Открываем кофейню: как подобрать помещение под аренду в Москве :: Город :: РБК Недвижимость
Какие форматы кофеен открывают в столице, какие помещения и локации подойдут под такие заведения и сколько сегодня стоит аренда — в материале «РБК-Недвижимости»
Фото: Сергей Савостьянов/ТАСС
По итогам 2018 года, несмотря на существующую высокую конкуренцию, кофейни составили примерно треть всех открывающихся заведений общественного питания в столичном стрит-ретейле. По прогнозам аналитиков, опрошенных редакцией «РБК-Недвижимость», данный сегмент сохранит высокий потенциал и в 2019 году.
О том, какие форматы кофеен открывают в Москве, какие помещения и локации подойдут под такие заведения и сколько сегодня стоит аренда — в материале «РБК-Недвижимости».
Рынок растет, но есть свободные ниши
В Москве и ближайшем Подмосковье, по данным столичного департамента торговли и услуг за январь 2019 года, уже действует почти 6 тыс. сетевых кафе различных форматов. При этом доля сетей составляет 22,4%, что свидетельствует о невысокой консолидации рынка и высокой конкуренции.
Если не считать точки «кофе с собой» и крупные сетевые рестораны, то, по данным JLL, в столице работает порядка 800 кофеен, что составляет 6% от общего объема предложения ресторанного сегмента. При этом лидерами являются сетевые концепции, составляющие 85% от всего количества кофеен, они продолжают активно развиваться, в том числе и по франшизе, отмечает руководитель направления услуг ретейлерам компании JLL Надежда Мартынова.
С чем столкнулась российская сеть кофеен при аренде помещений за рубежом
Активное развитие кофеен поддерживается глобальным трендом на так называемую «старбаксизацию», что означает перемещение досугового и рабочего процессов из офисов и дома в кофейни, отмечает тенденцию консультант по разработке концепций торговых центров компании CBRE Анастасия Костомахина.
Относительно низкая конкуренция наблюдается только в нишевых форматах, таких как как семейное или детское кафе с развлекательной составляющей, говорит исполнительный директор департамента торговой недвижимости Colliers International Дина Постоленко.
Выбрать формат
Открывать кофейню своими силами и с собственной концепцией или купить франшизу уже известного бренда и при этом иметь помощь сильного партнера — должен решить стартапер по мере своих средств и опыта. Но еще нужно определиться с форматом и концепцией.
Сейчас в столице в основном представлены кофейни в трех форматах — во-первых, полноформатные классические кофейни («Шоколадница», «Кофемания», Travelers Coffee и другие). Есть форматы с минимальным обслуживанием и небольшим числом посадочных мест — Grab & Go («кофе с собой», заведения типа Surf Coffee, Cofix и прочие). Также популярны форматы небольших киосков (например, One Bucks Coffee, One Price Coffee и другие) с минимальным обслуживанием и отсутствием посадочной зоны, перечисляет консультант по разработке концепций торговых центров компании CBRE Анастасия Костомахина.
В Москве в последние годы, по словам эксперта, набирает популярность тренд на коллаборацию — например, совмещение салонов связи и кофеен, так как первые существенно теряют клиентский поток из-за развития онлайн-услуг. Кроме этого, сеть книжных магазинов «Республика» приветствует синергию с кофейнями, отмечает Костомахина.
Фотогалерея: интерьеры кофеен
Где открыть Кофе с собой
Если вы планируете открыть точку кофе с собой, знайте, вся ваша прибыль будет зависеть в первую очередь от места. В то же время выбор подходящего расположения точки кофе с собой может стать одной большой проблемой.
Пару лет назад, когда о кофе с собой никто ничего не слышал, арендодатели, особенно крупные торговые и бизнес-центры, не понимали, как можно готовить кофе на трёх квадратных метрах и отказывали в аренде. Сегодня же почти все лакомые места в мало-мальски крупных ТЦ и БЦ уже давно заняты.
Тем не менее, рынок аренды вполне конкурентен и подразумевает смену арендаторов. Дело лишь в цене вопроса. Если вы нашли лакомое место, но оно занято, стоит начать переговоры с собственником или отделом аренды, узнать арендную ставку и предложить платить больше, либо убедить в том, что ваша точка кофе с собой сможет генерировать дополнительный трафик и привлекать определённую аудиторию.
Кстати, точку кофе с собой можно открывать не только в мегаполисах, где стиль жизни подталкивает людей делать всё на бегу, в том числе и пить кофе, но и в небольших городах. Более того, подобрать выгодное место для кофе с собой в маленьком городе даже проще — точек с высоким пешеходным трафиком в небольших городах меньше, а значит вероятность выбрать неудачное место снижается.
Однако, ошибиться с выбором места аренды для точки кофе с собой всё же достаточно легко. Часто бывает, что у локации, казалось бы, высокая проходимость, но оценить её качество возможно лишь начав работать. Например, может выясниться, что среди проходящего мимо трафика просто нет целевой аудитории. Или же сама точка располагается не в потоке людей, как должна, а «за углом».
Рассматривая локации для кофе с собой, не нужно ограничивать себя вариантами аренды в торговых или бизнес-центрах.
Выгодное место может быть, например, и в строительном гипермаркете.
>
Конечно, самой доходной является аренда в торгово-развлекательных центрах. Бизнес-центры тоже перспективны, но они более подвержены влиянию экономических изменений и могут опустеть за два-три месяца, оставив точку кофе с собой без единого клиента. Не всегда точки кофе с собой приживаются и на остановках общественного транспорта, и в подземных переходах, которые, казалось бы, характеризуются высоким пешеходным трафиком. Другой разговор, если вы сможете арендовать киоск в формате «стакана» вблизи университетов, на главных пешеходных улицах города или в деловом центре.
Помните, именно от места аренды и арендной платы по большей части будут зависеть экономические показатели точки кофе с собой. Например, от места аренды будет зависеть и влияние сезона на размер получаемой прибыли. Если вы арендуете киоск рядом с университетом, падение продаж ждите во время каникул. Любой другой уличный киоск будет зависеть ещё и от погодных условий. Дождь или мороз не способствует желанию задерживаться на улице, чтобы заказать себе пусть даже и согревающий кофе. Поэтому, рассматривая места подобные локации, учитывайте и заранее планируйте свои расходы, чтобы не уйти в минус.
Как искать помещение для кафе: поиск места под кафе в Москве
Я не эксперт, не экономист — я человек с маленьким бизнесом, который уже четыре раза искал хорошую точку. Расскажу всё со ссылками и фотками — надеюсь, что статья поможет вам найти подходящее помещение быстрее.
Мы варили на улице, в сырном магазине, в сэконд-хэнде и в отдельном помещении в центре Москвы
1. Составьте список требований
Чтобы отсекать неподходящие варианты, вам нужно подготовить список минимальных требований. Вот наш:
- в Москве — мы не можем каждый день ездить на работу за город;
- стоит на трафике бизнес-центра класса A-B+ — нам нужны гости, которые готовы платить за качество;
- площадь более 15 м², но менее 60 м² — если меньше, мы не сможем создать уютную атмосферу, если больше, ремонт обойдется слишком дорого;
- есть мокрая точка — без раковины не будет ни еды, ни посуды;
- первый этаж (не подвал, не полуподвал, не второй этаж), вход без лестницы — гости не любят любые препятствия;
- не больше 3 кофеен рядом — иначе вряд ли мы найдем, чем отличаться от них всех;
- если помещение внутри БЦ, то расположено до турникетов — хотим, чтобы к нам могли пройти люди с улицы и наши подписчики;
- цена до 250 000 ₽ — больше мы не отобьем, даже если два бариста будут варить нон-стопом на четырех группах.
Требования к помещению помогают отфильтровать неподходящие варианты и сэкономить время. Но требования — это ориентир, а не закон. Будьте готовы идти на уступки. Например, мы думали, что в подвальной кофейне не может быть уютно, поэтому не рассматривали такие варианты. Но потом зашли в кофейню «Кофе внутри» в подвале на Серпуховской, и наше мнение изменилось.
Сами мы встали на семи метрах в бизнес-центре класса В без мокрой точки — то есть отступили от трех требований из восьми. И только вторым шагом нашли помещение, которое полностью подходит под требования. Если бы мы не пошли на компромисс, то, вероятно, до сих пор листали бы ЦИАН и уже разуверились найти что-то подходящее.
3. Начинайте искать
Чтобы найти помещение, надо подписаться на уведомления ЦИАНа, шерстить соцсети, ходить по городу и искать точки аренды — тут волшебных рецептов нет, любой посоветует вам то же самое.
Все варианты в пределах МКАД мы просматривали через минуту, как их выкладывали
Но Москва огромная, интернет огромный: невозможно одному просмотреть все-все предложения. Нужно или сузить круг поисков, или найти людей, которые помогут искать.
Ищите там, где таких, как вы, не хватает. Мы планировали открыть кофейню с качественными и недешевыми напитками: средний чек — 150-200₽. В Москве таких кофеен сотни, кому нужна еще одна? Мы заглянули в «Кофейную карту Москвы» и нашли три проплешины — места, где нет кофеен третьей волны. Там нас не хватает!
Кофейная карта Москвы постоянно пополняется. Теперь на ней появилась и кофейня Stories, которую мы открыли
Так мы поняли, что хотим попасть на Таганку, Проспект Мира или Киевскую. Первую кофеточку открыли на Таганке.
Ищите там, где ваши люди. Мы хотим варить кофе для сотрудников офисов, поэтому подумали о крупных бизнес-центрах: вспомнили, где офисов много, а кофеен — не очень. Нашли на карте три зоны и разошлись в разные стороны. В конце дня каждая принесла находку.
Исследовали бизнес-центры класса А и В+ возле Таганской, Павелецкой и Шаболовской
Мы потратили день, чтобы обойти эти районы: сфотографировали три объявления об аренде, но ни одно из них не подошло. Этот способ требует много времени, а отдача от него минимальная — подходит тем, кто не спешит. Чтобы ускориться, вовлеките в эту работу друзей.
Ищите глазами друзей. Попросите знакомых: пусть пока гуляют, фотографируют красные объявления в окнах. Так вам станут присылать объявления об аренде из всех концов Москвы. Правда, большая часть этих объявлений будут совсем-совсем неподходящими.
Ищите с помощью высоких технологий. К нам обратилась компания, которая делает прогнозы на основе бигдаты — ребята захотели на нашем примере протестировать свой сервис. Вот как это работает.
Робот собирает информацию о часах работы разных точек общепита и о том, что в них покупают. Так он определяет зоны, где в радиусе 300-метров не покупают кофе. Затем находит места, где сосредоточен потенциальный спрос: вузы, школы, кинотеатры — места, где люди учатся или отдыхают. Потом объединяет эти данные и показывает зоны необслуженного спроса: где кофе хотят, но купить его негде. Потом проверяет, есть ли в окрестности свободные торговые помещения. В итоге выдает адреса подходящих точек. Круто?
Так для нас нашли 3 точки аренды возле вузов
Мы не воспользовались этой находкой, потому что хотели варить кофе не для студентов, а для сотрудников офисов. Мы дали роботу новое задание и сузили рамки: свободные площади возле бизнес-центров класса А и В+, чтобы рядом было не больше трех других кофеен. Робот не смог нам помочь: «площадка, соответствующая заданным условиям, в Москве не обнаружена».
Но вы можете воспользоваться подобными сервисами; главное — ставьте задачу на поиск точно и реалистично.
Не надейтесь на агентства. Все средства хороши, надо бить во все колокола. И только риелторы, по нашему опыту, в этом деле не помощники. Начинающий бизнес выбирает помещение со ставкой до 250 000₽ — при таких ценах риелтор ничего не заработает. Агентства присылают несколько вариантов, подходящих по критериям, а затем все подряд. Вы только теряете время.
Если находите точку, которая соответствует требованиям, тут же выезжайте смотреть. Хорошие предложения в Москве живут несколько часов.
4. Оцените помещение
Обычно мы проводили в помещении 10-20 минут: осматривали комнаты и коммуникации, задавали вопросы владельцу. С нами ездила шеф-бариста Ира — она замечала те недочеты помещения, о которых мы бы даже не подумали. Например, неудобное расположение подсобки. Постепенно мы составили чек-лист — список характеристик, которые влияют на наше решение.
Влияет на итоговую цену проекта:
- возможность торговаться. Обычно у арендодателя можно выбить 10-15% скидки и арендные каникулы. Если он не идет на уступки, то, скорее всего, потом вам с ним тоже будет сложно;
- качество ремонта. Если помещение почти готово, то ваши риски небольшие, если оно убитое, то придется вложить дополнительно 200-700 000₽;
- качество коммуникаций. Электричество, розетки, мокрая точка, туалет, вентиляция — это муторно и дорого, поэтому лучше, если всё это уже есть в помещении.
- коммунальные платежи. На одной точке нам предлагали платить 50 000₽, в том числе за содержание бассейна и сауны — они есть где-то на территории жилого комплекса, пустуют;
- охрана, уборка. Надо узнать, они как-то организованы, или вам предстоит сделать все самим.
Влияет на привлечение гостей:
- соседи. Если встанете дверь в дверь с сексшопом, консервативные гости постесняются к вам заходить; если с шаурмячечной, всё испортят запахи;
- согласование вывесок. Узнайте у владельца помещения, какие вывески были у ваших предшественников — если у этого здания сложное согласование, вы не сможете привлечь трафик;
- высота потолков, окна, вид из окон. Хорошо, если удастся посмотреть помещение днем, когда видно, как оно смотрится при свете;
- планировка. Если видите неудобные стены, сразу спросите, какие несущие, а какие — нет.
Влияет на риски:
- законность. Нужно заранее узнать требования СЭС и другие юридические нюансы, которые относятся к вашему бизнесу. Если помещение не соответствует нормам, арендовать его рискованно;
- собственность. Если помещение в субаренде, могут возникнуть сложности с посредничеством — любая неурядица между арендодателями будет влиять на ваш бизнес.
Пройдите по этому чек-листу и всё запишите. Если что-то из списка не в порядке, вам придется это учитывать, когда будете просчитывать бизнес-кейс. Например, чем больше коммуналка, тем больше вам придется зарабатывать, чтобы ее отбить. Если нет вывески, мало кто из прохожих к вам зайдет. А если у вас проблемы с нормами СЭС или отношениями собственников, то вероятно, вы вовсе лишитесь бизнеса.
5. Посчитайте и подумайте
Если помещение понравилось, не хватайтесь за него сразу — вам нужно еще многое узнать и посчитать. Иногда договоры подписывают тут же, на подоконнике, но чаще на это уходит время. Вы можете отправить владельцу помещения «письмо о намерениях», чтобы он знал, что вы заинтересованы. А сами отправляйтесь изучать район и считать трафик.
Но об этом в следующей статье.
Если коротко
Составьте список требований к помещению.
Чтобы не терять время, сузьте круг поиска, привлеките друзей и технологичные сервисы.
На месте проверьте помещение по чек-листу.
Читайте следующую статью о том, как оценить, насколько удачная ваша точка.
Автор Саша Волкова,
владелица владелица кофейни «Заварили»
Иллюстратор Ivan Might
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите 111 Ctrl+Enter.
Аренда под кофе с собой
Кофейня является общественным заведением, в котором можно выпить ароматный кофе и насладиться теплой, уютной атмосферой. Но далеко не все люди готовы тратить время на то, чтобы сидеть в кафетерии. Люди с активным образом жизни предпочитают забрать кофе с собой и отправиться по делам дальше. Аренда под «Кофе с собой» — это отличная возможность начать свой бизнес минимальными затратами.
Специфика проекта «Кофе с собой»
Большинство людей предпочитают наслаждаться вкусным кофе дома, на работе. Кофе – это бодрящий напиток, который заряжает бодростью на весь день. Именно поэтому многие ценители этого напитка пьют его на работе. Аренда кафе в СПб имеет ряд преимуществ, в числе которых минимальные затраты и быстрая окупаемость.
Чтобы открыть кофе-точку необходимо получить регистрацию, собрать полный пакет разрешительных документов и найти подходящее помещение. Кроме того, необходимо найти поставщиков сырья, приобрести специальное оборудование для приготовления кофе. Многие кофе-точки специализируются не только на приготовлении разных кофейных напитков, но и предлагают своим клиентам кондитерские изделия, выпечку. Поэтому целесообразно продумать меню. Но первое время не стоит включать в него много позиций. Вы можете предложить покупателям любой кофе, несколько вариантов кондитерских изделий и кофейных напитков с добавками. Например, с мороженым, алкоголем и фруктовыми сиропами.
Какие помещения подходят под кофе с собой?
Открыть точку «кофе с собой» можно быстро и просто. Главное, правильно подобрать помещение. Именно с выбора территории начинается организация бизнеса. Если Вы хотите, чтобы он окупал вложенные средства и приносил прибыль, тогда необходимо подойти к выбору помещения ответственно и со знанием дела.
Помещение под кофе с собой должно быть расположено в оживленном месте. Например, около студенческого городка, бизнес-центра или культурно-развлекательных заведений. Если помещение будет находиться в тех местах, где большая проходимость людей, то это должно повлиять на стабильность бизнеса и приток клиентов. При выборе помещения стоит учесть и наличие в данном районе конкурентов.
Интерьер помещения должен быть уютным, но на него не нужно тратить много денег. Главное, чтобы в нем было чисто и аккуратно. Если кафетерий привлекает посетителей домашней и уютной обстановкой, то кофе-точка нацелена на людей, у которых нет времени на «посиделки». Кроме того, необходимо продумать оформление вывески и места. Люди должны видеть, что в этом помещении готовят вкусный кофе на вынос. Аренда «Кофе с собой», как правило, обходится недорого, так как для приготовления и реализации кофе на вынос не нужно больших площадей.
В организации кофе-точки важны любые детали, так как от них зависит: будет ли она работать или прогорит. Бизнес «Кофе с собой» может прогореть, если:
- помещение находится в спальном районе и местах с плохой проходимостью;
- высокая конкуренция в городе;
- используется некачественное сырье в приготовлении кофе;
- завышены цены;
- неквалифицированный персонал.
Поэтому прежде чем открыть кофе-точку необходимо продумать каждую мелочь и позаботиться об аренде оптимального помещения и покупке качественно сырья и оборудования для приготовления вкусного и ароматного кофе.
Как найти помещение под кофейню
При поиске подходящего помещения под кофейню, на самом деле, у вас есть всего несколько путей:
ИСКАТЬ ПОМЕЩЕНИЕ САМОСТОЯТЕЛЬНО
Идеальный вариант, если вы планируете открыть точку внутри ТЦ/БЦ, парка или общественного учреждения. Если вам нужна точка с отдельным входом, это проблематично: все помещения обойти не удастся, да и не всегда владельцы вещают на фасад большую табличку «аренда». Однако, если вы знаете, что конкретно в этом месте много людей, нуждающихся в кофе – стоит обратиться в близлежащие заведения. При кассовые зоны магазинов, проходные бизнес-центров, холлы торговых центров. В этом случае нужно обращаться напрямую к арендатору или владельцу помещения. Вполне возможен такой вариант, что либо какому-то из арендаторов не нужна столь большая площадь, которую он занимает, либо владелец площади даже не представлял что с нее можно получать арендную плату за островок кофе с собой. Это идеальный вариант, т.к. арендная ставка в таком случае обычно будет ниже.
ОТКРЫТЫЕ ИСТОЧНИКИ ПО ПОИСКУ ПОМЕЩЕНИЙ
«ЦИАН», «Авито», «Из рук в руки» и пр. — сегодня таких платформ очень много. Это хороший и удобный вариант, особенно если вам нужно помещение в спальном районе или в вашем городе нет дефицита площадей под аренду. Имейте ввиду, что подобные объявления в больших городах обычно значат, что всем “своим” эти площади уже предложили и они им не подошли. Либо вторая напасть с объявлениями о сдаче площадей – утаивание информации, либо скрытые платежи и комиссии в договоре аренды. Например объявление о сдаче площади на одной из проходных БЦ, а по факту, пообщавшись с текущими арендаторами вы узнаете, что в скором времени на этой проходной будет ремонт, предположительное время ремонта 6 месяцев. К сожалению, такое встречается сплошь и рядом. Это не значит, что при поиске места под аренду кофейни не стоит использовать этот вариант поиска, просто стоит быть чуточку бдительнее.
РИЕЛТОР/АГЕНТСТВО
Тратиться на риелтора или не стоит?
Решать только вам, но, по нашему опыту, особенно надеяться на то, что специалист со стороны подберет вам идеальный вариант самостоятельно, не очень разумно. Но в чем риелтор может помочь, так это в продвижении вас в очереди на удачное помещение и в оформлении документов. Если вы решили действовать без риелтора, настоятельно рекомендуем вам как минимум нанять юриста для проверки договора и арендодателя.
| |||||
| |||||
| |||||
