Построить гостиницу проект: Готовые проекты мини гостиниц, проектирование мини-гостиниц

Содержание

План каркасной мини-гостиницы — как построить частный отель, готовые типовые проекты, планировка, чертежи

Содержание статьи

  1. Особенности проектирования гостиниц
  2. Особенности проектирования номерного фонда
  3. Основные этапы проектирования гостиниц
  4. Приобретение готового проекта: плюсы и минусы
  5. Определение требований к проекту: концепция
  6. Проект: подготовка чертежей и документов для получения разрешения на строительство
  7. Рабочая документация: Техническое задание, смета. Выход на стройплощадку
Каждый, кто занимается гостиничным бизнесом, знает, что сфера гостеприимства – это сочетание творчества и максимальной «зарегламентированности». Регламенты прописаны как для гостиничного объекта, так и для работы сотрудников. Главная цель такого количества обязательных правил – прежде всего, безопасность и комфорт гостей.
Так, еще на этапе разработки плана гостиницы, будущему владельцу отеля необходимо изучить правила оформления проектно-сметной документации, нормативы градостроительного законодательства, учитывать локальные географические и геологические условия.
Рассмотрим вопросы проектирования гостиниц более подробно.


Особенности проектирования гостиниц

Гостиница – сложный многофункциональный объект. В силу своей специфики он должен быть удобным, функциональным, безопасным, эстетически привлекательным (изнутри и снаружи). Логично, что одного зонирования пространства (номера, дополнительные комнаты, подсобные помещения) здесь будет недостаточно.
Как говорится, «дьявол в деталях». К примеру, отель должен быть спроектирован таким образом, чтобы гости не пересекались с обслуживающим персоналом. Наиболее распространенный вариант – блокирование помещений поэтажного обслуживания (для них предусмотрен отдельный вход): 1 блок на 30 мест (5*), на 40 мест (4*), на 50 мест (3*), на 60 мест (2*). При этом помещения поэтажного обслуживания возможно располагать через этаж.
Также надо предусмотреть, как развести разные потоки гостей, например, направляющихся на мероприятие и к зоне ресепшн для последующего заезда.
В целом, для проектов гостиниц любого типа важно следующее:
1. Соответствие объекта техническим, экологическим, санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам, а также возможность последующей его реконструкции.
Многочисленные регламенты можно разделить на следующие группы:
  • Градостроительные
  • Функционально-технологические
  • Санитарно-эпидемиологические
  • Пожарная безопасность
  • Конструктивные
  • Инженерные
Полный перечень см. внизу статьи.
Есть два важнейших Свода правил (СП) в гостиничном бизнесе, которые должны быть для отельера настольной книгой:
  • СП 257.1325800.2016 Здания гостиниц. Правила проектирования (утвержден и введен в действие Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации (Минстрой России) от 20 октября 2016 г. N 724/пр). В этом документе даются ссылки на ГОСТы и другие Своды Правил (около 50 нормативов)
  • СП «СНИП 31-06-2009 «Общественные здания и сооружения» (утвержден Приказом Министерства регионального развития Российской Федерации от 23 декабря 2011 г. №- 635/10.
Кроме того, международные гостиничные сети учитывают требования Международных норм и правил проектирования зданий (International Building Code (IBC)
2. Объект должен быть органично вписан в окружающую среду и сохранить (и даже подчеркнуть) особенность ландшафта.
В принципе, в этом плане гостиницы следуют канонам Органической архитектуры (тренд, зародившийся в 1890-е гг. в противоположность функционализму).
Известный пример – отель Amangiri (штат Юта, США). Отель расположен среди пустынных скал. Аскетичный образ пустыни подчеркивают одноэтажные строения отеля, песчаный цвет стен, простота интерьеров.
3. Учет факторов природно-климатического характера (температура, влажность, ветровые нагрузки и др).
Раздел отраслевых норм, определяющий требования к проектированию зданий и строительству домов с учетом климатических условий называется «Строительной климатологией». В России эти требования регулирует СНиП 23-01-99.
К примеру, в холодном климате ширину здания максимально увеличивают, при этом сокращая периметр наружных стен; группы зданий соединяются между собой крытыми переходами. Водопроводные и канализационные трубы, а также подошва фундамента укладываются ниже глубины промерзания. В теплом и жарком климате в здания устанавливают открытые помещения, например, балконы или террасы.
В районах с высокой и средней влажностью используются элементы безопасности кровли: они, к примеру, помогают распределять снеговую нагрузку, защищают от схода снега.
Также на проект здания влияет ветровой режим. Для правильного расчета используется наглядная диаграмма Роза ветров, которая дает информацию о силе ветра в той или иной конкретной местности для определенного времени года. К примеру, от преимущественного направления и силы ветра будут зависеть размер и расположение окон и отверстий вентиляции и даже ориентация всего строения. Цель – исключить выдувание тепла. Также сила ветра повлияет на строение крыши. К примеру, чем выше скаты крыши, тем большую ветровую нагрузку они испытывают. С другой стороны, на слишком пологих скатах надолго будет оседать снег. Хороший компромисс для снежных и одновременно ветреных районов – наклон скатов в диапазоне от 20 до 45 градусов.
Подробные расчеты даны в СНиП 21.014.07-85 «Нагрузки и воздействия»
4. Проект должен обеспечивать персоналу комфортную работу, а гостям – удобство. При этом эстетику внутри и снаружи также никто не отменял.
5. Оптимальное соотношение эксплуатационных расходов и последующих доходов.
Например, относительно новым трендом стало не устанавливать в отелях стойку приема и размещения гостей. Ее функции выполняет программа, позволяющая гостю заселиться в отель, используя свой смартфон (на телефон гостю приходит код от номера). По такой схеме работают, к примеру, отели сети «Omena Hotels». Понятно, что сэкономленное пространство может стать дополнительным источником дохода либо в проекте можно изначально сделать меньшую площадь, за счет отсутствия этой зоны. Также за счет сокращения ресепшн можно увеличить зону лобби, которая последнее время все чаще становится местом переговоров и отдыха (тренд Open space Lobby)
6. По возможности, проект должен рекламировать сам себя (самая высокая гостиница, гостиница под водой и др).
Это как раз тот случай, когда нормы СНиПов могут соблюдаться не в полной мере, и при этом туристы будут стремиться побывать в этом отеле. К примеру, температура в номерах Sorrisniva Igloo Hotel (Норвегия) не превышает -6 градусов, но концепция ледяного отеля сама по себе крайне интересна для гостей.


Особенности проектирования номерного фонда

  • Номера должны располагаться в зоне минимального воздействия шума (вдали от транспорта и инженерных систем отеля), а также быть изолированы от шумов и запахов кухни. Не допускается размещение номеров в подвальных и цокольных этажах.
  • В отеле должно быть минимальное количество типов номеров, при этом их названия должны соответствовать традиционно принятым в гостиничной сфере;
  • Площадь и оснащение номера должны соответствовать или превышать нормативные требования;
  • Мебель и оснащение должны быть удобными как для проживающего, так и для обслуживающего персонала.
  • Процентное соотношение номеров на одного и двух человек будет различаться, как правило, в зависимости от вида гостиницы (таблица ниже) и уровня ее комфорта. Так, в общественных отелях в России одноместные номера составляют 30-50% общего номерного фонда гостиницы. А вот в туристических и курортных гостиницах двухместные номера преобладают и составляют 75-100% от номерного фонда.
Подробно о категориях номеров и их специфике мы писали в статье «Категории номеров в отеле: виды, типы и расшифровка»


Основные этапы проектирования гостиниц

Условно говоря, можно выделить три стадии проектирования:
  1. Определение требований к проекту (концепция, финансовая модель, технико-экономическое обоснование целесообразности проектирования и строительства гостиницы и др).
  2. Проект: подготовка чертежей и документов, их экспертиза. Цель: получение разрешения на строительство.
  3. Рабочая документация: детальная разработка всех разделов проекта, финальные чертежи, подробная смета. Эти документы уже «отправляются» на стройплощадку. Цель: реализация проекта.
Рассмотрим каждую стадию проектирования более подробно.


Приобретение готового проекта: плюсы и минусы

На первоначальном этапе собственник будущего отеля принимает для себя решение: приобрести готовый проект или разработать индивидуальный? Особенно часто этот вопрос возникает при строительстве малых и мини-отелей. У обоих вариантов есть свои «за» и «против».
В первом случае вам не придется тратить деньги и время на разработку проектно-сметной документации. К тому же в интернете можно найти достаточно много качественных вариантов, останется лишь заказать их подробную расшифровку.
Однако стоит понимать, что готовые проекты не учитывают рельеф конкретного участка, а также его климатические особенности и ваши финансовые возможности.


Определение требований к проекту: концепция

Итак, вы приобрели участок под застройку. Будем исходить из того, что ранее вы уже провели аналитические исследования и имеете четкое представление, какой тип отеля (бизнес, курортный, семейный и др) более всего уместен и необходим в данной местности. Приведем самые общие особенности в таблице.
     Вид средства размещения     Особенности расположения и проектирования
     Общественные (для обычных и бизнес-туристов)      В центре города. В пешей доступности должны быть торговые комплексы, административные здания. Если основная ЦА бизнес-туристы, то  плюсом проекта будет наличие переговорных комнат.
     Туристические      Преобладают помещения общественного типа. При проектировании отелей учитываются особенности направления туризма. К примеру, в отелях для альпинистов, расположенных в горах, стекла сделаны таким образом, чтобы защитить глаза от вредных ультрафиолетовых лучей.
     Курортные      Строятся вблизи гор, морей, целебных источников. Наиболее сложный тип гостиниц при проектировании, поскольку необходимо предусмотреть различные зоны отдыха: развлекательные заведения, зона отдыха для детей, спортивные площадки и др.
     Кемпинг      Как правило, это сезонные гостиницы, с развитой системой самообслуживания. Если ориентироваться не европейский кемпинг, то в нем предусмотрена площадка для авто-фургонов (здесь проведены электричество и вода), спортивная площадка, душ, туалет, кухня для общего пользования, прачечная, сейфовые ячейки и др. Понятно, что в России все пока намного проще.
     Мотель      Отель на 20-30 номеров с парковкой и набором базовых услуг. Располагаются вдоль автотрасс либо на окраине города. Важно предоставить туристам условия по уходу за автомобилем, для этого в непосредственной близости располагаются автостоянки, бензозаправочные станции, автосервис и т.д. Поскольку большинство гостей останавливаются  в номере только одну ночь, то нет необходимости оборудовать номера шкафами, достаточно сделать открытую гардеробную стенку.

Также примем за аксиому, что вы имеете представление, на сколько номеров будете строить свой отель. Также представим общие сведения в таблице.
 

     Количество номеров

(согласно ГОСТ Р 51185 )
     Особенность проектирования
     Мини (5-15)      Здесь главная задача архитектора – сделать относительно небольшое пространство гостиницы не только комфортным и по-домашнему уютным, но и максимально функциональным. Кстати, для мини отелей может подойти модульное проектирование, если есть возможность со временем увеличивать количество номеров.
     Малые (16-50)      Основной тип номеров, который лучше всего подойдет для малого отеля — это двухместные номера. Дело в том, что  при наличии двух кроватей всегда есть возможность сдать номер одному человеку, но не наоборот. Возможны как TWIN (кровати раздвинуты), так и  DOUBLE (кровати сдвинуты или установлена единая двуспальная кровать).
     Средние (51-200)      В отеле на 50 номеров и более уместно будет предусмотреть ресторан с отдельным входом (в том числе для посетителей «с улицы»), спортивный зал, салон красоты. Согласно СП 257.1325800.2016, при проектировании гостиниц от 100 номеров следует исключить пересечение маршрутов персонала (уборка номеров, вынос мусора и др) с маршрутами гостей. Если появляются отдельные хозяйственные помещения, то для них уже должен быть предусмотрен отдельный вход с улицы.
     Большие (свыше 200)      Многоэтажная гостиница либо  корпуса. Ресторана, бары, развлекательная зона могут располагаться в одном из корпусов.

Также необходимо понимать, отель какого уровня вы хотите построить. Это также повлияет на ваш проект. В настоящее время основным стандартизирующим документом относительно «звездности» является Приказ Министерства культуры РФ от 11 июля 2014 г. N 1215 «Об утверждении порядка классификации объектов туристской индустрии, включающих гостиницы и иные средства размещения, горнолыжные трассы и пляжи, осуществляемой аккредитованными организациями».
Кроме того, С 1 января 2019 года вступил в силу ФЗ №6 от 5 февраля 2018 года, предусматривающий поэтапное введение обязательной классификации для всех российских гостиниц. Уточняющие положения были разработаны Постановлением Правительства Российской Федерации «Об утверждении положения о классификации гостиниц» (подготовлен Минкультуры РФ 12.03.2018г.).

К примеру, для отелей категории 3* необходимо проектировать лифт, если здании имеет более 3х этажей; в то же время в отеле 4*лифт необходим, если этажей более двух. Так же в отелях 4* необходим грузовой лифт.
Площадь холла в отелях 3* может не превышать 80 кв метров, а в «четверке» — 120 кв метров. В отелях к 4*, имеющих более 15 номеров необходимо, при предусматривать помещение бизнес-центра, спортивно оздоровительного комплекса, бассейн или сауну с мини-бассейном.
В отелях категории 4*должны быть предусмотрены разнообразные точки питания: ресторан должен быть с несколькими залами, в отеле должно быть кафе, бар. В «трешке» должен быть ресторан или любая другая точка питания.


Проект: подготовка чертежей и документов для получения разрешения на строительство

Если говорить упрощенно (более развернутое определение дает статья 51 Градостроительного Кодекса РФ), то разрешение на строительство — документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям, установленным:
  • градостроительным регламентом;
  • проектом планировки территории и проектом межевания территории;
Этот документ дает застройщику право осуществлять строительство, а также реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным Кодексом.
В Москве порядок получения разрешения на строительство утвержден постановлением Правительства Москвы от 17 апреля 2012 № 145-ПП «Об утверждении Административных регламентов предоставления государственных услуг города Москвы «Выдача разрешения на строительство» и «Выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию»
Проектная документация должна получить согласование как со стороны санитарных служб, так и со стороны органа государственного строительного надзора каждого конкретного субъекта РФ. Разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления.
Рассмотрим основной перечень документов, связанных непосредственно с проектированием.

1. Ситуационный план земельного участка

Он представляет собой схему, на которой изображен земельный участок (и находящиеся на нем объекты недвижимости) относительно окружающей его местности и других объектов. На плане должны быть видны границы участка и его привязка к конкретной местности. Можно сказать, что это вид участка с высоты птичьего полета. Ситуационный план понадобится впоследствии для детального планирования здания гостиницы, а также для подключения инженерных коммуникаций (газа и электричества).
Ситуационный план земельного участка можно бесплатно заказать в местной администрации либо сделать самостоятельно. К примеру, при создании ситуационного плана для газификации можно скачать топографическую съемку земельного участка со специальных сервисов (берут данные со спутников). Условно говоря, ситуационный план (в отличие от градостроительного) представляет собой более мелкий масштаб карты, позволяющий включить в план не только сам участок, но и прилегающую к нему территорию.

2. Эскизный план

Эскизное проектирование – это этап первоначального, визуального осмысления образа объекта строительства, результатом которого станет эскизный проект. Он состоит из первичного комплекта документов, необходимого для прохождения регламента в определенном регионе и получения исходной разрешительной документации или архитектурного планировочного задания. Также необходимо рассчитать расход материалов на каждом этапе строительства, включая возведение фундамента, стен, перекрытий и кровли; На основании этих материалов можно будет сформировать точные требования к дальнейшему проектированию.

3. Инженерные изыскания

Необходимо сделать расчеты всех инженерных систем и коммуникаций будущего здания, в том числе рассчитать мощность отопительного оборудования, просчитать неизбежные потери тепла, сделать расчеты приточно-вытяжных систем и др.

4. Градостроительный план земельного участка (ГП) (ему посвящена Статья 57.3 Градостроительного Кодекса РФ).

Это важнейший документ, который выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка и необходим для того, чтобы сооружение соответствовало не только многочисленным архитектурным правилам, но и требованиям безопасности. ГП представляет собой проект межевания, в котором учитываются основные параметры имеющегося участка. Составляется как перед строительством нового здания, так и перед осуществлением реконструкции. В ГП содержатся, в частности, сведения о границах территории, построенных объектах (их размерах и количестве этажей), имеющихся коммуникациях, транспортных развязка др. ГП действителен в течение трех лет со дня его получения.


Рабочая документация: Техническое задание, смета. Выход на стройплощадку.

Получив Разрешение на строительство, Заказчик готовит для Подрядчика подробное Техническое задание на проектирование гостиницы. Базовые пункты документа включают в себя:
  1. Описание номерного фонда
  2. Описание общественных зон
  3. Требования к уровню отделки номеров и общественных зон
  4. Спецификация обслуживающей инфраструктуры
  5. Архитектурное решение объекта
  6. Конструктивное решение объекта
  7. Инженерные системы
  8. Благоустройство территории
В данной статье мы рассмотрели общие вопросы, касающиеся планировки гостиниц. 

***

Регламенты при строительстве гостиниц

Градостроительные:

  1. Градостроительный кодекс Российской Федерации (приоритетный)
  2. СП 42.13330.2011 «Градостроительство. планировка и застройка городских и сельских поселений»
  3. Водный кодекс Российской Федерации
Функционально-технологические:
  1. СП 118.13330.2012 «Общественные здания и сооружения»
  2. СП 257.1325800.2016 «Здания гостиниц. Правила проектирования»
  3. Приказ Министерства Культуры РФ № 1215 «Об утверждении порядка классификации объектов туристской индустрии, включающих гостиницы и иные средства размещения, горнолыжные трассы и пляжи, осуществляемой аккредитованными организациями»
  4. ГОСТ 30389-2013 «Предприятия общественного питания. Классификация и общие требования»
  5. СП 113.13330.2016 «Стоянки автомобилей»
  6. СП 59.13330.2016 «Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения»
Санитарно-эпидемиологические:
  1. СП 131.13330.2012 «Строительная климатология»
  2. СП 52.13330.2016 «Естественное и искусственное освещение»
  3. СанПиН 2.2.12.1.1.1278-03 «Гигиенические требования к естественному, искусственному и совмещенному освещению жилых и общественных зданий»
  4. СП 51.13330.2011 «Защита от шума»
  5. СП 2.3.6.1079-01 «Санитарно-эпидемиологические требования к организациям общественного питания, изготовлению и оборотоспособности в них пищевых продуктов и продовольственного сырья»
  6. СанПиН 2.4.4.3155-13 «Санитарно-эпидемиологические требования к устройству, содержанию и организации работы стационарных организаций отдыха и оздоровления детей»
  7. СанПиН 2.1.2.2646-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к устройству, оборудованию, содержанию и режиму работы прачечных»
Нормативы пожарной безопасности:
  1. СП 4.13130.2013 «Ограничение распространения пожара на объектах защиты»
  2. СП 2.13130.2012 «Обеспечение огнестойкости объектов защиты»
  3. СП 1.13130.2009 «Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы»
  4. СП 8.13130.2009 «Источники наружного противопожарного водоснабжения»
  5. СП 10.13130.2009 «Системы противопожарной защиты. Внутренний противопожарный водопровод»
Нормативы, регулирующие конструктивные решения:
  1. СП 14.13330.2014 «Строительство в сейсмических районах»
  2. СП 20.13330.2011 «СНиП 2.01.07-85 Нагрузки и воздействия»
  3. СП 22.13330.2011 «СНиП 2.02.01-83 Основания зданий и сооружений»
  4. СП 24.13330.2011 «СНиП 2.02.03-85 Свайные фундаменты»
  5. СП 63.13330.2012 «СНиП 52-01-2003 Бетонные и железобетонные конструкции»
  6. СП 15.13330.2012 «СНиП II-22-81 Каменные и армокаменные конструкции»
  7. СП 64.13330.2011 «СНиП II-25-80 Деревянные конструкции»
Нормативы, регулирующие инженерные решения:
  1. СП 31.13330.2012 «СНиП 2.04.02-84 Водоснабжение. Наружные сети и сооружения»
  2. СП 32.13330.2012 «СНиП 2.04.03-85 Канализация. Наружные сети и сооружения»
  3. СП 30.13330.2012 «Внутренний водопровод и канализация зданий»
  4. СП 124.13330.2012 «СНиП 41-02-2003 Тепловые сети»
  5. СП 62.13330.2011 «Газораспределительные системы»
  6. СП 89.13330.2012 «Котельные установки»
  7. СП 41-104-2000 «Проектирование автономных источников теплоснабжения»
  8. СП 60.13330.2012 «СНиП 41-01-2003 Отопление, вентиляция и кондиционирование»
  9. СП 76.13330.2016 «СНиП 3.05.06-85 Электротехнические устройства»
Правила устройства электроустановок (ПУЭ):
  1. СП 134.13330.2012 «Системы электросвязи зданий и сооружений. Основные положения проектирования»
  2. СП 265.1325800.2016 «Коллекторы коммуникационные. Правила проектирования и строительства»

Готовые проекты гостиниц и мини-отелей из СИП-панелей «под ключ»

Небольшой отель вблизи вокзала, развязки автотраспорта, рядом с популярными достопримечательностями или местами отдыха, вдоль автотрасс или около автозаправок, будет очень выгодным вложением средств. Проживание в мини отеле будет дешевле, чем в обычной гостинице, и комфортнее, чем в кемпинге или хостеле. Главное, правильно выбрать строительный материал и СИП панели будут оптимальным вариантом.

В компании Виллози можно выбрать проект одно или двухэтажного мини отеля из СИП панелей. Помимо жилых номеров, кухни и санузлов проект включает подсобные помещения – места для хранения уборочного инвентаря и размещения администраторов, охранников, места для стирки и глажки белья и т.д. У нас можно выбрать готовый типовой проект мини гостиницы из СИП панелей или индивидуальный проект, созданный под конкретные требования и пожелания заказчика.

Преимущества мини отелей из СИП панелей

Из СИП панелей можно построить одно или двухэтажное здание любой площади и архитектурной сложности, которые будут обладать отличными характеристиками:

  • Прочность и долговечность. Постройка из СИП панелей прослужит не одно десятилетие без серьезных капиталовложений.
  • Эффективное энергосбережение. Для отопления гостиницы понадобиться минимальное количество энергоресурсов, что очень выгодно при постоянно растущих ценах на них.
  • Высокие показатели звукоизоляции. Это очень важный показатель для мест совместного проживания большого количество людей.
  • Бюджетная стоимость. Низкая цена строительных материалов, минимальные сроки строительства, отсутствие массивного фундамента делают мини отель из СИП панелей весьма выгодным в соотношении цена-качество.
  • Быстрота возведения. Для строительства мини отеля из СИП панелей понадобиться от  2 месяцев до полугода. Никакой другой строительный материал не позволит возводить дома с такой скоростью. При строительстве не нужно использовать тяжелую строительную технику, а сборка мини отеля из СИП панелей вполне по силам строительной бригаде из 4-5 человек.
  • Всесезонность. Строительные работы можно вести в любое время года и при любой погоде.

 

Недостатки мини отелей из СИП панелей

Помимо очевидных достоинств у мини отелей из СИП панелей есть определенные недостатки. Прежде всего, СИП панель состоит из 2 слоев древесно-стружечной плиты, а дерево, как известно горючий материал. Чтобы здание из СИП панелей соответствовало нормам пожарной безопасности общественных зданий, в процессе строительства все деревянные элементы обрабатываются антиперенами, а внутреннюю отделку лучше всего выполнить из негорючих материалов (гипсокартон).

В мини отеле из СИП панелей важно сделать качественную систему вентиляции, ведь дом из СИП панелей – это герметичная конструкция, не пропускающая воздух. Особенно это касается бытовых помещений и кухни.

Компания Виллози предлагает создание проекта строительства мини гостиницы из СИП панелей «под ключ». Помимо разработки проекта и производства домокомплекта строительных материалов мы выполним комплекс работ по установке фундамента и монтажу здания, а также сделаем отделочные работы и подведем инженерные коммуникации.

Мини гостиница может быть отдельно стоящей постройкой или наши архитекторы смогут сделать проект пристройки в виде мини отеля к уже существующему зданию. Благодаря  легковесности материала дополнительная пристройка не окажет существенного влияния на основной фундамент здания.

Строительство гостиниц под ключ в Краснодарском крае

Краснодарский край – одно из излюбленных мест отдыха не только россиян, но и многих жителей стран СНГ и даже дальнего зарубежья. Каждому из нас с детства знакомы названия замечательных курортных городов не только Черноморского, но и Азовского побережья – Сочи, Новороссийск, Анапа, Геленджик.

Доходы от туризма и курортного отдыха являются не только важным источником пополнения регионального бюджета, но и одним из главных способов получения дохода для множества местных жителей, которые стремятся сдать отдыхающим буквально каждый свободный метр. Именно поэтому строительство новых частных гостиниц очень востребованная услуга.

Один из основных видов нашей деятельности — строительство гостиниц в Краснодарском крае по каркасной технологии. Мы строим красивые, надежные, уютные гостиницы из качественных материалов – быстро, профессионально и недорого. Основным преимуществом сотрудничества с нами является комплексность предоставляемых услуг. Мы можем в кратчайшие сроки построить для Вас гостиницу на основе деревянного каркаса «под ключ» — от разработки индивидуального или выбора типового проекта до того самого ключа от входной двери, который мы вручим Вам по окончании строительства.

Почему именно каркасная технология?

Вряд ли мы сможем перечислить все преимущества каркасной технологии. Постараемся охватить хотя бы самые главные – как на этапе строительства, так и в процессе эксплуатации:

  • Кратчайшие сроки – чем быстрее будет построена гостиница, тем раньше она начнет приносить доход;
  • Экологичность – дерево, вне всяких сомнений, является самым экологичным строительным материалом;
  • Возможность строительства вне зависимости от погодных условий и времени года;
  • Легкость деревянного каркаса и дома на его основе позволяют существенно сэкономить на возведении фундамента;
  • Экономичность — не только за счет кратковременности стройки, но и отсутствие использования тяжелой строительной техники.

Кроме того, использование канадской каркасной технологии при строительстве гостиниц позволяет нам возводить особо долговечные, энергоэффективные, сейсмоустойчивые и удивительно привлекательные гостиницы – в кратчайшие сроки и по доступным ценам!

Строим Отель — Главная

«Строим Отель» — хорошо известный московскому и региональному гостиничному сообществу проект, концепция и практическое воплощение которого были заложены еще в 2002 году.

Основная цель проекта – содействие развитию гостиничного рынка, с акцентом на наиболее востребованные бюджетный и экономический сегменты.

Начав с сотрудничества с нашими профессиональными партнерами, прежде всего — ОАО «ГАО «Москва», ОАО «Гостиничная компания», ВНИИ Стандартизации, Центром новых строительных технологий Москомархитектуры, и продолжая в настоящее время тесное взаимодействие с Ассоциацией «Безопасность туризма», Международным Инновационным Образовательным Центром, управляющими гостиничными компаниями «Космос-Групп», «Азимут хотелз энд Резортс», «Гостиничная компания», «Фоур Элементс Хотелс» и другими, рядом региональных органов управления гостиничным строительством, — нами были реализованы и реализуются многочисленные проекты по избранной тематике.

Как аккредитованная организация по проведению классификации гостиниц и иных средств размещения, мы обеспечиваем полный цикл работ по получению заказчиком «звездной» категории на основе требований «Положения о классификации гостиниц», утвержденных Постановлением Правительства РФ №1860 от 18.11.2020 г. Эта работа дополняется консультированием, организацией получения персоналом необходимой компетенции, подтверждаемой сертификатами, сопровождение в период устранения несоответствий заявленной категории вплоть до вручения Свидетельства категории. Результаты этой деятельности представлены в «Перечне классифицированных ООО «Строим Отель» Объектов туристской индустрии».

 

Раздел нашего Интернет-ресурса «Азбука классификации и иных средств размещения» является наиболее востребованным среди участников гостиничного рынка – здесь собрана постоянно обновляющаяся нормативная база и разъяснения по классификации. Разъяснения по порядку получения услуг и сопровождению гостиничных объектов вы получаете в разделе «Услуги по классификации гостиниц и поддержанию требований категории средств размещения», где реально заботящиеся о качестве услуг гостиницы могут заказать проверку «Тайный гость».

На основе накопленного опыта мы сегодня предлагаем всем инициаторам и собственникам проектов гостиничного строительства – создания новых отелей или их реконструкции, — услугу «Консультирование проектно-строительных работ» при модернизации объектов и подготовке к классификации.

Для профессионалов гостиничного дела мы предлагаем услугу «Методологическая и информационная поддержка развития гостиничного рынка». ООО «Строим Отель» готово по заказам региональных структур, гостиничных объединений и отдельных предприятий организовать обучающие и образовательные лекционные и семинарские циклы, тренинги, информационные и обучающие мероприятий с выдачей участникам сертификатов, либо свидетельств о профессиональной переподготовке.

Мы предлагаем присоединиться к более, чем 500 предприятиям сферы гостеприимства и стать подписчиками регулярно рассылаемого ООО «Строим Отель» Дайджеста актуальной информации СМИ по вопросам гостинично-туристского дела. Для этого просто зарегистрируйтесь в специальном окне на этой странице! Нашим партнерам доступен «Архив сообщений СМИ по актуальным вопросам гостиничного рынка».

Гостиницы из металлоконструкций – сборные отели

Гостиницы из металлоконструкций – сборные отели

Строительство гостиницы – прибыльное вложение. Инвестиции окупятся быстро, если правильно выбрать технологию строительства. Постройте отель методом каркасного строительства – и вложенные средства вернутся за сезон. Просто заполните форму справа и узнайте стоимость работ «под ключ».

Какую гостиницу построить?

Бизнес в сфере гостеприимства – это 100% клиентоориентированность. Здесь не выжить тем, кто не прислушивается к потребностям, а порой и капризам клиентов. Захотят ли гости задержаться, разместят ли хороший отзыв, вернутся ли отдыхать в вашу гостиницу – зависит от впечатления, которое место отдыха на них произведет. Строите вы отель или мини гостиницу – проектируйте здание исходя из удобства для отдыхающих. Позаботьтесь о зонировании постройки на территорию для гостей и зону для технического персонала.

Для гостей создайте уютные номера и места отдыха, столовую или ресторан. Для персонала – технические помещения: прачечную, склад, кладовую, комнаты горничных и кухню.

Обращайтесь в АРС-Пром, если ищите подрядчика, который имеет опыт в строительстве отелей и гостиниц. Работу начнем с проекта, где учтем ваши пожелания и предложим оптимальные варианты планировки здания.

Гостевые домики

Если вы хотите предоставить гостям полную автономность и территория позволяет построить гостиничный комплекс состоящий из отдельно стоящих апартаментов, каркасная технология строительства идеально подойдет для строительства таунхаусов со смежными стенами.

Количество постояльцев

1 – 12 человек

Количество номеров

1 – 4 номеров

Срок строительства

45 – 60 дней

Мини-гостиница

Гостиница, рассчитанная на 5–50 человек. Отдельно стоящее здание с центральным входом и рецепцией. Постройте грамотно зонированную мини-гостиницу на 30 номеров за 60-90 дней, выберите технологию строительства АРС-Пром. Быстровозводимое здание гостиницы будет спроектировано и построено «под ключ»

Количество постояльцев

5 – 50 человек

Количество номеров

10 – 20 номеров

Срок строительства

60 – 90 дней

Отель

Если вам нужна гостиница со значительным номерным фондом, постройте отель. Сразу определите то число звезд, на которые отель должен претендовать. От звездного статуса гостиницы зависят площадь номеров, размещение внутри здания баров и ресторанов, залов для спортивных и оздоровительных процедур.

Количество постояльцев

30 – 100 человек

Количество номеров

20 – 50 номеров

Срок строительства

90 – 120 дней

Проект гостиницы

Проектирование гостиницы мы начнем с выяснения ваших пожеланий и потребностей. Мы выясним, какое здание вам нужно и, учитывая ваши пожелания, разработаем уникальный проект мини-гостиницы, идеально отвечающий вашим бизнес-задачам.

Какое здание вам нужно? Опишите планировку здания холодильного склада и отправьте запрос. В течение дня менеджер ознакомит Вас с оценикой стоимости строительства «под ключ».

Гостиницы и отели по технологиии ЛСТК

Для человека далекого от строительного и инженерного дела фраза «легкие стальные конструкции» звучит ненадежно и даже угражающе. Кажется, что «легкое» здание сложится под порывом ветра, рухнет под весом снега и уж точно не устоит перед взломщиком. На деле «легкие» стальные металлоконструкции весят несколько тонн и называются легкими лишь в сравнении с железобетонными. Строительство гостиницы из легких быстровозводимых стальных конструкций дает массу преимуществ, и вот некоторые из них.

Компания АРС-Пром 100% соответствие нормам безопасности

Многие строят здания из легких тонкостенных конструкций, но не многие – из материалов собственного производства. Многие проектируют морозильные склады, но не все строят здания в точном соответствии проекту. Здания АРС-Пром уникальны тем, что проектом, производством материалов и строительством занимается один бренд. Проектный, производственный и монтажные отделы АРС-Пром несут перед вами ответственность за построенное здание. Материалы АРС-Пром произведены из высокопрочной стали, обработаны противокоррозийным покрытием и собраны в комплект под проект. Проектная документация включает точный расход материалов «под ключ» с рассчетом производственной, снеговой, ветровой нагрузок и пожаробезопасности. Монтаж здания производит квалифицированная строительная команда, гарантируя долгий срок эксплуатации без ремонтов.

От проекта до чистовой отделки

вы получаете гостиницу «под ключ»

Предложение АРС-Пром уникально тем, что все работы от проекта до чистовой отделки для вас выполнит один подрядчик. Мы разрабатываем проект с нуля, не используем строительные материалы других брендов, не нанимаем монтажную бригаду в последний момент. Обращаясь к нам вы получаете весь комплекс строительных работ, включая логистику материалов на объект. Узнайте больше о каждой работе

Проектирование

По вашему эскизу или на основе пожеланий к планировке и организации помещений склада холодильника разрабатывается проект здания. Проектный отдел хорошо знаком с нормами строительства зданий пищевой продукции и предложит оптимальный вариант размещения сооружений исходя из практического удобства и соображений энергоэффективности. Итоговый проект описывает весь необходимый для здания материал и дает полное понимание итоговой стоимости проекта.

Производство материалов

АРС-Пром – это завод с 20-летней историей. Стальные металлоконструкции для строительства холодильника производятся за 3-5 дней. Материалы комплектуются к отгрузке точно под проект: профиль, стальной профилированный лист, крепежные элементы, утеплитель и защитные пленки упаковываются в точном соответствие смете и отправляются на стройплощадку.

Фундаментные работы

Пока материалы производятся на заводе и готовятся к отправке, на площадке начинаются фундаментные работы. В зависимости от веса здания, заливается фундамент-плита либо фундамент-лента. Для монтажа здания из легких стальных конструкций не нужна тяжелая грузоподъемная техника, поэтому не требуется дополнительная расчистка участка для подъезда башенного крана.

Каркас здания

Когда фундамент готов, а материалы доставлены на площадку, начинаются монтажные работы. Из стального оцинкованного профиля или черного металла возводится каркас здания холодильника. Если каркас здания легкий и монтируется из оцинкованного фирменного профиля – грузовая техника не нужна, все узлы монтируются без сварки на болтовые соединения. Если конструкция каркаса предполагает черный металл, на площадке потребуется башенный кран и бригада сварщиков.

Ограждающие конструкции

Стены и кровля здания монтируются из сборных сэндвич-панелей. В качестве материала внутренней и внешней отделки используется фирменный стальной профилированный лист АРС-Пром. В качестве утеплителя в конструкции укладывается базальтовая минеральная вата. Чтобы исключить продувание и проникновение влаги, утеплитель защищается герметичной пленкой паро- и ветрозащиты.

Чистовая отделка

Здание холодильника сдается вам под чистовую отделку. Это значит, выполняется остекление здания, установка дверей, ворот. Если в здании запланированы офисные помещения, внутренние стены здесь монтируются из гипсокартона и отделываются штукатуркой. После проведения строительных работ, на площадке проводится уборка: весь строительный мусор вывозится.

Стоимость строительства гостиницы

Оценка «под ключ» предполагает строительство гостиничного комплекса по технологии ЛСТК, без использования конструкций из черного металла. В стоимость не включены проектные и фундаментные работы. Если вам нужна точная оценка строительства – отправьте запрос менеджеру, используя форму ниже.

Строителство гостиниц под ключ в Крыму

Строительство гостиниц в Крыму с компанией «Ваш дом»

Вы планируете стать владельцем собственной гостиницы или мини-отеля? Наша компания уже более 10 лет занимается профессиональным строительством домов, коттеджей и отелей. Стандартный размер для гостиницы – 450 кв. м., но по вашему желанию мы можем построить отель любой планировки и размера. Примерный срок возведения гостиницы – 7-10 месяцев, после чего вы станете полноправным владельцем собственного шикарного здания.

Наши пакеты на строительство гостиниц в Крыму:

  • Базовый – возведение фундамента и коробки здания.
  • Стандарт – в стоимость пакета входит полная отделка вашей будущей гостиницы.
  • Полный – предполагает завершенную постройку отеля под ключ.

По желанию вы можете заказать дизайн интерьера для вашей гостиницы: специалисты подберут для каждой комнаты подходящую стилистику и создадут неповторимую атмосферу шика и красоты. Если вы хотите создать вокруг мини-отеля прекрасный сад или уютный парк, закажите у нас ландшафтные работы. В краткие сроки лучшие мастера создадут по-настоящему благоустроенную и красивую территорию, где ваши гости будут с удовольствием проводить теплые вечера.

Какой материал мы используем для строительства мини-гостиниц в Крыму?

Мы строим отели по новейшим технологиям, используя только лучшие материалы: ракушняк, кирпич, монолитные бетонные плиты, газо-, пено- и шлакоблоки. Все необходимые материалы мы доставляем самостоятельно.

Ракушняк

Ракушечник представляет собой смесь панцирей моллюсков и песка. Ракушняк завоевал огромную популярность благодаря своей невысокой стоимости и качественным характеристикам. Долгое пребывание в зданиях из ракушечника благотворно влияет на здоровье человека, так как в материале находятся частицы йода и морской соли.

 

Кирпич, бетон, пено-, газо-, шлакоблок

Гостиницы из кирпича или бетона будут обладать отличной шумоизоляцией, а также высокой стойкостью к воздействиям окружающей среды. Отели, выполненные из кирпича, выглядят очень красиво и элегантно, чем привлекают внимание клиентов. Бетон же является пожароустойчивым и экологически безопасным материалом.

Строительство мини-гостиниц в Крыму из шлакоблока или газобетона тоже имеет свои плюсы:  морозостойкость, теплопроводность, экологичность материала. Он не поддается влиянию грибков, плесени и сырости, поэтому постройки из газобетона или шлакоблока очень долговечны.

 

Построить гостиницу в Крыму вместе с нашей компанией – проще не бывает!

К омпания «Ваш дом» сможет построить гостиницу в Крыму меньше, чем за год. Мы используем только лучшие стройматериалы и оборудование. Наши профессионалы качественно построят красивый и модный отель, которым будут восторгаться все будущие посетители. Вы можете заказать у нас как базовый пакет услуг, так и полное строительство гостиницы под ключ. Что бы вы ни выбрали, мы с удовольствием воплотим все ваши пожелания по строительству в Крыму в реальность!

Мы осуществляем возведение гостиницы под ключ, выполняя следующие этапы работы:

  1. Подбор земельного участка для возведения отеля, если вы еще не приобрели его. По вашему желанию мы можем присмотреть лучший участок по выгодной цене и оформить все необходимые бумаги на него.
  2. Проектирование будущего здание. Мы согласовываем планировку, размер комнат, расположение всех окон и дверей, а также другие мельчайшие детали с нашим клиентом.
  3. Разработка грунта и устройство фундамента.
  4. Возведение стен и перекрытий для каждого этажа.
  5. Постройка крыши, закладывание лестничных маршей, устройство вентиляционных каналов и отверстий для канализационных систем.
  6. Полная внутренняя и внешняя отделка здания.

Эксклюзивные дома

Ремонт квартир

Коттедж под ключ 293 м2

Коттеджи под ключ

Частный дом 135 м2

Дома под ключ

Частный дом 215 м2 Дергачи

Дома под ключ

Гостиница 450м2 Богданова 37

Гостиницы под ключ

Гостиница 393м2 Богданова 35

Гостиницы под ключ

 

Проектирование и строительство гостиниц в Санкт-Петербурге

Создание проекта

Для нашей компании, строительство отелей – это одна из сфер деятельности, которой уделяется максимум внимания. Мы с большим удовольствием создаем мини-отели, гостиницы и разрабатываем самые лучшие номера в этих заведениях. Плюс ко всему, мы занимаемся созданием интерьера и последующим ремонтом.

Нашим основным отличием является индивидуальный подход и поэтому, когда к нам приходит клиент, мы всегда начинаем исследовать, как лучше всего ему помочь. Вот лишь некоторые факторы, над которыми мы размышляем:

  • Концепция гостиницы или отеля. Другими словами, мы думаем над тем, кому будет интересна эта гостиница, и кто будет заселяться в номер данного отеля. К примеру, если мы взялись за строительство апарт отеля, то необходимо учитывать специфическую планировку номеров, а если строим  отель высокого класса, то всегда думаем о том, как добавить роскошь, помпезность и дороговизну во всё, что люди будут видеть в гостинице;
  • Вместимость отеля или гостиницы. Это очень важный момент, ведь мы построили много мини отелей, в которых отсутствуют какие-либо подсобные помещения. Это абсолютно логично, ведь в них нет особой нужды. А вот, при возведении большой гостиницы, мы предусматриваем возможность множества оборудования, подсобных мест и всего остального, что обязательно должно быть в заведении подобного уровня;
  • В каждый из проектов или почти в каждый, мы добавляем не только жилую зону, но и предусматриваем места общественного питания, залы, где посетители могут развлекаться, территории для складирования, а также многие другие зоны;
  • Мы учитываем, что обслуживание гостиницы должно оставаться невидимым для постояльцев. Поэтому, разрабатывая проект и планировку, делаем на это определенные поправки;
  • Наша компания осуществляет строительство отелей в Санкт-Петербурге  с учётом и соблюдением пожарных, санитарных, экологических и архитектурных норм. От взора наших специалистов не ускользают даже самые незначительные детали.
  • При необходимости возможна разработка торгового оборудования и изготовление мебели на заказ.

Работа над проектом

Вся наша работа подразделяется на несколько этапов, а именно:

Этап №1 – Планирование и составление проекта, без детализации. Можно сказать, что строительство гостиниц, отелей не будет успешным, если на первом этапе допустить ошибку.

Этап №2 – Составление подробного эскизного проекта, а также обоснования с детализацией. Теперь дело дошло до расстановки мебели, оборудования, а также утверждения технического оснащения заведения.

Этап №3 – Подготовка и предоставление документации. Это значит, что мы подготавливаем абсолютно все документы, которые касаются систем водоснабжения, канализации, электросистем, отопления и вентиляции.

Вы можете быть уверенны в наших силах, ведь за долгие годы работы мы ещё никогда не подводили своих клиентов. Гарантируем, что не подведём и Вас!

Получите бесплатную консультацию по телефону: +7 (812) 985-86-46

Как построить отель за 6 простых шагов

Вы когда-нибудь думали о строительстве собственного отеля, но не знали, с чего начать? Первый шаг — получить некоторые идеи от человека, который знает, поэтому Hotelintel.co поговорил с Рей Мацуда, генеральным директором Kokotel, который согласился разбить весь процесс на шесть простых шагов.

1. Определите, что вы хотите и где построить

В самом начале вашего пути должно быть решение, чего вы хотите достичь от своего гостиничного проекта.Вы хотите непрерывную доходность или долгосрочную доходность от актива? Или вы просто ищете эмоциональной отдачи от выдающейся собственности, иногда известной как ROE (Return on Ego)?

Также важно подумать, будет ли это вашим основным делом, которому вы посвящаете свою жизнь, или просто второстепенным проектом, одним из многих. Если эти моменты не определены с самого начала, вы просто навлечете путаницу на потом.

Ваш выбор места должен зависеть от целей вашего проекта.Рей рассказала об одном инвесторе, который хотел «, исторический отель в Сукхумвите, и 10% доходности ». Хорошо стремиться к высокому уровню, но нереально иметь такой высокий годовой урожай в отличном месте в Бангкоке. Такой вид разъединения является причиной потраченного впустую времени для инвестора и всех остальных участников. Вместо этого инвестору следует использовать подход долгосрочной оценки активов.

2. Выберите эталонный тест / задайте концепцию

Самый простой способ задать концепцию — это пометить свойство эталонного теста.По словам Рей, будет намного яснее, когда вы скажете: « Я хочу построить отель, подобный xxxxx hotel ». Да, вы можете быть первопроходцем, который предложит очень инновационную новую концепцию. Вы можете мечтать о строительстве отеля, подобного которому еще не видели. Вы, конечно, можете это сделать, но вы должны знать, что инвестирование во что-то, что не проверено на рынке, сопряжено с большим риском. Еще раз, однако, если ваш аппетит к прибыли основан на эго, а не на справедливости, все это творчество может иметь смысл в конце концов.

3. Определите операционную сторону, а затем обеспечьте финансирование

Очень важно, чтобы этот этап принятия ключевого решения о работе отеля предшествовал финансированию, проектированию и строительству. Среди владельцев отелей распространен миф о том, что «мы строим, а они работают». Слишком часто это приводит к тому, что владелец слишком поздно разговаривает с оператором, что приводит к дискомфорту со всех сторон. У всех операторов есть свои спецификации на внутреннюю отделку, планировку этажей, конфигурацию помещений, ИТ-систему и т. Д., Поэтому оператор нередко запрашивает изменения у владельца.Чтобы избежать двойных вложений, рекомендуется поговорить с оператором как можно раньше, в идеале сразу после того, как вы получите приблизительную концепцию проекта, такую ​​как размер здания, помещения и количество комнат.

Также важно обезопасить операционную сторону, прежде чем искать финансирование. В наши дни банки очень внимательно относятся к тому, как будет проводиться операция, поэтому вы хотели бы иметь возможность с уверенностью заявить, что у вас уже есть уважаемый оператор, назначенный для управления бизнесом.Затем банк может проводить собственные проверки того, насколько хорош оператор, просматривая его историю и портфель. Некоторые банки даже попросят проверить работоспособность другого объекта недвижимости, находящегося под управлением того же оператора.

Работа без оператора, конечно, тоже вариант, но если владелец пойдет по этому пути, он должен знать, что управление отелем — это долгосрочное обязательство. Многие владельцы так рады построить отель самостоятельно, но когда они понимают, что это слишком большая работа, они начинают искать оператора.Опять же, это не мудрое решение.

4. Проектирование и строительство

Владельцы склонны думать, что построить отель будет легко и просто с помощью команды профессионалов, таких как архитекторы, дизайнеры интерьеров и подрядчики. Однако очень важно отметить, что навыки управления проектами жизненно важны, потому что ни один из этих специалистов вряд ли будет экспертом во всем процессе. Очень легко все пойти наперекосяк.

Задержка в процессе является кошмаром для владельцев, которым часто приходится начинать свои выплаты банку, потому что любой период без выплаты погашения длится только в течение ожидаемого периода строительства.Задержки означают начало выплат до того, как собственность сможет принести какой-либо доход. Чтобы избежать этой конкретной проблемы, необходимо нанять хорошего оператора, способного управлять проектами, или нанять независимого консультанта, который может позаботиться о таких процессах.

5. Предварительное открытие

Рей объяснил, что он часто встречается с владельцами отелей, которые считают, что процесс предварительного открытия относительно короткий и занимает всего несколько недель. На самом деле предварительное вскрытие должно быть намного дольше, чем обычно думают владельцы.

Одним из примеров этого является укомплектование персоналом. Если отель откроется 1 октября, вы хотите, чтобы большинство людей поднялось на борт 1 сентября, чтобы провести необходимую настройку и обучение. Для этого вам нужно сделать 1 августа предложение, чтобы они уволились с предыдущей работы, предварительно уведомив об этом. Это означает, что вам нужно завершить процесс собеседования до конца июля, поэтому рекомендуется начинать рекламные мероприятия и мероприятия по набору персонала в мае / июне. На самом деле это почти полгода до даты открытия, и ваш генеральный директор и другие ключевые члены управленческой команды должны быть на борту еще раньше.

Еще один аспект предварительного открытия — покупка. Вам нужно иметь дело с доброй сотней или более поставщиков, чтобы обеспечить все необходимое для вашего отеля, поэтому вам понадобятся сотни поставщиков, чтобы предоставить предложения. И, к сожалению, не каждый поставщик достаточно профессионален, чтобы доставить товар вовремя или не ошибиться в качестве или количестве ваших заказов. Когда мы спросили Рея о его самых трудных переживаниях с момента начала работы в этом бизнесе, он сразу же ответил: « имеет дело с поставщиками до открытия .”

Вы будете преподавать сюрпризы поставщикам почти каждый день перед открытием, поэтому вам необходимо обеспечить достаточный буфер, заказывая вещи заранее, особенно те товары с более длительным сроком поставки, как постельное белье или полотенца. Даже если у вас есть все необходимое для приема гостей, вы не сможете открыть отель без постельного белья.

6. Беги, беги, беги = улучшай, улучшай, улучшай

Управление отелем — бесконечный процесс, и владелец отеля, решивший действовать самостоятельно, должен взять на себя долгосрочные обязательства.Очень сложно нанять хорошего GM, особенно для независимого отеля или бюджетного отеля, который может быть менее привлекательным для лучших отельеров. И даже если вам посчастливится нанять хорошего GM, он не останется навсегда, и очень рискованно слишком сильно полагаться на одного человека.

Владельцы склонны думать, что поддерживать качество в отеле — это легко. Фактически, когда вы ничего не делаете, все аспекты отеля ухудшаются день ото дня. Мотивация персонала становится низкой, обслуживание персонала снижается по сравнению с SOP, еда становится менее аутентичной, уборка не так хороша, как раньше, благодаря некоторым «креативным» идеям горничных, внутренняя работа устаревает — вы понимаете.Управление отелем на самом деле представляет собой целый процесс непрерывного совершенствования, такого как внедрение новых процедур в бэк-офисе, запуск новых типов обучения, введение новых меню, обновление кадровой политики и схем стимулирования и т. Д. Последний урок от Рей: ваша работа никогда не будет сделана, если вы делаете ее правильно.

Более подробную информацию о Kokotel, пожалуйста, посетите http://www.kokotel.com/owner

Сколько стоит построить отель?

В 2020 году строительство отеля стоит 27 миллионов долларов.Хотя вначале эта цифра может показаться пугающей, как только вы получите более четкое представление о том, как должны разбиваться затраты, есть вероятность, что она станет более понятной. Имея это в виду, прочитайте ниже объяснение некоторых из ваших самых больших категорий расходов и обзор ваших вариантов финансирования.

Сколько входит строительство гостиницы?

Прежде чем мы сможем перейти к более конкретным цифрам того, что вы можете ожидать потратить на инвестиции в гостиницу, важно получить более четкое представление о том, куда идут ваши деньги.Имея это в виду, мы взяли на себя смелость разбить шесть самых больших категорий расходов, которые вы должны иметь в своем бюджете.

Чтобы найти эти цифры, мы опирались на данные недавнего исследования, проведенного Cushman & Wakefield, компанией, предоставляющей консультационные и оценочные услуги как для существующих, так и для новых отелей. Вот что они обнаружили в ходе своего исследования:

1. Стоимость земли

Покупка земли — первая крупная статья расходов в развитии отеля. В среднем стоимость земли составила около 9.0% от общей стоимости развития каждого отеля. Тем не менее, в исследовании отмечается, что, особенно в городских районах, наблюдается рост числа долгосрочных договоров аренды земли по сравнению с приобретением участков на рыночной основе.

2. Жесткие затраты

Для гостиницы жесткие затраты будут включать в себя разрешения на строительство, предложения подрядчиков и субподрядчиков, инженерные затраты, затраты на благоустройство территории и затраты на строительство любых дополнительных строительных проектов, таких как строительство гаража.

Как правило, владельцы отелей должны ожидать, что эти расходы составят большую часть бюджета.В исследовании твердые расходы составили от 64% до 72% бюджета, в зависимости от того, насколько высококлассный отель. Чем дороже проект строительства, тем меньше процент от общей стоимости.

3. Затраты на программное обеспечение

Между тем, при расчете стоимости строительства, затраты на программное обеспечение учитывают ваши архитектурные сборы; оплата консультационных услуг профессионалам, таким как геодезисты и дизайнеры интерьеров; затраты на финансирование; и расходы на содержание

Хотя в исследовании отмечается, что эти расходы составляют в среднем от 10% до 18% бюджета, также важно отметить, что распространение COVID-19 и различные меры по отключению, несомненно, повлияли на эти цифры. .

Он цитирует исследование McKinsey & Company, согласно которому меры по предотвращению распространения вируса приведут к увеличению этих затрат на целых 15-30%.

4. Мебель, приспособления и оборудование (FF&E)

Как следует из названия, такие вещи, как мебель для гостиничных номеров, сантехника, мебель для общественных мест и мягкие товары, такие как ковровые покрытия и шторы, включаются в расходы FF&E. Примечательно, что в эту категорию также входит любое технологическое или телекоммуникационное оборудование.

Согласно исследованию, эти расходы в среднем составляли от 8% до 10% от общего бюджета гостиничного проекта.

5. Оборотный капитал и расходы на предварительное открытие

В эту категорию входят операционные резервы, расходы на найм и обучение персонала, затраты на создание запасов для таких вещей, как постельное белье и полотенца, а также любые сборы за технические услуги . В исследовании указывается, что эти расходы составляют относительно небольшой процент бюджета нового отеля, в среднем от 1% до 4% от общей стоимости.

6. Плата за разработку

Последняя категория затрат, которую следует учитывать, — это плата за разработку. В эту категорию входят любые расходы, понесенные командой разработчиков отеля, такие как дорожные расходы, административные сборы и платежная ведомость.

Интересно, что этот сбор не связан с любым доходом, который ожидается получить после успешного завершения строительства отеля. Обычно она составляет от 1% до 5% от общей стоимости строительства отеля, при этом стоимость проекта роскошного отеля выше.

Какая средняя цена за номер в отеле?

Поскольку стоимость строительства отелей может сильно различаться, часто бывает полезно взглянуть на стоимость строительства на более детальном уровне. Под этим мы подразумеваем прогнозирование потенциальных затрат на основе цены за каждый номер в отеле, а не на основе стоимости всего здания в целом. Таким образом, у вас будет возможность рассчитать прогнозируемый бюджет на основе ваших возможностей размещения.

Тем не менее, исследование Cushman & Wakefield обнаружило следующую среднюю цену за номер в отеле для каждого уровня отеля:

  • Отели среднего уровня: 147 000 долларов за номер.
  • Гостиницы высшего среднего уровня: 175 000 долларов за номер.
  • Высококлассные отели: 235 000 долларов за номер.
  • Гостиницы высшего класса: 409 000 долларов за номер.
  • Отели класса люкс: 1 630 000 долларов за номер.

Посчитаем: сколько в среднем стоит отель?

Имея в виду эти цифры, легко вычислить, сколько может стоить средний отель. Для целей этого упражнения предположим, что в среднем в отеле 115 номеров, как показывают некоторые данные.Однако имейте в виду, что, как правило, чем дороже отель, тем он больше. Если только это не бутик-отель, в этом случае он, скорее всего, будет меньше.

На основе этих цифр ниже приводится средняя стоимость для каждого уровня отеля:

  • Отели среднего уровня: 16 905 000 долларов.
  • Гостиницы высшего среднего уровня: $ 20 125 000.
  • Высококлассные отели: 27 025 000 долларов.
  • Гостиницы высшего класса: 47035000 долларов.
  • Отели класса люкс: 187 450 000.

Конечно, это средний показатель. Стоимость за номер может быть выше, если вы планируете добавить множество удобств или если вы планируете открыть отель по франшизе и вам придется платить сборы за франчайзинг. Вы также можете сократить расходы, купив и отремонтируя существующий отель.

Как работает финансирование гостиницы?

Теперь, когда у вас есть представление о том, сколько в среднем стоит построить отель, пришло время понять, как вы можете получить доступ к достаточному финансированию для фактического завершения вашего гостиничного проекта.Ниже приведены четыре распространенных варианта финансирования, которые используются в гостиничном бизнесе:

1. Программа ссуд SBA 504 / CDC

Если вы являетесь квалифицированным владельцем бизнеса, ссуды SBA должны занимать первое место в вашем списке. Ассоциация малого бизнеса (SBA) частично гарантирует ссуды, облегчая доступ к ним для владельцев малого бизнеса.

В частности, кредитная программа SBA 504 / CDC предлагает финансирование для следующих целей:

  • Покупка земли.
  • Мелиорация земель.
  • Строительство новых объектов.
  • Покупка существующих зданий.
  • Делаем ремонт.

Как и все ссуды SBA, срок ссуды по ссуде SBA 504 / CDC может составлять 10, 20 или 25 лет, а заемщики могут профинансировать до 20 миллионов долларов.

2. Ссуды SBA 7 (a)

С другой стороны, ссуда 7 (a) SBA является ссудой на оборотный капитал, что означает, что ее можно направить на более общие затраты на строительство отеля, такие как FF&E или гонорар за разработку и операционные расходы.

В этом случае сумма ссуды достигает 5 миллионов долларов, а условия ссуды будут варьироваться в зависимости от того, как будут использоваться деньги. Срок кредита может составлять до семи лет на эксплуатационные расходы, 10 лет на покупку оборудования и 25 лет на покупку коммерческой недвижимости.

3. Ссуда ​​на коммерческую недвижимость

К сожалению, хотя ссуды SBA часто сопровождаются одними из лучших условий ссуды, их не всегда легко получить. Имея это в виду, если вы не можете получить ссуду SBA, вы всегда можете попробовать получить традиционную ссуду на коммерческую недвижимость.

В зависимости от того, какой кредитный продукт вы получаете, условия кредита и требования к заимствованию могут сильно различаться. Вы можете увидеть срок ссуды от одного года, если это ссуда в твердой валюте, до 25 лет, если это ссуда в банке. Кроме того, процентные ставки и суммы кредита также могут быть разными.

4. Ссуда ​​CMBS

Если вы можете получить ссуду на строительство для строительства отеля — иногда называемую ссудой капитальных вложений в индустрии коммерческого финансирования — но не можете обеспечить традиционное банковское финансирование для ипотеки, потому что у вас нет подтвержденной деловой истории, вы можете рассмотреть вопрос о ссуде CMBS.Ссуда ​​CMBS — это, по сути, промежуточная ссуда, которую можно использовать для временного финансирования, пока вы не создадите подтвержденную историю платежей.

Итоги

На первый взгляд стоимость строительства отеля может показаться астрономической, но как только у вас будет возможность увидеть разбивку того, на что идут деньги в вашем бюджете, и рассмотреть некоторые из ваших вариантов финансирования , есть вероятность, что перспектива покажется гораздо более выполнимой. Если вы планируете начать гостиничный проект, используйте приведенные выше цифры и информацию, чтобы получить более четкое представление о том, на что вы можете рассчитывать потратить.

Проектирование и строительство гостиницы

Этот проект позволяет студентам узнать о проектировании и проектировании отелей в процессе их исследования и проектирования вместе со своей командой. После введения в урок короткого видео (ссылка включена в ресурсы) учащиеся завершают математический проект о дизайне отеля, в котором основное внимание уделяется периметру, площади, площади в квадратных футах, навыкам измерения и масштабирования (формулы включены). Затем они вместе со своей командой исследуют информацию о дизайне и проектировании, связанном с строительством отеля, и планируют дизайн, материалы и бюджет отеля, который они спроектируют.Затем они индивидуально работают над созданием собственного отеля, масштабируемого в Sketchup (бесплатная программа САПР, которую можно загрузить по адресу: https://www.sketchup.com/download), и после завершения определяют, какие проекты команды они на самом деле будут использовать. построить. Наконец, они строят модель своего отеля из переработанных материалов, следуя процессу инженерного проектирования со своей командой. Завершив строительство гостиницы, студенты представляют свой проект классу и объясняют, как они выбрали дизайн. Наконец, учащиеся размышляют и резюмируют свое обучение, давая короткие ответы на вопросы об опыте и том, что они узнали.

Этот урок был создан для 7-го и 8-го классов, но его также можно успешно использовать в старших классах начальной или средней школы.

Включены файлы:
• Ресурсы для учителей и учащихся
• Лист регистрации команды
• Лист планирования команды, бюджетный лист и прайс-лист (редактируемый)
• Проект по математике в дизайне отеля — вопросы и ответы учащихся (редактируемая цифровая и печатная версии)
• Шпаргалка по математической формуле
• Проект исследования и дизайна — вопросы и ответы учащихся (редактируемые цифровые и печатные версии)
• Проект отеля в эскизе — Инструкции, ожидания и оценки учащихся Рубрика
• Проект строительства и строительства отеля — Инструкции, ожидания и оценка для учащихся Рубрика
• Лист планирования процесса инженерного проектирования (редактируемая цифровая и печатная версии)
• Вопросы для размышления (редактируемые цифровые и печатные версии)

Сопутствующие товары
⭐ Дизайн и строительство города — технология на основе проектов И инженерное дело
⭐ Физика аттракционов в парке аттракционов
⭐ Изучение карьеры: архитектура и строительство

Свяжитесь с нами, чтобы получить бесплатные советы по технологиям, ресурсы и учебную программу:
Следите за нашим блогом
Следуйте за нами в Facebook
Следуйте за нами в Pinterest
Посетите наш веб-сайт

Управление проектами в области дизайна и строительства отелей

Основные проблемы

Старший вице-президент по информационным технологиям (ИТ) Kempinski Hotels руководит ИТ-инициативами компании.Он курирует работу четырех региональных ИТ-директоров, представляющих команды в Восточной Европе, Западной Европе, на Ближнем Востоке, в Африке и Китае.

  • Отсутствие централизованного, общекорпоративного обзора статуса проекта
  • Сложность обработки зависимостей проекта
  • Множественные копии файлов проекта, вызывающие проблемы с контролем версий

«Региональный ИТ-директор — это встроенная должность. То есть каждый ИТ-менеджер отеля отвечает за определенную собственность, — сказал он, — но они тратят от 30 до 50 процентов своего времени на региональные ИТ-операции.«В корпоративном офисе в Женеве, Швейцария, старший вице-президент сказал:« У меня есть команда по инфраструктуре, у меня есть группа гостиничных технологий, у меня есть группа совместной работы и веб-сервисов, а также у меня есть группа информационных систем для отелей ».

Его региональные ИТ-команды участвуют во многих проектах различного типа, но большинство из них связано либо с приобретением существующего отеля, либо с помощью в строительстве нового отеля. Он объяснил: «Мы должны участвовать в новом строительстве на относительно ранней стадии, потому что кабели идут, потолки опущены, а стены не закончены, тогда как при поглощении мы берем то, что есть.Отель работает. Нам просто нужно заставить его работать, и мы должны как можно больше модернизировать наши системы. Таким образом, это два очень разных зверя с точки зрения управления проектами и того, что требуется ». Типичная проектная нагрузка для регионального ИТ-директора, который руководит ИТ в регионе Китая, — это один очень большой проект, который обычно представляет собой открытие нового офиса. гостиница.

В настоящее время он руководит ИТ-аспектами подготовки отеля Kempinski Hotel Huizhou на 340 номеров, который откроется 1 июля 2011 года в Хуэйчжоу, Китай.«Этот проект огромен и включает в себя множество подпроектов, которые разделены на подгруппы, такие как фронт-офис, продукты питания и напитки, финансы, продажи и маркетинг, человеческие ресурсы, закупки и так далее. Мы работаем одновременно над параллельными задачами». До присоединения к Project Insight ИТ-команды Kempinski Hotels управляли проектами с помощью комбинации инструментов и процессов, включая настольный компьютер MS Project. Старший вице-президент по ИТ сказал: «У нас также есть платформа для совместной работы под названием Teaming, которая является продуктом Novell.Сам по себе это не инструмент управления проектами, но он позволяет пользователям совместно работать над файлами, например, с помощью MS Project или Excel для работы над одним и тем же документом ».

Кроме того, региональный ИТ-директор отметил: «Мы создали шаблон критического пути в Excel, поскольку это был единственный инструмент, доступный в то время. Основная проблема заключалась в том, что Excel не был разработан с учетом зависимостей. Поэтому нам потребовалось много времени, когда нам приходилось обновлять задачи, которые были связаны друг с другом ». Без централизованной системы управления проектами старший вице-президент полагался на ручную отчетность региональных ИТ-менеджеров и своего собственного корпоративного ИТ-персонала для проверки статуса проектов.Однако он сказал: «Мне нужно что-то, что я мог бы использовать, чтобы очень легко посмотреть на статус проекта в любом из регионов». Что касается отелей, которые его команда помогает создавать, старший вице-президент по ИТ сказал: «Мы не хотели покупать лицензии на программное обеспечение от имени наших отелей; мы — управляющая компания. Но мы хотели дать отелям возможность вариант, что, если они захотят использовать инструмент управления проектами, есть тот, который мы сертифицировали и назвали нашим предпочтительным решением ».

Плюсы и минусы гостиничных проектов «дизайн-строительство»

В последние несколько лет наблюдается рост интереса к использованию «дизайн-строительство» при строительстве гостиничных проектов.Термин «проектирование-сборка» относится к методу реализации проекта, при котором проектировщики и подрядчики работают вместе как одна команда в рамках единого контракта с владельцем для предоставления своих услуг.

При традиционной реализации проекта владелец отвечает за управление двумя отдельными контрактами. Это часто может приводить к тому, что владельцам приходится выступать в качестве посредников, улаживая любые потенциальные споры между проектировщиком и подрядчиком. Кроме того, если возникают какие-либо проблемы с перерасходом средств, проектировщик и подрядчик могут легко обвинить друг друга в увеличении затрат.

Дизайн-сборка считается успешной альтернативой традиционному методу реализации проекта «дизайн-конкурс-сборка». Чтобы понять, подходит ли этот тип модели строительства для вашего проекта, все вовлеченные стороны (владельцы, проектировщики и подрядчики) должны понимать преимущества и недостатки этого процесса.

Преимущества поставки «проектирование-сборка»
Использование конструкции «проектирование-сборка» для реализации проекта дает множество преимуществ. Например, поскольку подрядчик участвует в проекте с самого начала, а владелец имеет единую организацию, которая отвечает за работу, проектировщик и подрядчик могут действовать как одна команда и начать с четкого и общего понимания проекта. .Это может значительно улучшить общую координацию проекта.

Процесс проектирования-сборки также помогает придерживаться графика и бюджета. Эти два компонента являются общими проблемами, с которыми сталкиваются многие владельцы, но при использовании метода проектирования и строительства легче контролировать бюджет и сроки, поскольку проектные и строительные работы частично совпадают. Это также облегчает любую головную боль в середине проекта, потому что все ключевые игроки работают вместе.

Точно так же наличие единого контактного лица помогает сократить количество документов, связанных со строительным проектом.Выполнение административной работы может отнимать у владельцев много времени, но поскольку владелец имеет дело только с подрядчиком в качестве единого контактного лица, количество административных работ, которые владельцы должны заполнять, значительно сокращается.

Недостатки доставки «проектирование-сборка»
Несмотря на то, что строительство «проектирование-сборка» имеет много преимуществ, важно указать на возможные недостатки использования этого метода по сравнению с традиционной моделью проекта доставки.

Например, собственники обычно меньше вовлечены и меньше контролируют дизайн, потому что проектировщик представляет интересы подрядчика по проектированию и строительству, а не владельца.Это может стать проблемой, если владелец хочет быть более практичным.

Точно так же проектирование-сборка также может стать проблемой, если владелец хочет получить второе мнение или мнение либо от дизайнера, либо от подрядчика. Поскольку контракт проектировщика заключен с подрядчиком, а не с владельцем, проектировщик может быть менее склонен предлагать предложения, поскольку это может выйти за рамки отношений с подрядчиком.

Важно отметить, что, хотя большинство подрядчиков верят в то, что своим клиентам нужно предоставлять качественные проекты, существует вероятность того, что при использовании метода проектирования-сборки качество может пострадать из-за стимулов подрядчика.Чтобы снизить этот риск, владельцы должны знать, какие материалы используют подрядчик и проектировщик, а также следить за ходом выполнения работ.

Соблюдение бюджета и графика имеет решающее значение для многих проектов, но если проект продвигается слишком быстро, есть место для ошибки, которая снижает ценность проекта.

В качестве старшего директора BBGM Бахрам Камали участвовал во многих проектах от этапа концептуального проектирования до завершения и имеет более чем 25-летний опыт работы в отрасли.Его специализация — гостиничный бизнес, проекты жилых и офисных зданий. BBGM — всемирно известная архитектурная и дизайнерская компания, обладающая обширным опытом в проектировании государственных учреждений, офисных зданий, отелей, курортов, многоэтажных жилых домов, магазинов, многофункциональных комплексов, генеральных планов застройки и проектов реконструкции / реставрации. BBGM была основана в 1987 году и имеет офисы в Вашингтоне, округ Колумбия, и Скоттсдейле, штат Аризона, которые предоставляют услуги как внутри страны, так и за рубежом.Чтобы связаться с Бахрамом, вы можете написать ему по адресу [email protected]

Мнения, выраженные в этой колонке, не обязательно отражают мнение Hotel News Now или его материнской компании, STR и ее дочерних компаний. Колумнистам, опубликованным на этом сайте, предоставляется свобода выражать мнения, которые могут быть противоречивыми, но наша цель — вызвать размышления и конструктивное обсуждение в нашем читательском сообществе. Не стесняйтесь оставлять комментарии или обращаться к редактору с любыми вопросами или проблемами.

Финансирование отелей и ссуды на строительство отелей от $ 5 млн + руководство

Окончательное руководство по финансированию отелей

Assets America ® уже более 30 лет обслуживает клиентов в сфере коммерческого финансирования и продажи коммерческой недвижимости. У нас есть многолетний опыт финансирования крупных кредитов на коммерческую недвижимость, включая, конечно же, один из наших фаворитов — финансирование отелей!

В дополнение к финансированию отелей, мы также можем предоставить брокерские услуги по приобретению и продаже отелей от начала до конца, от супа до орехов.

Если вам нужен гостиничный кредит или какие-либо гостиничные и / или гостиничные услуги, обратитесь в Assets America ® за непревзойденным, профессиональным, но в то же время очень индивидуальным и невероятно отзывчивым сервисом с выдающимися результатами. В этом полном руководстве мы рассмотрим:

  • Как получить гостиничные ссуды
  • Варианты финансирования и требования
  • Полезные показатели
  • Лучшие источники гостиничного кредитования
  • Строительство, реконструкция и ремонт
  • Как купить отель
  • Варианты рефинансирования
  • Типы отелей
  • Схемы классификации отелей
  • Помеченные и не отмеченные объекты недвижимости
  • Франчайзинг отелей
  • Как Assets America может помочь
  • Интернет-ресурсы

Как обеспечить финансирование гостиницы

Assets America ® предоставляет гостиничные ссуды для ссуд на строительство гостиниц, а также рефинансирование, реконструкцию и приобретение гостиниц.Объем необходимого финансирования может зависеть от вопроса: «Сколько стоит построить отель?»

Обеспечение финансирования отелей и ссуд на строительство отелей часто может представлять более серьезную проблему с финансированием, чем другие типы собственности. Это особенно актуально, если вы планируете проект элитного, бутик-отеля или отеля без бренда (отель без флага). Это также может иметь место, если вы ищете ссуду на строительство отеля для финансирования новых построек, переоборудования и ремонта.

Определение NOI заемщиком часто не полностью совпадает с андеррайтингом гостиничного кредитора, а это означает, что последний часто вносит корректировки в андеррайтинг, исходя из уровней занятости, франчайзингового маркетинга, менеджмента и мебели, приспособлений и оборудования (FF&E).

Для всех гостиничных объектов, кроме недавно построенных, поиск постоянного финансирования отеля на срок более десяти лет требует убедить кредиторов в том, что их залог не будет снижен или не будет отменен в течение срока гостиничного кредита или по истечении срока кредита.

Варианты финансирования гостиниц

Кредиторы формулируют гостиничные ссуды как комбинацию ссуд на недвижимость и бизнес-ссуд, объединенных в единый механизм финансирования гостеприимства. В рамках гостиничного кредита в качестве залога используется физическая недвижимость (например, здание отеля).

Соответственно, ссуда должна получить одобрение так же, как и традиционная ссуда на коммерческую недвижимость. Также существует требование доказать, что гостиничный бизнес является жизнеспособным и надежным финансовым предложением.

Финансирование гостиниц может принимать различные формы. Это зависит от того, какой вариант вы хотите выбрать:

  1. Рефинансировать текущий гостиничный кредит
  2. Ремонт здания гостиницы
  3. Приобрести полностью построенную гостиницу
  4. Постройте новую гостиницу

Естественно, последний вариант требует получения кредита на строительство гостиницы.

Требования к финансированию гостиниц

Андеррайтеры гостиничного кредитования используют определенные показатели, чтобы определить, одобрять ли потенциальный гостиничный кредит.Многие гостиничные кредиторы имеют свою собственную формулу критериев андеррайтинга для оценки жизнеспособности проекта.

Наиболее широко используемый показатель — это доход на доступный номер (RevPAR), который рассчитывается как средняя заполняемость отеля, умноженная на его среднюю дневную ставку. Это особенно важно, если вы рефинансируете или используете гостиничный кредит для ремонта.

Источники капитала часто хотят проанализировать сопоставимые отели в вашем географическом местоположении. Это еще одна область, в которой Assets America ® может помочь.Мы привносим знания рынка и опыт в процесс финансирования отелей, обеспечивая нашим клиентам реальную, материальную ценность.

Технико-экономическое обоснование гостиницы

Важно подготовить подробное технико-экономическое обоснование гостиничного проекта для проверки ваших прогнозов и проформ. Другими словами, вы должны «подтвердить» свою сделку источнику финансирования.

В частности, эти исследования должны продемонстрировать влияние вашего нового отеля на местный спрос и предложение. Также важно понимать, что ссуды на строительство отелей — это процесс, отличный от других форм финансирования отелей.

Финансовые характеристики

Как только вы поймете финансовые характеристики отеля, вы сможете оценить сумму долга, которую вы можете взять на себя, и размер собственного капитала, необходимый для закрытия сделки. Некоторые заемщики просто ищут максимально возможное кредитное плечо (наименьший первоначальный взнос).

К сожалению, они обнаруживают, что собственность не поддерживает обслуживание долга такого механизма с максимальным использованием заемных средств. Хороший кредитор оценивает фактические или прогнозируемые финансовые показатели гостиничного проекта с финансированием строительства отеля при расширении кредитного предложения.

Важные показатели для гостиничных кредиторов

  • Доход на доступный номер (индекс RevPAR): Это произведение средней дневной стоимости номера в отеле на его заполняемость. Гостиница становится стабильной (то есть готовой к долгосрочному финансированию), когда ее индекс RevPAR (то есть RevPAR по сравнению с показателями конкурентов) достигает не менее 90%.
  • Чистая операционная прибыль: NOI — это прибыль отеля за вычетом операционных расходов. При разделении на операционные расходы получается коэффициент расходов NOI.Для определения размера промежуточной ссуды отеля кредитор может взглянуть на прогнозируемый годовой NOI на трехлетний период с индексом RevPAR 100%.
  • Cap Rate: Это стоимость отеля без заемных средств, равная NOI, деленная на среднюю стоимость сопоставимых объектов недвижимости (comps). Затем кредиторы могут определить размер ссуды на гостиницу, применив отношение ссуды к стоимости к стоимости гостиницы. Чем ниже максимальная ставка, тем дороже отель. И наоборот, чем выше максимальная ставка, тем менее ценный отель.
  • Доходность долга: Кредиторы делят NOI на сумму займа, чтобы определить норму доходности гостиничного займа или доходность долга. Более высокая требуемая доходность по долгу означает меньшую (меньшую) сумму гостиничного кредита при прочих равных условиях.
  • Чистый денежный поток: NCF — это NOI отеля за вычетом затрат на обслуживание долга, комиссий за управление, резервов (таких как резервы на мебель, приспособления и оборудование или FF&E) для единовременных капитальных затрат и амортизации.
  • Соотношение суммы кредита к стоимости: Гостиницы обычно могут получить финансирование с коэффициентом стоимости кредита не менее 70%.Кредиты, гарантированные SBA, могут достигать значений LTV до 90%.
  • Основа общей стоимости: Это общая сумма денег, капитализированная в гостиничный проект. Иногда себестоимость отличается от текущей стоимости, что может повлиять на операции рефинансирования и приобретения.
  • Штрафы за досрочное погашение и смягчение последствий: Штрафы за досрочное погашение принимают форму аннулирования или удержания доходности. Заемщики могут снизить штрафы за досрочное погашение несколькими способами:
  • Вариант допущения ссуды: Это вариант, при котором заемщику разрешено продать отель, хотя он обременен его текущим долгом, а новый владелец (покупатель) принимает на себя существующий долг на момент продажи.
  • Дополнительная задолженность: Некоторые кредиторы разрешают дополнительное заимствование после закрытия, часто в форме мезонинного финансирования. Это позволяет покупателю отеля взять на себя приоритетный долг и добавить больше долга при закрытии, уменьшая дисконт к рыночной стоимости для продавца.
  • Более длительный открытый период: Обычно гостиничные ссуды без права регресса имеют 90-дневный период в конце срока, в течение которого приостанавливается штраф за досрочное погашение. Кредитор может установить цену в более длительный открытый период, что может сэкономить деньги заемщика.

Источники гостиничного кредитования

Банки являются одним из основных источников наших гостиничных кредитов на сумму от 5 миллионов долларов США. Мы используем разветвленную сеть местных и региональных банков и национальных банков для получения ссуд на строительство отеля (финансирование строительства отеля), покупку отеля (приобретение отеля), рефинансирование отеля или ремонт отеля. Банки обычно предлагают финансирование отелей с коэффициентом LTV до 70%.

Естественно, заемщики с высокими кредитными рейтингами и солидным опытом развития будут иметь самый легкий доступ к банковским кредитам.Однако Asset America ® предлагает финансирование гостиниц заемщикам с неидеальной кредитной историей.

Банки могут предоставлять финансирование строительства отелей через строительные ссуды или промежуточные ссуды. Оба обычно представляют собой только проценты со сроком от 18 месяцев до 5 лет. Банки также предлагают возобновляемые кредитные линии, которые полезны для проектов реконструкции, а также для покрытия расходов на FF&E.

Кредиты SBA

Администрация малого бизнеса предлагает несколько программ для гарантирования ссуд на финансирование отелей.

  1. Программа ссуды SBA 7a: Эта программа гарантирует ссуды на финансирование отелей на сумму до 7,5 миллионов долларов с коэффициентом LTC до 85% и сроком до 25 лет.
  2. Программа SBA 504: Эта опция помогает отельерам покупать коммерческую недвижимость и оборудование с кредитами до 15 миллионов долларов. Он также имеет коэффициент LTC до 85% и срок до 25 лет.
  3. Программа SBA Energy Efficient 504: Эта программа может финансировать проекты экологичных отелей на сумму до 20 миллионов долларов и более, с коэффициентом LTC 90% и сроками от 10 до 25 лет.Он доступен специально для проектов, связанных со снижением потребления энергии или возобновляемой энергией.

USDA Финансирование сельских отелей

Министерство сельского хозяйства США предлагает финансирование сельских гостиниц в рамках своей программы гарантированных кредитов для бизнеса и промышленности. Гостиничные ссуды на сумму до 12 миллионов долларов доступны с коэффициентом LTC до 90% и сроком до 30 лет.

Другие источники финансирования гостиниц

  • Эксклюзивные программы кредитования по франшизе: Франчайзеры самостоятельно финансируют или работают с кредиторами, чтобы расширить финансирование отелей для франчайзи.Обычно существуют условия, такие как требование о получении письма-подтверждения и соблюдение требований Плана улучшения собственности (PIP). PIP требуют, чтобы франчайзи со временем тратил определенную сумму денег на поддержание стандартов бренда, включая FF&E и повышение энергоэффективности. Франчайзеры могут предлагать гостиничное финансирование для PIP, но это финансирование также доступно из других источников, таких как банки, SBA и мезонинные ссуды.
  • Частные кредиторы: Небанковские частные источники финансирования отелей включают компании, инвестирующие в недвижимость, страховые компании, пенсионные фонды и различные коммерческие кредиторы.Частные кредиторы являются важным источником финансирования гостиниц, когда заемщики не соответствуют стандартам банковского андеррайтинга.
  • CMBS Conduit Loans: Эти кредиты предлагают привлекательные условия для крупных кредитов на элитную недвижимость. Как правило, коэффициент LTV составляет 75% для этих кредитов с фиксированной ставкой без права регресса на срок до 10 лет с 30-летней амортизацией.

Финансирование строительства гостиниц

Безусловно, строительство нового гостиничного проекта — это наиболее сложная форма финансирования гостиницы.Получение оптимальной ссуды на строительство отеля аналогично финансированию нового бизнеса. Основное сходство — отсутствие какой-либо очевидной истории производительности.

Однако есть ключевое различие между ссудой на строительство отеля и рефинансированием отеля: вы создаете залог во время строительства отеля. .

Кредиты на строительство гостиниц требуют значительного капитала. Ваш проект финансирования гостиницы должен учитывать крупномасштабные первоначальные взносы за строительство и потенциально длительный период строительства.

Финансирование также должно длиться в течение периода, необходимого для получения свидетельства о заселении, открытия отеля и начала получения потока доходов. Соответственно, ссуда должна быть достаточно большой, чтобы обслуживать гостиничный долг и , покрывая операционные расходы и расходы.

Финансирование строительства отелей и промежуточные ссуды доступны через Assets America® в банках и других источниках. Например, SBA и USDA предлагают гарантии финансирования ссуд для строительства отелей, а также расходов на FF&E.В качестве альтернативы отельеры могут организовать финансирование FF&E через лизинг.

Реконструкция гостиницы и ремонт гостиницы

Финансирование ремонта отеля предназначено для улучшения качества и увеличения срока службы отеля. Можно самостоятельно финансировать ремонт за счет операционных денежных потоков, разделенных на счетах резерва на ремонт.

Тем не менее, многие, если не большинство, отели предпочитают финансировать реконструкцию строительства гостиниц извне. Обязательства PIP требуют от франчайзи поддерживать отели в соответствии со стандартами бренда, что может потребовать значительного финансирования реконструкции.

Варианты финансирования ремонта

CMBS

Промежуточные ссуды под коммерческую ипотеку также используются для проектов строительства и реконструкции отелей, обычно как ссуды только под проценты на срок до 3 лет, с LTC до 85% и комиссией кредитора от 1% до 2%, при регрессе или без права регресса.

Мезонинный долг

Еще одним источником финансирования реконструкции является мезонинный заем субординированного долга. Этот долг находится ниже старшего долга и выше собственного капитала в стеке капитала.Конечно, мезонинные ссуды увеличивают леверидж, и их цена выше, чтобы учесть больший риск. Хотя получение мезонинного финансирования может быть непростым делом, мы можем обеспечить этот тип финансирования для ваших проектов по финансированию отелей.

Преобразование отеля — это вид ремонта отеля, при котором отель переходит на другой флаг, или объект, не помеченный флагом, становится помеченным.

Материнская корпорация обычно рефинансирует управляемую конверсию отелей, в то время как франчайзер обычно рефинансирует конверсию франшизы.Однако в некоторых случаях для преобразования отеля могут потребоваться внешние средства, например, когда помеченный отель становится непомеченным.

Финансирование приобретения отеля

Гостиница может быть хорошим кандидатом для приобретения по следующим причинам:

  • Низкая производительность из-за плохого управления
  • Отсроченный ремонт или техническое обслуживание
  • Последние демографические изменения

Более того, высокопроизводительные отели также являются сильными кандидатами на приобретение, если они вписываются в долгосрочную стратегию гостиничного бренда.Тем не менее, эти отели часто имеют более высокую цену. Как правило, Assets America финансирует приобретение отелей с помощью обычных банков, а также ссуд, гарантированных SBA.

Рефинансирование отелей

Гостиницы являются кандидатами на рефинансирование при нескольких обстоятельствах. Обычно вы можете рефинансировать недавно построенную недвижимость после того, как она стабилизируется на уровне от 90% до 100% от индекса RevPAR. Кредиторы также смотрят на эти показатели:

  • Заполняемость
  • Суточные ставки
  • Расходы и тесты
  • Ограниченное отложенное техническое обслуживание
  • Соответствующие уровни запасов
  • Максимальный денежный поток

В некоторых случаях вы можете рефинансировать ссуды на строительство отелей и коммерческие промежуточные ссуды с помощью мини-пермской ссуды, а затем ссуды на вынос.В качестве альтернативы мы можем продлить срок уже существующей ипотеки на более выгодных условиях или обналичить капитал.

Как Assets America

® может помочь

При обеспечении финансирования отелей или ссуд на строительство отелей для наших клиентов, Assets America ® использует свой обширный опыт и понимание проектов финансирования отелей, чтобы сопоставить ваш гостиничный и гостиничный проект с одним из наших хорошо финансируемых частных или институциональных источников капитала отеля.

Этот персонализированный сервис в сочетании с нашими экспертными знаниями политик, процедур, рынков капитала и операций операторов экономит время и ресурсы наших клиентов, обеспечивая при этом наиболее выгодное с финансовой точки зрения финансирование проекта.

Посмотрите это видео, чтобы узнать больше о том, как Assets America ® может упростить сложный процесс обеспечения финансирования отелей:

Типы отелей

Гостиницы — это объекты, которые предлагают краткосрочное проживание, хотя некоторые из них предлагают долгосрочную аренду или продажу части своего инвентаря в виде квартир в кондоминиумах. Гостиничные здания варьируются от небольших построек с несколькими комнатами до сложных комплексов с несколькими зданиями и обширной территорией.

Гостиничные номера сильно различаются по качеству, размеру и стоимости.Некоторые предлагают немного больше, чем матрас и проточную воду, но большинство из них предлагают различные удобства — от базовых до ультра-премиум-класса. Большинство приличных или лучших отелей предлагают кровать хорошего качества, кондиционер / отопление, комод и другую мебель, ванную комнату и телевизор. Во многих номерах отеля есть кухня — холодильник, микроволновая печь, кофеварка и раковина.

Дорогие роскошные отели предлагают богато оформленные, просторные номера и удобства, такие как бассейн, лаунджи, бары и рестораны, уход за детьми, массаж в номере, обслуживание номеров, бизнес-центры, тренажерные залы, конференц-залы и даже теннисные корты и гольф. курсы.

Некоторые из лучших отелей предлагают номера с четырехзначной дневной оплатой, хотя на противоположном конце спектра вы можете найти придорожные мотели, берущие менее 30 долларов за ночь за простое жилье. Однако некоторые мотели предлагают почасовую оплату в тех случаях, когда гостям требуется лишь кратковременное использование номера.

В других отелях, известных как ночлежки, размещаются как временные, так и постоянные гости по низким ценам за минимальные удобства — крошечные комнаты, общие ванные комнаты, а также почти или совсем не уборка.

Схемы классификации отелей

Smith Travel Research (STR) предлагает схему классификации отелей, отмеченных флагом, на основе их средней дневной стоимости:

  • Экономика
  • Средний
  • Верхний средний уровень
  • Высококлассный
  • Верхняя шкала
  • Люкс

Сети с несколькими флагами обычно предлагают несколько разных отелей на нескольких разных уровнях STR.Например, Marriott предлагает следующую структуру:

  • Люкс: Ritz-Carlton, JW Marriott
  • Верхний предел: Marriott, Delta
  • Высококлассные: отелей AC, Springhill Suites, Residence Inn, Courtyard by Marriott
  • Верхний средний уровень: Fairfield Inn, TownePlace Suites by Marriott

Есть много способов охарактеризовать отели в соответствии с их собственностью, аудиторией, удобствами и ценой.

Отели с флагом и без него

Отели, отмеченные флагом, являются фирменными заведениями. Материнская гостиничная корпорация (т. Е. «Управляемые» отели) или франчайзи владеют ими напрямую. На отмеченном гостиничном рынке доминируют такие имена, как Marriot, Hilton, Hyatt, Four Seasons, Radisson, Choice и Red Roof Inn.

Часто гостиничные компании имеют несколько отмеченных брендов, которые представляют собой различные компромиссы между удобствами и ценами. Например, Choice Hotels владеет недвижимостью под всеми этими названиями:

  • Комфорт Инн
  • Комфорт Сьют
  • Quality Inn
  • Sleep Inn
  • Clarion
  • Cambria Hotel & Suites
  • Сьюты Mainstay
  • Длительное пребывание в пригороде
  • Econo Lodge
  • Rodeway Inn
  • Коллекция отелей Ascend

Эти бренды ориентированы на несколько рынков: бюджет, длительное пребывание, деловые поездки и т. Д.Финансирование строительства и ремонта отелей, отмеченных флагом, обычно предоставляется материнской корпорацией. Для гостиничных франшиз франчайзер обычно предоставляет программы финансирования франчайзи, но они могут требовать от франчайзи выполнения определенных операционных и финансовых требований.

Отели с флагом

Отмеченные отели, особенно с несколькими брендами, должны остерегаться перенасыщения рынка и каннибализации друг друга. Например, Sleep Inn недалеко от Econo-Lodge может украсть клиентов у своего корпоративного кузена в ущерб материнской компании.

Корпорации стараются свести к минимуму каннибализацию, избегая размещения поблизости подобных объектов. Вместо этого они могут попытаться насытить рынок за счет кластеризации отелей, подходящих для разных бюджетов и ниш. В договорах франчайзинга обычно указывается степень допустимого насыщения рынка.

Отели без флага

Отель без флага находится в независимом владении и управлении. Он может занимать любую нишу и место, но, поскольку он не является членом франшизы, он должен финансироваться извне.

Многие отели без флага являются семейными. Они могут соревноваться лицом к лицу с отелями, отмеченными флагами, или могут находиться в районах, где мало конкурентов. Отели, не помеченные флагом, не получают выгоды от признания имени, присущего объектам, находящимся под флагом, и поэтому часто конкурируют по цене.

Франшизы отелей

Франчайзинговые соглашения требуют особого внимания. Например, когда франчайзер работает с кредитором, чтобы предоставить франчайзи финансирование гостиницы, кредитор обычно требует «письма-подтверждения», в котором разъясняется право кредитора управлять гостиницей в случае невыполнения франчайзи своей ссуды.

Кредитор может продать недвижимость, но он может захотеть управлять имуществом, не выполнившим обязательства (обычно через фирму, управляющую отелем), под именем флага, что является нематериальным, но ценным активом. Буквы комфорта обычно единообразны для каждой гостиничной марки.

Для получения дополнительной информации о приобретении отеля по франшизе прочтите нашу статью Купить отель по франшизе: полное руководство.

Отели с франшизой и отели под управлением

Отмеченные отели имеют смысл, если каждый объект соответствует определенным обязательным стандартам бренда.Эти требования к бренду гарантируют, что гости получат одинаковый и равномерный уровень удовлетворенности от каждого объекта размещения. Независимо от того, является ли бренд управляемым или франчайзинговым, в интересах всех поддерживать стандарты цен, условий проживания и обслуживания.

Стандартные аудиты бренда обычно используются для оценки соответствия требованиям бренда. Отели, которые неоднократно не прошли стандартный аудит бренда, подвергаются санкциям вплоть до расторжения договора франшизы, удаления бренда и возмещения убытков в результате судебного процесса.Управляемые отели, не прошедшие аудит, могут подвергнуться смене управленческого персонала.

Примечание о воспроизведении изображений

Re-imaging — это процесс, в котором отель адаптируется к другой аудитории. Процесс может быть таким же простым, как принятие новых логотипов, или сложным, например, реконструкция существующих физических объектов.

Часто повторная визуализация используется, чтобы поднять гостиницу на более высокий уровень или закрепить определенное восприятие качества. Переосмысление помеченного отеля требует маркетингового преобразования бренда.Для независимых отелей, не помеченных флагом, повторное отображение может означать добавление удобств и повышение качества, как, например, когда двухзвездочный отель преобразует себя в трехзвездочный отель или даже четырехзвездочный отель.

Отели другого типа

Курортные отели

Эти объекты являются встроенными объектами назначения с развлекательными заведениями, которые привлекают гостей. Казино, аквапарки, курорты, поля для гольфа, прекрасные рестораны, дневные спа-салоны и парки развлечений — все это примеры типов и уровней удобств, которые вы можете найти в курортном отеле.

Неизбежно, что аттракционы курорта принадлежат владельцу отеля или имеют с ним соглашения о разделе доходов. Лас-Вегас-Стрип — это место, где в непосредственной близости находятся многие курортные отели. Disney Hotels в Walt Disney World — еще один пример курортных отелей. Многие курортные отели расположены в местах отдыха по всему миру.

Отели класса люкс

Роскошные отели предлагают услуги высочайшего качества по премиальным ценам. Скорее всего, вы найдете на территории отеля рестораны, жилье с полным спектром услуг и профессиональное индивидуальное обслуживание на высоком уровне.

Роскошные отели часто имеют такие обозначения, как «Пять звезд» или «Пять бриллиантов», чтобы указать на их чрезвычайно высокие стандарты качества. Известные бренды роскошных отелей включают Four Seasons, Ritz-Carlton и InterContinental, и это лишь некоторые из них.

Бутик-отель и стиль жизни

Эти отели, как правило, являются независимыми отелями без флага с высококлассными удобствами, хотя отмеченные флагом бутик-отели также существуют. Услуги могут варьироваться от уютных до жилых помещений с полным спектром услуг, но обычно обслуживают менее 100 гостей одновременно.

Лайфстайл-отели подходят для различных групп гостей с общими интересами, таких как спортсмены, вегетарианцы или орнитологи.

Отели с полным спектром услуг

Гостиницы с полным спектром услуг предлагают широкий спектр удобств и услуг для гостей. К ним относятся ресторан, конференц-залы, бизнес-центр и фитнес-центр. Многие из них являются роскошными отелями, хотя объекты среднего размера также могут предоставлять полный спектр услуг. Marriott и Hilton — хорошие примеры.

Специальные отели или отели с избранными услугами

Это отели среднего размера и отели небольшого размера с ограниченными удобствами, предназначенные для определенного круга путешественников, например, одиноких бизнесменов.В этих объектах могут отсутствовать некоторые функции, присущие отелям с полным спектром услуг, например рестораны или бассейн. Хилтон Гарден Инн и Кортъярд Марриотт являются хорошо известными примерами.

Отели эконом-класса с ограниченным обслуживанием

Отели эконом-класса обычно меньше по размеру и ориентированы на низкие цены. Они предлагают базовые условия проживания, мало удобств и мало услуг. Некоторые предлагают бесплатный завтрак и торговые автоматы. Популярные примеры включают Holiday Inn Express и Days Inn.

Отели длительного проживания

Это отели малого и среднего размера со специальными еженедельными или ежемесячными тарифами, которые позволяют сэкономить деньги по сравнению с дневными тарифами. Часто в этих номерах есть кухня, а в отеле может быть прачечная.

Это простой подход, который понравится тем, кто путешествует с ограниченным бюджетом, и кому нужен номер на неделю или дольше. Residence Inn by Marriott и Extended Stay America — две фирменные сети в этой категории.

Таймшер и дестинационные клубы

Эти отели являются собственностью на время отпуска, в которых отдельные единицы продаются и предоставляются гостям на заранее определенный период использования в течение года.Таймшер аналогичен отелям с полным спектром услуг, за исключением условий владения. Дестинационные клубы больше похожи на курорты, часто в условиях квартала.

Мотель

Мотель или мотель обслуживает гостей, путешествующих на автомобиле, автобусе или другом виде транспорта. Обычно это недорогой отель с номерами, имеющими прямой доступ к открытой парковке. Мотели обычно представляют собой скромные объекты, расположенные недалеко от автомагистралей.

Управляемые гостиничные компании иногда скупают мотели и проводят ребрендинг собственности под своим собственным флагом, возможно, переименовывая мотель в лодж или гостиницу.

Microstay Hotels

Если вам нужно забронировать проживание на срок менее 24 часов, вы пользуетесь мини-гостиницей. Клиенты выбирают, когда им заселиться и как долго оставаться. Микропроживание часто используется парами, которые ищут короткое уединенное жилье.

Они также полезны, когда вы собираетесь всей семьей на мероприятие, например, на бейсбольный матч. Отели с проживанием в микро-гостиницах могут продавать один и тот же номер несколько раз в день, тем самым увеличивая доход с каждого номера.

Отели особого типа

Есть десятки специализированных отелей.Вот краткий список в алфавитном порядке:

  • Бункерные гостиницы
  • пещерных отеля
  • отеля Cliff
  • Капсульные отели
  • Дневные гостиницы
  • Отели с садом
  • Ледяные, снежные и иглу-отели
  • отелей для свиданий
  • Реферальные отели
  • Железнодорожных отелей
  • Отели из соломенных тюков
  • Транзитные гостиницы
  • отелей на дереве
  • Подводные отели.

Финансирование отелей за счет активов Америка

®

Без профессиональной помощи финансирование отелей и ссуды на строительство отелей могут оказаться сложной и обескураживающей задачей.Assets America ® — мощный союзник для своих клиентов. Мы опираемся на более чем 34-летний опыт работы в сфере коммерческих финансов.

Мы начинаем с использования наших рыночных знаний и обширного опыта, чтобы понять детали и особенности вашего гостиничного проекта. Помня об этих деталях, мы подберем ваш проект и его финансовые показатели к идеальным источникам капитала для финансирования отелей.

Примечание о кредиторов для наших отелей

Для ссуд на строительство и реконструкцию гостиниц центральное значение имеет привлечение капитала.Банки первого уровня часто проявляют осторожность и отдают предпочтение проектам с низким уровнем риска и соотношению суммы кредита к стоимости.

Однако в последние годы наблюдается рост числа кредиторов, желающих предоставлять ссуды на строительство отелей и другие варианты финансирования отелей. Эти кредиторы включают частных кредиторов, коммерческие банки нижнего уровня, инвестиционные банки и ипотечные банкиры.

Хотя эти источники финансирования отелей будут принимать на себя более высокий риск, они также ожидают более высоких темпов роста. Тем не менее, они склонны отказываться от меньшего количества возможностей, если заемщик проявил должную осмотрительность.Одна из распространенных ошибок — недооценка общей стоимости капитала. Этот просчет часто приводит к тому, что потенциальные кредиторы отклоняют запрос на ссуду.

При таком большом количестве доступных потенциальных источников капитала выбор правильного варианта финансирования гостиницы может занять очень много времени и ресурсов. Именно здесь в игру вступает Assets America ® .

Общая терминология в финансировании отелей

Срок финансирования гостиницы Определение
Годовой операционный бюджет Официальный бизнес-план и финансовый план компании на один год
Промежуточное финансирование Краткосрочное финансирование, используемое до тех пор, пока не станет доступным более долгосрочное финансирование или пока не произойдет событие, i.е. продажа
Сводный бюджет отеля Сводный бюджет всего отеля, включая доходы, расходы и прибыль
Бюджет капитальных затрат Официальный бюджет, который определяет потребности в замене долгосрочных активов предприятия, обновлении бизнеса и расширении бизнеса
Comp Unit Магазины, подразделения, отели или рестораны в компании, работающей более двух лет
Индекс управления затратами (CMI) Формула, определяющая ожидаемый уровень расходов и прибыли с учетом возрастающих изменений доходов.Включает формулы прохождения и удержания, а также инструкции
Посредник Брокер или консультант, который находит наиболее подходящую ипотеку для заемщика и оформляет ипотеку от их имени
Инвестиционные факторы Срок для фиксированных расходов гостиницы, которые являются постоянными независимо от уровня объема гостиничных услуг; включает расходы на ипотеку, лизинговые платежи, сертификаты и лицензии, амортизацию и страхование
Pro Forma Прогнозируемый первый год операций, подготовленный до начала фактических операций

Интернет-ресурсы для финансирования отелей

Статьи по теме

Свяжитесь с нами

В заключение, финансирование отелей — сложная тема, требующая специальных знаний и опыта.Assets America ® поставляет в избытке и должна быть вашим источником для всего вашего крупномасштабного финансирования отелей. Мы обязуемся предоставить вам необходимое финансирование отеля по самой выгодной цене!

Убедитесь сами, как наш многолетний опыт, а также коммерческие финансовые и торговые услуги могут помочь вам в достижении финансовых целей отеля. Позвоните нам сегодня по телефону 206-622-3000 для бесплатной консультации!

Примечание: для этого содержимого требуется JavaScript.

Сколько стоит построить отель?

16 октября 2018 г.

Поскольку гостиничный бизнес продолжает расширяться в ответ на сильную американскую экономику, девелоперы ищут стратегические возможности для обслуживания мегаполисов и пригородов.Для этого они строят отели с новейшими удобствами, качественными материалами и самыми рентабельными методами строительства. Понимание стоимости строительства отеля в выбранном месте имеет решающее значение для рентабельности проекта.

Чтобы понять, что нужно для строительства гостиницы, можно разбить затраты на стандартные компоненты.

Стандартные расходы на гостиницу — перечень компонентов

Стоимость земли

Стоимость варьируется в зависимости от местоположения и способа приобретения земли.Земля может быть приобретена путем прямого приобретения участков на рынке. Или земля может быть предоставлена ​​по наследству или куплена давно. Застройщики обычно назначают земельному участку стоимость в процентах от общего бюджета. В 2018 году это в среднем 14% для гостиничных проектов в США.

Жесткие затраты

Знаете ли вы, что при строительстве отелей преобладают обычные затраты? Однако они могут сильно различаться в зависимости от типа и местоположения конструкции. Например, отель с ограниченным сервисом может варьироваться от трехэтажного здания с деревянным каркасом до многоэтажного здания со стальным каркасом класса А в городских условиях.Строительство элитной комнаты может стоить в пять раз больше, чем дешевой. Затраты на строительство нежилых помещений выросли на 5,1% за 12 месяцев, закончившихся 31 марта 2018 г. Это самый высокий рост с 2010 г. Однако он намного ниже пикового уровня в 10,6%. А реальные затраты варьируются в среднем от 61% до 71% от общих затрат по проекту. Это зависит от классификации отеля (от среднего до роскошного).

Мягкие расходы

Эти расходы покрывают расходы, не связанные со строительством. Сюда входят затраты на инженерные и архитектурные услуги, разрешения, налоги на финансирование, страхование, права, сертификацию LEED и так далее.Иногда мягкие затраты включают расходы после строительства, включая безопасность и техническое обслуживание. Финансирование — обычно самая большая часть мягких затрат. Обычно они составляют от 2% до 4% бюджета проекта. Плата за пособие выше в городских и экологически уязвимых районах. В среднем мягкие затраты составляют от 7% до 17% от общего бюджета проекта.

Для получения дополнительной информации о жестких и мягких затратах прочтите наше руководство «Жесткие затраты и мягкие затраты в коммерческой недвижимости».

FF&E Затраты

Затраты на мебель, фурнитуру и оборудование составляют в среднем от 8% до 12% в строительных проектах гостиниц.Эти расходы включают мебель для гостевых комнат и общественных мест, сантехнику, ковровое покрытие, кухонное и прачечное оборудование, а также технологические системы. Некоторые проекты могут классифицировать это как жесткие затраты.

Предпусковые расходы и оборотный капитал

Эти затраты критически важны, но некоторые проекты исключают их из бюджета разработки. Затраты включают инвентаризацию, операционные принадлежности, персонал перед открытием, предпродажные и технические услуги. Эти затраты составляют от 2% до 6% от общего бюджета проекта.

Видео: Почему строительство отеля — лучший способ освоить землю

Сколько стоит построить отель?

Стоимость строительства гостиницы «Средняя»

Определение «среднего» отеля проблематично из-за большого количества переменных. Есть ли в отеле конференц-зал, бассейн, ресторан и / или тренажерный зал? Вестибюль красивый или простой? Несмотря на большое количество переменных, доступна статистика средних затрат.В частности, средний отель в США занимает около 48000 квадратных футов и имеет 115 номеров площадью около 325 квадратных футов. Номера включают в себя полностью оборудованную ванную комнату и имеют средние размеры 13 × 25 футов.

В проектах качественных отелей используются лучшие доступные технологии и материалы для снижения затрат на ремонт и замену. Коммерческие затраты на строительство отелей, построенных в соответствии со стандартами качества, в 2018 году составили 463 доллара за SQFT. Эта стоимость за SQFT предполагает профсоюзы. «Средняя» гостиница стоит 22,2 миллиона долларов.Однако вариативность огромна. Исследование, проведенное Cushman & Wakefield в 2017 году, показало, что средние затраты на номер для пяти классов отелей:

.
  • Средний уровень: 115 000 долл. США
  • Верхний средний уровень: 148 000 долл. США
  • Высокий уровень: 209 000 долл. США
  • Верхний предел: 398 000 долл. США
  • Люкс: $ 1,515,000

Важно помнить об изменчивости этих средних значений. Например, строительство высококлассного отеля в крупном городском центре обходится гораздо дороже, чем на вторичном рынке.Модульные методы строительства могут сократить время строительства. Это снижает затраты до более приемлемых уровней. Конечно, после того, как все затраты будут подсчитаны, вам нужно будет найти лучшее финансирование строительства отеля.

Стоимость строительства гостиницы 3 звезды

3-звездочный отель — это средний отель, предлагающий избранные услуги. Неудивительно, что существует множество переменных, которые влияют на стоимость строительства 3-звездочного отеля, в том числе:

  • Расположение
  • Ближайшие соревнования
  • Столовая
  • Банкетный / конференц-зал
  • Вестибюль
  • Бассейн / тренажерный зал

Многие из этих функций являются стандартными для 4-звездочных и 5-звездочных отелей, но остаются необязательными для 3-звездочных отелей.Опрос отелей с избранным сервисом показал, что затраты на строительство составили 221 000 долларов на номер. Для отеля на 100 номеров средняя стоимость 3-звездочного отеля составляет 22,1 миллиона долларов.

Стоимость строительства гостиницы 4 *

4-звездочный отель с полным спектром услуг. Естественно, это высококлассный отель, который понравится более взыскательным путешественникам. В отеле с полным спектром услуг вы ожидаете найти рестораны, бары и круглосуточное обслуживание номеров. Номера более просторные и хорошо меблированные.Ожидайте большего и более дорогого вестибюля, помещения для обслуживания, хорошо оборудованного тренажерного зала и бассейна. Средняя стоимость номера составляет 318 200 долларов, поэтому средняя стоимость 4-звездочного отеля составляет 31,82 миллиона долларов для отеля на 100 номеров. Конечно, местоположение является ключевым фактором, определяющим стоимость строительства 4-звездочного отеля.

Стоимость строительства 5-звездочной гостиницы

5-звездочный отель — это роскошный отель. Он понравится состоятельным путешественникам, у которых самые высокие ожидания и соответствующие кошельки! Как правило, эти отели расположены в центральных районах и на берегу океана, хотя 5-звездочные курорты могут располагаться в пригородных и сельских районах.5-звездочный отель предоставит множество дополнительных льгот, таких как услуги консьержа, услуги парковщика и большие роскошные люксы, возможно, с несколькими спальнями и ванными комнатами. Также ожидайте спа, один или несколько первоклассных ресторанов и баров, массаж в номере и многое другое. Стоимость строительства одного номера в среднем составляет 604 200 долларов, что соответствует стоимости строительства 5-звездочного отеля на 100 номеров в более 60 миллионов долларов.

Экологический подстановочный знак

На вопрос «Сколько стоит построить отель?» Нельзя не учитывать риски, связанные с негативными экологическими явлениями.Эти события могут включать ураганы и лесные пожары, частота и сила которых, похоже, возрастают. И, конечно же, стоимость строительства отеля резко возрастет, если на строительную площадку обрушится ураган. Это факт жизни в гостиничном бизнесе. Ураганы увеличили расходы на строительство отелей в этом и прошлом году. Например, это произошло в определенных местах на юго-востоке, включая Флориду, Джорджию и Каролину. Во время стихийного бедствия материалы и рабочая сила становятся дефицитными и становятся намного более дорогостоящими.

При анализе влияния стихийных бедствий на строительство отелей. Например, к важным факторам относятся:

  • Какая сейчас стадия строительства?
  • Насколько близко место удара находится от строительной площадки?
  • Какой процент строительных материалов уже закуплен?

Худший сценарий

Конечно, худший случай происходит, когда путь урагана проходит прямо над строительной площадкой.Но необходимо также учитывать вторичные эффекты, такие как разрушение, происходящее в областях, где производятся или отправляются строительные материалы. Порты Флориды, Техаса и Луизианы всегда заняты доставкой грузов FF&E и других материалов. Когда порт блокируется ураганом, графики доставки нарушаются, а цены на материалы растут. Стоимость строительства растет по всей стране, а не только на юго-востоке.

Однако в некотором смысле строящийся отель может оправиться от стихийного бедствия быстрее, чем существующий отель, нуждающийся в капитальном ремонте.Во-первых, на стройплощадках гостиниц уже есть рабочая сила и материалы. А существующим отелям приходится конкурировать с жителями за рабочую силу и материалы. После урагана наибольшим спросом пользуются такие материалы, как кровельные материалы, пиломатериалы и гипсокартон. Точно так же лесные пожары в Канаде и Калифорнии вызвали резкий скачок цен на пиломатериалы по всей стране. Пострадавшему от стихийного бедствия гостиничному проекту, которому требуется, например, гипсокартон, возможно, придется доплачивать за материалы и доставку с удаленных складов.

Может быть сложно составить полезные планы действий в чрезвычайных ситуациях, которые прогнозируют стихийные бедствия. Это потому, что каждое событие уникально. Тем не менее, разработчики могут откладывать значительные средства на непредвиденные расходы. Это особенно актуально для регионов, подверженных наибольшим экологическим рискам.

Comments

No comments yet. Why don’t you start the discussion?

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *