Ремонт квартир как бизнес с чего начать: Ремонт квартир как бизнес: оформление, затраты, подводные камни

Flipping Business: пошаговое руководство

Если вы в последнее время настроились на HGTV, вас не будет шокировать, узнав, что больше людей, чем когда-либо, интересуются тем, как начать свой бизнес.Для предприимчивых инвесторов, которые не боятся тяжелой работы, переделка дома — прекрасная возможность для краткосрочных инвестиций и открытия нового бизнеса. Но вам нужно провести много исследований, а также финансирование и ресурсы, которые вам понадобятся, прежде чем вы сможете начать свой собственный бизнес.

Итак, мы все находимся на одной странице. Переброска дома — это процесс покупки проблемной, отчужденной или другой желаемой недвижимости с намерением отремонтировать и продать по более высокой цене в течение короткого периода времени.

Если вы один из тех предприимчивых инвесторов, которые хотят получить прибыль, вам нужно знать больше о том, как начать бизнес по продаже домов. Следуйте этому руководству, чтобы помочь вам разработать бизнес-стратегию, а также определить и выполнить оптимальный план финансирования. Для начала посмотрите это видео, чтобы получить несколько советов от профессионального инвестора в недвижимость и помощника по дому:

Если вы настроены инвестировать в краткосрочную недвижимость и перестроить дом, то вот с чего начать:

Прежде чем предпринимать какие-либо действия, финансовые или иные, крайне важно, чтобы составление бизнес-плана было первым шагом к началу вашего собственного безумного бизнеса.Бизнес-план будет ключом к ведению вашего бизнеса, поможет вам оценить прибыль и привлечь инвесторов.

Ваш бизнес-план должен быть достаточно подробным, и вы должны обязательно включить в него много информации. Вы можете написать его самостоятельно или воспользоваться шаблоном бизнес-плана. Независимо от того, что вы выберете, вы должны обязательно включить ключевые части бизнес-плана.

Вы захотите начать с резюме с подробным описанием цели вашего бизнеса, вашего видения этого дела, некоторых финансовых прогнозов высокого уровня и определения того, кто будет участвовать в бизнесе.Остальная часть бизнес-плана должна включать раздел о конкуренции и спросе на ваш бизнес. В конце концов, вы должны быть уверены, что существует достаточный спрос для поддержания вашего быстроразвивающегося бизнеса — отсутствие спроса на малый бизнес является причиной того, что 42% малых предприятий этого не делают. Это группа, частью которой вы не хотите быть просто потому, что не проводили исследования перед тем, как начать свой бизнес.

Вы также должны использовать свой бизнес-план, чтобы определить, чем именно будет заниматься ваш бизнес, сколько это будет стоить, а также сколько вы ожидаете заработать.При переброске домов вам нужно будет подробно описать, сколько у вас денег, сколько вы ожидаете, чтобы купить недвижимость и перевернуть ее, а затем, сколько вы ожидаете получить обратно.

Перелистывание домов — тяжелая работа, и вам понадобится изобилие ресурсов или ресурсов, чтобы справиться с каждой работой. Определите ресурсы, уже доступные вам, чтобы в полной мере использовать свои сильные стороны. Опыт работы в сфере недвижимости, доступ к сети отличных мастеров или просто многообещающая недвижимость — все это активы.

Поговорите с друзьями или родственниками, участвующими в инвестициях в недвижимость, особенно в том районе, где вы планируете инвестировать в недвижимость. Непредвиденные свидетельства и советы из уст в уста могут помочь вам найти авторитетных оптовиков, подрядчиков и риэлторов, которые помогут вам найти и выполнить работу в рамках бюджета.

Обратитесь к своим существующим профессиональным или личным кругам, чтобы найти контакты в отрасли, и обратитесь к экспертам для наставничества и совета. Станьте активным участником местных инвестиционных групп в сфере недвижимости или найдите свое отделение REIClub, чтобы пообщаться с профессионалами отрасли.

Для того, чтобы вести свой бизнес на законных основаниях, вам необходимо выбрать юридическое лицо и зарегистрировать свой бизнес в штате, в котором вы планируете вести свою деятельность. Несмотря на то, что существует множество типов хозяйствующих субъектов, вы можете выбрать один с ограниченной ответственностью, например LLC или корпорацию.

Защита ответственности особенно важна для мелкого бизнеса, потому что есть много возможностей для того, чтобы что-то пошло не так.Если кто-то подает на вашу компанию в суд из-за проблемы с недвижимостью, которую вы перевернули, вам нужно убедиться, что ваши личные активы защищены. Если вы не уверены, какая организация подходит для вашего бизнеса, проконсультируйтесь с юристом, который поможет вам взвесить все возможные варианты.

Регистрация вашего бизнеса — это первый шаг к юридическому оформлению вашей деятельности, но есть еще несколько шагов, которые необходимо предпринять, чтобы убедиться, что вам официально разрешено начать работу в качестве домашнего помощника.Во-первых, вы должны зарегистрироваться для получения идентификационного номера работодателя, также известного как EIN. Думайте об этом как о номере социального страхования для вашего бизнеса, который вы будете использовать для целей налогообложения, а также при подаче заявления на получение бизнес-кредита, банковского счета или кредитной карты. Подать заявку на получение EIN можно онлайн через веб-сайт IRS.

Затем вам нужно изучить варианты страхования вашего бизнеса. Если вы нанимаете сотрудников, вам потребуется компенсация работникам, страхование по безработице и инвалидности.Помимо этих политик, вам также следует изучить страхование гражданской ответственности и коммерческое имущество, чтобы защитить себя, свой бизнес и свою собственность.

Наконец, вам потребуются соответствующие бизнес-лицензии и разрешения для ведения бизнеса. Необходимые лицензии и разрешения будут зависеть от вашего штата и объема выполняемых вами работ; однако вам может потребоваться несколько разрешений при работе в строительном бизнесе. Проконсультируйтесь с местной торговой палатой и проконсультируйтесь со своим бизнес-юристом, чтобы убедиться, что у вас есть все необходимые документы, прежде чем начинать какую-либо работу.

После того, как ваш бизнес будет официально учрежден, пришло время найти подрядчиков и поставщиков, которые помогут вам наладить бизнес. Даже если вы планируете внести свой вклад в свой капитальный бизнес, вам, вероятно, потребуются дополнительные подрядчики для успешного завершения проекта. Ищите подрядчиков с портфолио демонстрируемых работ, рекомендаций и положительных отзывов о предыдущих проектах.

Надежный генеральный подрядчик также может ознакомиться с любыми вашими планами модернизации и бюджетными прогнозами, чтобы проверить их точность в отношении стоимости и своевременности.Также невероятно важно найти надежных поставщиков, которые могут работать в рамках вашего бюджета. Подключитесь к своей сети и проведите исследование, чтобы найти несколько надежных вариантов.

Планируете ли вы привлечь партнера, нанять внешних подрядчиков или отремонтировать каждый объект самостоятельно, вам нужно будет нанять команду квалифицированных людей, чтобы завершить успешный переход. В частности, подумайте о поиске источников для этих ролей, которые действительно могут помочь вам организовать дела и получить максимальную отдачу от ваших инвестиций:

Хорошим потенциальным партнером может быть активный частный инвестор в вашей личной сети или инвестор в недвижимость, ищущий менеджера проекта.Хороший деловой партнер привносит в отношения актив или навыки — будь то капитальные ресурсы, квалифицированная рабочая сила, отраслевой опыт или просто отличная рабочая этика и решимость получить честную прибыль.

По словам Джамелла Гивенса, партнера и инвестора в недвижимость компании Leave the Key Homebuyers (показанной в нашем видео выше), преимуществом наличия делового партнера является возможность оценивать сделку по-разному. В то время как один партнер может думать только о потенциальной прибыли дома, другой может привносить местные знания или связи с подрядчиками.

Опыт работы с недвижимостью и владение недвижимостью является огромным плюсом в сфере жилищного строительства. Опытный партнер может помочь вам в эффективном поиске перспективной недвижимости, выявлении наиболее ценных улучшений для данной области и навигации по контрактам и продажам после завершения ремонта.

Или, если вы знаете домовладельца, который хочет продать и желает одолжить вам деньги на необходимый ремонт и реконструкцию, финансирование от собственника или продавца может сработать для вас.

Обращение за юридической консультацией по любому финансовому соглашению или договорному обязательству — хорошая идея, особенно когда вы планируете сделать крупные инвестиции и купить недвижимость.

Вы нашли партнера, провели исследование и, возможно, даже определили первое свойство, которое хотите изменить. Другими словами, вы готовы профинансировать первое исправление и переворот в своем бизнесе.

Если это начало вашей карьерной карьеры, вы, вероятно, не сможете получить традиционную банковскую ссуду.Обычно банки одобряют только те компании, у которых за плечами много лет прибыльности. А в перевороте дома время — деньги. Это делает лучший вариант краткосрочного финансирования постоянных ссуд — обычно около 12 месяцев. С другой стороны, срок погашения банковских кредитов может составлять от пяти до семи лет.

Тем не менее, у вас есть широкий выбор постоянных ссуд. Как совершенно новый бизнес, у вас также есть хорошая возможность задействовать свои личные средства или инвестиции.Немного рискованно добавлять в игру свою собственную шкуру — другими словами, свое «сплошное яйцо», но вполне вероятно, что у вашего бизнеса нет доходов и финансовой стабильности, которые хотели бы видеть большинство кредиторов, прежде чем предоставить вам бизнес-ссуду.

Как всегда, разумно изучить все возможные варианты, прежде чем оформлять ссуду, которая наилучшим образом соответствует вашим потребностям. Начните свой поиск с этих вариантов нового быстроразвивающегося бизнеса:

Многие начинающие инвесторы в недвижимость финансируют свои первые проекты за счет личных займов от партнеров, друзей или членов семьи.Если ссуда вполне по силам кредитору, эта альтернатива банковскому или частному ссуде может частично снизить давление традиционного ссуды, а также обеспечить определенную степень подотчетности.

Если друг или член семьи является инвестором или партнером в вашем проекте по перестройке домов, рекомендуется письменно изложить условия соглашения, как только вы достигнете соглашения.

Для новичков с пенсионным планом, которые , а не планируют выйти на пенсию в ближайшем будущем, одна из возможностей финансирования — это получение ссуды у вашего 401 (k).Этот вариант сопряжен с риском потерять свое гнездовое яйцо, которое всегда пугающая перспектива. Но финансирование бизнеса с рейтингом 401 (k) может быть единственным жизнеспособным вариантом для начинающих предпринимателей — и если вы умны и начнете свой бизнес по продаже домов, вы, надеюсь, сможете вернуть деньги, а затем и немного.

Существует два основных варианта ссуды 401 (k): Классическая ссуда 401 (k), в которой IRS позволяет вам занимать до половины обеспеченного баланса или 50 000 долларов США, в зависимости от того, какая сумма меньше; или ссуду ROBS.Вы определите, какой вид кредита наиболее подходит для вас, исходя из размера ваших инвестиций и вашей готовности вложить свои пенсионные сбережения.

Многие опытные краткосрочные инвесторы в недвижимость добиваются успеха, используя несколько источников финансирования для покупки и ремонта недвижимости. В зависимости от вашего собственного капитала, партнера или инвестора и внешних кредиторов вполне вероятно, что вы в конечном итоге воспользуетесь комбинированным решением для финансирования своего бизнеса по продаже недвижимости.

Успех переоборудования дома во многом зависит от спроса и предложения на местном рынке недвижимости, а также от стоимости рабочей силы и повышения стоимости ремонта.

Определение вашего целевого рынка недвижимости может помочь вам решить, является ли оптовый торговец недвижимостью, аукцион или традиционный брокер правильным выбором для вашего проекта. Если вас интересует проблемная недвижимость или недвижимость, лишенная права выкупа, оптовый брокер или аукцион предложат более крупные объемы недвижимости.Традиционный брокер может быть подходящим для вас, если рынок недвижимости для вас новичок или если вам нужна помощь в поиске определенного типа собственности или здания.

Определите объем работ по ремонту или ремонту, которые вы готовы провести в собственности, учитывая длительность и сумму вашей постоянной ссуды.

После того, как вы разработаете бизнес-стратегию, соберете команду, определите недвижимость и обеспечите финансирование, пора приступить к реализации планов ремонта, подумать о маркетинге и продаже собственности и, как правило, начать свой бизнес по перестройке дома.Убедитесь, что вы:

Придерживайтесь своего бизнес-плана. Планирование, логистика и административная организация положат конец вашему проекту — хотя у вас есть потенциал для получения большой и быстрой прибыли, начинать строительный бизнес — это не прогулка по парку. Вам нужно будет изучить недвижимость, рассчитать затраты на ремонт, найти надежную команду, возможно, подать заявку на ссуду для малого бизнеса… не говоря уже о проблемах, которые могут возникнуть на каждом этапе.

Если вы подойдете к процессу с подробным бизнес-планом, это поможет вам не сбиться с пути.И чем увереннее вы будете в своей бизнес-стратегии и плане выполнения, тем более адаптивным вы будете к тем непредсказуемым обстоятельствам, которые неизбежно возникнут.

Развивайте свою сеть. Используйте свой первый проект «исправить и перевернуть», чтобы наладить отношения с профессионалами отрасли — от инвесторов до риэлторов и плотников — чье сотрудничество и навыки вам понадобятся для вашего следующего переворота дома. Опытные подрядчики и агенты могут связать вас с другими поставщиками, проконсультировать вас по объектам недвижимости и поставщикам услуг, а также проконсультировать по конкретным проектам.Надежные контактные лица в отрасли также могут помочь вам закрыть ваши слепые зоны и убедиться, что смета на недвижимость и ремонт точны, что экономит ваше время и деньги.

Сделайте оценки — затем удвойте их . Если у вас уже нет собственности, достаточных денежных средств и опыта ремонта дома, процесс переоборудования дома потребует сроков и оценки затрат на каждом этапе.

Ошибка в отношении осторожности при прогнозировании стоимости и продолжительности ремонта.Это особенно важно, если вы финансируете свой стартап с привлечением внешних инвесторов, которым необходимо убедиться, что вы выполнили должную осмотрительность, прежде чем ставить на кон их собственный капитал.

Хотите зарабатывать деньги, переворачивая дома? Узнайте, как выгодно купить, отремонтировать и продать инвестиционный дом с помощью этих 8 простых шагов.

Об авторе: G. Брайан Дэвис — инвестор в недвижимость и соучредитель SparkRental.com , где он предоставляет бесплатные обучающие видео по пассивному доходу для новых инвесторов, а также услуги по вычету арендной платы. из зарплаты арендатора и приложения арендодателя.За последние 15 лет ему принадлежали десятки объектов инвестиционной собственности, и сегодня он любит учить других тому, как инвестировать в недвижимость и получать пассивный доход.

Вы когда-нибудь смотрели шоу-шоу и фантазировали о том, как заработать 50 000 долларов за две недели?

Термин «реалити-шоу» здесь применим лишь частично.

Да, инвесторы в недвижимость, которые меняют дома или дома, могут заработать солидную прибыль в относительно короткие сроки. Но переворот дома требует много работы — гораздо больше, чем то, как это делают звезды реалити-шоу.

Что ничего не говорит о риске. Да, вы можете заработать 50 000 долларов, перевернув дом. Вы также можете потерять деньги, если не поймете, как сначала перевернуть дом и прыгнуть, прежде чем смотреть.

Вот восемь шагов, чтобы убедиться, что вы понимаете, как переворачивать дома, прежде чем инвестировать десятки тысяч долларов и добиться успеха в своем бизнесе.

Подмена домов предполагает покупку недвижимости, ее ремонт и продажу с целью получения прибыли.

House ласты берут дома, которые большинство покупателей не могут или не хотят ремонтировать, и улучшают их до такой степени, чтобы они соответствовали спросу покупателей. Имейте в виду, что среднестатистический покупатель жилья хочет, чтобы дом был готов к заселению.

Для более подробного объяснения основ переворота домов по сравнению с другими типами инвестирования в недвижимость, см. Нашу статью «Что такое переворот домов».

Как только вы полностью поймете, что такое переворот дома, подумайте, подходит ли он вам и готовы ли вы погрузиться в него.

Уверены, что готовы научиться переворачивать дома? Читай дальше.

Не каждый рынок подходит для продажи домов. Если у вас есть 15 000 долларов, с которыми можно работать, вы, вероятно, не захотите начинать свою карьеру на рынке, где цены на дома начинаются с 800 000 долларов.

Даже ссуды на инвестиционную недвижимость и финансирование не восполнят этот пробел!

Чем меньше у вас наличных денег, тем ниже стоимость домов, в которые вы, вероятно, сможете инвестировать.Финансирование инвестиционной собственности может покрыть большую часть вашей покупки, но все же существует огромная разница между 20% первоначальным взносом за недвижимость в размере 50 000 долларов и 20% первоначальным взносом за недвижимость в размере 500 000 долларов США.

С какой суммой денег вам придется работать? На каких рынках вы можете позволить себе купить свой первый дом?

Многие инвесторы в недвижимость относятся к районам в соответствии с рейтингом «класса» от A до D. Районы класса A — это самые богатые рынки жилья, населенные профессионалами с более высокими доходами.На одну ступень ниже находятся районы класса B, которые представляют собой твердый средний класс.

Кварталы класса C имеют определенное ощущение «синих воротничков», «рабочий класс». Внизу лестницы находятся кварталы класса D, которые обслуживают малоимущих.

Хотя некоторые инвесторы специализируются на продаже домов в районах класса D, они также сопряжены с дополнительными рисками. (Мне приходилось взламывать собственность, и более одного раза.) В некоторых районах с низким доходом страховые взносы будут выше по сравнению с покупной ценой.А во многих районах с низким доходом вы, скорее всего, перейдете к другому инвестору (домовладельцу), а не к домовладельцу.

Переход к другому инвестору в недвижимость часто означает более низкую прибыль, но потенциально более плавный процесс продаж. Инвесторы могут быстро рассчитаться, знать, что они ищут, и знать, как покупать без суеты и суеты.

Подумайте о выборе объекта недвижимости класса B или класса C для вашей первой сделки — солидных кварталов среднего класса или стабильных районов рабочего класса соответственно.(Возьмите это у человека, который потерял много денег в бедных кварталах класса D.)

И последнее замечание: если ваш родной город невероятно дорогой, подумайте о вложении средств в районы от 45 минут до часа езды.

Инвесторы в недвижимость — предприниматели — они занимаются бизнесом, и им нужен бизнес-план.

Это не должно быть причудливым, переполненным отвратительным корпоративным жаргоном. Но он должен включать бюджет, график и объем проекта.

Сколько нужно инвестировать? Сколько вы хотите держать в резерве? Достаточно ли у вас средств для покрытия расходов на ремонт до тех пор, пока ваш кредитор не возместит вам расходы?

Какой прицел вам удобнее? Обычно мы рекомендуем начинать с косметических обновлений для первого или двух переворотов дома: обновления кухни и ванной комнаты, нового пола, новой краски и новой арматуры.

Избегайте структурных проблем, таких как чума. Избегайте механических проблем — они включают в себя получение разрешений, с которыми вы не захотите возиться при первой сделке по продаже дома.

Да, ваши поля будут уже. Но проект будет продвигаться намного быстрее, с меньшими рисками и меньшими затратами.

Вот более подробный обзор того, как создать бизнес-план переворота дома, чтобы помочь вам конкретизировать его.

Последнее место, куда вы хотите попасть, это «Отлично, мое предложение было одобрено… но как мне на самом деле найти деньги ?!»

Прежде чем делать предложение, убедитесь, что у вас есть кредитор, который может профинансировать вашу сделку.Это хороший момент, чтобы упомянуть, что LendingHome финансирует до 90% покупной цены для инвесторов, переворачивающих дома, и 100% затрат на ремонт.

Сравнивая цены на бридж-ссуды для переброски домов, обратите особое внимание на комиссии. По всем промежуточным займам процентные ставки будут высокими по сравнению с долгосрочными традиционными ипотечными кредитами домовладельцев, но на самом деле они имеют меньшее значение. В большинстве случаев вы будете производить только несколько платежей, поэтому процентные ставки меньше влияют на ваши общие затраты на перекупку, чем комиссии.

Вам также необходимо начать строить отношения с подрядчиками, прежде чем вы купите свой первый флип. Вы хотите начать получать расценки, как только недвижимость будет в контракте или даже раньше.

Частью обучения переворачиванию дома является построение сети подрядчиков: генеральных подрядчиков, электриков, кровельщиков, сантехников, маляров, специалистов по HVAC. Познакомьтесь также с несколькими недорогими и разносторонними мастерами.

Если вы не выполняете эту работу самостоятельно, половина бизнеса по подбору дома просто строит сеть.Подрядчики — невероятно важная часть этой сети, наряду с выдающимся риэлтором и домашним инспектором.

Еще одна важная часть обучения переворачиванию домов — это умение находить выгодные предложения. Это означает не только покупку по цене ниже рыночной, но и с достаточно широкой маржой, чтобы покрыть ваши многочисленные расходы: два раунда закрывающих расходов, расходы на ремонт во время ремонта, гонорары риэлтора и, конечно же, стоимость вашего времени и работы.

Есть много стратегий, чтобы найти дома по ценам ниже рыночных. Вы можете работать с риэлтором, чтобы найти рыночные сделки, работать с оптовиками, чтобы найти внебиржевые сделки, построить кампанию прямого почтового маркетинга и так далее.

Поиск хороших предложений для переворота домов — это огромная тема сама по себе, но начните здесь, чтобы познакомиться с тем, как найти дома для переворота.

Часть того, чтобы найти хорошую сделку в качестве домашнего ласта, — это просто терпение. Поиск сделок — это игра с числами.Если ваша стратегия поиска сделок основана на прямой почтовой рассылке, вам может потребоваться отправить 500 писем, осмотреть 50 объектов недвижимости и сделать предложения по 20 из них, прежде чем одно будет принято по разумной для вас цене.

Как ни соблазнительно пойти на компромисс, поддержите свой бизнес, изменив бизнес-план! Если количество не соответствует вашему минимуму или объем проекта превышает то, что вам удобно, продолжайте искать.

Принят контракт? Большой!

Что теперь?

Обычно кредиторы, занимающиеся инвестиционной недвижимостью, действуют намного быстрее, чем кредиторы домовладельцев, но этот процесс все же требует времени.С LendingHome, например, вы можете начать процесс, введя свои данные, и они последуют за несколькими вариантами кредита и сценариями процентной ставки, из которых вы можете выбрать.

Затем рассмотрите возможность найма домашнего инспектора. Домашний осмотр занимает несколько часов и является невероятно подробным.

В то время как более опытные ласты могут искать дома, которые нуждаются в полном ремонте, вначале вам следует придерживаться косметического ремонта и обновлений, как мы обсуждали ранее.Убедитесь, что объект является прочным и механические системы находятся в хорошем рабочем состоянии.

После того, как вы убедились, что вас не ждут неприятные сюрпризы, пройдите через несколько подрядчиков. Получите несколько предложений и почувствуйте разницу в подходах разных подрядчиков, предоставляющих предложения.

Выберите подрядчика и запланируйте его начало работы в тот же день, когда вы поселитесь на участке.

После того, как вы устроились, пора приступать к работе!

Вы на часах с первого дня.Каждый месяц вы платите проценты и другие расходы: коммунальные услуги, налоги, страхование и любые другие расходы, связанные с владением этой конкретной собственностью.

Другими словами, потеряны деньги! Чем быстрее вы завершите проект ремонта, тем быстрее вы сможете продать недвижимость и погасить ссуду. И тем быстрее вы получите зарплату.

Успешное перелистывание домов во многих смыслах является упражнением в эффективности. Многие подрядчики скажут вам: «О, конечно, мы можем завершить этот проект за неделю!» Потом месяц спустя они все еще возятся с гипсокартоном.

То же самое и с ценами на проекты. Слишком много подрядчиков пытаются поднять вам стоимость проекта на полпути к ремонту дома.

Еще одна причина для правильного выбора подрядчиков. Если вы никогда раньше не работали с подрядчиком, позвоните как можно большему количеству рекомендаций и прошлых клиентов.

Последний шаг при переворачивании дома обычно самый простой — его продажа!

Этим в основном занимается ваш риэлтор, поэтому убедитесь, что вы нанимаете опытного риэлтора для своего рынка.Не все риэлторы созданы равными, и многие из них работают неполный рабочий день или универсалы, которые не являются экспертами в вашем конкретном рынке.

Вы можете положиться на опыт своего риэлтора в вопросах ценообразования. В идеале вы должны были узнать их мнение о стоимости после ремонта (АРВ) еще до заключения контракта на недвижимость.

Но в конечном итоге вы отвечаете за правильное ценообразование; от этого зависит ваша прибыль. Убедитесь, что вы понимаете основы ценообразования на недвижимость, прежде чем покупать свою первую инвестиционную недвижимость, которую нужно перевернуть.Вот пять ключевых стратегий ценообразования на домашние ласты от профессионального домашнего ласта.

Когда многие новые инвесторы начинают учиться ремонтировать дом, они ошибочно полагают, что им следует получить лицензию своего риэлтора. И, конечно же, это может сэкономить вам 3–3,5% на гонораре листингового агента, но это стоит вам в других отношениях. Прохождение курса и экзамен на получение лицензии требует затрат времени и денег. Во многих случаях присоединение к брокерской команде стоит денег.

Для ваших первых нескольких сделок по продаже домов начните с работы с опытным местным риэлтором.Если вы решите, что вам нравится менять дома, вы всегда можете потратить время и деньги на получение лицензии риэлтора.

Научиться перевернуть дом и заключить первую сделку может быть нелегко. Положитесь на других экспертов, от вашего кредитора до подрядчиков, домашнего инспектора и риэлтора. Если сомневаетесь, получите второе мнение и третье.

Перелистывание домов — это командный вид спорта — никогда не переставайте строить свои профессиональные связи.

Наконец, воспользуйтесь советом опытных домашних ласт, которые прошли до вас. Учитесь на их ошибках, чтобы вам не приходилось делать их в одиночку. Вот несколько советов опытного домашнего флиппера, которые помогут вам начать работу.

Но самое главное, просто начните делать эти шаги! Исследования и подготовка помогут вам избежать ошибок, но именно действия принесут успешные результаты и принесут вам прибыль.

Заявление об ограничении ответственности: Вышеуказанное предоставлено только для информационных целей и не должно рассматриваться как налоговая, сберегательная, финансовая или юридическая консультация.Проконсультируйтесь со своим налоговым консультантом. Все расчеты и информация, представленные здесь, предназначены только для иллюстративных целей. Все перечисленные выше третьи стороны предназначены только для демонстрационных целей и не связаны с LendingHome. Все взгляды и мнения, выраженные в этом посте, принадлежат упомянутым лицам. NMLS ID: 1125207 Условия, конфиденциальность и раскрытие информации. Copyright LendingHome Corporation 2019.

Как начать девелоперский бизнес

Полезные ссылки:

• Бизнес-стратегии развития недвижимости
• Как избежать ловушек в сфере недвижимости
• Бизнес-модели: Продам в аренду
• Советы по успешному развитию недвижимости

См. Также 8 быстрых советов, как стать застройщиком

Что такое девелопмент и кому подходит девелопер?

Для тех, кто увлечен своими руками или хочет уйти от своей повседневной работы, ремонт дома может помочь дать выход для творческих побуждений, сдерживаемых после того, как просидел в офисе весь день.И дело не в том, что отрасль требует какого-либо особого обучения или квалификации, и также не существует строгого шаблона для достижения успеха.

Вместо того, чтобы бороться с бюрократией, чтобы получить лицензии, или изо всех сил пытаться сдать экзамен, вы официально являетесь застройщиком с того дня, как продали свой первый дом с целью получения прибыли.

Еще один фактор в его пользу — это отсутствие каких-либо необходимых накладных расходов. Житель Бирмингема Марк Смит в нежном возрасте 29 лет основал компанию по недвижимости Always Home Ltd.Он сказал нам, что «изначально накладные расходы были очень низкими, и поэтому текущие расходы легко покрывались капиталом, вложенным директорами», — говорит он. «Поскольку большая часть работы в разных проектах выполняется« на месте », а не с клиентами, нам тоже не нужен был офис».

Хотя Смит бросил свою работу ради своего нового бизнеса, можно стать застройщиком, продолжая работать. Вместо того, чтобы сначала прыгать с ног, вы можете поддержать свой молодой бизнес существующей работой, тем самым минимизируя риск.

По рабочим вечерам и выходным можно найти дом, отремонтировать его, а затем продать в течение шести месяцев. Однако чем быстрее вы хотите получить прибыль, тем больше времени вам нужно будет посвятить этому.

Нил Льюис, соавтор электронной книги «Секреты развития собственности», сказал нам: «Вы можете стать успешным застройщиком, не ограничиваясь своей существующей работой. Однако гибкость в выборе того, когда вы можете осмотреть недвижимость, имеет решающее значение для получения лучших предложений.Вот почему городские банкиры, как правило, придерживаются инвестиционной стратегии «Купи, чтобы сдавать», потому что это не так ».

Чтобы помочь сформулировать свой бизнес-план по недвижимости, вы можете загрузить наш бесплатный шаблон бизнес-плана.

Рекламируйте свой новый бизнес с помощью качественного веб-сайта!

Перспективное планирование: ваша бизнес-стратегия развития недвижимости

Экономический спад обжег пальцы тысяч застройщиков по всему миру. Когда исследователи из зоопла.co.uk провела национальное исследование цен на жилье в июне 2011 года. Они обнаружили, что 80% домов, купленных с 2006 года, оказались ниже их покупной цены. Некоторые разработчики, которые создали свой портфель до рецессии, зафиксировали убытки до 30%, поскольку цены упали намного ниже их первоначальных прогнозов.

Этот горький опыт демонстрирует ценность перспективного планирования; хотя мало кто мог предсказать наступление такой глубокой рецессии в годы бума, многие девелоперы сэкономили бы состояние, если бы они были более осмотрительными и признали, что рост цен на жилье не будет продолжаться вечно.

Если вы хотите зарабатывать деньги в этом бизнесе, вы должны придерживаться прагматического взгляда, понимая, что эта отрасль очень подвержена подъемам и спадам. А поскольку цены на жилье и арендная плата остались на прежнем уровне, как никогда важно получить максимальную отдачу от своей собственности.

Вам нужно проверить, что предлагается, что вы можете себе позволить, и старая пословица все еще актуальна — на самом деле речь идет о местоположении, местоположении, местоположении. Как и в любом новом предприятии, вы должны думать о своей собственности как о продукте — кого она будет привлекать, где они хотят находиться и чего ожидать, будь то новые покупатели или пары на пенсии.

Также нужно учитывать долгосрочную перспективу района. Если компании упали, а рабочие места сократились во время экономического спада, вам может быть сложно продать жилье, потому что местные жители не хотят тратить деньги, а посторонние не готовы туда переезжать. С другой стороны, если вы посмотрите вокруг и увидите новые предприятия, новые рабочие места и новые семьи, есть все шансы, что местный рынок недвижимости оживлен.

Вдобавок убедитесь, что вы не переплачиваете, когда приходите покупать.Такие сайты, как Right Move, позволяют сравнивать цены на недвижимость в выбранном вами районе, поэтому вы должны получить хорошее представление о том, сколько стоит ваше целевое жилье.

«Вы должны помнить, что прибыль — это цена покупки», — говорит Брайан Стил, советник по инновациям из Enterprise Europe, обладающий обширным личным опытом покупки и продажи коммерческой и домашней недвижимости.

«Вы покупаете настолько низкую, насколько можете, чтобы получить прибыль, но вы также должны знать цены в этой области и знать, что другие застройщики делают поблизости.”

Опять же, все сводится к хорошему знанию рынка, которое может быть достигнуто только путем исследования. Узнайте как можно больше из Интернета, газет и самих агентов по недвижимости — не полагайтесь только на просмотр множества программ о недвижимости, которые в настоящее время, похоже, имеют монополию на дневное планирование телепередач.

«Невозможно переоценить важность исследований», — говорит Николас Лиминг, директор по развитию бизнеса zoopla.co.uk. «Вам нужно знать, каков спрос, и не думать, что первое свойство, которое вы видите, — это то, что вы должны иметь: импульсивность — одна из самых больших ошибок, и поэтому исследования так важны.”

Лиминг добавляет, что все сводится к двум очень специфическим качествам: пониманию рынка и здравому смыслу. «Не позволяйте сердцу управлять головой — будьте практичны и не позволяйте спешить с принятием поспешного решения», — говорит он.

Steel подчеркивает важность адаптации вашей разработки к требованиям в этой области. «Вы должны быть уверены в том, кому вы можете продать недвижимость. Нет смысла покупать дом с пятью спальнями для переоборудования в студенческую, если ближайший колледж находится в 20 милях.

«В том же отношении нет смысла развивать недвижимость с очень высокими техническими характеристиками в запущенном районе, потому что вы не собираетесь привлекать подходящего покупателя».

Steel также рекомендует провести обследование конструкций. «Опрос покупателя не стоит той бумаги, на которой он написан. Некоторые люди покупают недвижимость вслепую, а затем в конечном итоге терпят убытки, если с ней возникают серьезные проблемы ».

Но, пожалуй, самое важное, что нужно помнить, — убедиться, что ваши глаза не слишком велики для вашего кошелька.Это может показаться очевидным предложением, но слишком легко переборщить с бюджетом в погоне за этой идеальной недвижимостью, и если рынок жилья изменится, вы можете оказаться без крыши над головой.

Начните с малого и двигайтесь вперед, накапливая опыт в каждом проекте, и, извлекая уроки из своих ошибок, вы сможете с уверенностью брать на себя все больше и больше объектов недвижимости.

Как избежать ловушек в сфере недвижимости

Старая пословица гласит, что нет вложения безопаснее, чем кирпич и раствор; но недавняя история доказала глупость этого представления.Девелопмент недвижимости явно так же уязвим к колебаниям и более широким экономическим изменениям, как и любая другая отрасль.

И, в отличие от других предприятий, в сфере девелопмента, когда ситуация ухудшается, существует очень мало способов сократить расходы или сократить накладные расходы. В тяжелые времена вы можете остаться с домом, который нельзя сдвинуть с места, быстро теряя в цене.

Трейси Келлетт из BDI Home Finders, фирмы, предоставляющей консультации покупателям недвижимости, говорит, что важно смотреть на доходность аренды недвижимости на случай, если у вас возникнут проблемы с продажей.«На текущем рынке все, что выше 5%, — это нормально. Чтобы вычислить эту цифру, разделите годовую арендную плату на покупную цену », — говорит Келлет. «Если вы осторожный инвестор, выбирайте недвижимость самого высокого качества, которую вы можете себе позволить, в лучшем районе. Вы не проиграете в долгосрочной перспективе ».

Еще один серьезный недостаток, связанный с тем, чтобы стать разработчиком, — это то, что вам нужны деньги, и много их. Цены на жилье, возможно, в последнее время немного снизились, но средний дом в Великобритании по-прежнему стоит более 200000 фунтов стерлингов.Так что, если вы не планируете тратить много времени на ремонт действительно обветшалой собственности, источник финансирования просто необходим. И из-за таких высоких цен, пока вы не сделаете первую продажу, часто невозможно расти или расширяться.

На ранних этапах вашей карьеры в сфере девелопмента вам придется набраться терпения, пока средства накапливаются в вашей казне. Вам также придется проявить изобретательность, делая покупки и используя специализированные сайты, такие как 85percent.co.uk, mortgagesforbusiness.co.uk и ebslfinance.co.uk, возможно, вам удастся найти важный источник финансирования, который поможет вашему предприятию сдвинуться с мертвой точки.

При покупке недвижимости также стоит обратить внимание на гербовый сбор. Текущий порог земельного налога составляет 125 000 фунтов стерлингов для жилой недвижимости и 150 000 фунтов стерлингов для нежилой земли и недвижимости. Для получения дополнительной информации посетите веб-сайт правительства здесь.

Очевидно, что становление застройщиком может привести к значительному вознаграждению, и при правильном исследовании и некотором рассудительном суждении у вас может быть правильная основа для создания сильного коммерческого предприятия.Но помните, что время застройки играет огромную роль, и вы должны суметь оценить, подходящее ли сейчас время для вас.

См. Также 8 быстрых советов, как стать застройщиком

Бизнес-модели: Куплю в аренду

Несмотря на общую стагнацию на рынке недвижимости, сектор купли-продажи недвижимости остается относительно динамичным; по данным Совета ипотечных кредиторов, в 2010 году инвестиции в аренду в Великобритании выросли на 22%. Привлекательность очевидна; Учитывая текущие цены на аренду в Лондоне, то на бумаге это может показаться способом получить значительную отдачу от инвестиций, а также привлекательным вариантом карьерного роста.Однако покупка с целью сдачи в аренду — это не способ быстрого обогащения, и существует большая конкуренция.

Чтобы недвижимость окупилась, важно взвесить ее потенциал, чтобы заработать деньги как сейчас, так и в будущем. Инвесторы, сдающие внаем, должны тщательно оценить типы людей, которые будут привлечены к собственности.

Рассмотрите его сильные и слабые стороны по сравнению с аналогичными объектами недвижимости, и, хотя советы вашего агента по недвижимости окажут некоторую помощь, они будут рассматривать только краткосрочную перспективу и не обязательно будут думать об инвестициях, которые принесут в деньгах в будущее.

Инвесторам, сдающим внаем, также необходимо добавить в уравнение тот факт, что недвижимость не всегда будет сдаваться в аренду на 12 месяцев в году. Даже если вы найдете идеального арендатора, нет никакой гарантии, что он останется там надолго, что гарантирует вам стабильный ежемесячный доход.

Например, если вы купите недвижимость с двумя спальнями за 275 000 фунтов стерлингов для аренды в Южном Лондоне, цифры могут оказаться не совсем такими, как вы ожидаете. Приблизительная арендная плата в размере 1000 фунтов стерлингов в месяц и в среднем один пустой месяц в году даст вам годовой доход в размере 11000 фунтов стерлингов.

После вычета затрат, включая в некоторых случаях плату за управление, меблировку, техническое обслуживание и ремонт, эта цифра приближается к отметке в 8000 фунтов стерлингов. Это означает, что вам придется платить значительно меньше по ипотеке за недвижимость в течение года, прежде чем вы начнете получать приличную прибыль.

И, конечно же, есть дополнительные затраты, как по времени, так и по деньгам, на содержание, эксплуатацию и меблировку (при необходимости) собственности, все из которых необходимо учитывать.Вы можете нанять управляющее агентство, чтобы сократить хлопоты по поиску подходящих арендаторов, а затем решить их проблемы, но они возьмут до 15% вашей арендной платы за эту привилегию.

Грег Хейвуд начал формировать портфель объектов недвижимости в 1993 году. Он дошел до стадии сдачи в аренду до 30 объектов недвижимости одновременно. Накопив достаточно капитала, он основал в Милтон-Кейнсе свое собственное агентство недвижимости под названием The Step, которое предлагает альтернативы простой продаже домов — например, пакет частичного обмена.На каком-то этапе компания была крупнейшим покупателем жилой недвижимости в Великобритании. Компания также предлагает такие услуги, как услуга частичного обмена на недвижимость. В настоящее время оборот компании составляет 35 миллионов фунтов стерлингов в год, сказал Хейвуд, что рынок продажи с правом аренды оказался более проблемным, чем ожидалось.

«Вы должны убедиться, что можете справиться с эмоциональным спросом, поэтому будьте готовы к стрессу, который он вызывает. Существуют также финансовые проблемы, даже если арендная плата, которую вы вносите, превышает сумму ипотеки на недвижимость.Могут возникнуть непредвиденные расходы, например, проблемы с обслуживанием и соблюдением нормативных требований ».

Из такого рода цифр ясно, что покупка с целью сдачи в аренду, как и начало любой новой карьеры, по-прежнему требует тщательного изучения ваших личных финансов. Доход от аренды должен превышать выплаты по ипотечным кредитам на 25-50%, потому что, если в сроке аренды будет разрыв, вам придется заплатить самому себе. Могли бы вы позволить себе выплатить как ссуду на инвестиционную недвижимость, так и ипотеку на собственный дом, если бы у вас не поступала арендная плата?

Хотя покупка для сдачи в аренду, несомненно, является жизнеспособной возможностью для бизнеса, не спешите с арендой собственности и в конечном итоге чрезмерно растягивайте свои финансы, потому что прибыль может быть не такой большой, как вы думаете.

Советы по успешному развитию недвижимости

Это неопределенное время на рынке жилья, и многие эксперты расходятся во мнениях относительно будущего. Но если вы все же решите окунуться в недвижимость, возможно, стоит запомнить эти ключевые советы.

• Сдать и продать — важно купить недвижимость, которая подходит как для перепродажи, так и для сдачи в аренду, чтобы максимально увеличить ваши возможности для получения прибыли. Два рынка не обязательно идут в одном и том же направлении; часто по мере того, как один отказывается, другой подбирает.
• Расположение, расположение, расположение — даже на плохих рынках недвижимость с лучшим местоположением хорошо продается, поэтому ищите хороший доступ к транспорту даже в самых дешевых районах. Однако важно помнить, что разные люди по-разному ценят местоположение, поэтому, например, молодые специалисты хотят быстро добраться до города, а семьи с детьми, как правило, избегают проживания у основных дорог.
• Гибкость — убедитесь, что ваш финансовый пакет позволяет вам изменять платежи, если продажа или сдача в аренду вашей собственности занимает больше времени, чем ожидалось.Это поможет убедиться, что они не растянуты слишком далеко.
• Поговорите с местными агентами по недвижимости — чтобы понять, что ищут покупатели в этом районе.
• Не торопитесь — не торопитесь, чтобы познакомиться с рынком и окрестностями. Не позволяйте агентам по недвижимости подталкивать вас из страха упустить выгодную сделку или из-за опасений, что цены вырастут еще выше.
• Двигайтесь — однако, когда вы нашли недвижимость, которая, по вашему мнению, имеет потенциал, не торопитесь.Найдите перевозчика, который может все исправить как можно быстрее. Возможно, будет более рентабельным нанять людей, которые сделают работу за вас. Даже если у вас отличные навыки самоделки, чем раньше будет завершена работа над недвижимостью, тем быстрее вы сможете окупить свои вложения.
• Renovate — подающий надежды Лоуренс Ллевеллин-Боуэнс просто должен будет сдерживать свои творческие побуждения, потому что способ украсить дом таким образом, чтобы он продавался, не обязательно будет соответствовать вашим личным вкусам.Нейтральные цвета и однотонная отделка повсюду, как правило, дают наилучшие результаты.
• Не увлекайтесь — решите, сколько вы хотите потратить, и придерживайтесь этого. Сколько программ по недвижимости вы видели, когда они выходят за рамки бюджета? Что ж — извлеките уроки из этого!

Ремонт, прерванный — The New York Times

Марина Тарасова и Джон Леви пять месяцев занимались ремонтом своего кооператива с двумя спальнями в Верхнем Ист-Сайде — подрядчик готов, осталось всего три месяца! — когда в середине марта от управляющей компании кооператива пришло сообщение о том, что все строительные и ремонтные работы должны быть остановлены из-за коронавируса.

Вскоре последовало еще одно электронное письмо, как будто для акцента: остановка будет немедленной.

«Мы были вне себя», — сказала г-жа Тарасова, соучредитель виртуальной медицинской практики Paloma Health. «Мы снимали в другом месте, и расходы были намного больше, чем мы заложили в бюджет. А теперь аренда будет продлена ».

То, что коронавирус перевернул всех и вся, не новость. У тех, у кого в доме прерван ремонт, есть все основания чувствовать себя отстраненными.То, что должно быть убежищем, их единственным безопасным местом посреди хаоса, возможно, теперь представляет собой беспорядок обнаженных труб и частично выложенных плиткой полов, Эверест из развалин, по которому они перемещаются на свой страх и риск, или, что еще хуже, полностью непригодный для жилья.

В соответствии с распоряжением губернатора Эндрю М. Куомо, некоторые строительные проекты, такие как больницы, приюты для бездомных и доступное жилье, считаются необходимыми и, следовательно, могут быть реализованы. Но переделка квартир, похоже, запрещена, сказал Стивен Д.Сладкус, юрист по недвижимости. «Тем не менее, — добавил он, — даже без распоряжения губернатора практически все здания запрещают ремонт в это время, чтобы ограничить пешеходное движение».

На национальном уровне пандемия привела к тому, что почти каждый второй подрядчик прекратил работу над текущими проектами или отложил выполнение работ, запланированных к запуску в следующие 30 дней, согласно недавнему опросу Associated General Contractors of America. Кроме того, 33 процента респондентов заявили, что они были уведомлены поставщиками о том, что поставки будут задерживаться или вообще отменены.

В это нестабильное время домовладельцы, у которых остановлен ремонт в середине, могут быть уверены как минимум в двух вещах: проект растянется на месяцы дольше, чем они планировали, и будет стоить намного больше, чем они ожидали.

Подрядчик сказал Марку Соломону, что от 70 до 90 дней будет достаточно времени, чтобы выделить его для ремонта его кооператива с одной спальней в Парк-Слоуп. Работа включала превращение кухни во вторую спальню и создание зоны кухни / гостиной.Соответственно, г-н Соломон, помощник брокера в фирме по недвижимости Compass, и его жена Рейнбоу, домохозяйка, мать двух маленьких дочерей, подписали договор аренды на три месяца поблизости и ушли.

В начале марта квартиру выпотрошили. В середине марта в воскресенье вечером в сообщении от члена совета кооператива здания было сообщено, что ремонт замораживается.

«Мы были опустошены», — сказал г-н Соломон. «Мы уже ощущали тревогу из-за пандемии.У нас были деньги на фондовом рынке, который был потрошен. И теперь мы должны платить по ипотеке, содержанию и арендной плате ». И, продолжил он, они должны использовать деньги, которые они отложили на ремонт, для покрытия повседневных расходов.

Конечно, взяв эту арендную плату поблизости, чтобы им было легче следить за тем, как продвигается работа по благоустройству дома, мистер Соломон и его жена сейчас проводят переоценку. Поскольку ремонт приостановлен, сказал он, «мы не уверены, почему мы здесь, и мы не уверены, куда мы собираемся пойти.

Тарасова тоже в море. Поскольку ремонт был отложен на неопределенный срок, она не могла оправдать затраты на продление срока аренды. Вместо этого семья живет с родителями ее мужа на Лонг-Айленде.

«Но когда дела вернутся на круги своя, — сказала г-жа Тарасова, — наша квартира все равно не будет готова сразу, и нам придется взять на себя расходы по другой аренде, потому что дорога до Лонг-Айленда занимает два часа в одну сторону. . »

Даже в лучшие времена ремонт создает потрясения.В настоящее время это потрясение в квадрате.

Когда в прошлом году появилась соседняя с ней спальня в кооперативе Sutton Place, Гейл Эйзен решилась. Она давно хотела расширить свой пентхаус с двумя спальнями; вот, наконец, шанс. «Мне за 70, и я хотела проект — он был бы веселым, просветляющим и отличным подарком для меня», — сказала г-жа Эйзен, бывший продюсер телевизионных новостей.

Работа началась в сентябре прошлого года, и г-жа Эйзен с удовольствием созерцала «фантастически большую гостиную» и «фантастическую квартиру», которые у нее были бы через шесть месяцев.

Все шло по расписанию. Стены были оштукатурены, полы отшлифованы и отшлифованы, столярные изделия и стены шкафов — все готово. Однажды в середине марта г-жа Эйзен была в вестибюле своего здания, и сотрудник, стоящий на страже у служебного входа, дал ей несколько загадочное предупреждение: «Больше не надо». На следующий день она получила официальное сообщение от управляющей компании.

«Вы знаете, если здание хочет защитить арендаторов, вы плывете по течению, и это все, что вы можете сделать.У меня еще есть пригодное для жизни место, и это главное. Но время дорого, особенно сейчас, поэтому я не рада задержке », — сказала г-жа Эйзен, которую еще меньше устраивает нынешнее состояние ее гостиной. Она делит его со стиральной машиной и сушилкой, некоторым промышленным оборудованием, холмиком мебели, заключенной в пластик, свернутым ковром, своим пианино и пуансеттией с прошлого Рождества.

Некоторые, такие как г-жа Тарасова и г-н Соломон, поначалу надеялись, что они смогут убедить свои кооперативные советы в причинах.«Мы с мужем почувствовали, что правление переусердствует, и как они могут контролировать то, что происходит в нашей квартире, — сказала г-жа Тарасова.

«Я думала:« Почему это не так важно? »- продолжила она, имея в виду стандарт для принятия решения о том, могут ли предприятия продолжать работать и проекты могут развиваться во время пандемии. «Я думал, что мы сможем что-нибудь придумать. Я думал, что наши сотрудники в масках и перчатках могут просто пойти прямо утром в нашу квартиру, остаться там и спуститься в конце дня.

Мистер Соломон думал примерно в том же духе. «Наш подрядчик вызвался оставить в вестибюле одного парня, единственной задачей которого было дезинфицировать дверные ручки и тому подобное», — сказал он. Увы, на плате этого не было.

«Акционеры выступили против совета директоров. Все они думают, что у них разные обстоятельства. Все они думают, что являются исключением », — сказал Марк Кернер, владелец Infinity Construction, который также является членом совета директоров его кооператива в Верхнем Вест-Сайде. «Но исключений быть не может», — добавил г-н.Кернер, который сам занимается ремонтом своей спальни и ванной комнаты, проект, который был остановлен несколько недель назад. «В моей квартире были рабочие, которые хотели продолжить работу, и я сказал им, что они должны уйти. Я сказал им: «Ребята, я в правлении здания».

На самом деле, некоторые здания готовы немного нарушить правила. Фирма Pembrooke & Ives, занимающаяся архитектурой и дизайном интерьеров, занималась строительством пентхауса площадью 6000 квадратных футов кооператива Верхнего Вест-Сайда, когда им было приказано исчезнуть в обозримом будущем.

«Мы только что установили все столярные изделия и полы, которые будут разрушены, если влажность на участке не будет контролироваться», — сказала Алексия Шейнман, директор по брендингу и коммуникациям Pembrooke & Ives. «Нам пришлось договориться со зданием по особой договоренности, чтобы один подрядчик мог вставать каждое утро для обслуживания увлажнителей».

Акционер в разгар большой реконструкции в другом месте в Верхнем Вест-Сайде убедил правление своего кооператива разрешить доставку и установку плиты, чтобы ее кухня была хотя бы частично функциональной, пока она укрывалась на месте .

«Но затем она начала разбираться в том, что губернатор Куомо имел в виду под« важным », чтобы попытаться заставить нас позволить ее рабочим продолжать ремонтировать полы», — сказал член правления, пожелавший остаться неназванным, чтобы избежать конфликта с соседом. «Такие люди просто эгоистичны».

Задержки, вероятно, будут продолжаться еще долго после того, как жилые дома снова откроют свои двери для краснодеревщиков и плотников.

«Предположим, мы вернулись к нормальной жизни 1 июня», — сказал г-н Кернер. «Каждый заказчик с незавершенным проектом будет спрашивать своего подрядчика:« Когда вы сюда приедете? »

« И тогда все новые клиенты, которые наняли подрядчика для старта 1 июня или 1 июля, также будут спрашивать » когда ты собираешься сюда попасть? »Кернер продолжил. «Но мы не можем быть везде одновременно. Качество начнет страдать, потому что у нас не так много сил в этом бизнесе ».

Тем временем Габриэла Гаргано, основательница Grisoro Designs, фирмы по дизайну интерьеров, ожидает дефицита сантехники и оборудования из-за закрытия заводов из-за коронавируса, а также острой конкуренции за предметы роскоши.

«У нас было несколько плит Calacatta Viola в ожидании», — сказала г-жа Гаргано, имея в виду мрамор с бордовыми прожилками.«И мы получили срочный звонок от нашего поставщика о том, покупаем ли мы его. Поскольку все поставки мрамора из Италии приостановлены до дальнейшего уведомления, спрос резко вырос ».

Г-жа Тарасова очень храбро пытается смотреть дальше прошлых и будущих перерывов. «Сейчас это больно, но я знаю, что это пройдет», — сказала она. «Я просто представляю нас, когда мы наконец в своей квартире».

Но, добавила она: «Если люди, которые мне нравятся, ищут жилье, я умоляю их никогда не покупать то, что нужно отремонтировать.”

Подпишитесь здесь, чтобы получать еженедельные обновления по электронной почте о новостях жилой недвижимости. Следуйте за нами в Twitter: @nytrealestate.

Ремонт квартир в Нью-Йорке станет еще более сложным — вот как

Любой, кто был в процессе ремонта квартиры в Нью-Йорке, когда город был закрыт, чтобы остановить распространение коронавируса, оказался в серьезной пробке. Некоторые собственники осознали, что их квартиры непригодны для проживания. Другие, которые раньше были в этом процессе, теперь сталкиваются с борьбой за то, чтобы их проект реконструкции прошел мимо советов директоров, которые собираются только виртуально.

Несколько проектов в зданиях, управляемых Gumley Haft, были «остановлены на полпути», — говорит Дэниел Уоллман, генеральный директор. Сюда входит один собственник, у которого нет этажа и который не может жить в квартире.

Сейчас, когда Нью-Йорк готовится к открытию бизнеса, здания обсуждают, как продолжить проекты реконструкции Нью-Йорка. Если вы думали, что они были сложными до пандемии, они скоро станут еще хуже — и останутся такими до тех пор, пока вакцина не станет широко доступной. Если вы планируете приступить к работе, вам нужно будет учесть дополнительное время и затраты на новые требования к уборке и безопасности, а также уменьшить неудобства для жителей, многие из которых, вероятно, останутся дома даже после открытия города.Вот на что следует обратить внимание.

Нажмите здесь, чтобы узнать больше о коронавирусе Brick Underground.

Одни ремонтные работы будут иметь приоритет перед другими

По мере того, как управляющие недвижимостью и советы директоров начинают ослаблять ограничения в соответствии с распоряжениями губернатора Эндрю Куомо, многие будут уделять первоочередное внимание выполненной работе. В ходе обсуждений с правлением на прошлой неделе Уоллман сказал, что, по его мнению, первоначальная цель хотя бы одного из его зданий будет состоять в том, чтобы «заставить людей, которых мы остановили в середине, завершить [свою работу], если это не будет косметическим предметом». природа.»Таким образом, владелец, у которого нет этажа, сможет закончить работу и вернуться в свой дом.

Следующим шагом для этого конкретного здания будет завершение работ, необходимых для сдачи или продажи квартир. «Они должны быть подготовлены, поэтому мы хотим, чтобы [владельцы] могли вести бизнес», — говорит он.

Однако если вы надеялись провести реконструкцию кишечника, вам, возможно, придется ждать гораздо дольше. «Даже несмотря на то, что строительство будет начато, будет много советов, которые не захотят этого допустить и не захотят рисковать, чтобы кто-нибудь заболел в своем здании», — говорит Уоллман.

Техника безопасности замедлит ремонт

Между советами директоров и управляющими ведутся переговоры о том, как можно безопасно провести ремонт в условиях нынешнего кризиса общественного здравоохранения. Питер фон Симсон, генеральный директор New Bedford Management, ожидает, что количество запросов на внесение изменений «снова возрастет», когда летом будут сняты государственные и местные ограничения.

Это вызывает дискуссии о проблемах доступа для подрядчиков, в том числе, по словам фон Симсона, «постоянное требование масок для лица, возможно измерение температуры рабочих, а также усиленная уборка и дезинфекция мест общего пользования, особенно коридоров и лифтов, после того, как подрядчики зашли в здание и ушли на сутки.«

Уоллман говорит, что советы директоров обращаются к управляющим недвижимостью с просьбой подготовить комплексные процедуры, которые затем будут усилены или упрощены в зависимости от подхода к каждому зданию. Одно можно сказать наверняка, он говорит: «Все будет работать намного медленнее». Любой, у кого есть опыт ремонта, знает, что время стоит денег.

Карл Шентон, основатель Shenton Architects, реконструировал дуплекс в парке Бруклинского моста, когда город закрылся и работы были остановлены. В дополнение к введению требований СИЗ, когда в здании разрешается продолжить ремонт, есть планы ограничить количество рабочих, разрешенных на стройплощадке одновременно.Это «очевидно влияет на график», — говорит Шентон.

«Генеральный подрядчик в настоящее время планирует установить вторую станцию ​​очистки и привлечь еще одного рабочего для дезинфекции участка, что имеет смысл, но увеличивает расходы для клиента», — говорит он.

Передвижение рабочих может быть ограничено внутри зданий

Для того, чтобы поддерживать здания в надлежащем санитарном состоянии и защищать персонал, советы директоров могут вводить правила, запрещающие рабочим покидать стройплощадку в течение дня, говорит Уоллман.

«Одна из самых больших проблем заключается в том, что куда бы [строители] ни заходили в здании, мы должны убирать за ними. Мы считаем, что мы отправляем всех вверх по одному, потому что я могу посадить в лифт только одного человека за раз , они входят в квартиру и не выходят на обед. Мы убираем лифт и зону обслуживания, пользуемся лифтом в течение дня, а когда они заканчивают в течение дня, мы отправляем лифт, чтобы их забрать, и они приходят выходят по одному. Затем очищаем в обратном порядке.«

Пока неясно, будут ли приняты эти новые ограничения строителями и как бригады к ним приспосабливаются. Шентон говорит, что на генеральных подрядчиков будет возложена большая ответственность, «чтобы их команда следовала всем правилам, в противном случае они могут быть закрыты».

Другая бюрократическая волокита может исходить от самих субподрядчиков, говорит Шентон, включая меры здравого смысла, такие как препятствование распространению инструментов

Беспокойство будет хуже, поскольку работа на дому и безработица продолжаются

Многие жители Нью-Йорка либо работают из дома, либо остаются дома, потому что вынуждены это делать.Вы можете ожидать, что многие из ваших соседей останутся дома даже после снятия ограничений либо потому, что их работа теперь позволяет это, либо потому, что они не работают. Любой, кто занимается ремонтом, должен особенно внимательно относиться к своим соседям.

Однако, возможно, здания могут попытаться продлить их рабочее время, поскольку меры безопасности замедляют ремонт, говорит Уоллман. «Они могут попытаться изменить часы своей работы, чтобы подрядчики приходили на работу раньше утром или позже во второй половине дня, или они могут позволить определенным вещам происходить по субботам», — говорит он.Эта политика вполне может встретить сопротивление со стороны соседей, которые делают все возможное, чтобы работать и хорошо отдыхать во время пандемии.