короткий срок, вы должны следовать правилам, которые диктуются муниципалитетом, где расположен арендуемый объект, или национальным законодательством.

В первую очередь, если вы арендуете свой дом на краткосрочный период, вы не можете предлагать своим гостям питание или уборку во время их пребывания (вы не являетесь владельцем отеля или агротуризма). 

Чтобы арендовать недвижимость на короткий срок, вам не потребуется ИНН юридического лица: любой желающий может арендовать свой дом на срок, не превышающий 29 дней, не оформляя никаких документов. А вот счета-фактуры следует сохранять: прибыль, которую вы заработаете на краткосрочной аренде недвижимости, следует декларировать в налоговой инспекции ежегодно. Налог, который оплачивают с доходов, полученных от аренды жилья, называется единый налог на доходы («cedolare secca») в размере 21% от годового заработка.  

Для получения ренты арендодателю необходимо ввести свои банковские реквизиты (IBAN) на веб-сайте, где размещено объявление: ваша личная информация не будет видна потенциальным клиентам, а будет использоваться только для аккредитации дохода.

Сколько стоит разместить объявление об аренде на сайтах типа Airbnb?

В Италии работают около 3500 различных порталов, предлагающих сервис по размещению объявлений от частных лиц. Каждый из них придерживается различной ценовой политики.

В частности, если вы решаете разместить свое объявление об аренде недвижимости на портале Wimdu, вы ничего не платите. Механизм работы портала следующий: если вы установили, к примеру, цену аренды в размере 50 евро за ночь, вы гарантированно получите эту сумму, плата за размещение объявления полностью лежит на плечах клиента. После того, как вы установили цену, Wimdu автоматически увеличивает ее, добавляя свою долю (около 12%), поэтому потенциальный клиент увидит в поле «стоимость аренды» не 50 евро, а 56 евро в сутки.

Airbnb наоборот работает по принципу сбора 3%-й комиссии от установленной цены с арендодателя, так что, к примеру, если вы хотите заработать 100 евро за сутки, в объявлении необходимо установить цену 103 евро «брутто».

Возможность разместить объявление о краткосрочной аренде предлагает и популярный портал сайт Booking.com, однако за большое количество просмотров от потенциальных клиентов арендодатель должен отдать довольно высокий процент (18% комиссии).

Сколько можно заработать на краткосрочной аренде?

Представим себе наиболее скромный вариант. Если вы арендуете комнату всего четыре дня в месяц и получаете от клиента только 20 € за ночь, ваш годовой заработок составит около 1000 евро в год. Безусловно, эта цифра не сделает вас богатым, но за эти дополнительные деньги вы можете оплачивать некоторые услуги, избегая простоя не используемой постоянно недвижимости.

Согласно последнему докладу о ценах на аренду от портала Casa.it за апартаменты с четырьмя кроватями в центре Милана можно получить доход в размере 70 до 150 евро в сутки, в Риме — от 120 до 300 евро.

Издание Il Sole24 ore подсчитало, что сдав в аренду квартиру-студию в Милане, где могут разместиться 2 или 3 человека по классическому долгосрочному договору арендодатель получит, в среднем, 16,6 € заработка в день, в то время как при краткосрочной аренде цифра возрастает до 129 € (43 €, в среднем, за каждого гостя). 
В случае аренды двухкомнатной квартиры с четырьмя или пятью кроватями, размер краткосрочной арендной платы увеличивается до 168 евро за ночь, по сравнению с 23 евро, получаемых при классической долгосрочной аренде. 

Выгодно ли инвестировать в недвижимость сегодня?

Кризисный период — прекрасное время, чтобы инвестировать в покупку недвижимости; в настоящее время итальянский рынок недвижимости предоставляет отличную возможность покупателю приобрести недвижимость за довольно небольшие деньги. 

Вопрос инвестиций в недвижимость стоит несомненно рассмотреть: даже в худшем случае, арендуя ее, вы заработаете больше, чем ничтожный 1%, предлагаемый вашим банком при размещении долгосрочных вкладов.

Для инвестиций вам не понадобятся заоблачные суммы: если вы располагаете минимальным капиталом в 50000 евро, вы можете начинать поиски недвижимости для покупки и последующей сдачи в аренду и заработать дополнительный ежемесячный доход.

Аренда недвижимости в Испании: выгодный бизнес или бесполезное вложение?

Высокий спрос на съемное жилье также провоцирует и рост цен. В таких крупных городах, как Барселона и Мадрид, двухкомнатную квартиру в хорошем районе можно легко сдать от €600 в месяц при долгосрочной аренде и от €70 в сутки при краткосрочной.

Если вы решили приобрести недвижимость с целью последующей сдачи, необходимо ответственно подойти к его выбору и учесть все юридические аспекты интересующего вас региона.

[Обновление] С началом эпидемии коронавируса арендные контракты в Испании заключают чаще. Весной 2020 года некоторые покупки были отменены из-за неопределенности, в результате новые люди обратились к краткосрочной или долгосрочной аренде: в июле рентабельность аренды жилья в Испании выросла до 8,2% в год.

На рынке аренды сказались те же тенденции, которые характерны для рынка жилья во время Covid-19 в целом. У местных жителей теперь в приоритете хорошо проветриваемые помещения с балконами, террасами и другими открытыми зонами. Лифт остаётся преимуществом и увеличивают стоимость ренты. Если речь идёт о виллах и шале, важным является наличие бассейна. С началом эпидемии некоторые испанцы и иностранные отдыхающие переориентировались на мелкие города и острова, где отмечена самая низкая заболеваемость коронавирусом (характерно для большинства прибрежных районов с морским воздухом). Считается, что там себя лучше чувствуют люди с проблемами дыхательной системы, входящие в группу риска.

В сентябре аренда испанской недвижимости достигла исторического максимума: €11,4 за квадратный метр жилья в месяц. В октябре по Испании отмечено на 63% больше объявлений о сдаче жилья, чем годом ранее. Отели, недосчитавшись туристов в 2020 году, теперь также обращаются к аренде и сдают местным жителям рабочие места или конференц-залы.

В ноябре 2020 года Idealista сообщает о снижении цен на аренду на 1,3% за последний месяц. По оценкам эксперты, так рынок “выравнивается после стресса”. При этом в ноябре 2020 года цена на 3,6% выше (€11,2/м²), чем в ноябре 2019. Изменились и предпочтения арендаторов: теперь вместо Мадрида, Барселоны и столиц провинций на первый план вышли населенные пункты населением до 50 000 человек.

Как сдавать в аренду недвижимость в Турции, блог на Profit Real Estate

Тем не менее, перед тем как принять решение о покупке собственности для последующей её сдачи в аренду, стоит учесть несколько немаловажных факторов, помимо хорошей планировки, инфраструктуры и благоустроенного пляжа в шаговой доступности. Это необходимо, во-первых, для того, чтобы собственник понимал все перспективы и особенности такого вложения средств, а во-вторых, современный арендатор курортной недвижимости достаточно требователен что до условий и удобства проживания, выбирая самые подходящие варианты среди большого количества предложений на рынке. 

Что выгодно сдавать в аренду в Турции?

Как заработать на сдаче квартиры в аренду? Безусловно, иностранным гражданам, желающим купить турецкую недвижимость для сдачи в аренду, будет интересно узнать, какие же типы собственности популярны среди соискателей и будут востребованы. Предлагаем к рассмотрению несколько основных вариантов. 

Пользуются спросом квартиры в современных жилых комплексах, где полностью налажена инфраструктура, на территории есть все необходимое для комфортного проживания в течение длительного времени (фитнес-клубы, сауны, бассейны, spa-салоны, зоны отдыха и прочее), а также вежливый, квалифицированный обслуживающий персонал. 

Некоторые иностранцы предпочитают арендовать жилье в самом центре города, то есть в исторической его части. С одной стороны, здесь не бывает тихо, на протяжении всего дня вокруг много людей и транспорта, однако, с другой, именно в такой среде проще всего завести новые приятные знакомства, быть в гуще событий, ночной жизни, узнать особенности культуры и традиций, посетить самые известные исторические достопримечательности. 

Выгодно сдавать в аренду и полностью благоустроенные дома, виллы на турецких курортах. Как правило, клиентами подобных апартаментов становятся обеспеченные иностранцы, приезжающие в страну на отдых компанией или с семьей, либо в деловых целях. Однако, в данном случае стоит помнить, что такие дома должны максимально соответствовать запросам заказчика, иметь качественный ремонт, полное благоустройство территории, озеленение, бассейн, сауну, барбекю, собственную стоянку для авто и т.д. 

Пользуется спросом и коммерческая недвижимости Турецкой Республики, расположенная в территориально выгодном месте – с хорошей транспортной развязкой, большим потоком людей. Как правило, такие помещения долгосрочно сдаются для офисов разных фирм и предприятий, а также как торговые площадки. 

Закон о краткосрочной аренде в Турции

Закон об аренде квартир, ограничивающий возможности турецких и иностранных арендодателей, рассматривался достаточно давно. Таким образом правительство стремилось усилить контроль над этим доходным направлением. По факту, на текущий момент сдавать на небольшой срок апартаменты никто полностью не запрещал. Тем не менее, чтобы это сделать, нужно будет выполнить несколько условий. А именно: 

• Зарегистрировать юридическое лицо, что автоматически подразумевает регистрацию в Торговой палате и налоговой инспекции. 
• В городском муниципалитете оформляется соответствующая лицензия. 
• В полицейском участке района, где расположено жилье, юр. лицо становится на учет и получает свой ключ для входа в систему, куда нужно будет вносить всех квартиросъемщиков – взрослых и детей.  
• Покупка или аренда отдельно стоящего жилого помещения или его части, где при наличии разрешения на пользование (или Genel Iskan) после сдачи в эксплуатацию будут сдаваться апартаменты. К такой недвижимости есть ряд условий, без соблюдения которых предоставлять услуги по краткосрочному найму не получится.

 Так, в помещении должно быть не менее 30 спальных мест, ночной сторож, полностью укомплектованная система видеонаблюдения 24 часа в сутки, наличие пожарного эвакуационного выхода (лестницы). 

Подводя итоги, выходит, что владельцы одной или нескольких квартир уже не смогут сдавать на короткое время свою собственность. Тем не менее, долгосрочная арена остается очень актуальной и востребованной не только на один-два сезона, но и на несколько лет. Что для этого потребуется? Официальная регистрация договора у нотариуса и фиксирование всех жильцов по месту жительства в Nüfus Müdürlüğü или Управлении по гражданскому состоянию населения и гражданству при МВД. 

Важно знать! 

Государством предусмотрены штрафные санкции что до несоблюдения законов. Это чревато административной ответственностью и штрафами. Если нарушение, связанное с краткосрочной арендой частным лицом, будет обнаружено впервые, штрафные санкции составят сумму в 10 тысяч лир, или около 2800 долл. США. При последующих обращениях сумма увеличивается, а квартира может опечататься. На третий раз владелец не только будет обязан заплатит штраф, но и ему может грозить тюремное заключение. 

Если лицензия есть, но отсутствует регистрация жильцов или они прописаны не все, штраф составляет около 5 тысяч лир за каждого из неуказанных арендаторов. Все нарушения мониторятся сотрудниками МВД державы. Источником информации часто выступают соседи, постояльцы, конкуренты. 

Как сдать в аренду квартиру в Турции

Турция, как безусловный лидер в сфере туризма и отдыха, предлагает ряд выгодных капиталовложений, среди которых значимое место занимает приобретение дома или квартиры с целью дальнейшей сдачи в аренду. Что именно нужно учесть, чтобы оформить прибыльную и разумную бизнес-деятельность, как арендодателя? 

• Правильно выбрать регион, интересный со стороны туризма и отдыха. 

Долгосрочно сдавать квартиру в Турции в аренду, как считают опытные эксперты рынка турецкой недвижимости, особенно выгодно в курортных областях Анталии и Алании, непосредственно в городах, а также в административных районах регионов. Иностранные граждане выбирают их в туристических целях, а также в качестве места для постоянного проживания с отличным климатом, чистым Средиземным морем и максимально развитой инфраструктурой. Большой выбор объектов позволяет подобрать каждому квартиросъемщику подходящий по бюджету вариант. 

• Заранее подумать о площади и характеристиках. 

Как мы уже описывали выше, апартаменты в южном государстве часто имеют определенную планировку: 1+1, 2+1, 3+1. Подбирайте квартиры в новостройках, современных жилых комплексах, находящихся недалеко от моря. Важно иметь хорошо развитую инфраструктуру внутри и поблизости дома. При наличии активного туристического потока, такие апартаменты будут всегда сдаваться выгодно.  Виллы менее востребованы, что закономерно, ведь такой тип жилья относится к элитному сегменту, на который есть свой, частный спрос. Большинство хорошо окупаемых от аренды вилл сосредоточено на курортах Калкана, Каша, Кемера, Белека. 

• Предусмотреть вопросы, связанные с управлением собственностью. 

Безусловно, любое жилье, сдаваемое в аренду, требует постоянного контроля и управления. Самостоятельное администрирование принесет самую высокую прибыль. Однако, это удобно только если собственник проживает в державе и имеет достаточно времени для поиска и контроля проживания съемщиков. Если же у вас нет ни времени, ни возможностей, лучше переложить все заботы на профессиональные плечи риэлтерского агентства. 

• Понимать свои перспективы относительно прибыли и соблюдать закон. 

Зароботок на аренде рассчитывается на основе цены за апартаменты, прибыли и затратах, которые владелец имеет в связи с необходимостью ухаживать и управлять ею. В среднем величина доходности при краткосрочной сдаче составляет диапазон 5-10 %. Максимальный процент прибыли возможен только при условии самостоятельного управления. Долгосрочная аренда предполагает прибыль в размере 4-5 % в год. В целом приведенные цифры будут меняться в зависимости от региона. 

О принятом законодательстве мы писали выше. 

• Правильное заключение договора. 

Если собственник самостоятельно занимается сдачей жилья в аренду, он подписывает договор только с постояльцем. При наличии управляющей компании (в нашем случае, агентства) заключается соглашение владельца с ней, а уже компания подписывает все бумаги с квартиросъемщиком. 

И в том, и в другом случае важно предусмотреть наличие всех важных пунктов в договоре, условий оплаты, пользования, штрафных санкций, оплаты коммунальных и прочее, о чем мы еще поговорим в нашей статье. 

• Приготовить апартаменты к заезду постояльцев.

Чем большую прибыль стремится получить владелец от сдачи, тем тщательнее стоит подойти к благоустройству дома. Обратите внимание на уют и комфорт, которые особенно ценятся теми жильцами, кто планирует подольше задержаться в Турции. В помещениях должно быть максимально продумано всё, начиная от бытовой техники, и заканчивая приятным декором и подарками в виде турецких сладостей, фруктов и вина. 

Долгосрочная аренда

Заработать на долгосрочной аренде жилья в Турции можно, если соблюдать правила. В данном случае это подразумевает сдачу апартаментов на срок от 6 и более месяцев, что может сделать как гражданин страны, так и иностранец без каких-либо поручительств, и длительного сбора документов. Между двумя сторонами заключается арендное соглашение, которое в обязательном порядке заверяется у нотариуса. 

Что необходимо знать? 

1. Арендная плата вносится в начале каждого месяца на месяц вперед. В стране работает схема долговых расписок или «сенетов», когда арендатор выдает собственнику столько расписок, сколько месяцев он планирует прожить в квартире. Передав сумму за месяц, собственник возвращает арендатору один сенет и так каждый месяц до момента истечения договора. 
2. Платить за коммунальные услуги (воду, электричество, газ) должен арендатор. Другие выплаты решаются индивидуально и прописываются в соглашении. 
3. Долгосрочный найм намного выгоднее, нежели краткосрочный. Отчасти это связано с тем, что многие арендодатели сдают свои апартаменты не полностью укомплектованными, поэтому предусмотрите этот нюанс предварительно и решите, что подходит именно вам. 
4. При желании провести интернет или телефон (хотя, как правило, таковые средства коммуникации заложены изначально), согласовывать это с владельцем нужно обязательно. Сам процесс подключения происходит быстро – в течение 2-3 дней. 
5. Если истекает строк договора и у сторон нет каких-либо других условий, он автоматически подлежит продлению. 
6. Повышение стоимости в течение года не может превышать 20%.
7. Если в доме случилась поломка не по вине съемщика, за это отвечает собственник. Такие моменты нужно документировать в договоре. 
8. Возможно внесение депозита по условиям контракта, который после освобождения помещения жильцами используется для косметического ремонта и устранения простых неполадок.  

Какие документы нужны для заключения арендного договора? 

Для краткосрочной аренды потребуется только загранпаспорт. 

А вот длительный найм требует более широкого списка бумаг. К таковым относится: 

• бланк, на котором будет отпечатан контракт;
• заграничный паспорт;
• свидетельство о рождении;
• поручительство от гражданина Турецкой Республики;
• долговые расписки, о которых мы писали выше. 

Оформляя договор об аренде, важно отнестись ответственно и грамотно к его составлению. Проверяйте правильность указанных паспортных данных, адрес квартиры, сроки сдачи, прописанные суммы оплат и количество сенетов. Юристы рекомендуют тщательно изучать данные об обязанностях сторон, санкции, по которым соглашение может быть прервано до окончания срока действия, наличие и размер депозита, описание состояния апартаментов перед сдачей. 

Гарантированная аренда

Гарантированная аренда – специальная услуга, которую может заказать иностранный инвестор, находящийся за пределами Турции, обратившись в специализированное агентство. Сдать квартиру в аренду через управляющую компанию интересно для тех, кто не имеет времени и возможности самостоятельно управлять собственностью, и перепоручает все заботы, связанные с ней риэлтерской фирме.

Агентство берет на себя доверительное управление недвижимостью и, по предварительной договоренности, в дальнейшем получает фиксированную прибыль от аренды в той или иной валюте. Как правило, таковая сумма не зависит от времени года, сезонности и других факторов. Компания обязуется решать все заботы и риски, связанные с этим делом. 

Стоит заранее оговорить с агентством все детали такого сотрудничества. Например, это важно в случае, если владелец планирует время от времени приезжать в Турцию на отдых. Предупредив об этом риэлторов заранее, будут внесены в арендный график соответствующие корректировки под ваши потребности, а также произведется перерасчет выплачиваемых сумм, что закономерно, приведет к снижению прибыли – значительному в «высокий» сезон и очень малому – в «низкий».

Какие же преимущества дает услуга гарантированной аренды в Турции? 

Во-первых, не нужно будет тщательно изучать законы страны и стараться их соблюсти. 

Во-вторых, вы сэкономите ценное время на все подготовительные мероприятия и поиск постояльцев. 

В-третьих, не нужно отвлекаться на текущие вопросы что до поломок, содержания дома и прочее, так как все это берет на себя фирма. 

Затратная часть при сдаче жилья

Мы подобрались к еще одному важному вопросу, касающемуся затрат, связанных с тем, выгодно ли сдавать квартиру в Турции. 

Владельца апартаментов должны выплачивать государству налоги. В частности, это 15% от суммы прибыли. При выплате из суммы налогообложения минусуются 15% — расходы на содержание и ремонт. Вместо этой цифры можно предоставить квитанции о тратах, что по сути не слишком удобно. Поэтому был выбран такое средний показатель. 

На примере это выглядит так: из полученной прибыли в 1000 евро отминусовывается 15 процентов. Из оставшихся 850 евро вычитается 15 процентов налога, то есть 127,2 евро. Также важно не забывать про айдат, размер которого зависит от услуг и инфраструктуры объекта. 

Риэлтерская компания, взяв на себя все обязанности по управлению вашей недвижимостью, позволит не беспокоиться об этих нюансах, а без проблем получать стабильную прибыль. Агентское вознаграждение может быть в данном случае в виде процента от сдачи в наем, либо как фиксированная сумма. Часто это около 20% от выручки. В свою очередь, агентство выплачивает 18% НДС. 

Сколько можно заработать на аренде квартиры

Выделила четыре этапа подготовки квартиры:

• выкинуть лишнее;
  
• починить сломанное;
  
• докупить нужное;
  
• выполнить косметический ремонт.

Несколько лет квартиру снимали студенты, платили за аренду 10 000 ₽ в месяц. За это время обои в комнате протерлись до дыр, а диван развалился. После студентов в квартире недолго жили родственники, аренду они не платили, но на свои деньги поменяли на кухне обои и линолеум. В остальном квартирой никто не занимался.

Навела лоск. Хуже всего выглядела комната, так что на нее потратила больше времени: постелила линолеум и покрасила стены. Линолеум купила за 9000 ₽. Постелить попросила папу, поэтому работа обошлась бесплатно. Мастеру пришлось бы заплатить минимум 1000 ₽.

На стены хотела поклеить обои, но это дорого и сложно, поэтому решила выкрасить стены белой краской. На краску ушло 1500 ₽. За работу не платила — помогли друзья, мастер взял бы от 3000 ₽.

Еще потратила деньги на электрика и сантехника: на кухне периодически выключался свет, а в ванной подтекала труба. За ее замену заплатила 5000 ₽, а свет обошелся в 400 ₽. Сантехник посоветовал заодно поменять и смесители: сказал, что они старые и могут сломаться в любой момент. Пришлось сделать и это: на смесители для двух раковин и ванны, а также их установку потратила около 8000 ₽.

За неделю до сдачи, когда уже нашла жильцов, убрала из квартиры все лишнее: освободила балкон и кладовку от хлама, перевезла свои вещи к родителям. Для финальной уборки наняла клининг: они отмыли квартиру, почистили плиту и балкон. Это стоило 3500 ₽.

Купила самое необходимое. Старый диван поменяла на кровать: купила на Avito каркас за 3000 ₽ и матрас в «Аскона» за 15 000 ₽. Оказалось, что продавец вместе с кроватью отдает матрас, поэтому асконовский — отдала родителям.

Еще купила шторы, поменяла во всей квартире люстры, купила полку для телевизора и шторку для ванной — на это ушло еще около 6000 ₽. На кухню поставила стеллаж для посуды и повесила полку для продуктов. Стеллаж мне отдали знакомые, а полка стоила всего 300 ₽.

10 главных характеристик прибыльной арендуемой недвижимости

Вы хотите приобрести жилую недвижимость для сдачи в аренду, чтобы увеличить свой инвестиционный портфель? Если вы сделаете правильный выбор, инвестиционная недвижимость может быть захватывающей и очень выгодной. Но помимо доходов и вознаграждений, инвестирование в недвижимость может быть пугающим для начинающего инвестора.

Недвижимость — это сложный бизнес, и здесь полно мин, которые могут свести на нет ваши доходы. Вот почему важно провести подробное исследование, прежде чем погрузиться в подробности, чтобы вы знали обо всех плюсах и минусах инвестирования в недвижимость.Вот самые важные вещи, которые следует учитывать при покупке доходной недвижимости.

Ключевые выводы

• Тщательно осмотрите район — его жизнеспособность и удобства являются ключевыми.
• Район с высокой долей вакантных площадей — плохой знак.
• Узнайте цены продажи в районе, чтобы получить представление о стоимости на местном рынке.
• Изучите среднюю арендную плату в районе и определите, насколько выгодна для вас покупка арендуемой собственности с финансовой точки зрения.

Начало поиска

Начните поиск недвижимости самостоятельно, прежде чем привлекать к работе профессионала. Агент может оказать давление на вас, чтобы вы совершили покупку, прежде чем вы найдете наиболее подходящую для вас инвестицию. И для того, чтобы найти эти вложения, потребуются некоторые навыки слежки и немного кожи для обуви.

Это исследование поможет вам сузить несколько ключевых характеристик вашей собственности, таких как тип, местоположение, размер и удобства.Как только вы это сделаете, вам может понадобиться агент по недвижимости, чтобы помочь вам завершить покупку.

Варианты вашего местоположения будут ограничены тем, собираетесь ли вы активно управлять недвижимостью или нанимаете кого-то другого, чтобы сделать это за вас. Если вы собираетесь активно управлять им самостоятельно, вам не нужна недвижимость, которая находится слишком далеко от того места, где вы живете. Если вы собираетесь нанять компанию по управлению недвижимостью, которая позаботится о нем, близость не будет проблемой.

10 главных особенностей, которые следует учитывать

Давайте взглянем на 10 главных вещей, которые следует учитывать при поиске подходящей арендуемой недвижимости.

10 главных характеристик доходной недвижимости в аренде

1. Окрестности

Район, в котором вы покупаете, будет определять типы арендаторов, которых вы привлекаете, и уровень вашей вакансии. Если вы покупаете квартиру рядом с университетом, велика вероятность, что студенты будут преобладать в вашем пуле потенциальных арендаторов, и вам будет трудно заполнять вакансии каждое лето. Имейте в виду, что некоторые города пытаются препятствовать переходу от аренды, взимая непомерные сборы за разрешение и нагромождая бюрократизм.

2.Налог на недвижимость

Налоги на недвижимость, вероятно, будут широко варьироваться в зависимости от вашего целевого региона, и вы хотите знать, сколько вы потеряете. Высокие налоги на недвижимость — не всегда плохо — например, в прекрасном районе, который привлекает долгосрочных арендаторов, но есть и непривлекательные места, где также взимаются высокие налоги.

Вся налоговая информация будет храниться в муниципальном отделе по оценке, или вы можете поговорить с домовладельцами в сообществе. Обязательно узнайте, возможно ли повышение налога на имущество в ближайшем будущем.Город, находящийся в затруднительном финансовом положении, может повысить налоги, намного превышающие те, которые арендодатель может реально взимать с арендной платы.

3. Школы

Учитывайте качество местных школ, если вы имеете дело с домами для семьи. Хотя вас больше всего беспокоит ежемесячный денежный поток, общая стоимость вашей арендуемой собственности вступает в игру, когда вы в конечном итоге ее продаете. Если поблизости нет хороших школ, это может повлиять на стоимость ваших инвестиций.

4. Преступление

Никто не хочет жить по соседству с очагом преступной деятельности.Местная полиция или публичная библиотека должны иметь точную статистику преступности по районам. Проверьте показатели вандализма, серьезных и мелких преступлений и не забудьте отметить, растет или снижается преступная активность. Вы также можете спросить, как часто полиция появляется в вашем районе.

5. Рынок вакансий

Места с растущими возможностями трудоустройства привлекают больше арендаторов. Чтобы узнать, какова оценка доступности работы в конкретном регионе, обратитесь в U.S. Бюро статистики труда (BLS) или посетите местную библиотеку. Если вы увидите объявление о переезде в этот район крупной компании, вы можете быть уверены, что рабочие, ищущие жилье, будут стекаться туда. Это может привести к росту или снижению цен на жилье в зависимости от типа бизнеса. Вы можете предположить, что если вы хотите, чтобы эта компания находилась у вас на заднем дворе, ваши арендаторы тоже.

6. Удобства

Совершите поездку по окрестностям и проверьте парки, рестораны, тренажерные залы, кинотеатры, остановки общественного транспорта и все другие льготы, которые привлекают арендаторов.У мэрии может быть рекламная литература, которая может дать вам представление о том, где лучше всего сочетаются общественные удобства и частная собственность.

7. Будущее развитие

Муниципальный отдел планирования будет располагать информацией о застройках или планах, которые уже были зонированы в этом районе. Если будет много строительства, это, вероятно, хороший район для роста. Следите за новыми разработками, которые могут повредить цене окружающей собственности. Дополнительное новое жилье также может конкурировать с вашей собственностью.

8. Количество объявлений и вакансий

Если в районе необычно много предложений, это может сигнализировать о сезонном цикле или о том, что район находится в упадке — вам нужно выяснить, что это такое. В любом случае высокий уровень вакантных площадей вынуждает арендодателей снижать арендную плату для привлечения арендаторов. Низкий уровень вакантных площадей позволяет арендодателям повышать арендную плату.

9. Средняя арендная плата

Доход от аренды будет вашим хлебом с маслом, поэтому вам нужно знать среднюю арендную плату в этом районе.Убедитесь, что любая недвижимость, которую вы рассматриваете, может иметь достаточно арендной платы, чтобы покрыть ипотечный платеж, налоги и другие расходы. Достаточно хорошо изучите местность, чтобы определить, куда она может направиться в следующие пять лет. Если вы можете позволить себе этот район сейчас, но ожидается рост налогов, доступная недвижимость сегодня может означать банкротство позже.

10. Стихийные бедствия

Страхование — это еще один расход, который вам придется вычесть из своих доходов, поэтому вам нужно знать, сколько это будет вам стоить.Если район подвержен землетрясениям или наводнениям, расходы на страхование могут существенно снизить ваш доход от аренды.

Получение информации

Официальные источники хороши, но вы захотите поговорить с соседями, чтобы получить настоящую сенсацию. Поговорите как с арендаторами, так и с домовладельцами. Арендаторы будут гораздо более честны в отношении отрицательных сторон района, потому что они не вкладывают в него деньги. Посетите этот район в разное время в разные дни недели, чтобы увидеть своих будущих соседей в действии.

Выбор недвижимости

Лучшая инвестиционная недвижимость для новичков — это, как правило, дом на одну семью или кондоминиум. Квартиры не требуют особого ухода, потому что ассоциация кондоминиумов заботится о внешнем ремонте, оставляя вас беспокоиться о интерьере. Кондо, однако, как правило, получают более низкую арендную плату и дорожают медленнее, чем дома на одну семью.

Дома на одну семью, как правило, привлекают долгосрочных арендаторов. Иногда семьи или пары считаются арендаторами лучше, чем одинокие люди, потому что существует мнение, что семьи могут быть финансово стабильными и регулярно платить арендную плату.

Когда ваш район сузится, ищите недвижимость с потенциалом высокой стоимости и хорошо прогнозируемым денежным потоком. Оцените недвижимость, которая стоит дороже, чем вы можете себе позволить, а также недвижимость в пределах досягаемости. Недвижимость часто продается по цене ниже ее листинговой цены.

Следите за перечисленными ценами на другую недвижимость и проверяйте городские записи, чтобы узнать окончательные цены продажи, чтобы получить представление о реальной рыночной стоимости в районе.

Для повышения стоимости ищите недвижимость, которая — с небольшими косметическими изменениями и незначительным ремонтом — привлечет арендаторов, которые могут платить более высокую арендную плату.Это также повысит стоимость собственности, если вы решите продать ее через несколько лет.

Конечно, для обеспечения прибыльного предприятия важно покупать недвижимость по разумной цене. При аренде собственности рекомендуется платить не более чем в 12 раз больше годовой арендной платы, которую вы ожидаете получить.

Определение арендной платы

Как определяется потенциальная рента? Вам нужно будет сделать обоснованное предположение. Не увлекайтесь излишне оптимистичными предположениями.Если установить слишком высокую арендную плату и остаться пустым в течение нескольких месяцев, то общая прибыль быстро упадет. Начните со средней арендной платы за квартал и работайте оттуда. Подумайте, стоит ли ваше жилье немного больше или немного меньше и почему.

Чтобы выяснить, работает ли арендная плата для вас как инвестора, рассчитайте, сколько на самом деле будет вам стоить недвижимость. Вычтите ожидаемый ежемесячный платеж по ипотеке, налоги на недвижимость, разделенные на 12 месяцев, расходы на страхование, разделенные на 12, и щедрое пособие на техническое обслуживание и ремонт.

Не стоит недооценивать затраты на содержание собственности. Эти расходы зависят от возраста собственности и от того, сколько ухода вы планируете делать самостоятельно. Новое здание, вероятно, потребует меньше работы, чем более старое. Квартире в пенсионном сообществе, скорее всего, не будет такого же ущерба, как и в случае жилья за пределами университетского городка колледжа.

Самостоятельный ремонт значительно сокращает расходы, но это также означает, что вы всегда будете на связи круглосуточно в экстренных случаях. Другой вариант — нанять фирму по управлению недвижимостью, которая будет заниматься всем, от сломанных туалетов до сбора арендной платы каждый месяц.Ожидайте, что вы будете платить за эту услугу около 10% валового дохода от аренды.

Если все эти цифры выровняются или, что еще лучше, у вас останется немного денег, теперь вы можете попросить своего агента по недвижимости подать предложение.

Совершение покупки

Банки предъявляют более жесткие требования к кредитованию инвестиционной недвижимости, чем основные жилые дома. Они полагают, что в тяжелые времена люди менее склонны подвергать опасности свои дома, чем бизнес-недвижимость. Будьте готовы заплатить не менее 20–30% за первоначальный взнос, плюс расходы на закрытие.Перед тем, как подписать документ, попросите профессионала тщательно осмотреть недвижимость и попросить юриста по недвижимости.

Не забудьте оплатить достаточную страховку. Страхование арендатора покрывает имущество арендатора, но за само здание отвечает арендодатель, и страхование может быть дороже, чем для аналогичного дома, занимаемого владельцем. Ипотечные проценты, страхование и амортизация собственности не облагаются налогом до определенной суммы.

Итог

В каждом штате есть хорошие города, в каждом городе есть хорошие кварталы, и в каждом районе есть хорошая недвижимость.Чтобы выровнять все три, требуется много усилий и исследований. Когда вы в конечном итоге найдете свою идеальную арендуемую недвижимость, придерживайтесь реалистичных ожиданий и убедитесь, что ваши собственные финансы достаточно здоровы, чтобы вы могли подождать, пока недвижимость начнет приносить деньги.

крупнейших ошибок, которые делают арендодатели, которые убивают прибыль

(Обновлено: мы недавно обновили эту статью, добавив еще 5 ошибок, которые могут убить прибыль. См. Ошибки 6–10 для наших последних изменений.)

Когда вы только начинали задумываться о покупке недвижимости для сдачи в аренду, вы, вероятно, мечтали о прибыльном возврате инвестиций.В конце концов, никто не идет в бизнес, чтобы потерять деньги. Но что, если вы теряете деньги так, как даже не подозреваете? Ниже приведены некоторые ошибки, которые совершают арендодатели, которые снижают их прибыль от аренды.

1. Неправильная обработка чисел

Когда вы собираетесь купить инвестиционную недвижимость, очень важно сначала рассчитать все свои расходы и то, что вы можете разумно ожидать от арендной прибыли. Если вы пропустите этот шаг, у вас могут возникнуть проблемы, когда вы поймете, что ваш ежемесячный доход от аренды покрывает только часть ваших ежемесячных расходов на аренду.Выполнение математических расчетов может показаться болезненным, но оно того стоит, если учесть вашу прибыль.

Как только вы узнаете свои расходы, вы сможете лучше установить арендную плату, чтобы получать разумную ежемесячную прибыль. Что касается прибыльности, можно использовать правило 2%. По этой причине, если ваша арендная плата составляет 2% от покупной цены, у вас больше шансов получить положительный денежный поток. Но рынок влияет на цены на аренду, поэтому вам придется провести исследование, чтобы определить, что вы можете арендовать по соседству.Аренда по цене ниже рыночной может привести к падению вашей ежемесячной прибыли, как и вакансии. Если запрашиваемая цена будет слишком высокой, вы можете остаться с пустой квартирой на несколько месяцев и, скорее всего, в конечном итоге будете сдавать ее по текущему рыночному курсу.

Сделайте свое исследование заранее. Цены на аренду сопоставимых объектов недвижимости дадут вам хорошее представление о том, сколько вы сможете взимать с собственных арендаторов. Узнайте рыночную ставку аренды в интересующем вас районе, посоветовавшись с менеджерами по недвижимости, которые занимаются аналогичной недвижимостью, спросите агентов по недвижимости и изучите объявления об аренде.Вам нужно будет возвращаться к этому этапу во время каждой смены арендатора или продления аренды, чтобы быть уверенным, что вы взимаете соответствующую арендную плату и повышаете арендную плату во время продления.

2. Выбор плохого места для сдачи в аренду

Местоположение очень влияет на то, почему арендаторы предпочитают снимать жилье там, где они его снимают. Если вы новый инвестор, ищущий недвижимость в аренду, поработайте с агентом по недвижимости, который знаком с этим районом и может указать вам некоторые из лучших районов для сдачи в аренду.Как правило, арендаторы ищут районы, расположенные рядом с остановками общественного транспорта, ресторанами, магазинами, школами и университетами.

Если место вашего проката нежелательно, вам будет сложно найти арендаторов. Это означает, что ваша квартира будет обмениваться дольше, вы не сможете брать такую ​​сумму за аренду. Кроме того, у вас будет меньший круг арендаторов на выбор, потому что может потребоваться больше времени, чтобы найти кого-то, кто хорошо подходит для вашей аренды. Все эти факторы могут привести к потере дохода, поэтому местоположение является ключевым фактором при выборе успешной и прибыльной инвестиционной недвижимости.

3. Оборот подразделения занимает слишком много времени

Расходы на передачу единицы могут быстро возрасти (ипотека, коммунальные услуги, уборка, ремонт и реклама), и чем дольше устройство пустует, тем больше начинают накапливаться расходы. Чтобы быть прибыльным в качестве арендодателя, вы хотите быстро сдать квартиру, чтобы избежать продолжительных периодов незанятости.

С другой стороны, поспешное заполнение вакансии без тщательного отбора арендатора может оказаться дорогостоящим в долгосрочной перспективе. В среднем выселение обходится в 3500 долларов, поэтому будьте уверены, что не пропустите этот важный шаг.

4. Игнорирование проблем обслуживания

Несвоевременное решение вопросов, связанных с обслуживанием арендуемой собственности, может привести к гораздо большим проблемам в будущем. То, что могло начаться как небольшая утечка, которая не устраняется, может однажды стать огромной проблемой, когда установка будет затоплена. В случае смены арендаторов вы можете воспользоваться свободным имуществом и провести техническое обслуживание, не беспокоясь о конфликтах в расписании и не беспокоя текущих арендаторов. Если вы ищете нового арендатора, то жилье в хорошем состоянии с гораздо большей вероятностью привлечет арендатора более высокого качества.

Регулярные проверки арендуемой собственности могут помочь предотвратить гораздо более серьезные проблемы в будущем, но вам также следует подумать о том, чтобы линии связи оставались открытыми. Хорошие отношения между арендодателем и арендодателем основаны на общении и сотрудничестве. Текущий ремонт может быть неудобным для арендатора, но если он чувствует, что арендодатель будет уважать его время и быстро выполнит ремонт, он с большей вероятностью сообщит о капающем кране (который может привести к появлению плесени на стене) или электрическая проблема (возможная опасность пожара).Пребывание в верхней части технического обслуживания также указывает арендатору, в каком состоянии вы ожидаете вернуть собственность. В конце концов, если вас не волнует собственность, зачем им это делать?

С учетом всего вышесказанного вы захотите эффективно выполнять ремонт и реконструкцию. Слишком много времени на подготовку устройства может привести к тому, что вы упустите доход от аренды, что может увеличить ваши оборотные расходы. Вы также не хотите чрезмерно улучшать недвижимость по сравнению с рыночной арендной ставкой, потому что маловероятно, что вы получите прибыль от этих инвестиций.

5. Пропуск проверки арендаторов

В целях быстрой передачи квартиры у вас может возникнуть соблазн пропустить проверку арендаторов, но это ошибка, которая может стоить вам гораздо дороже в долгосрочной перспективе. Проверка арендаторов дает много преимуществ. Это поможет вам убедиться, что у вас есть арендатор, который будет платить арендную плату и быть надежным арендатором. Служба проверки арендаторов, такая как SmartMove, работает быстро и легко и позволяет передать плату за проверку заявителю.

Авторитетная служба проверки арендаторов экономит ваше время, силы и деньги. Потратив немного времени и усилий на проверку арендаторов сейчас, можно предотвратить дорогостоящие выселения в будущем. Трудно назначить цену на уважительного, спокойного арендатора, который вовремя платит и заботится о собственности.

6. Недостаточное внимание к залоговой сумме

Взыскание залога для покрытия незначительного ущерба во время аренды или после съезда арендатора является стандартной рабочей процедурой для большинства арендодателей, но многие арендодатели не задумываются, кроме того, сколько нужно взыскать.Это частая ошибка при аренде недвижимости.

Есть 3 отдельные области, на которые следует обратить внимание в отношении гарантийного депозита: выяснение того, сколько нужно собрать, соблюдение законов штата и знание того, что покрывает гарантийный депозит.

Важно собрать разумную сумму на залог. Залог может служить эффективным инструментом для предотвращения небрежного отношения арендатора или нарушения договора с договором аренды.

Важно знать, что существуют законы, регулирующие залог, поскольку каждый штат устанавливает свои собственные ограничения на то, сколько денег арендодатель может даже собрать и при каких обстоятельствах.

Существуют реальные последствия нарушения закона государства о залоге. Во многих штатах есть штрафы, которые могут стоить домовладельцу многократной суммы залога.

Также важно понимать, что включает и не покрывает гарантийный депозит, поскольку это также зависит от штата и может быть оспорено в суде. Как правило, он не распространяется на обычный «износ», такой как новое ковровое покрытие или свежий слой краски. Однако, помимо ремонта, не подверженного износу, такого как разбитое окно, во многих штатах домовладельцы часто могут использовать залог для покрытия невыплаченной арендной платы.Само собой разумеется, что домовладельцы должны хранить все квитанции и тщательно документировать работу, особенно если они делают какой-либо ремонт самостоятельно.

7. Ведение небрежной документации и бумажной волокиты

Распространенная ошибка, которую делают арендодатели с арендуемой недвижимостью при внесении залога, подводит нас к другой ловушке: ведение небрежной документации. Как и в любом бизнесе, при аренде недвижимости необходимо обращать внимание на оформление документов. Документальный след особенно важен при работе с финансами, от отслеживания расходов до учета залога и уплаты налогов.В частности, ненадлежащая уплата налогов может привести к разного рода проблемам, таким как проверки или штрафы. И наоборот, домовладелец, который ведет тщательный финансовый учет расходов, может получать налоговые льготы каждый 15 апреля.

Аренда, вероятно, является наиболее важным документом, поскольку это юридически обязательный документ между арендодателем и арендатором. Однако многие арендодатели используют общий договор аренды, не обращая внимания на детали. Некоторые из этих договоров аренды могут учитывать местные законы и правила.Арендодатели должны либо получить профессионально подготовленный договор аренды, либо выполнить свою домашнюю работу, чтобы убедиться, что договор аренды соответствует закону и защищает их интересы.

Арендодатель должен вести файл о каждом арендаторе, который включает рекомендации, контактную информацию, гарантийный депозит и т. Д. В основном, все, что связано с этим арендатором до, во время и после аренды.

8. Непроведение инспекции при приезде и вывозе

Игнорирование проверок при въезде / выселении — еще одна распространенная ошибка, которую домовладельцы с арендуемой недвижимостью могут легко избежать.Это также связано с хранением надлежащей документации и обращением внимания на залог. Проще говоря, если вы не документируете состояние собственности до въезда арендатора, становится довольно сложно доказать, что он или она причинили какой-либо ущерб, обнаруженный после выезда. Это становится ситуацией «он сказал, она сказала». Имейте в виду, что местное законодательство может регулировать, следует ли проводить инспекцию и как ее проводить.

Всесторонняя проверка арендуемой собственности может помочь защитить вложения арендодателя и уточнить ожидания арендатора.Каждый поврежденный предмет, царапина на паркетном полу или потертость на стене должны быть отмечены в отчете вместе с фотографиями. Затем приложите этот отчет к своему клиентскому файлу. Также необходимо провести осмотр при выезде. Надлежащая документация по осмотру будет иметь большое значение для помощи домовладельцу, если ему или ей потребуется внести залог для ремонта.

9. Инвестиции в обновления, которые не добавляют ценности

Рекомендуется обновлять арендную плату, чтобы привлекать качественных арендаторов, но некоторые домовладельцы тратят большие деньги на модернизацию дома, которая не представляет ценности для арендаторов.Изучив основные удобства и функции, которые нужны арендаторам, вы можете избежать тратить много денег на нежелательное обновление.

Например, большинство экспертов возражают против установки пула для увеличения стоимости односемейной собственности, поскольку затраты на строительство и обслуживание пула будет трудно возместить за счет арендной платы, если арендодатель не планирует удерживать собственность в течение длительного времени. Тем не менее, пул может иметь смысл в большом многоквартирном доме, где затраты на установку и обслуживание могут быть распределены между несколькими единицами.Расположение собственности также играет роль: бассейн в Майами имеет больше смысла, чем бассейн в Денвере.

Улучшения следует тщательно продумывать. Кухня — хорошая цель для модернизации бытовой техники, чтобы привлечь более высокооплачиваемых арендаторов, поскольку она часто служит центром домашнего хозяйства. Но домовладельцам следует избегать создания причудливых, нестандартных дизайнов, отвечающих их собственной эстетике. Пространство должно быть утилитарным. Вместо того, чтобы пытаться превратить небольшой неудобный уголок в офис, подумайте об установке прачечной прямо в квартире, что является гораздо более желательным обновлением.

10. Быть хорошим парнем

Есть способы быть хорошим домовладельцем и при этом вести прибыльное предприятие. Аренда недвижимости — это бизнес с финансовыми и правовыми последствиями. Арендодатель должен действовать вежливо, профессионально и обеспечивать хорошее обслуживание клиентов. Арендодатель должен пообщаться с арендатором или связаться с ним на Facebook. Легко посочувствовать арендаторам и позволить их проблемам стать вашими проблемами, а это будет мешать достижению ваших бизнес-целей, особенно когда речь идет о своевременном сборе арендной платы.

Установите четкую политику и придерживайтесь срока оплаты аренды, применяя любые применимые штрафы за просрочку платежа, как указано в договоре аренды. Один месяц просрочки арендной платы может легко превратиться в два, что означает потерю дохода до того, как арендодатель сможет даже начать дорогостоящий процесс выселения. Как всегда, ведите тщательный учет (см. Номер два выше). И, наконец, не принимайте частичные платежи, поскольку суды интерпретируют частичные платежи от арендаторов как согласие арендодателя с условиями.

Практический результат при взаимодействии с арендаторами: будьте представительны, но не делайте это личным.

Заключение

В конце концов, проверка арендаторов — это самый важный способ защитить свою инвестиционную собственность. Изучив индивидуальный рейтинг ResidentScore в сочетании с полным набором услуг SmartMove по отбору клиентов, вы можете получить подробную информацию о кандидате. Исследования TransUnion показывают, что конечным результатом является более качественный арендатор со средним сроком владения на девять месяцев. Это означает меньше денег, потерянных при смене арендаторов, и больше денег в вашем кармане.

Какую прибыль вы должны получить от аренды недвижимости?

Недвижимость, вероятно, будет одним из крупнейших вложений в ваш портфель. Высокий риск может привести к высокой прибыли, но только если вы потратите время и проведете исследования, чтобы понять свой рынок и цифры, стоящие за вашими инвестициями. Хорошие инвестиции требуют анализа, и вы должны иметь твердое представление о том, что вы можете ожидать от своих вложений при каждой сделке с недвижимостью.

Установление нереалистичных ожиданий в отношении рентабельности инвестиций (ROI) может обернуться для вас неудачей и навредить вашей прибыли.Большинство стратегий инвестирования в недвижимость связаны с большими кусками денег на довольно долгое время, поэтому вам нужно взвесить все за и против между долгосрочными планами или поиском недвижимости, которую нужно перевернуть. Установление реалистичных ожиданий в отношении стоимости недвижимости и денежного потока гарантирует, что ваши вложения окупятся.

Как определить прибыльность инвестиций в недвижимость

Существует несколько часто используемых методов для расчета рентабельности инвестиций в недвижимость и помощи в сохранении рентабельности вашей собственности с течением времени.

Рентабельность инвестиций (ROI)

Многие эксперты и успешные инвесторы считают рентабельность инвестиций наиболее важным фактором, который необходимо учитывать при оценке прибыльности инвестиций в недвижимость. Не существует универсального показателя «хорошей» рентабельности инвестиций, но в среднем рекомендуется стремиться к рентабельности инвестиций выше 15%. Вы должны учитывать такие факторы, как ваша инвестиционная цель, местоположение и размер недвижимости.

Вот пример. Вы приобретаете арендуемую недвижимость за 400 000 долларов США и дополнительно оплачиваете 20 000 долларов США в качестве заключительного взноса и расходов на техническое обслуживание / ремонт.Когда недвижимость будет готова к продаже, вы взимаете с арендаторов 2500 долларов в месяц.

Если разделить доход на расходы, ваш годовой рентабельность инвестиций составит чуть более 7%. То, является ли 7% «хорошим» или «плохим» числом, полностью зависит от вашего конкретного финансового положения и собственности, в которую вы решили инвестировать.

Возврат наличными

Денежный доход (CoC) — широко используемый показатель для расчета рентабельности инвестиций в недвижимость. Он измеряет годовой доход от инвестиций на основе вложенных денежных средств и чистого операционного дохода.CoC будет сильно различаться в зависимости от вашего метода финансирования, например, от того, купили ли вы недвижимость за наличные, а не взяли ссуду. По мнению большинства экспертов, стремитесь к CoC с доходностью от 8% до 12%.

Связано: Максимальная ставка и возврат наличными: подробное руководство

Ставка капитализации

В сфере недвижимости ставка капитализации (также известная как ставка капитализации) — это отношение чистой прибыли к покупной цене собственности. Например, недвижимость стоимостью 200 000 долларов, которую вы арендуете за 1 500 долларов в месяц, приведет к чистому операционному доходу в размере 12 000 долларов в год.Это соответствует ставке капитализации 6%.

Успешная ставка ограничения зависит от множества факторов. В менее желательном районе, где есть риски или проблемы с безопасностью, 6% могут оказаться нецелесообразными. Но в популярном районе с надежными арендаторами 6% могут быть отличной прибылью.

Правило 1%

Это быстрый и простой инструмент, который поможет инвесторам оценить потенциал недвижимости. Правило 1% гласит, что сумма ежемесячной арендной платы должна составлять не менее 1% от окончательной покупной цены недвижимости.

Например, недвижимость стоимостью 300 000 долларов США следует арендовать не менее чем за 3 000 долларов США в месяц. Если это не соответствует рыночным ценам или кажется необоснованным, инвестиции, скорее всего, того не стоят. Опять же, необходимо учитывать такие факторы, как размер и местоположение недвижимости.

Связано: 8 лучших расчетов по недвижимости, которые должен запомнить каждый инвестор

Оценка того, является ли арендуемая недвижимость хорошей инвестицией: факторы, которые следует учитывать

Хотя инвестиции в недвижимость имеют значительные преимущества, это не значит, что вы не столкнетесь с трудностями и проблемами на своем пути.Четкое понимание вашего финансового положения и потенциала интересующей вас собственности имеет решающее значение, но вам также необходимо учитывать непредвиденные расходы, которые могут возникнуть.

Вы сами позаботитесь об имуществе и будете управлять арендаторами? Как подготовиться к экстренному ремонту, например, к лопнувшей трубе или протекшей крыше? Каковы ваши долгосрочные финансовые цели? Все эти вопросы в конечном итоге повлияют на прибыльность ваших инвестиций в недвижимость.

Вот еще несколько факторов, которые следует учитывать при оценке инвестиционной возможности:

• Первоначальное вложение: Сколько денег вы будете вкладывать и на какой срок? Потрясающая рентабельность инвестиций может не стоить того, если вы тратите каждую копейку своих сбережений на покупку дома, не оставляя места для ошибки.
• Состояние недвижимости: Если в ближайшем будущем потребуется значительный ремонт или обновление, рассчитайте эти затраты в покупной цене дома.
• Соотношение арендной платы к ипотеке: Если вы инвестируете в арендуемую недвижимость, произведите математические расчеты, чтобы убедиться, что цифры позволяют вам выйти на первое место. Если ожидаемая арендная плата не покрывает вашу ипотеку, страховку, налоги и взносы в ассоциацию, тогда это не лучшая инвестиция.
• Местоположение собственности: В собственности можно многое изменить, но нельзя изменить район, в котором она расположена. Даже самый красивый дом в худшем районе может оказаться невыгодным вложением.

Любые инвестиции сводятся к взвешиванию рисков и выгод, и вложения в недвижимость не исключение. Сделайте домашнее задание и разберитесь в числах. Если числа не имеют смысла, пора уходить и искать следующую возможность.

Как вы предпочитаете измерять свою прибыль?

Расскажите нам, что, по вашему мнению, делает недвижимость хорошей инвестицией, в комментариях.

Как заработать на аренде недвижимости

Не секрет, что удачно расположенные инвестиции в недвижимость по разумной цене могут эффективно принести больший доход, чем стоимость денег, используемых для их финансирования.

Многие из тех, кто держался за дома на одну семью в хороших районах в течение 10 или более лет, накопили значительный капитал и большие сбережения.

Перед тем, как написать эту статью, я провел небольшое исследование в Интернете, но не смог найти краткого объяснения для «как односемейная аренда зарабатывает деньги» .

Чтобы ответить на этот вопрос, я думаю, что лучше просто подумать о табурете на 4 ножках.

1. Денежный поток
2. Амортизация
3. Оценка
4. Налоговые льготы

Давайте рассмотрим каждую из этих ножек более подробно.

Основной способ заработка на аренде собственности — это денежный поток . Проще говоря, это разница между полученной арендной платой и всеми операционными расходами.

Например, предположим, что вы покупаете дом за 200 000 долларов и снимаете его за 1 500 долларов в месяц. Если вы получаете высокую процентную ставку и вносите солидный первоначальный взнос, ваш «PITI» (основная сумма, проценты, налоги, страхование) составит около 985 долларов в месяц. Это оставляет вам разницу в 515 долларов между получаемой вами арендной платой и ежемесячным платежом «PITI».

Неужели все так просто? Конечно нет! Чтобы понять, сколько денег мы ДЕЙСТВИТЕЛЬНО зарабатываем здесь, нам нужно поговорить о том, что называется чистым операционным доходом.

СВЯЗАННЫЙ: Руководство для начинающих по покупке недвижимости в аренду (пример из практики)

Что такое чистая операционная прибыль?

Чистый операционный доход (NOI) — это арендная плата, которую вы собираете, минус все операционные расходы . Наиболее частые операционные расходы:

• Вакансия (когда ваша недвижимость пустует)
• Ремонт (при ремонте вашей собственности)
• Комиссия за управление (за поиск / выселение арендаторов и внимание к деталям)
• Просрочка (когда арендаторы платят поздно или вообще перестают платить)

Чтобы рассчитать чистый операционный доход, мы можем умножить ежемесячную арендную плату на 12 (1500 долларов x 12) = 18 000 долларов; это часто обозначается как Запланированная валовая арендная плата .

А теперь посмотрим на расходы.

Пособие на вакансию

Вакансия — это временные арендаторы. Когда один арендатор выезжает, недвижимость необходимо «сдать» в готовое к аренде состояние. Вы должны понимать, что в течение этого периода арендная плата взиматься не будет, и поэтому вам необходимо реалистично составить бюджет на потерянной арендной платы . Чтобы быть консервативным, я хотел бы предположить, что моя собственность будет пустовать в течение одного полного месяца в году.

Итак, давайте вычтем месячную арендную плату в размере 1500 долларов из нашей общей запланированной арендной платы выше.

18000 — 1500 долларов = 16 500 долларов

СВЯЗАННЫЙ: Дорога к аренде: Маркетинговое руководство по аренде недвижимости

Ремонт

Это предметы повседневного обслуживания, такие как смесители, бытовая техника, двери, замки, осветительные приборы, ремонт систем отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха и т. Д. Эта сумма может варьироваться в зависимости от размера и возраста собственности, но в среднем это достойный ориентир для новый дом в хорошем состоянии стоит около 2000 долларов в год.

Давайте вычтем еще 2000 долларов из нашей общей запланированной арендной платы.

18000 долларов — 1500 — 2000 долларов = 14 500 долларов

Комиссия за управление

В отличие от вакансии и ремонта, это расходы по усмотрению. Однако от вас не требуется нанимать управляющего недвижимостью — кто-то должен будет управлять каждой собственностью, которой вы владеете (даже если это ВЫ), поэтому разумно признать эту весьма реальную стоимость.

Мне нравится управлять своей собственностью, поэтому я не плачу эти деньги сторонней компании по управлению недвижимостью, но у меня большой опыт, и я расплачиваюсь в свое время.

Вы должны решить для себя, хотите ли вы действовать в одиночку или нанять менеджера. Многие управляющие компании взимают около 10% от общей арендной платы (18 000 долларов США x 10%) = 1 800 долларов США.

Давайте вычтем еще 1800 долларов из GSR.

18000 — 1500 — 2000 — 1800 = 12 700 долларов

Просрочка

Эту стоимость немного сложнее предсказать по сравнению с вакансией и ремонтом. Предполагая, что вы покупаете хороший дом в хорошем районе города, и ваши жильцы проверяются должным образом, это не должно быть проблемой.Однако даже самый лучший процесс проверки не защитит арендодателя от случайных просроченных арендаторов. Что-то случается — давайте возьмем 2% от общей арендной платы (18 000 долларов x 2%) = 360 9 000 долларов США3.

Давайте сэкономим еще 360 долларов из нашей годовой арендной платы брутто.

Как вы можете видеть выше, ваш чистый операционный доход — это запланированная валовая арендная плата за вычетом всех операционных расходов (и имейте в виду, что ипотека не является частью этого расчета).

Ипотека (PITI)

Выплата основного долга, процентов, налогов и страховки (или сокращенно «PITI») будет вашим самым большим расходом и будет включать общую сумму основного долга, процентов, налогов и страховки за год.

Теперь посмотрим на числа…

После этих расходов у вас будет 520 долларов прибыли за год — , что не так много денег .

Однако важно понимать, что если бы у вас была управляющая компания, выполняющая всю работу, это был бы пассивный доход , который практически не требовал от вас времени или работы.

Кроме того, если предположить, что арендная плата со временем вырастет, ваша валовая арендная плата будет увеличиваться, в то время как основная сумма долга и проценты останутся прежними.

Закончить год с 2320 долларами — неплохая сделка (при условии, что вы не потратили много времени на управление недвижимостью), но что еще вы получите за свои вложения?

С каждым ежемесячным платежом по ссуде часть этого платежа идет на погашение основной суммы долга по собственности.

Здесь важно помнить, что вы будете платить по ипотеке чужими деньгами (арендная плата, которую вы получаете от своего арендатора).

Если вы когда-нибудь смотрели, как рассчитывается 30-летняя фиксированная ипотека, вы увидите, что с каждым годом вы выплачиваете все больше принципиальных выплат, чем в предыдущем году. Это означает, что вы увеличиваете капитал (разницу между стоимостью собственности и основной суммой кредита) каждый год за счет чужих денег .

Специфика выплаты по ипотечным кредитам — это еще одна тема — на данный момент все, что вам нужно помнить, это то, что каждый раз, когда поступает арендная плата, все большая часть вашего платежа по Принципам и процентам идет на погашение вашей ипотеки, что эффективно создает увеличивайте свой капитал за счет денег арендатора.

Как вы можете видеть на диаграмме 1 ниже, вы бы выплатили 3 166,56 долларов принципа в год 1, эффективно увеличивая свою чистую стоимость (все ваши активы за вычетом ваших обязательств) чуть более чем на 3000 долларов.

Опять не много денег — я понял!

Но помните, покупка и владение недвижимостью — это долгосрочная стратегия. Давайте посмотрим на вещи вокруг 5 ^-го года.

Как вы можете видеть выше, в конце 5 ^-го года вы добавили дополнительные 17 тысяч долларов к своей чистой стоимости, и вы сделали это за счет арендной платы от вашего арендатора.

СВЯЗАННЫЙ: Расчет возврата наличных денежных средств

Средняя оценка стоимости домов в значительной степени зависит от местных факторов, а также от некоторых подъемов и спадов в экономике США. Zillow дает оценку от 3% до 5% в год, в зависимости от местных факторов, а оценка — это увеличение стоимости актива с течением времени.

В округе Уэйк, штат Северная Каролина, куда я в настоящее время инвестирую, у нас были одни из самых конкурентоспособных показателей оценки в этом районе.Средний курс повышения курса в Роли в период с 2016 по 2017 год составляет 5%.

Чтобы не погрязнуть в сложных экономических данных, я предпочитаю быть консервативным, предполагая, что хороший дом в хорошем районе будет стоить в среднем 1% в год.

Почему ценится дом?

Домашняя признательность не всегда гарантирована, поэтому лучше начать с понимания того, почему такая благодарность вообще возникает.

Постоянное снабжение

В Соединенных Штатах имеется фиксированный запас земли для строительства домов.Рост населения постепенно увеличивает спрос — а при фиксированном предложении земли это, естественно, приведет к росту цен.

Прирост населения

Население Соединенных Штатов с течением времени неуклонно растет. Больше людей означает, что для них потребуется больше крыш.

В июле 2015 года округ Уэйк был внесен в список самых быстрорастущих округов страны. Согласно исследованию демографии округа Уэйк, Роли растет со скоростью 14% в год.Этот рост населения увеличивает спрос на жилье, что увеличивает его стоимость. Изучите местные показатели признательности в вашем городе и штате. Многие округа, такие как округ Уэйк, Северная Каролина, будут публиковать демографические данные, которыми они делятся с общественностью. Zillow.com — еще один хороший ресурс для получения информации о средних оценках признательности в определенных регионах.

Амортизация и увеличение стоимости вносят вклад в прибыль в силу другой концепции, называемой собственным капиталом. Собственный капитал определяется как разница между стоимостью актива и любой задолженностью по нему.

Когда мы объединяем вознаграждение с постепенным погашением основной суммы кредита (амортизация), мы остаемся с собственным капиталом.

Посмотрите на таблицу ниже.

Как видите, сумма собственного капитала в собственности через 5 лет после покупки, с учетом 30-летнего графика амортизации и годового прироста стоимости 1%, составляет 47 898 долларов. Как владелец арендуемой собственности, ваша чистая стоимость теперь будет почти на 48 000 долларов больше из-за вашего инвестиционного решения.

Недвижимость предлагает одни из самых щедрых налоговых преимуществ среди классов активов. Арендуемая недвижимость может амортизироваться каждый год, чтобы компенсировать любой денежный поток, а все расходы на обслуживание и расходы могут быть вычтены из полученной прибыли.

Помните проценты по ипотеке в размере 5700 долларов, которые вы заплатили в первый год? Все это не подлежит налогообложению. Таким образом, любой денежный поток, полученный вами в конце первого года, будь то 500 долларов США (управляется профессиональной компанией) или 2000 долларов США (если вы управляете самостоятельно), будет компенсирован выплаченными вами процентами по ипотеке.У вас также есть возможность вычесть проценты по ипотеке из любого личного дохода, полученного вами в этом году.

Есть еще одно преимущество, называемое амортизацией. По сути, вы можете амортизировать светильники в доме, чтобы компенсировать любой доход, который у вас есть. Несмотря на то, что вам не нужно буквально платить из своих денежных резервов, чтобы оплатить эти расходы, IRS все равно позволит вам засчитать это как расходы, поскольку они признают, что все физические активы со временем изнашиваются.

1031 Обмен

Помните капитал в размере 47 000 долларов на пятый год? Если вы решили продать недвижимость, вы можете использовать биржу 1031 для отсрочки уплаты налогов на эти деньги, пока вы используете их для другой инвестиционной собственности.Есть и другие критерии, которые должны быть соблюдены, и мы не будем здесь рассматриваться.

СВЯЗАННЫЙ: Выполнение 1031 обмена (простой способ) с RealtyMogul

книг, и эта статья представляет собой краткий обзор. Надеюсь, вы видите, что владение арендуемой недвижимостью на длительный срок может быть очень прибыльной инвестиционной стратегией с низким уровнем риска.

Хотя может быть трудно получить дом на одну семью, чтобы показать денежный поток при покупке по «розничной» цене (пример, используемый в этой статье, предполагает, что недвижимость была куплена со значительной скидкой), это возможно при использовании эффективного маркетинговый подход.

Майк Отранто — арендодатель и с 2005 года активно инвестирует в недвижимость в районе Роли, Северная Каролина. У него есть опыт работы как с одноквартирным, так и с многоквартирным домом, но его основное внимание уделяется покупке и владению недвижимостью с финансированием от собственника. . Посетите веб-сайт Майка на сайте Wake County Home Buyers.

Источники

https://www.zillow.com/research/zillow-home-value-appreciation-5235/

https://www.investopedia.com/articles/mortages-real-estate/11/the-truth-about-the-real-estate-market.asp

http://www.econ.yale.edu/~shiller/data.htm

Иррациональное изобилие: переработанное и расширенное третье издание Роберта Дж. Шиллера

Плюсы и минусы аренды недвижимости

Когда я был маленьким, мой двоюродный брат владел несколькими арендуемыми объектами в небольшом городке недалеко от моего дома. В основном это было его средством к существованию, поскольку он тратил время на уход за недвижимостью по мере необходимости, сбор арендной платы и так далее. Он тратил около 20 часов в неделю на свою коллекцию собственности, которая была разбросана по всему городу.

Я всегда думал, что этот парень что-то выяснил. В конце концов, ему нужно было работать всего около 20 часов в неделю. Он постоянно получал доход от собственности, плюс ему принадлежали все те дома, которые он мог продать, если бы захотел.

Но на самом деле все было иначе. Когда я приходил к нему домой, мне часто казалось, что он скреплен изолентой. Он был в худшем состоянии, чем некоторые из домов, которые он сдавал в аренду. В 1993 году наводнение уничтожило большинство домов и трейлеров, которые он арендовал, и оказалось, что собранных им страховых денег было недостаточно для восстановления.

Вместо этого он умер с очень небольшими остатками денег и решительным существованием из рук в уста в последние годы своей жизни. Фактически, оглядываясь назад, было совершенно очевидно, что у него никогда не было много денег, даже когда его арендная «империя» была в отличной форме.

Это оставило у меня нечто вроде двойного взгляда на владение арендуемой недвижимостью. С одной стороны, казалось, что они могут заработать много денег, плюс вы будете владеть недвижимостью. С другой стороны, похоже, что затрат было больше, чем я ожидал, а также были другие большие риски.

Это было то, о чем я мог бы подумать когда-нибудь, когда «смогу себе это позволить».

В последние несколько лет этот день медленно настал. Прямо сейчас мы с Сарой могли бы купить одну или две квартиры в аренду, чтобы получить прямой доход и диверсифицировать наши инвестиции. Об этом нам писали многие читатели.

Как мы с Сарой всегда делаем, когда думаем о таком важном решении, как это, мы составляем большой список плюсов и минусов, а затем используем его для принятия решения.

Начнем с основ. Арендуемая собственность — это любая собственность, которой вы владеете, которую вы сдаете в аренду арендаторам. Если у вас есть дом и вы сдаете его в аренду семье, или у вас есть квартира, которую вы сдаете в аренду через Airbnb, вы владеете арендуемой недвижимостью. Это приносит вам доход, но вам также придется иметь дело с проблемами, создаваемыми арендаторами, что может потребовать много работы.

Преимущества владения арендуемой недвижимостью относительно немногочисленны, но они весьма значительны.Проще говоря, , если все будет хорошо, вы можете заработать много денег на аренде недвижимости.

Доход от арендаторов

Самым большим преимуществом владения арендуемой недвижимостью является то, что арендаторы обеспечат вам прямой поток дохода. Эти ежемесячные чеки за аренду поступают прямо на ваш бизнес-счет, в идеале более чем для компенсации любых расходов за месяц.

Например, если у вас есть дом, который вы сдаете в аренду за 1000 долларов в месяц, этот дом, когда он полностью заселен, будет возвращать на ваши счета 12000 долларов в год.

Трудно спорить с таким прямым источником дохода. Однако ничего не стоит, что такие цифры оптимистичные , и вы не должны просто погружаться в ожидание этих результатов. Тем не менее, даже частичные результаты могут быть очень хорошими. Если вы можете держать недвижимость в аренде всего на 75% в год, в конце концов, это все равно 9000 долларов дохода в год.

Доход от роста стоимости собственности

Кроме того, поскольку вы владеете недвижимостью, вы можете получить выгоду от увеличения стоимости собственности с течением времени из-за изменения спроса в районе, даже если собственность не претерпевает никаких изменений.

Очевидно, что это будет переменная вещь, поскольку она сильно зависит от района, в котором находится ваша арендуемая недвижимость. В некоторых областях стоимость может значительно вырасти в течение нескольких лет, в то время как в других областях она может оставаться неизменной. В идеале этот рост стоимости как минимум идет в ногу с инфляцией. Если вы окажетесь в районе выше среднего, вы можете обнаружить, что справитесь с инфляцией; с другой стороны, действительно застойная зона может даже не выдержать инфляции.

Денежный капитал

Другой фактор, который вы должны учитывать, заключается в том, что ваш собственный капитал, вероятно, повысит стоимость собственности по мере ее обслуживания и модернизации.Такие вещи, как перекраска дома, добавление нового сайдинга, повторная отделка внутренней части, выполнение некоторых базовых работ по благоустройству двора и т. Д., Добавят стоимости дому без значительных финансовых затрат.

Это не только позволит вам взимать более высокую арендную плату, но и повысит стоимость самой собственности, если вы решите продать ее в будущем.

Если вам нравятся проекты по благоустройству дома, это должно стать главным привлекательным моментом для покупки арендуемой собственности. У вас будет возможность исправить это как при приобретении, так и между арендаторами, что принесет вам очень хорошие дивиденды.

С другой стороны, существует ряд недостатков владения арендуемой недвижимостью. По отдельности эти недостатки относительно невелики, но в сумме они приводят к значительной стоимости.

Концентрация активов

Одним из недостатков инвестирования в арендуемую недвижимость является то, что для большинства людей владение арендуемой недвижимостью является серьезной концентрацией их активов. Чтобы полностью владеть арендуемой недвижимостью, потребуется значительная часть собственного капитала среднего американца.

Проблема с такой концентрацией в том, что она вообще не диверсифицирована. Эти инвестиции вкладываются в конкретный дом в определенном квартале в определенном районе в определенном городе. Если этот район пойдет под откос, вы потеряете много денег. Если этот блок идет под откос, вы теряете много денег. Если с этим домом случится несчастье, с которым не справится страхование, вы потеряете много денег.

Нравится вам это или нет, но, арендуя недвижимость, вы сильно привязываете себя к местному рынку недвижимости.

Концентрация активов — не лучшая инвестиционная стратегия. Однако чем больше у вас богатство, тем меньше это становится фактором и тем в большей степени владение недвижимостью становится инструментом диверсификации, а не чем-то, на чем вы сосредоточены.

Риск арендатора

Арендаторы никогда не являются гарантией выплаты арендной платы. Даже в лучшие времена и даже с (казалось бы) лучшими арендаторами этот поток доходов далеко не гарантирован.

Конечно, иногда вы получаете отличного арендатора, который платит аренду вовремя в течение многих лет и лет, но это никогда не является гарантией.Некоторые арендаторы не будут платить регулярно, а другие не будут платить вообще. Вы потеряете несколько месяцев аренды, а также время, потраченное на их неуплату и выселение.

Некоторые арендаторы также могут вызывать больший износ имущества, чем другие. Конечно, у вас будет залог, но это все равно дорого и сопряжено с риском.

Существует также риск того, что арендатор вообще не будет, а это означает, что у вас будут периоды, когда недвижимость не будет приносить доход от аренды.

Налоги, сборы и страхование

Независимо от того, есть ли у вас в доме люди или нет, вам все равно придется платить налоги на недвижимость, стоимость страхования собственности и стоимость любых связанных с этим сборов ассоциации домовладельцев. с собственностью.Эти счета будут приходить независимо от того, есть ли в собственности арендатор или нет.

Это довольно стабильная стоимость, о которой вы четко знаете заранее, но независимо от того, как вы ее сокращаете, это затраты, которые сокращают вашу прибыль. Это особенно болезненно, если у вас нет арендатора, поскольку это означает, что такие расходы будут выплачиваться прямо из вашего кармана.

Эти затраты немалые. Например, страхование арендуемой собственности обычно примерно на 25% выше, чем у обычного домовладельца, а налоги на недвижимость — не повод для смеха.Если вас поймают без арендатора или с арендатором, который не платит, это окажет прямое и серьезное негативное влияние на ваши финансы.

Активное участие

Даже в самых «невнятных» ситуациях вы все равно будете уделять этой арендуемой собственности значительное время. В конце концов, потребуется ремонт. В конце концов, вам придется это проверить. В конце концов, вам придется взаимодействовать с арендаторами. В конце концов, вам придется оформлять какие-то документы.

Вы можете решить эту проблему, наняв управляющую компанию — об этом мы поговорим ниже, — но при этом вы съедаете прибыль от сдачи этой собственности в аренду.

Другие варианты

Какие у вас есть варианты, если вы хотите смягчить некоторые недостатки владения и аренды недвижимости, не избавившись от всех преимуществ? Вот две альтернативные стратегии.

REIT

REIT означает R eal E state I nvestment T rust. Инвестиционный фонд недвижимости — это просто компания, которая владеет недвижимостью, приносящей доход, и управляет ею. Физические лица могут инвестировать в REIT через фондовый рынок, поскольку они часто являются публичными, и они позволяют человеку взять относительно небольшую сумму денег и инвестировать в приносящую доход недвижимость.

REIT выплачивают доход в виде дивидендов. Они, как правило, выплачивают здоровые дивиденды каждый квартал, но их цена высока в соответствии с этими дивидендами. Другими словами, отдельные доли уважаемых REIT довольно высоки.

Покупка или REIT вместе с другими вашими инвестициями может быть способом диверсификации для инвесторов, не имеющих больших денег. Стоит отметить, что индексные фонды с очень широкой базой, такие как Vanguard Total Stock Market Index, уже включают в себя некоторые REIT.

Управляемая недвижимость

Еще одна стратегия, которую стоит рассмотреть, — это управляемая недвижимость. Управляемая недвижимость — это недвижимость, которой вы владеете и сдаете в аренду, но которую вы платите другой компании за повседневное управление ею от вашего имени. В результате вы передаете часть арендной платы управляющей компании.

Это сокращает время, которое вы должны тратить на работу с недвижимостью, в обмен на сокращение потока доходов.

Это может быть хорошей идеей для тех, кто хочет попробовать владеть собственностью, но не заинтересован в повседневном управлении имуществом и может жить с ограниченным потоком доходов, чтобы избавить себя от головной боли.

Присоединение к жилищной инвестиционной компании

Другим вариантом может быть объединение ваших денег с некоторыми другими заинтересованными сторонами и создание жилищной инвестиционной фирмы. Это небольшой бизнес, который покупает и продает недвижимость, обычно в пределах определенного района, с целью сдать ее в аренду и получить от нее прибыль.

Это требует некоторой первоначальной юридической работы, поскольку вы создаете бизнес-структуру, которая работает для всех участников, но как только это будет сделано, это может стать отличным способом получения стабильного дохода.Такие предприятия часто нанимают управляющего недвижимостью, который берет на себя фактические задачи на месте, позволяя партнерам по бизнесу вместо этого сосредоточиться на бизнес-решениях, которые в большинстве случаев принимаются пассивно.

Единственным недостатком здесь является то, что для этого действительно требуются партнеры, а это означает, что вам нужно знать людей в сообществе с деловой хваткой и финансовой мощью, чтобы быть готовыми и способными вступить в такого рода договоренности.

Учитывая все это, чем мы с Сарой занимаемся?

Часть наших денег вложена в REIT. Как? Как мы уже много раз упоминали ранее, мы с Сарой вложили часть наших денег в общий индекс фондового рынка Vanguard, часть которого инвестируется в недвижимость через инвестиционные фонды недвижимости. Итак, на данный момент мы действительно владеем небольшим количеством очень диверсифицированной недвижимости.

Мы постоянно следим за местным рынком недвижимости. Мы одновременно ищем землю для строительства или дом для себя, а также потенциальную недорогую недвижимость для инвестиций.Это означает, что мы также изучаем списки отчужденных прав выкупа и аукционы недвижимости. Однако мы не нашли ничего, что было бы достаточно дорогим или требовало серьезной работы, по крайней мере, с точки зрения сдачи в аренду. Стоит отметить, что мы не рассматриваем покупку недвижимости для сдачи в аренду как высокий приоритет, но это то, чем мы бы воспользовались, если бы появилась возможность.

Итак, станем ли мы арендодателями в будущем?

На данном этапе нашей жизни покупка арендуемой собственности только ради ее покупки — не лучший шаг для нас.

Во-первых, мы мало заинтересованы в выполнении задач, которые требуются от хорошего арендодателя. Хотя нам (в основном) нравится заниматься домашним хозяйством, мы не так заинтересованы в том, чтобы отвечать на телефонные звонки посреди ночи, чтобы справиться с кризисом. Нам также не нравится общение между мной и арендатором, если возникают проблемы.

Если бы мы могли оказаться в ситуации, когда мы могли бы нанять управляющую компанию для ухода за недвижимостью, мы бы рассмотрели это, но для того, чтобы это был хороший финансовый ход, нам нужно было бы найти очень выгодную сделку по недвижимость.

По крайней мере, для нас имеет смысл диверсифицироваться в недвижимость, покупая REIT, и мы уже делаем это с нашими личными инвестициями. Мы чувствуем, что сейчас наши личные инвестиции очень диверсифицированы.

Если бы мы были на другом этапе своей жизни, мы могли бы наслаждаться опытом и трудностями, связанными с арендой собственности, но сейчас это просто не подходит.

Кто мог бы стать хорошим домовладельцем?

По мере того, как я изучал все тонкости того, как стать арендодателем, мне стало приходить в голову, что некоторые люди лично предрасположены к более эффективному управлению и получению удовольствия от управления арендуемым имуществом , в то время как другие — нет. так предрасположен.Вот несколько качеств, которые могут быть полезны хорошему владельцу арендуемой недвижимости. Чем больше у вас этих качеств, тем более приятным и прибыльным может быть для вас владение арендуемой недвижимостью.

Вам нравятся небольшие проекты по благоустройству дома. Вам нравится укладывать ковры, красить стены, устранять небольшие вмятины и вмятины в шкафах, выполнять мелкие работы по сантехнике, устанавливать и ремонтировать гипсокартон и так далее? Некоторым людям эти задачи действительно нравятся, особенно когда они вознаграждают свой собственный капитал большим доходом от аренды и более высокой стоимостью собственности.Другим людям совсем не нравится домашнее благоустройство, из-за чего эта часть концерта превратится в утомительную работу.

У вас есть свободное время. Вы будете нести ответственность за такие вещи, как подкрепленные туалеты посреди ночи, затопление подвала и т. Д. В другом доме помимо вашего собственного, где арендаторы видят в вас домовладельца, который будет решать такие проблемы. Вы готовы к этому? Если у вас плотный график, это может быть очень тяжело. Даже если вы нанимаете управляющую компанию, владение арендуемой недвижимостью все равно съедает хотя бы часть вашего свободного времени.Если вы решите обойтись без него, это займет много времени.

Вы не против иногда сталкиваться с трудными ситуациями с людьми. Быть домовладельцем иногда означает иметь дело с арендаторами с завышенными требованиями и ожиданиями. Это также может означать иметь дело с арендаторами, которые не платят арендную плату. Такие взаимодействия могут быть трудными, и при неправильном обращении они могут перерасти в все более серьезные проблемы. Готовы ли вы время от времени сталкиваться с подобными трудностями?

У вас есть значительные ликвидные активы, которые вы можете инвестировать прямо сейчас. Как правило, брать ссуду для покупки арендуемой собственности — плохая идея из-за финансового риска, который это несет в вашей жизни. Если у вас нет финансовых средств, чтобы заплатить наличными за арендуемую недвижимость — или у вас нет налаженного бизнеса, который мог бы справиться с этим с помощью бизнес-кредита, — вам еще не следует заниматься арендным бизнесом.

Инвестиции в арендуемую недвижимость не поглотят большую часть вашего собственного капитала. Все дело в том, чтобы сконцентрировать риск и положить все свои финансовые яйца в одну корзину, что никогда не бывает хорошей идеей.Если вы собираетесь вложить большую часть своего капитала в арендуемую недвижимость, возможно, вы захотите пересмотреть свои планы.

Сравните лучших ипотечных кредиторов

Слишком долго, не читали?

Для некоторых людей аренда недвижимости может быть блестящим финансовым ходом. Если они уже находятся в хорошем финансовом состоянии, у них есть свободное время и они не прочь справиться с чрезвычайными ситуациями, связанными с обслуживанием дома, человек, который терпеливо тратит время на поиск подходящей недвижимости для аренды, может получить очень хорошую прибыль от аренда недвижимости.

Однако не все входят в эту группу. Некоторым людям может не нравиться взаимодействие между арендатором и арендодателем со стороны арендодателя. Другие могут еще не иметь финансового положения, чтобы взять в аренду недвижимость. Третьи могут не чувствовать уверенности на своем местном рынке недвижимости.

Ничего страшного. Если эти вещи описывают вас, вы все равно можете диверсифицироваться в недвижимость, инвестируя в REIT с некоторыми из своих инвестиционных фондов.

Важно помнить, что инвестирование в аренду недвижимости определенно является одним из многих вариантов, и это хороший вариант для около человек .Примите во внимание ваше собственное финансовое положение, свои личные сильные стороны и свои интересы и определите, является ли владение арендуемой недвижимостью правильным шагом для вас.

Стоит ли сдавать дом вместо продажи?

Как долго вы планировали пробыть в своем доме, когда купили его? Многие агенты по недвижимости скажут вам, что домовладение окупается через пять лет. Но пузырь на рынке недвижимости — рост цен, который закончился в 2006 году, за которым последовало резкое падение (более 50% на некоторых рынках) и рецессия 2007–2008 годов — опроверг «золотое правило» недвижимости, согласно которому стоимость жилья будет только расти.Многие домовладельцы, которые приобрели свои дома в течение последних 10 лет, все еще находятся в затруднительном положении по своим ипотечным кредитам или имеют в них небольшой капитал.

Вы можете оставаться на месте столько, сколько потребуется вашему местному рынку для восстановления. Но что, если вам нужно переехать из-за возможности получить работу или из-за других серьезных изменений в жизни, таких как брак или растущая семья? Возможно, вы больше не можете позволить себе приобретение дома из-за потери работы или снижения дохода.

В таком случае — когда вам нужно или вы хотите переехать, но рынок не на вашей стороне — что лучше: продать в убыток или сдать дом в аренду, пока рынок не восстановится?

Определите стоимость вашего дома

Текущая стоимость вашего дома — это первое, что нужно учитывать.Хотя сайты по недвижимости предоставляют свои собственные оценки, эти цифры часто неточны. Также не очень полезно записывать текущие цены на дома, выставленные на продажу в вашем районе. Вам нужны цены на недавно проданную недвижимость. Эта информация доступна на таких сайтах, как Zillow и Trulia. Кроме того, хороший агент по недвижимости подготовит для вас сравнительный анализ рынка . В этой информации перечислены сопоставимые объекты недвижимости по площади, количеству спален и ванных комнат, размеру участка и другим важным факторам.

Как только вы получите текущий анализ рынка, вы можете просмотреть его и выставить свой дом по цене где-то в середине диапазона, в зависимости от состояния вашего дома (недавно отремонтированный дом может стоить что-то ближе к верхней части диапазона; «верхний фиксатор» или так называемый «бабушкин домик» может быть продан по цене, близкой к нижнему пределу).

После точной оценки стоимости вашей собственности пора заняться математикой. Агент вашего продавца должен предоставить вам рабочий лист с расчетной чистой выручкой продавца с указанием предполагаемых затрат на закрытие сделки, а также комиссионных сборов риэлтора и других транзакционных издержек.Обратите внимание, что продавцы оплачивают комиссию в размере 6% за обоих агентов.

Кроме того, при некоторых сделках с недвижимостью взимается налог на передачу в зависимости от штата, в котором вы продаете. Для приблизительной оценки планируйте расставание с 6–10% от того, за что продается ваш дом. После того, как эти цифры будут вычтены, вычитая текущий баланс ипотечного кредита, вы получите общую сумму, причитающуюся продавцу.

Является ли общая сумма, причитающаяся вам, положительной или отрицательной, если вы получите полную запрашиваемую цену? Если он отрицательный, вам придется компенсировать разницу при закрытии.Если положительный, то именно столько денег у вас останется. Достаточно ли этого для достижения вашей следующей цели — например, внесения первоначального взноса за новый дом или выплаты долга? В противном случае продажа может быть непривлекательной. Кроме того, если вам нужно переехать в ближайшие три-шесть месяцев, продажа вашего дома может занять больше времени.

Вы умеете ждать?

Если продажа не является привлекательным вариантом

Подумайте о том, чтобы стать домовладельцем, если вы не можете легко продать свой дом из-за вышеизложенных соображений.В лучшем случае ваша арендная плата должна покрывать выплаты по ипотеке, а также оставлять деньги на возможный ремонт. Как минимум, вам нужна ежемесячная арендная плата, покрывающая ипотечные и налоговые платежи.

Но также возможно, что рыночная ставка арендной платы не покроет весь ваш платеж по ипотеке или что ваши арендаторы будут отставать по арендной плате. Могут потребоваться большие расходы (например, замена крыши или печи), в результате чего вы окажетесь в яме еще до того, как начнете.

Во-первых, спросите себя, можете ли вы позволить себе быть домовладельцем.Обдумайте следующие вопросы:

• Сможете ли вы купить или арендовать новый дом, не продав предварительно уже имеющуюся недвижимость?
• Сколько арендной платы вы можете ожидать? Такие сайты, как realtor.com и Zillow, рекламируют аренду и могут быть отсортированы по ближайшему соседству, чтобы предоставить вам потенциальный диапазон арендной платы.
• Если вы решите арендовать дом через управляющего, он будет взимать от 8% до 10% от ежемесячной арендной платы.
• Можете ли вы нести расходы на два дома, если первый дом пуст в течение двух-четырех месяцев в ожидании подходящего арендатора?
• У вас уже есть сбережения на непредвиденные расходы на ремонт?
• Если у вас останутся арендаторы-неплательщики, сколько времени займет процесс выселения в вашем городе? Могли бы вы за это время провести две жилищные выплаты?

Затем запишите свои долгосрочные надежды на арендуемую недвижимость.Даже если вы не получаете ежемесячную прибыль от аренды, ваш дом по-прежнему остается активом, в который вы инвестируете, с обещанием в конечном итоге выплаты. Тем не менее, годовое повышение курса трудно предсказать.

Местные внутренние рынки увеличивают или уменьшают общую стоимость в зависимости не только от мировой экономики, но и от района, в котором находится дом, от местной экономики (в отдельном городе может быть намного выше или ниже уровень безработицы или заработной платы, чем в другом городе) и способности потенциальных покупателей для получения финансирования.

Решите, как долго вы хотите или можете удерживать арендуемую недвижимость, даже если ее продажная стоимость не увеличивается. Постарайтесь учесть определенную годовую стоимость ремонта. (Хорошая оценка — от 10 до 20% годовой арендной платы.) Отчет по аренде недвижимости предоставляет краткое описание того, как рассчитать общую рентабельность инвестиций в недвижимость в долгосрочную аренду.

Наконец, рассчитывайте платить подоходный налог с ежегодной суммы арендной платы, которую вы собираете, даже если вы ежемесячно выходите на уровень безубыточности или теряете небольшую часть.Вы можете вычесть расходы по ипотеке и другие расходы, связанные с арендодателем. Последний налог, о котором следует помнить, — это налог на прирост капитала, который вы будете платить при продаже, если вы не жили в доме два из последних пяти лет.

Аренда поможет вам преодолеть жесткие условия рынка

Несколько лет назад мой муж устроился на новую работу в Северной Каролине. В то время мы жили в Филадельфии, и дом, которым мы там владели, обесценился. Столкнувшись с необходимостью накапливать деньги в случае продажи нашего дома, мы решили сдать его в аренду и дождаться восстановления рынка.Мы наняли управляющего недвижимостью, так как жили в восьми часах езды от дома. Ежемесячная арендная плата за вычетом гонорара управляющего позволила нам окупить ипотечные платежи.

Аренда может превратить вашу недвижимость в более привлекательный вариант для покупателей

Когда вы сдаете в аренду свой частный дом арендаторам, вы создаете возможность для получения пассивного дохода. Хотя вы, возможно, не захотите и дальше оставаться арендодателем, тот факт, что у вас есть доходная недвижимость, может сделать ее более привлекательной для потенциальных инвесторов в условиях ограниченного рынка недвижимости.

Roofstock может помочь вам найти покупателей со всего мира, заинтересованных в покупке приносящего доход дома на одну семью. Благодаря этому у вас будет больше возможностей найти подходящего покупателя для вашей собственности.

Plus, когда вы решите работать с Roofstock, вы получите более доступный опыт продавца. Вместо того, чтобы платить брокерскую комиссию в размере 6% и покрывать расходы на незначительные обновления, вы можете продать недвижимость «как есть» с арендаторами за 3% комиссионных.

Вы можете сэкономить тысячи, работая с Roofstock. И вы не упустите возможность покрыть ипотеку арендаторами до закрытия.

Сводка

Через год мы вернулись в наш дом после истечения срока аренды. С тех пор, после решения о переезде, мы заново обставили дом; однако, не получив подходящего предложения, мы решили снова его арендовать. Каждый раз, когда наши нынешние арендаторы решают уйти, мы снова оцениваем рынок, чтобы решить, продавать или арендовать снова.

Стать домовладельцем редко приводит к внезапному богатству. Это может быть отличное краткосрочное решение и долгосрочное вложение, даже приносящее доход после выплаты ипотеки. Сдать дом или продать? Проведите исследование, взвесьте все «за» и «против» вашей ситуации, а затем расскажите нам в комментариях, что вы решили делать.

Подробнее:

Стоит ли (с финансовой точки зрения) быть арендодателем?

Инвестиции в недвижимость могут легко принести вам много денег, но может ли физическое владение недвижимостью и владение недвижимостью сделать вас еще больше?

Вам необходимо учитывать не только дорогой первоначальный взнос за недвижимость (или свойства), но и то, готовы ли вы потратить дополнительное время на ремонт, обслуживание и поиск подходящих арендаторов для ваша собственность.

Сегодня мы рассмотрим стоимость не только финансирования собственности, но и ее содержания.

Время — деньги, когда ты домовладелец

Прежде чем мы перейдем к финансовым аспектам работы арендодателем, важно отметить, что бросание денег в собственность ничего не значит, если вы не хороший арендодатель.

Владение арендуемой недвижимостью — это круглосуточная ответственность. Даже если вы наймете управляющего недвижимостью (что будет еще одним большим изменением), вы будете нести ответственность за любые жалобы, ремонт и выселение, если до этого дойдет.

Говоря о ремонте, если вы не хотите тратить время (или деньги) на необходимый ремонт или нанимать кого-то для этого, вы не сможете оптимизировать сумму арендной платы, которую можете взимать.

Это подводит нас к финансовой стороне жизни арендодателя.

Когда приходит время покупать недвижимость, есть над чем подумать. Прежде всего, давайте поговорим о финансировании аренды недвижимости.

Как получить ипотеку для сдачи в аренду?

Мы уже писали о том, что нужно для получения арендной ипотеки, и это намного сложнее, чем может показаться.

Вот почему, если вы можете внести большой первоначальный взнос, это лучший вариант. Запланируйте уплату не менее 20% первоначального взноса, как если бы вы платили за свой собственный дом.

Итак, где взять ссуду?

Для начала ознакомьтесь с FannieMae. HomePath от FannieMae позволяет вам искать камни в отчуждении права выкупа в любой интересующей вас области, что является хорошей отправной точкой и может дать вам реалистичное представление о том, сколько вы можете себе позволить.

Вероятно, лучше всего работать с прямым кредитором, а не с брокером.Основное различие между брокером и кредитором заключается в том, что брокер обращается к вашему финансовому профилю со своим выбранным списком кредиторов, где в качестве прямого кредитора выступает учреждение, фактически предоставляющее вам ссуду.

Связано: Как получить ипотеку для аренды недвижимости

Не забываем про страховку

Страхование арендуемой собственности обойдется дороже, особенно если вы не живете в этом здании. Вы не сможете претендовать на «основное размещение» арендуемой собственности, скорее, вы будете считаться инвестором.Это означает, что вам потребуется особая политика арендодателя.

По оценке Института страховой информации, размер страховых взносов примерно на 25% больше, чем при обычном страховании домовладельцев.

Вы можете немного увеличить арендную плату, чтобы покрыть увеличение по этой политике, но в зависимости от ряда факторов это может быть невозможно.

Ремонт и обслуживание

Возвращаясь к стоимости содержания здания — это, вероятно, будет большими расходами, в зависимости от того, сколько единиц в вашем здании.Как домовладелец, вы не можете просто игнорировать протекающие туалеты или другие мелкие проблемы, как если бы вы жили в своем доме и не хотели тратить деньги. Если арендатор просит вас что-то исправить, вы должны это сделать.

А между съемщиками вам, возможно, придется ремонтировать квартиру просто из-за того, что вы живете в ней. Если вы хотите продолжать взимать столько же, сколько вы платили за первоначального арендатора, квартира должна быть такой же красивый. Конечно, вы можете использовать залог арендатора, если он нанесет серьезный ущерб, но даже это может не покрыть всю стоимость.

Лучше быть готовым к худшему, чем надеяться, что каждый арендатор оставит место безупречным.

Можете ли вы взять достаточно арендной платы, чтобы окупиться?

Сколько вы можете заработать как домовладелец, зависит от района, в котором находится ваша недвижимость. Очевидно, что вы сможете взимать более высокую арендную плату в Нью-Йорке, чем в небольших сельских городках.

Место, где вы планируете покупать недвижимость, может повлиять на то, сколько вы хотите вложить в ремонт дома (если это необходимо). Попробуйте найти многообещающие районы, такие как Питтсбург, Пенсильвания или Андерсон, Южная Каролина.

И самое главное, как только вы будете готовы впустить арендаторов, не торопитесь и убедитесь, что арендаторы будут надежными и будут платить арендную плату. Если они этого не сделают, это еще одна статья расходов, которую вам нужно будет рассмотреть, и это может включать в себя поиск юридической помощи, если станет еще хуже.

Наконец, одно дело — быть арендодателем небольшой арендуемой собственности, чтобы заработать немного дополнительных денег, но если вы хотите зарабатывать на жизнь в качестве арендодателя, вам придется учитывать все, что я упомянул выше, и многое другое. В этом случае местоположение имеет еще большее значение! Если вы не можете взимать достаточно высокую арендную плату, не раздолбая людей, вы не сможете получить достаточно высокую зарплату, чтобы жить в своем основном доме.

Сводка

Быть домовладельцем сопряжено с множеством обязанностей, требующих как вашего времени, так и ваших денег. Но если вы выберете подходящий дом для инвестиций и накопите достаточно денег на случай непредвиденных обстоятельств, то, будучи арендодателем, вы можете заработать много денег и даже предложить вам работу на полную ставку.